文：任泽平团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读

　　是该(gāi)取(qǔ)消预(yù)售制了(le)。 1月17日召开(kāi)的全国住(zhù)房和城(chéng)乡建设(shè)工(gōng)作会议提出“有条件的可(kě)以进行现(xiàn)房销售”，不足一个月时(shí)间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试(shì)点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制了，用你的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了(le)，这是对购房者的(de)不(bù)公平(píng)。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没(méi)钱没实力的别建了，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和社会(huì)，这是房地(dì)产(chǎn)从大开(kāi)发时代步(bù)入高质量发展阶(jiē)段的必然(rán)趋势，也是(shì)对购房老百姓(xìng)的最大保护。98年房(fáng)改(gǎi)时，全(quán)国缺(quē)房子，开发商缺(quē)钱，预(yù)售制是权(quán)宜(yí)之计，现在(zài)全国(guó)套(tào)户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对(duì)购房(fáng)民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。以后一(yī)手交钱，一手交(jiāo)房，天(tiān)经地义。当然二次(cì)房(fáng)改是(shì)个技术活，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以及长效机制，长效机制四大关键(jiàn)是推(tuī)动(dòng)城(chéng)市群战略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性(xìng)稳(wěn)定和(hé)房地产(chǎn)税。如(rú)果按照经(jīng)济规律办事，中国一定能实(shí)现房地(dì)产软着陆和长(zhǎng)期平稳健康发(fā)展，跨过这道关，解好这道(dào)世(shì)界难(nán)题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改为(wèi)现房销售？大家想想，绝大部分商(shāng)品是一(yī)手(shǒu)交(jiāo)钱(qián)一(yī)手(shǒu)交货，预售制是对(duì)购买者的(de)单(dān)方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了(le)所有(yǒu)商品不能交付的风险(xiǎn)。从个人层面看，预售制对购房者非常不公平，比(bǐ)如(rú)，交房等待期一般为(wèi)两(liǎng)年，在(zài)此期间，购房者不(bù)仅承担(dān)银(yín)行(xíng)利息(xī)，还要(yào)承(chéng)担延迟(chí)交(jiāo)房、房(fáng)屋(wū)质量、房(fáng)产证延期(qī)办理甚至(zhì)不能(néng)交房的风险。从行业层面看(kàn)，预售制助(zhù)推部分房企过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置(zhì)等(děng)系(xì)列风险。取消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，这样有助于落实中央房住(zhù)不炒精(jīng)神、有(yǒu)助于保障购房老百姓(xìng)权益、有助于房企稳(wěn)健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售(shòu)制度？预售制度(dù)怎么来(lái)的？国外什么情况(kuàng)？简单(dān)科普一(yī)下：商(shāng)品房预售最早源于中国(guó)香港(gǎng)，俗称卖(mài)楼花(huā)，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆(gān)的(de)方式(shì)。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺(quē)，房企缺资金(jīn)，借鉴中国(guó)香港(gǎng)，引入了商品房预售制(zhì)度。其(qí)实，当前世界不(bù)少国家存在(zài)预售制。但是，重(zhòng)点来了！发(fā)达国家一般有严(yán)格的监管保障措施，开发(fā)商在(zài)项目获得(dé)政府批准(zhǔn)后才可以开始销售，买家在购买(mǎi)期房后并非像中国一(yī)样(yàng)在支付完首付(fù)款后从(cóng)银行一次性(xìng)贷款支付剩(shèng)余(yú)全(quán)部房款，而是根据开发商工程进度在完全交房前进行分期支(zhī)付。所以，预(yù)售制度是需要严格(gé)的资金监管、分期支付(fù)以及违约处罚措施作为保障的，如(rú)果(guǒ)没有这些保障措施，一定会触发风险，对购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)不公(gōng)平，所以(yǐ)不(bù)如借机取消预售制度，以后改(gǎi)为现房销(xiāo)售。客观讲预售制度有一定(dìng)历史阶段(duàn)性(xìng)，现(xiàn)在中国住房进入存量(liàng)时代，取(qǔ)消预售制度有助(zhù)于降负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给(gěi)老(lǎo)百(bǎi)姓和社(shè)会(huì)，当然这需要配套房企债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢(huī)复(fù)市(shì)场信心和(hé)房地产长效机制。