OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技，引发了(le)公募REITs扩(kuò)募(mù)风波(bō)，如今，二级市场的影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日(rì)，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT开盘继(jì)续延续此前几日的下跌走(zǒu)势，午后跌幅一度(dù)扩大，尾盘有所(suǒ)拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最(zuì)近3个交易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT曾(céng)发(fā)布公告，紧(jǐn)急回(huí)应称，哲库科技是其扩募拟新购(gòu)入基础设施资产张润大厦的重要承租方(fāng)之一(yī)，目前未收(shōu)到哲(zhé)库科技及OPPO方面(miàn)关于停止(zhǐ)执行已(yǐ)签租赁(lìn)协(xié)议的通(tōng)知。同(tóng)时，在公(gōng)告中，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人将继续密切关注哲(zhé)库科技后续情况，积(jī)极(jí)做(zuò)好相关应对(duì)。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始权益人相关负(fù)责人也表(biǎo)示，近(jìn)期已同步启动(dòng)了应(yīng)急预(yù)案，排摸储(chǔ)备(bèi)租户，积极应对哲库(kù)提前退租的(de)可(kě)能事项。由于张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司(sī)领导(dǎo)高度重视，浦(pǔ)东新区国资委也高度关注(zhù)。

　　多位业(yè)内人士表示，华安张江光大园REIT近期市场波动较大，但其(qí)实不动(dòng)产公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌并(bìng)不会(huì)从根本上(shàng)影响其(qí)内外价值，投资者(zhě)应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继(jì)续波动(dòng)

　　本(běn)周，OPPO关停旗下芯片子(zi)公司(sī)哲库科技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低(dī)开，此后(hòu)二级(jí)市场价格开始震荡走低(dī)，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园(yuán)REIT跌(diē)幅一(yī)度扩大到8.30％，随(suí)后(hòu)价格有所回(huí)升(shēng)，最(zuì)终报收3.512元，全(quán)天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利消息(xī)影响，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT最近几个交易日二级市(shì)场价格表(biǎo)现(xiàn)欠佳(jiā)，5月11日(rì)以来，3个交易日跌幅(fú)达到9.69％，今年(nián)以来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以(yǐ)来，华安张江光(guāng)大园REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在全市场(chǎng)公(gōng)募(mù)REITs中位居前(qián)列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场整体表现上看，目前上市的8只产业园区基(jī)础设(shè)施REITs中，仅博时(shí)招商蛇口产业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只均有(yǒu)不(bù)同程度下跌，8只产业园区基(jī)础设(shè)施(shī)REITs5月15日平均(jūn)跌(diē)幅1.38％。今(jīn)年(nián)以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报中已经披(pī)露张江光大园(yuá为什么不宣传李兰娟了，李兰娟为何销声匿迹n)项目出租率有所(suǒ)下降，如今(jīn)拟(nǐ)扩募(mù)的项目又(yòu)遭遇突发事件，因此导致(zhì)二(èr)级(jí)市场价格出(chū)现波动。”一位(wèi)业(yè)内人士(shì)分析称。

　　不过，在上(shàng)述人(rén)士(shì)看来，尽管出于风险规避(bì)的原因，最近(jìn)几(jǐ)个交(jiāo)易日(rì)场内资金有所流(liú)出，但(dàn)是，不动产(chǎn)公募REITs项目短(duǎn)期出租(zū)率下(xià)跌并不会从(cóng)根本上影(yǐng)响其(qí)内(nèi)外(wài)价值。

　　他(tā)也同时(shí)表示，目前随着二级(jí)市场价格下跌，风险也得到一定释(shì)放，但是价格涨(zhǎng)跌会受到基本面、情绪面等多重因素影(yǐng)响，不好判断(duàn)价(jià)格是不是已经完全触(chù)底(dǐ)。

