万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今(jīn)年(nián)年初“万柳少(shǎo)爷(yé)”的意外走红(hóng)，让这个位(wèi)于北京(jīng)海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要(yào)做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发商——中赫集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再次受到舆论关注，起(qǐ)因(yīn)中赫集团成(chéng)了共同债务人被(bèi)中国信达追债，中(zhōng)国信达为了收回钱款不(bù)得不将(jiāng)中(zhōng)赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这些(xiē)房子(zi)早已售出，业主并非中(zhōng)赫集团(tuán)，那些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子(zi)现在莫名奇妙(miào)地被拍卖(mài)，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这(zhè)些(xiē)业主的维(wéi)权信息，难(nán)怪(guài)有(yǒu)网友调(diào)侃：“富人被割(gē)韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过事件(jiàn)背后，可能(néng)没你想(xiǎng)象(xiàng)的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最(zuì)惨的可能还是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽(jǐn)头是万柳书院(yuàn)”，但谁(shuí)都(dōu)没想(xiǎng)到，这个(gè)位(wèi)于(yú)海淀核(hé)心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国信达在京东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司不良(liáng)债权转(zhuǎn)让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述不良债权(quán)转让项目的(de)处置主体是中国信达资产管理股份有限(xiàn)公司北京(jīng)市分(fēn)公司（下称(chēng)中国信达北分），处置(zhì)的(de)是(shì)对北京(jīng)赫华恒瑞房地产开(kāi)发(fā)有(yǒu)限公(gōng)司（下称赫华(huá)恒瑞）的(de)不良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债(zhài)权金额约(yuē)为46.95亿元人民币，其中债权(quán)本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共(gòng)同债务人(rén)。目前，该(gāi)项目(mù)已有1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从表(biǎo)面上看，这(zhè)就是一起中(zhōng)国信(xìn)达北(běi)分讨债的故事(shì)，但实(shí)际上(shàng)，75套豪宅的(de)背后(hòu)暗藏秘密(mì)。

　　据此前(qián)媒(méi)体报(bào)道，万(wàn)柳书(shū)院总共301户，而(ér)且早已售罄(qìng)。如果该报道属实，说明这(zhè)些(xiē)房子实际(jì)上都是卖(mài)出去了的，是有人(rén)住(zhù)的。

　　那为什么中国信(xìn)达的拍卖页面上又注明这75套(tào)房(fáng)子是“未出(chū)售”的状态呢(ne)？只能说明这些房子根本(běn)没有网签(qiān)，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实(shí)了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去(qù)，现在还没资金解(jiě)抵押，所以(yǐ)不能网签、没(méi)办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪(háo)宅，最(zuì)强(qiáng)学区(qū)房，万柳书院的业主基(jī)本都(dōu)是北京的高端(duān)人(rén)士，柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊(lěi)等知名商(shāng)业大佬也是万柳书院的业主。另据地(dì)产(chǎn)自媒体(tǐ)“地产(chǎn)八卦女”爆(bào)料(liào)，万(wàn)柳(liǔ)书院的(de)业主中，还(hái)有不少中赫集团的(de)高(gāo)管、合作(zuò)伙(huǒ)伴(bàn)、亲(qīn)戚(qī)朋友(yǒu)等。

　　由此，不(bù)少网友感(gǎn)叹(tàn)，“富人也被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些业主确(què)实(shí)已经支(zhī)付价款并实际占有，那(nà)么，中国信达(dá)转(zhuǎn)让这笔不良债(zhài)权(quán)回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还(hái)是债(zhài)主中国信达。

