文：任泽平(píng)团(tuán)队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国(guó)住(zhù)房和城乡(xiāng)建设工作会议提(tí)出“有条(tiáo)件(jiàn)的可以进行现房销售”，不足(zú)一个月时间，已(yǐ)有(yǒu)山东(dōng)、安徽、河南、四(sì)川、广东等地明确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品(pǐn)房预售制了(le)，用你的(de)钱(qián)，建你的房子(zi)，还烂尾了，这是对购房者(zhě)的不公平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别建(jiàn)了，不能(néng)把包袱(fú)甩给老(lǎo)百姓和社会，这是(shì)房地产(chǎn)从(cóng)大开发时代步入(rù)高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的最(zuì)大保(bǎo)护(hù)。98年房(fáng)改时，全国缺(quē)房子，开发商缺(quē)钱，预(yù)售制是权(quán)宜之计(jì)，现(xiàn)在全(quán)国套(tào)户比超过1，从大开发进(jìn)入(rù)存量时代，对购房(fáng)民(mín)众不(bù)公平(píng)的(de)预售制已经过(guò)时了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现(xiàn碳酸银是不是沉淀 碳酸银在水中是沉淀吗)房销售(shòu)。以后一手交钱，一手(shǒu)交(jiāo)房，天经地义(yì)。当(dāng)然二次房改是个(gè)技(jì)术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢复市(shì)场信(xìn)心以及长效机(jī)制，长效机制四大关键是推动(dòng)城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。如果(guǒ)按照(zhào)经(jīng)济规律(lǜ)办事，中国一定(dìng)能实(shí)现(xiàn)房地产软着陆和长期(qī)平稳健康(kāng)发展(zhǎn)，跨过这道关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预(yù)售制、改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)？大家想想，绝(jué)大部分(fēn)商品是一手交(jiāo)钱(qián)一(yī)手交货，预售制是对购买者的单方(fāng)面不公(gōng)平制度(dù)，购房老百(bǎi)姓几乎承担(dān)了所有商品不能交(jiāo)付的风(fēng)险。从个人层(céng)面(miàn)看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等待(dài)期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟交房、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不能交(jiāo)房的风险(xiǎn)。从行业(yè)层面看，预售(shòu)制助推(tuī)部分房(fáng)企过度举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，若(ruò)遇到下行周期，会(huì)引(yǐn)发资金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁(gē)置等系(xì)列风(fēng)险。取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，这样有助于(yú)落实中央房住不炒精(jīng)神、有助于保(bǎo)障(zhàng)购房老(lǎo)百姓(xìng)权益、有助于(yú)房企(qǐ)稳健(jiàn)发(fā)展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建(jiàn)议取消预售制度？预售制度怎(zěn)么来(lái)的？国(guó)外(wài)什么情况(kuàng)？简单科普一下：商品(pǐn)房预(yù)售最早源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是(shì)一种(zhǒng)开发商放(fàng)杠(gāng)杆的方(fāng)式。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺(quē)，房企(qǐ)缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商品房预(yù)售制度。其实，当前世界不(bù)少国家(jiā)存在(zài)预(yù)售(shòu)制。但是，重点(diǎn)来了！发达(dá)国家一般有(yǒu)严格的监(jiān)管保障措施，开发商在(zài)项目获得(dé)政府(fǔ)批准后才可以开始(shǐ)销售(shòu)，买(mǎi)家(jiā)在购(gòu)买期(qī)房后并(bìng)非像中国一样(yàng)在支(zhī)付完首付(fù)款后从银行一次性贷(dài)款支(zhī)付剩余(yú)全部房款，而是根据开发商工程进度在完全(quán)交(jiāo)房(fáng)前进(jìn)行分期支(zhī)付。所以，预售制度是需要严(yán)格的(de)资金监管、分期支付以及违(wéi)约处罚措施(shī)作为保障的，如果没有这些保障措施，一定会触发风(fēng)险，对购房民众不公平，所以不如借机取消预售制度，以后改为现房(fáng)销售。