这是个(gè)技术活，只要坚持市场化(huà)改革，中国(guó)一(yī)定能化解(jiě)这个难题(tí)，让房地产(chǎn)回(huí)归实(shí)体经济和居住属性(xìng)，安居(jū)乐业(yè)。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果(guǒ)取消(xiāo)预售制，改为现房销售(shòu)，开发商(shāng)将拼(pīn)的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是(shì)所见(jiàn)即所得的过硬(yìng)的产品质(zhì)量和诚信，这才是(shì)对(duì)购房民众的最(zuì)根(gēn)本最实(shí)质的保障，这(zhè)样(yàng)将极大的提(tí)升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。所有(yǒu)商业(yè)的本质(zhì)是(shì)向善，是以(yǐ)客户为中心，房(fáng)地产(chǎn)也不(bù)能例外，老百姓买房子(zi)是天大的(de)事，烂尾毁三代(dài)，好(hǎo)房幸福一家人(rén)。从这个角度，取消(xiāo)预售制、实施现房销售是实现(xiàn)老百(bǎi)姓安居乐业、社会长治(zhì)久安、行业(yè)企(qǐ)业健康(kāng)发展的重(zhòng)大措施。在(zài)当前的情况下，取消预售(shòu)制(zhì)要(yào)结合(hé)稳(wěn)楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通金融支(zhī)持当期三(sān)好(hǎo)生、新模(mó)式(shì)等综合施策。

　　作者十年(nián)前在国务院发展研究中(zhōng)心参与财(cái)税(shuì)改革方案研究(jiū)时，对(duì)预(yù)售制、房地(dì)产税(shuì)、人地(dì)挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等进行过(guò)长(zhǎng)期系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内(nèi)地商品房预(yù)售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金(jīn)第三方全程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房交易(yì)立法(fǎ)，设置期房预付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　二十(shí)世纪五十年代在(zài)中国香港，楼宇出租(zū)是地产行业盛(shèng)行(xíng)的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问(wèn)题，分层销售孕(yùn)育而(ér)生。20世纪50年代，中国(guó)香港还未推行公共房(fáng)屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求(qiú)是(shì)相(xiāng)当高，不过大(dà)多数居民的储(chǔ)蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多数(shù)以(yǐ)一整栋(dòng)楼为单位，需(xū)要雄厚的资金实力才能(néng)购买。虽然楼宇出租是中国香港(gǎng)地(dì)产行业盛行的方式，但有着转让难、出租(zū)资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题(tí)。针对这(zhè)一系列问题，不少(shǎo)地产商(shāng)开始探(tàn)求新(xīn)的方式，如把楼宇契约切开，即(jí)“分(fēn)契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这模(mó)式一经推行，购买楼(lóu)宇的市民数量有所增加，开发商资(zī)金周转加快。

　　在分层出(chū)售的基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办(bàn)立信(xìn)置(zhì)业有限(xiàn)公(gōng)司，凭(píng)借(jiè)商业直(zhí)觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上(shàng)驳运(yùn)业务的经验(yàn)，对于商品流通、资(zī)金周转有着独到的见解，在努力寻(xún)求方(fāng)法加快自身资金周(zhōu)转。当时其(qí)在购下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除(chú)了分层(céng)出(chū)售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明(míng)楼(lóu)宇的(de)地势环(huán)境、建筑材料、分层价格、订购(gòu)方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮(liàng)点，即先收取(qǔ)买(mǎi)家的订金，采用类似(shì)租(zū)金(jīn)的(de)分期付款形式(shì)，等新(xīn)楼落成(chéng)时，收齐买家的(de)钱，买家就拥有了自己(jǐ)的房产(chǎn)。这种方式减(jiǎn)轻(qīng)了民众购房的资金(jīn)压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了制造商的资金问题，降低(dī)投资风险，在当(dāng)时可谓(wèi)是“双赢”的举(jǔ)措(cuò)。