　　此外，还有一位业内(nèi)人士表示，今年(nián)整体(tǐ)REITs市场(chǎng)表现低迷(mí)，不少产品年内(nèi)二级(jí)市(shì)场跌幅较大(dà)，其实有些(xiē)隐含(hán)收益率高的产品具备一(yī)定的投资价(jià)值，很适合(hé)稳健类投资者。此外，伴随着(zhe)经济复苏的(de)步伐，产业园区、物流(liú)类等(děng)REITs产品具备(bèi)一定的投资(zī)价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基金执行董事(shì)高(gāo)如星对此表示，若(ruò)张江园(yuán)区最终能顺利解决(jué)招商，平(píng)稳过度(dù)对经营现金(jīn)流(liú)没有造(zào)成大的影响，“事件性利空下调至得这么急、这(zhè)么深，加上(shàng)前期本身园区类资(zī)产就(jiù)回调不(bù)少了，这就是黄金(jīn)坑。”不过，他也(yě)强调，最终还(hái)是落到(dào)租金收入受(shòu)不(bù)受影响，影响多(duō)大，估计园区会最终(zhōng)解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下(xià)芯(xīn)片子公司哲库科(kē)技。随后(hòu)5月(yuè)12日晚，华安张(zhāng)江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是(shì)其(qí)扩(kuò)募拟新购入基础设施资产张(zhāng)润大(dà)厦的(de)重要承租(zū)方(fāng)之(zhī)一(yī)，目(mù)前(qián)未收(shōu)到哲库(kù)科(kē)技及OPPO方面关于停(tíng)止执行已签租赁协(xié)议的通(tōng)知(zhī)。同时(shí)，在公(gōng)告中(zhōng)，华安张江(jiāng)为什么不宣传李兰娟了，李兰娟为何销声匿迹光(guāng)大园(yuán)REIT进(jìn)一步表示，原始(shǐ)权益人将继续(xù)密切关注哲(zhé)库(kù)科技后续情况，积(jī)极做(zuò)好相(xiāng)关应对(duì)。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一季报(bào)中披露的张江光大园项目(mù)出(chū)租率下(xià)降事项，一度二级市场价格出(chū)现回落。在随后(hòu)召开的业(yè)绩说(shuō)明会(huì)中管(guǎn)理人就相(xiāng)关事项进(jìn)行了(le)解(jiě)释说(shuō)明，市(shì)场(chǎng)信心得到了一定提振(zhèn)，二级市场价格表现也趋于平稳。据了(le)解，张江 REIT在5月11日召开的线上和(hé)线下的扩募(mù)说(shuō)明会上，运(yùn)营团队表示了对张江(jiāng)光(guāng)大园项(xiàng)目(mù)的信心，预计(jì)签署意(yì)向书和合(hé)同(tóng)谈(tán)判中的(de)储备租户正(zhèng)常转化后，项目出租率将得(dé)到回(huí)升(shēng)。没想到仅过了(le)不到三周的时间，张江REIT的扩(kuò)募之路(lù)又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告引起了市(shì)场各方(fāng)的广泛关注，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始权益人相关负责人(rén)坦言，事发突然确(què)实始(shǐ)料未及，在获(huò)悉(xī)OPPO关(guān)停(tíng)哲库(kù)科技消息的第一时间即奔赴现场进行了沟(gōu)通和核实(shí)工(gōng)作，并同步启动(dòng)了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲(zhé)库提前(qián)退租的可能(néng)事(shì)项。由于(yú)张润大(dà)厦(shà)是全(quán)国首批REITs申报(bào)扩募(mù)项目，公司领(lǐng)导高度(dù)重视，据悉新区国资委也高度关(guān)注。

　　当(dāng)谈及储备租户情(qíng)况(kuàng)，相关负责人介绍说(shuō)，目前(qián)储备租户还是比较(jiào)丰富的，覆(fù)盖了芯片测试、人工智能、航天产业、信息技术(shù)等产业客户，租赁意(yì)向(xiàng)面(miàn)积超过了2万方(fāng)。从意向储备转化(huà)为实际租户需要(yào)一些时(shí)间。