客观讲预(yù)售(shòu)制度有一定历史(shǐ)阶段性，现在(zài)中国住(zhù)房进入存量(liàng)时(shí)代，取消预售制度有助于降负债(zhài)降(jiàng)杠杆，不(bù)再把(bǎ)烂尾风险甩给(gěi)老百姓和社会，当然(rán)这需要(yào)配套(tào)房(fáng)企债务重组、复工(gōng)保交楼、恢(huī)复市(shì)场(chǎng)信(xìn)心和房地产长效(xiào)机制。这是(shì)个技(jì)术活，只(zhǐ)要坚持市场(chǎng)化改革，中国一定能(néng)化解(jiě)这个难题，让房地产回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是(shì)五花八门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知道能不(bù)能兑现的营销手段(duàn)，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得的过(guò)硬(yìng)的(de)产品质量和(hé)诚信，这(zhè)才是对购房民(mín)众的(de)最根本(běn)最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣(liè)币。所(suǒ)有商(shāng)业的本(běn)质是向(xiàng)善，是以客户为中(zhōng)心，房地产(chǎn)也不能(néng)例外(wài)，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房(fáng)幸(xìng)福一(yī)家人。从这个角度，取消预售制、实施现房销售是(shì)实(shí)现(xiàn)老百姓(xìng)安居乐(lè)业、社会长治久安、行业企业健康发(fā)展(zhǎn)的重大措施。在(zài)当前的情(qíng)况下，取消(xiāo)预售(shòu)制要结合稳(wěn)楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通金融支持当期(qī)三好生(shēng)、新模(mó)式等综合施策(cè)。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发展研究中(zhōng)心参(cān)与财税改革方案研究时，对预售制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金(jīn)融(róng)稳定、房(fáng)企杠杆(gān)率等进行过长期系(xì)统的专(zhuān)项研究。（参考(kǎo)后来形成的专著《房(fáng)地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预售制(zhì)的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推动城市(shì)化(huà)进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售资金第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　碳酸银是不是沉淀 碳酸银在水中是沉淀吗>2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规(guī)范(fàn)期房交易立法，设置期房预(yù)付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡(pō)：买方资金由银(yín)行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房(fáng)预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中(zhōng)国(guó)香港，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期长等问(wèn)题，分层(céng)销(xiāo)售孕育而生。20世(shì)纪(jì)50年代，中国(guó)香港还未推行(xíng)公共房(fáng)屋制(zhì)度，许多人栖(qī)身于木屋或者其他(tā)临时住宅，住房的需求是相当高，不过大(dà)多数居(jū)民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼(lóu)宇出租(zū)是(shì)中国香港地(dì)产行业盛行的方式，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出租资(zī)金周转期长等问题。针(zhēn)对(duì)这一系列(liè)问题(tí)，不少地产商开(kāi)始探(tàn)求新(xīn)的方(fāng)式(shì)，如(rú)把楼宇契约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇(yǔ)分层出售。这模式(shì)一经(jīng)推行，购买楼(lóu)宇的市(shì)民数量有(yǒu)所增加，开发(fā)商资(zī)金周转加快。

　　在(zài)分层出(chū)售的基(jī)础上(shàng)，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年(nián)底霍(huò)英东创(chuàng)办立信(xìn)置业有限公司，凭借(jiè)商业直觉和(hé)多年经营杂货铺(pù)、海上驳(bó)运业务的经验，对于商品流通、资金周转有(yǒu)着独(dú)到的见(jiàn)解，在努力寻(xún)求方法加(jiā)快自身资金周转。当时其在(zài)购下九龙的(de)一块(kuài)地盘(pán)后，除了(le)分层出售、还(hái)印发售楼(lóu)说明书(shū)，上有文字详尽说明楼宇(yǔ)的地势(shì)环境、建筑材料、分(fēn)层(céng)价格、订(dìng)购方(fāng)法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一(yī)个(gè)亮点(diǎn)，即先收取买(mǎi)家的(de)订金(jīn)，采用类(lèi)似租金的分期付款(kuǎn)形式(shì)，等新(xīn)楼落成(chéng)时(shí)，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有了(le)自己(jǐ)的房产。