“预售楼花(huā)+分期(qī)付款”的销售模(mó)式成为当时中国香(xiāng)港房地产(chǎn)市场的(de)一大特色(sè)，纵观(guān)中国(guó)香港房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解决(jué)了(le)核(hé)心的(de)住房供(gōng)不应求(qiú)的(de)问(wèn)题(tí)，使房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式(shì)推(tuī)动(dòng)了中国香港(gǎng)楼市几(jǐ)十年繁(fán)荣，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情(qíng)况，但监(jiān)管部门不(bù)断完善(shàn)、规范化，建立(lì)健全的监管机制，促进市(shì)场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位(wèi)于大(dà)角咀的一个楼(lóu)盘(pán)因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理部门提升(shēng)了对于预售(shòu)楼(lóu)花制度(dù)的(de)监(jiān)管(guǎn)，即要求开发商在预(yù)售前，确保地价款已经全(quán)部支(zhī)付，还要证明(míng)自身有(yǒu)资金等能(néng)力把(bǎ)项目完成，资金需放入律师(shī)所(suǒ)托(tuō)管，支取时需律(lǜ)所(suǒ)和建筑(zhù)师的(de)核准。为了防(fáng)止开(kāi)发商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取(qǔ)监管(guǎn)账户资金，中国香港要求律师行(xíng)在银行开(kāi)设的(de)信托(tuō)账户（监管账户）、开发商(shāng)操作(zuò)等采取全透明化机制，且银行(xíng)的(de)责任上升，如出(chū)现房屋(wū)“烂(làn)尾”情况，银行将成最大风险方，后(hòu)续(xù)需自身推动项目完工。随(suí)着监管体系逐(zhú)步(bù)完善，出(chū)现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　卯怎么读，卯足劲是什么意思解释>1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中(zhōng)国内地面(miàn)临(lín)住房需求大(dà)和供(gōng)给量短缺(quē)问题，引入“卖(mài)楼(lóu)花”制度(dù)。建国以来，中国(guó)内(nèi)地(dì)优(yōu)先发展(zhǎn)重工业，强调基(jī)础(chǔ)建设，这(zhè)一(yī)导向使前期发展工业化的(de)进(jìn)程大于城市(shì)化进程(chéng)，唯(wéi)有(yǒu)解决住房基础等(děng)城市化配(pèi)套问题，才能(néng)进一步推进城市化。但当时推行(xíng)的是“统(tǒng)一(yī)管理(lǐ)，统(tǒng)一分配(pèi)，以(yǐ)租养(yǎng)房”的福利分房制度，住房市(shì)场发(fā)展起步较晚、增速较慢，福利分(fēn)房制(zhì)度也出(chū)现了分配不公、效(xiào)率(lǜ)低、配(pèi)套(tào)差等问题，因此福利分房制度不(bù)再适用于当时的国情。叠加房地产市场面临商品房的(de)需求量大，而(ér)社会缺(quē)少大(dà)型房地产开发商，商品房供(gōng)应量小(xiǎo)的困境，此(cǐ)时引入中国香港的“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式(shì)无疑是对内(nèi)地房地(dì)产市(shì)场的一针强心(xīn)剂(jì)。从1994年(nián)起，中国(guó)内地逐步引进(jìn)中国香(xiāng)港(gǎng)预售商品房制度，先(xiān)后出台多(duō)项文件，大力支持国内房地产市场改(gǎi)革。例(lì)如，1998年，国务(wù)院(yuàn)出台(tái)《关(guān)于进一(yī)步(bù)深化城镇住房(fáng)制度改革，加快(kuài)住(zhù)房(fáng)建设的通(tōng)知》文件，决定停止(zhǐ)住房无(wú)偿实物分配，逐步实行(xíng)住房分配货币化(huà)、住房(fáng)供给商(shāng)品(pǐn)化、社会化(huà)的住房新(xīn)体(tǐ)制，从计划经济下(xià)的(de)福利分房(fáng)转向市场经济的商品房(fáng)。房地(dì)产市场(chǎng)采用(yòng)预售制，允(yǔn)许开发商卖期(qī)房，解决了房(fáng)企缺少资(zī)金(jīn)和开发时间周期长(zhǎng)的两大难题，开发商以预售款撬动下一个(gè)项目的(de)开发，形成(chéng)滚(gǔn)动开发(fā)模(mó)式，住房供应速度加(jiā)快。自(zì)此中国内地(dì)开始(shǐ)房(fáng)改货(huò)币(bì)化，中国人(rén)民银行等多(duō)方迅(xùn)速(sù)出台相(xiāng)关的信贷(dài)政策，支(zhī)持购房者，极大作(zuò)用(yòng)推动了房地产市场(chǎng)的(de)发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖(mài)楼花(huā)”模式后(hòu)，经调整形成契合中国(guó)内(nèi)地(dì)的商品房预售制度。预售制的初衷(zhōng)是(shì)为了缓解房企(qǐ)资金压力，加快城(chéng)镇住(zhù)房建设。具体来说，是指(zhǐ)房地产(chǎn)开发企业将正在建设中(zhōng)的房(fáng)屋预先出售给购房者，由购房者支付定金或房款的行为。