　　“我们正在(zài)着手通(tōng)过签署租赁意(yì)向书来(lái)尽快(kuài)锁定一些(xiē)重要租户(hù)。虽然收了三个月履(lǚ)约(yuē)保证金给了我(wǒ)们(men)一些空间，但本着(zhe)对(duì)首批扩募、对市场负责的态度(dù)，我(wǒ)们肯定要全(quán)力(lì)与时间赛跑，把这些面积在短期(qī)内完(wán)成去化。”相关(guān)负责(zé)人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同区(qū)域的张江光大园项目一季度末也有将近30％的空(kōng)置率，原始(shǐ)权益人有那么多储备(bèi)租户，之前的空置率为何(hé)未能得到(dào)解决。

　　对此相关负责人解释，张江光大园一直(zhí)以来都坚持(chí)以(yǐ)市场化运营为(wèi)导向，历史运营表现(xiàn)稳定，租(zū)户的(de)调租和换租都属于(yú)正常情况，而这次项目的(de)大(dà)租(zū)户退租正好发(fā)生(shēng)在市场活跃(yuè)度的短期低点，目前市场情况已(yǐ)有所好(hǎo)转。在看到出租率下滑(huá)情(qíng)况没(méi)有(yǒu)得到及时修(xiū)复(fù)后，张(zhāng)江这边也(yě)作了(le)一定的资源(yuán)调配和倾斜，引入了一些储(chǔ)备租户。

　　另(lìng)外，张润(rùn)大厦和张江光大(dà)园项目在给(gěi)租户的(de)分隔空间、交付标准、租金水平等方面(miàn)也有一些(xiē)差(chà)异(yì)化，张润大(dà)厦多是两(liǎng)千多平的大平层，楼(lóu)的(de)成(chéng)新度高一些，单价也贵一些，张(zhāng)江光大(dà)园单(dān)层以一千平的面积(jī)为主，还有一些独栋形态(tài)的物业。租户自身也(yě)会有诉求，也会根据自身需求和预算挑选区域内的不同物业(yè)。

　　“如(rú)果扩募完成(chéng)以后(hòu)，新老(lǎo)资产(chǎn)的管(guǎn)理人都变成了(le)一家，后(hòu)续(xù)我(wǒ)们在资源共(gòng)享和(hé)联合营销方面能(néng)更加充(chōng)分发挥(huī)协(xié)同效应(yīng)，相信可以做(zuò)得(dé)更好(hǎo)。”上述负责人(rén)补充(chōng)说道。

　　最后谈及(jí)对(duì)于(yú)张江REIT的定位和展望，相关负责人表示，张(zhāng)江集团(tuán)和张江高科目前在管资产约五(wǔ)百(bǎi)万方，还有一些(xiē)其他在开发的储(chǔ)备(bèi)项目(mù)，这些都(dōu)将(jiāng)成(chéng)为张江(jiāng)REIT实现(xiàn)打造张江(jiāng)园区产(chǎn)业空间(jiān)资产上市(shì)平台目标的坚实(shí)为什么不宣传李兰娟了，李兰娟为何销声匿迹后(hòu)盾和(hé)储备资源。“我(wǒ)们非常重(zhòng)视张江REIT这个资(zī)本(běn)平台和它未来(lái)的发展(zhǎn)。”相关负责人(rén)表示，“这次扩(kuò)募是我(wǒ)们实现基金扩容的第一(yī)步，也是至(zhì)关重(zhòng)要的(de)一(yī)步，眼下我们可能(néng)面临了一些突(tū)发(fā)情况需(xū)要(yào)解(jiě)决(jué)，但(dàn)是(shì)这和我们在张江科学城这三十年建设发展过程(chéng)中所经历(lì)的相比(bǐ)，只能算是一个非(fēi)常小的插曲。我们(men)有信心排除万难，尽(jǐn)一切可能化解(jiě)当前突发(fā)事(shì)件的(de)所有负面影(yǐng)响(xiǎng)，维持(chí)预(yù)期和市场(chǎng)的(de)信心(xīn)。”

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