　　根(gēn)据相关法(fǎ)律规(guī)定(dìng)，民(mín)事(shì)执行中(zhōng)，业(yè)主(zhǔ)已(yǐ)经支付价款并实(shí)际占有，但未办(bàn)理过户手(shǒu)续的，如果业主没有过错(cuò)，人民法(fǎ)院不得(dé)查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法(fǎ)院(yuàn)提(tí)出执行异议(yì)申(shēn)请，请(qǐng)求法院(yuàn)解除(chú)查封，同时可以联合起诉开(kāi)发商(shāng)，要求退还购房款或(huò)办理房产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法(fǎ)院报公布《最高人(rén)民(mín)法院关(guān)于商品房消费者权利保(bǎo)护问题的批复》，以司法解(jiě)释(shì)的(de)方式明确了购房人的(de)优先权：

　　商(shāng)品房消费者以居住为目的购买(mǎi)房屋并已(yǐ)支付全部(bù)价款(kuǎn)，主(zhǔ)张(zhāng)其(qí)房屋交(jiāo)付请(qǐng)求(qiú)权(quán)优先于(yú)建设(shè)工(gōng)程价款优(yōu)先受偿权、抵押(yā)权(quán)以及其他债权的，人民法院应当予(yǔ)以(yǐ)支持(chí)。只支(zhī)付了部分价(jià)款的商(shāng)品房消(xiāo)费(fèi)者，在一审法庭辩论终结前已实际支付(fù)剩余价款的(de)，可以(yǐ)适用前款规定(dìng)。

　　也就(jiù)是说，如(rú)果(guǒ)这(zhè)75套房(fáng)子均为“已售未网签(qiān)”，那么(me)这笔不良债(zhài)权，实际上是个(gè)烫手山芋。可(kě)能不仅不能卖出(chū)去(qù)回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回(huí)去。

　　中(zhōng)国信达(dá)，将会赔(péi)了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了(le)“老(lǎo)赖”

　　这次债(zhài)权公(gōng)司中国信(xìn)达(dá)申(shēn)请不(bù)良(liáng)债权(quán)转让(ràng)，可以追溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫华(huá)恒瑞。

　　天(tiān)眼查(chá)显示，目前中国(guó)信(xìn)达已经成为赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫集团旗(qí)下(xià)子公司。2019年4月22日(rì)，中赫(hè)集(jí)团、中(zhōng)赫置地等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的股东(dōng)行列(liè)，中国金谷国际信托有限责任公司成为了唯一股东，后者由中(zhōng)国信达资产管理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商，相(xiāng)较其(qí)他房企，中赫集(jí)团既没有很大规模(mó)，也没有很高的(de)国(guó)民知名度(dù)，但却在北京豪宅圈留(liú)下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼(lóu)，高达30万/平(píng)米的天价，成(chéng)为(wèi)当(dāng)时(shí)京城最(zuì)贵的楼盘(pán)，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为(wèi)“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置(zhì)地以(yǐ)26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利(lì)、万科等(děng)大型知(zhī)名房企手中，抢下了北京万(wàn)柳地块，成为北京当年的“双(shuāng)料地王”。很快，万(wàn)柳书院就以神秘高端的姿态(tài)杀入市场，无(wú)论是一(yī)块块从荷(hé)兰运回来的灰砖(zhuān)垒起来的五(wǔ)米高墙，还是(shì)每棵成本超6万(wàn)的成年银杏树，还是每平米20万(wàn)元的价格，都令业(yè)内外(wài)震撼不(bù)已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸(gāng)、霄(xiāo)八(bā)的顶儿、融(róng)创的(de)湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅(zhái)圈(quān)的地(dì)位。2014年末上市的它(tā)，对手是(shì)当时有(yǒu)名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府(fǔ)等(děng)，现如今，它远远超过(guò)这些对手。

　　去年，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)一套300平米的法拍(pāi)房，最终(zhōng)成(chéng)交(jiāo)价1.09亿(yì)、单价达到(dào)惊人的36万(wàn)元(yuán)/平米(mǐ)，说明万柳(liǔ)书院(yuàn)虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈(quān)备(bèi)受追(zhuī)捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅，也吸引了不少(shǎo)知名人士，如知(zhī)名演员宋丹(dān)丹(dān)，就(jiù)住(zhù)在钓鱼(yú)台七号(hào)院(yuàn)。而(ér)柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几(jǐ)大(dà)豪(háo)宅的成功奠(diàn)定了(le)中赫集团的“高(gāo)端路(lù)线”，也因此，它被外界贴上了，“卖(mài)北京(jīng)城最贵(guì)的房(fáng)，拿北京城最贵的(de)地”，“做地产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发(fā)商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多(duō)次成为被执(zhí)行人，被执行标的高达11亿。