区(qū)别(bié)于中国香港，在中国内地实践过程(chéng)中(zhōng)，商(shāng)品房预售(shòu)流程为：房地产(chǎn)开发(fā)商办理预售许可证(zhèng)-签(qiān)订商品房买卖合(hé)同-进(jìn)行备(bèi)案登(dēng)记和预告登(dēng)记(jì)-交付房(fáng)屋(wū)。在购房过程中，购房者需要(yào)一次性付清首付款(kuǎn)，并(bìng)采用银(yín)行贷款的形式(shì)一次性(xìng)付清剩(shèng)余房(fáng)款，换言之，房屋未(wèi)建(jiàn)成，开发商可能已拿到了全部购房款，这点与中国香港的按照(zhào)工程进度付款有所不(bù)同。对中国内地的(de)开发商而(ér)言，预售制商品(pǐn)房也开(kāi)启了高周转、高杠杆的运(yùn)作模式(shì)。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　作(zuò)为中国内地商品房销售的最主要方式，预售制极大缩短房企(qǐ)现金回笼周期，同时(shí)增加(jiā)市场商品房供应，推动了城镇(zhèn)化发(fā)展(zhǎn)进程。预售制在过去20多年(nián)对中国内地房地(dì)产(chǎn)市场的稳步发展(zhǎn)起到了重(zhòng)要作用(yòng)，不仅解(jiě)决了(le)房地产市场快速发展阶段的资金(jīn)需求(qiú)，也提(tí)高(gāo)了居民居住(zhù)水(shuǐ)平，中国内地城镇居民从筒子(zi)楼住到住宅小区，从全民蜗居到(dào)基本适居，住(zhù)房事业取得巨大进步，数(shù)十年时(shí)间走完(wán)发达国家几百年城镇化路程。改(gǎi)革(gé)开放以来(lái)，城镇化(huà)进程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国城市(shì)建(jiàn)成区面积由7438平方(fāng)公里增长至60721平(píng)方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量(liàng)报(bào)告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存量从不到(dào)14亿平(píng)增至(zhì)313.2亿(yì)平，城镇(zhèn)人(rén)均住房建筑面积从(cóng)8.1平方米(mǐ)增(zēng)至(zhì)34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数(shù)从(cóng)约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预(yù)售制在(zài)当前(qián)已成(chéng)为中国(guó)内(nèi)地(dì)商品房(fáng)销售最主要方式(shì)，2005年中国内地商(shāng)品住宅期房(fáng)销售面(miàn)积占总(zǒng)销售面(miàn)积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售面积达(dá)15.6亿平(píng)，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制(zhì)也(yě)推动了中国(guó)内地(dì)房地(dì)产(chǎn)行业的发展。中(zhōng)国内地房地产历经二十(shí)多年长周期繁(fán)荣(róng)，行业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合(hé)增速10.6％。房地产开发投资(zī)完成额(é)从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积(jī)和(hé)销售金额(é)分别从(cóng)1.5亿平(píng)增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快(kuài)速发(fā)展，房地产企业从无到有、从国企(qǐ)先行到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数(shù)量(liàng)达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的(de)上下游产业链(liàn)特别(bié)长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其(qí)中房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动(dòng)产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地(dì)产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完全拉动的投资占全社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地产(chǎn)开发投资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地(dì)产贷款占(zhàn)银行各(gè)项贷(dài)款余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务(wù)，占比超过三分之一(yī)。从房地产(chǎn)融资存量占(zhàn)社(shè)融存量比重(zhòng)看，2021年(nián)12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将导致银行不良(liáng)率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万(wàn)亿美元(yuán)、英法德三(sān)国(guó)合计的31.5万亿美(měi)元。从住(zhù)房市(shì)值(zhí)占股债房市值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德(dé)国(guó)的64％。中国住房市值与股债(zhài)房市值的比(bǐ)例较高，主要(yào)是因(yīn)为住(zhù)房市值高，以及(jí)中国资本市场(chǎng)发育尚(shàng)不(bù)成(chéng)熟，直(zhí)接融资比(bǐ)例(lì)较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售(shòu)制背后潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在(zài)，当前的负面效应愈发(fā)凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分商(shāng)品是一手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方面不(bù)公平制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓(xìng)几乎(hū)承担了(le)所(suǒ)有商品不(bù)能交付(fù)的风险。比如，交房等(děng)待期一般为两(liǎng)年，在(zài)此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量(liàng)、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交(jiāo)房等风险。另外，购房者和开发商之间的(de)购(gòu)房合同、购房者和银行的(de)按(àn)揭贷款合同是(shì)两个独立(lì)的合同关(guān)系，如果开(kāi)发商发(fā)生违约(yuē)，购房者只能根据购房合同向(xiàng)开(kāi)发商(shāng)主张(zhāng)权力，但依旧(jiù)需要根(gēn)据按揭贷(dài)款合同按时向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此(cǐ)购房者(zhě)承担的风险较大。

　　从行业层面看，预(yù)售制助(zhù)推部分房企过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张(zhāng)，资(zī)金若遇到下行(xíng)周(zhōu)期，会(huì)引发资金链(liàn)断(duàn)裂、项目(mù)搁置等(děng)系(xì)列风(fēng)险，进(jìn)行影响自(zì)身信用和购房者(zhě)对行业的(de)信(xìn)心。

　　从(cóng)金(jīn)融层(céng)面看，银(yín)行(xíng)作为按揭贷款的发(fā)放方(fāng)，一(yī)旦房企因为市场波动或经营不善，出现资(zī)金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企通过与购房者(zhě)签订的预售(shòu)合同(tóng)和按(àn)揭合同(tóng)，已经从(cóng)银行获得(dé)房(fáng)款，如果购房者丧失还款能(néng)力或(huò)短(duǎn)期不(bù)能(néng)还款(kuǎn)等(děng)，则风险(xiǎn)完全由银(yín)行承担，银行将(jiāng)面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预(yù)售监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根(gēn)结底(dǐ)两个字那就是“没钱(qián)”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预(yù)售管理办法》中明(míng)确规定(dìng)了开发企业(yè)预售商品(pǐn)房所得款(kuǎn)项应当(dāng)用于有关(guān)的(de)工程(chéng)建设(shè)，商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部(bù)门制定(dìng)。但多年以来全国并没有统一的(de)预(yù)售资金监管(guǎn)规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙(shā)等城市重点监管(guǎn)资(zī)金比例(lì)为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市(shì)则按照(zhào)项(xiàng)目的(de)建安成本乘(chéng)以建筑面积或者项目工程总(zǒng)额报(bào)价计算(suàn)重(zhòng)点资金。而事实是，不少购房款未进(jìn)入监管账户、或进入(rù)监管账户后被挪用，导致楼(lóu)盘没有(yǒu)资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监(jiān)管(guǎn)账户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产大开发时代的高周转(zhuǎn)背景(jǐng)下，抽调预售(shòu)款监管账户资金(jīn)，是行业(yè)“潜规(guī)则”。比如工程总承(chéng)包(bāo)方，以工程建设名义，获得监管(guǎn)账户拨付资金，再由工程方将资金转给房企，而拨(bō)付的工程(chéng)款，远超工程进度所需。