　　今年(nián)年(nián)初，因(yīn)为(wèi)履行能(néng)力而拒不履行(xíng)生效(xiào)法律(lǜ)文(wén)书确定义务(wù)，中赫集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦(lún)落到这个(gè)地步，其(qí)实(shí)是有迹可(kě)循的。

　　事实上，早在(zài)今年年(nián)初“万柳书院(yuàn)少爷”走红之时(shí)，深蓝财经就曾(céng)深挖出(chū)背后(hòu)的中赫集团，发现其深(shēn)陷财(cái)务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦(lún)为“老赖”塞尔维亚女人好塞尔维亚女人好追吗，塞尔维亚好找女朋友吗追吗，塞尔维亚好找女朋友吗，中赫集(jí)团(tuán)实控人(rén)周金辉的人(rén)生轨迹跟着急转(zhuǎn)直(zhí)下(xià)。而(ér)追根溯源，这个转折(zhé)点，就(jiù)在于收购(gòu)北京国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开始了多元(yuán)化转型，但转(zhuǎn)型之路(lù)并不好走(zǒu)。早在(zài)2008年开(kāi)始(shǐ)，中赫(hè)集团就尝试过多元(yuán)化(huà)业务(wù)，先后(hòu)进军能源市场、团(tuán)购网站，但最(zuì)终都(dōu)惨淡收场。最终，周金辉(huī)将(jiāng)转型的目光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金(jīn)服(fú)与IDG资本退(tuì)出后(hòu)，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国(guó)安足球(qiú)俱乐部64％股权(quán)，成为(wèi)国安的新东(dōng)家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从(cóng)中(zhōng)信集团手中(zhōng)拿(ná)下北京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北京国安俱乐部(bù)全部股权。如果北京国安的估值一直没(méi)变，那么中(zhōng)赫集团(tuán)拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这(zhè)里，有人也许(xǔ)会感(gǎn)叹：卖(mài)豪宅真是(shì)赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫为什么又(yòu)要(yào)质押股权(quán)呢(ne)？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及(jí)其实(shí)控人(rén)周金辉夫妇将其手(shǒu)中的中赫集团股份质押陆续质押，据企查查显示，目前中赫(hè)集团共有11条股权出质(zhì)记录。质权人包括海金商业保理(lǐ)、北京(jīng)建工、山东国际信托、中融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主北(běi)京国安(ān)的时间完全(quán)吻合。

　　然而，入主北(běi)京(jīng)国(guó)安后，不仅国安(ān)的经营状况(kuàng)没有得(dé)到改善，中赫(hè)集团也被拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所官(guān)网信息(xī)显(xiǎn)示(shì)，2020年(nián)，北(běi)京(jīng)国(guó)安(ān)足球俱乐部实现营(yíng)业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为(wèi)了(le)缓解资金压力，中赫集团和(hé)周金辉夫妇还(hái)在持续质押手中的中赫集(jí)团股(gǔ)份，但国安和中(zhōng)赫的经营状(zhuàng)况却持续没有好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不仅中(zhōng)赫集团被(bèi)5次列被执行人(rén)，执行标的高达11亿，北京(jīng)国(guó)安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团(tuán)股东(dōng)周金辉、李彩(cǎi)霞(xiá)等共同成为被执(zhí)行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今(jīn)年(nián)1月，因为履(lǚ)行能(néng)力而(ér)拒不履行生效法律文书(shū)确定义务，上述(shù)被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前(qián)幸免于难。不(bù)过在实控人都成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国(guó)安，又如何能独善其身？

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