通过这些方(fāng)式套取的资金，在房企各地项目间(jiān)流动，变(biàn)相加杠(gāng)杆，这样(yàng)做提供了资金流动性，房企抽(chōu)调资金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘(pán)建(jiàn)设，形成一(yī)种资金循(xún)环(huán)高周转(zhuǎn)模式(shì)，但一定程度(dù)上把风险(xiǎn)甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者预付(fù)资(zī)金，一般(bān)设(shè)有(yǒu)定金或预(yù)付款保护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付(fù)款比(bǐ)例相对较低，绝大部(bù)分房款在房屋交(jiāo)付(fù)后(hòu)开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付(fù)方(fāng)式(shì)：预付款一般以定金方式(shì)支付，或按工程(chéng)进度(dù)分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两(liǎng)种(zhǒng)方式发放按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)，一是按工程进度付款，按(àn)揭贷款按照(zhào)工程进度逐渐发放，购房者开始月(yuè)供；二(èr)是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商品房提(tí)供期(qī)房烂(làn)尾保(bǎo)险(xiǎn)，在商品房出现重大延期或重大(dà)缺(quē)陷时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付保护(hù)：房屋(wū)交付质量的保障有两种方(fāng)式，一是期房由政府或第三方(fāng)验(yàn)收合格并(bìng)提供验(yàn)收凭证后，开发(fā)商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得(dé)购房(fáng)者支(zhī)付的房款。二是开发商为购房者提供一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金(jīn)第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美(měi)国期(qī)房定金一定期限(xiàn)内无(wú)条(tiáo)件返还，最低(dī)首付比(bǐ)例(lì)为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余(yú)房款交付后按揭还款，交(jiāo)付前资金由第三方全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款。

　　定金及首付环(huán)节，定金(jīn)比例一般为房(fáng)款的(de)1％-5％，首(shǒu)付比例(lì)最低可低于3.5％，根据(jù)美(měi)国官方数据，2021年(nián)美国平(píng)均(jūn)首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除(chú)定金或首付外，购房者在(zài)房屋(wū)交付(fù)后通过(guò)按揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，美国为防止开发商(shāng)挪用资金(jīn)，购(gòu)房者的定金及首(shǒu)付款由第三方公证行或(huò)产权(quán)保险公司的信托(tuō)账户(hù)监管。如果(guǒ)开发商倒(dào)闭导致楼盘(pán)烂尾(wěi)，购房者(zhě)资(zī)金可通过申(shēn)请仲裁取回，且不承担任何责任(rèn)与损失。而开发商在(zài)房(fáng)屋建(jiàn)设(shè)过(guò)程中的(de)资金(jīn)全部来自(zì)银行，银行根据工程进(jìn)度向开发商提供一定比例的贷(dài)款，由(yóu)于开发商(shāng)挪用资金直接损害银行利益，银(yín)行有充分动机监管开发商(shāng)施工进(jìn)度。开发商在(zài)房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付时需取得(dé)由(yóu)政府相关部门经审查后发放(fàng)的验收(shōu)凭证，通过验收(shōu)凭证向银(yín)行得到(dào)购房者支(zhī)付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期房可零(líng)首付购房，房款按建(jiàn)造(zào)工期进度支付，按(àn)揭(jiē)按工期放款后还贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，开发商或购房者可购(gòu)买期(qī)房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发(fā)商在项目获批(pī)后即可(kě)预售(shòu)房屋(wū)。签署购房合同前，购房者需支付约(yuē)2000欧的定(dìng)金并进行预约公证，签订合同后(hòu)定金退还。如由于任何原因不能(néng)购买，定金按照德国法律(lǜ)全部(bù)退还(hái)。

　　签署购房合同后，购房者需支付(fù)公证费和土地交(jiāo)易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没(méi)有(yǒu)规定最低首(shǒu)付(fù)比例(lì)，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取(qǔ)按工(gōng)期(qī)支(zhī)付(fù)房款的(de)制度(dù)，一般分(fēn)7笔进(jìn)行支付，具(jù)体(tǐ)支付节点、比例(lì)因项目而异。一般(bān)来说，支付节点可分为公证后(hòu)、主体完工、内(nèi)部(bù)水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完(wán)工，支付比(bǐ)例可(kě)能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支付房款前申请房贷，房贷(dài)利率采用固(gù)定利率(lǜ)，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房(fáng)者(zhě)一(yī)定使用(yòng)期限，期限(xiàn)结束后，购房(fáng)者开始(shǐ)还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德(dé)国保险公司(sī)针对期房设计了两(liǎng)种(zhǒng)保(bǎo)险，保险的(de)功能(néng)是当(dāng)房屋出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大缺(quē)陷时，保险公司(sī)保(bǎo)证开发商(shāng)赔偿或修复，开发商(shāng)破(pò)产，由保险公司负责相应赔偿(cháng)。保险由开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方(fāng)均有一名律(lǜ)师，负(fù)责沟通期房(fáng)交(jiāo)易中的房产(chǎn)、资金(jīn)、合同(tóng)等(děng)各个(gè)环节，各环节内容确认无(wú)误(wù)后签(qiān)订首付交换(huàn)合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置(zhì)了10％定金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保(bǎo)护机制，当(dāng)开(kāi)发商出现财务、经营问(wèn)题时，购房者10％的(de)定金由(yóu)保险公(gōng)司赔付，而超出10％的部分(fēn)较难追(zhuī)回。

　　首付方(fāng)面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取(qǔ)按工(gōng)程进度付款的方式，但是交房前付款比例(lì)相对较低，一般会在合同(tóng)签订6-24个(gè)月分别支付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的款项(xiàng)卯怎么读，卯足劲是什么意思解释，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项(xiàng)交房后支(zhī)付。

　　交(jiāo)付环节，英(yīng)国规定房屋必须经过房(fáng)产公证公司(sī)的检验验(yàn)收后才(cái)能交付，交付(fù)后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管(guǎn)环节(jié)，英国期房预(yù)售资金监管(guǎn)极为严格(gé)，资金也由(yóu)律师监管，在(zài)确(què)认(rèn)工程(chéng)进度、支付(fù)相(xiāng)关款项过(guò)程中，由(yóu)买房律师(shī)将资金转给卖(mài)方律师，卖方律师转给开发(fā)商，即资(zī)金(jīn)在进(jìn)入开(kāi)发商账(zhàng)户前经过两(liǎng)道关(guān)口，有利(lì)于保(bǎo)障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　日本期房交易立(lì)法，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发(fā)商必(bì)须完成“预售房定金(jīn)保全措施”，交房前付款比(bǐ)例不超房款(kuǎn)的20％，开发商(shāng)违(wéi)约(yuē)需返还定价(jià)并赔偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本(běn)二战结束后由于房屋(wū)供给严重失衡，叠(dié)加(jiā)法律空白，社会上“一房二卖(mài)”现象(xiàng)普遍，为此，日(rì)本(běn)政府1952年出台《宅(zhái)地(dì)建筑物交易法》，经多(duō)次修订，目前是唯一一部规范期房(fáng)交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据(jù)日本《宅地建物取引业法》，对购房者(zhě)支(zhī)付定(dìng)金超过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律(lǜ)要求开(kāi)发(fā)商(shāng)必须完成定金保全措施才可预(yù)售(shòu)。什么(me)是定金保全措(cuò)施？即(jí)买卖双方(fāng)签订购房合同时(shí)，开发商(shāng)向金融机构或(huò)指定保证(zhèng)机(jī)构(gòu)或保险(xiǎn)机构(gòu)签订定金(jīn)保(bǎo)证委托合同，设(shè)置购房者定金的保(bǎo)证或(huò)保险，并(bìng)将相(xiāng)应(yīng)的保证金证明书交付给购房者(zhě)。除定金(jīn)外，其他(tā)预先支付的(de)购(gòu)房款也受该措施保(bǎo)护(hù)。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可(kě)凭保证(zhèng)金证(zhèng)明(míng)书向金融(róng)机构或保证机构或保险公(gōng)司兑付，同时，开发(fā)商(shāng)需向购房者赔付违约金(jīn)，一(yī)般约为房(fáng)价的(de)10％。

　　房款支付(fù)环(huán)节(jié)，交房前只需支付最多不(bù)超20％的定金，签订购房(fáng)合同后，购房者即可向银行申(shēn)请贷(dài)款，但(dàn)交房后才开始按揭贷款，除定金(jīn)外的剩(shèng)余房(fáng)款在交(jiāo)房(fáng)后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由(yóu)银行监管，享1年保(bǎo)修期(qī)后(hòu)付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者(zhě)违约可返(fǎn)还(hái)相当(dāng)于(yú)3.75％房款的订金，首付(fù)比例(lì)20％，余款按工程进度支付，所有(yǒu)资金进银行专门项目资金账户(hù)，交(jiāo)房后满1年(nián)保修期(qī)后(hòu)支(zhī)付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开发商有(yǒu)统一的选购权合(hé)同以及(jí)订(dìng)金返还机(jī)制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步(bù)签(qiān)订(dìng)购买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付(fù)及(jí)印花税，同时(shí)购房(fáng)者(zhě)向银行申(shēn)请(qǐng)按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)。

　　余(yú)款支付(fù)上，新加(jiā)坡(pō)期房同(tóng)样采取按工程进度(dù)付款的(de)方(fāng)式，《发展商条例》对期(qī)房付款流程做了统一详细(xì)规定，要(yào)求所有开(kāi)发商遵守，支付节点一般(bān)为合同签订后、地基完(wán)工、框架完(wán)工、管道门窗等完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按(àn)揭贷款也依(yī)照工程进度放款，月供在此过程中随(suí)着放(fàng)出(chū)贷款的增加而增加，未放款部(bù)分无需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的订金与付款会(huì)存入银行专门的(de)项目资金账户，账户资金提(tí)取须与房屋建设(shè)有关。房屋交付(fù)后，购房者享受1年的房(fáng)屋保修(xiū)期，此后购房(fáng)者支(zhī)付(fù)15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产到了政策(cè)出手临(lín)界点，重点(diǎn)是保交楼(lóu)和房(fáng)企重(zhòng)组。一方(fāng)面，加大对(duì)刚需和改善型需求的支(zhī)持力(lì)度，长短(duǎn)兼顾(gù)妥(tuǒ)善应对局部停(tíng)贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给予(yǔ)强有(yǒu)力的金融工具支持(chí)。另一(yī)方面，从现在起，对还(hái)在正(zhèng)常运(yùn)转的房企包括民营企(qǐ)业，加大支持力度，由优质(zhì)房企牵头并购重组整(zhěng)个行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和(hé)财(cái)团，给予金融工具(jù)配套(tào)。

　　二，中期来看(kàn)，应充(chōng)分(fēn)估(gū)计形势复杂性和人性复杂性，兼顾(gù)化(huà)解(jiě)停贷(dài)、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企债务、恢(huī)复市场(chǎng)信心以(yǐ)及(jí)长效机制。长效机制四(sì)大关键是推(tuī)动(dòng)城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和(hé)房地产税(shuì)。定金环节(jié)，建立(lì)开(kāi)发商违约后定金保(bǎo)护(hù)机(jī)制，如将(jiāng)已(yǐ)支付定金冻结至(zhì)房屋交付阶段，保障购房者定(dìng)金安全。签(qiān)订合同环节，鼓(gǔ)励(lì)保(bǎo)险(xiǎn)公司介入，为房(fáng)屋重(zhòng)大延期以及重大缺陷等情(qíng)况提供(gōng)充分的(de)保(bǎo)障。余(yú)款支付环节(jié)，建(jiàn)立按工程进度付(fù)款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护购(gòu)房者(zhě)的(de)权益。资金监管环(huán)节，引入独立于开发商、银行(xíng)的第三方资金监(jiān)管机构(gòu)，或(huò)由政府(fǔ)相关部门直(zhí)接监管(guǎn)，以(yǐ)此防止(zhǐ)资金挪用现象。交付环节(jié)，建立商品房保(bǎo)修期制度。保修期内(nèi)，开(kāi)发商应对房屋(wū)质量问题全权负责、免(miǎn)费维修，购房(fáng)者在保修期结束(shù)后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取(qǔ)消(xiāo)商品房(fáng)预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权(quán)宜之计(jì)，现在全国套户(hù)比超(chāo)过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购(gòu)房民众不公(gōng)平(píng)的预售制已经(jīng)过(guò)时了，该取消了，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)。另一方面(miàn)，取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道(dào)能(néng)不(bù)能兑(duì)现的营销手段(duàn)，而(ér)是所(suǒ)见即(jí)所得(dé)的过硬的产品(pǐn)质量和(hé)诚信，这才(cái)是对购(gòu)房(fáng)民众的最根(gēn)本最实质的保障，这(zhè)样将极大(dà)的(de)提升(shēng)开发商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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