这(zhè)种方式减轻了民众购房的资金压力(lì)，加速(sù)了房屋的建造(zào)和销售，也解决了制造商(shāng)的资金(jīn)问题，降低投资风险(xiǎn)，在(zài)当时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售(shòu)楼花(huā)+分期付款”的销售模式成为当(dāng)时中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港房地产市场的一大(dà)特色(sè)，纵观中国香港房地产市场(chǎng)的(de)改革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解决了核心的住房供不(bù)应(yīng)求的问题(tí)，使房市发展进入(rù)新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动了中国香港(gǎng)楼市几十年繁荣，但(dàn)期间也(yě)出现过“烂尾楼(lóu)”的(de)情况(kuàng)，但监(jiān)管部门不断完善、规(guī)范(fàn)化，建立(lì)健(jiàn)全的(de)监(jiān)管机制，促进市(shì)场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大(dà)角咀的一个楼盘因建筑(zhù)费用(yòng)超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情(qíng)况。在1961年后(hòu)，中国香港(gǎng)管理部门提升了(le)对(duì)于预售楼花制(zhì)度的监管，即要(yào)求开发商在预售前，确(què)保地价款已经全部支付，还要(yào)证明(míng)自身(shēn)有(yǒu)资金等(děng)能(néng)力把项目完成，资金需(xū)放入(rù)律师所托(tuō)管，支取时需(xū)律(lǜ)所和建筑师的核准。为了防止(zhǐ)开(kāi)发商、律所、建筑(zhù)师等(děng)造假，套取监管账户资金，中国(guó)香港要求律(lǜ)师行在银行开设(shè)的(de)信托(tuō)账户（监管账户）、开发商操(cāo)作等采取全透明化机制，且银(yín)行(xíng)的责任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况(kuàng)，银行将成最大(dà)风(fēng)险方(fāng)，后续需自身推动项目完工(gōng)。随(suí)着(zhe)监管体系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国内地面临住房(fáng)需求大和供给量短缺(quē)问题，引(yǐn)入“卖(mài)楼花”制(zhì)度。建国(guó)以来(lái)，中国内(nèi)地优(yōu)先发展重工业，强(qiáng)调基础建(jiàn)设(shè)，这一导向使前期(qī)发展工(gōng)业化的进程大(dà)于城市(shì)化进程，唯有解决(jué)住房基(jī)础(chǔ)等城市化配(pèi)套问题(tí)，才(cái)能进一步推进城市化。但当(dāng)时(shí)推(tuī)行的是(shì)“统一管(guǎn)理，统一分(fēn)配(pèi)，以租养房(fáng)”的(de)福利分房制度，住房市场发展(zhǎn)起(qǐ)步较(jiào)晚、增速较慢(màn)，福利分房制(zhì)度(dù)也出现了分配(pèi)不公、效率(lǜ)低、配套(tào)差等(děng)问题，因此福利分(fēn)房制(zhì)度不(bù)再适用于当(dāng)时的国情(qíng)。叠(dié)加(jiā)房地产市场面临商品房的(de)需求量大，而社会缺少大(dà)型(xíng)房地产开发(fā)商，商品(pǐn)房供应(yīng)量小的困境，此时(shí)引入中国香港的“卖楼花”模式(shì)无疑是对内地房地产市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年(nián)起(qǐ)，中国(guó)内地逐(zhú)步引进中国香(xiāng)港预售(shòu)商品房(fáng)制(zhì)度，先(xiān)后出台多项文件，大(dà)力支持国内房地产市(shì)场改革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房(fáng)建设的(de)通知》文件，决定停(tíng)止住房无偿实物分配(pèi)，逐步实行住房分配(pèi)货币化、住房供给商品化、社会化的(de)住房(fáng)新体制，从(cóng)计划经济下的福利分房转向市(shì)场经济的商品房。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期房，解决了(le)房企(qǐ)缺少资金和开发时间周期(qī)长的两大(dà)难题，开发商以预售款撬动下一(yī)个项(xiàng)目的开发，形(xíng)成滚(gǔn)动开发模式，住(zhù)房供应速(sù)度加(jiā)快。自此中国内地开(kāi)始(shǐ)房改货币化，中国人(rén)民银行(xíng)等多(duō)方迅速出台相关的信贷政(zhèng)策，支持购房者，极大作用推动了房地产市场的(de)发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖(mài)楼花(huā)”模式后，经调(diào)整形成契(qì)合(hé)中(zhōng)国内地的商品房预售(shòu)制度。预售制的初衷是为(wèi)了缓解房(fáng)企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地产开发企业将正在(zài)建设中的房屋预(yù)先出售给购(gòu)房(fáng)者，由(yóu)购房者支付定金或房(fáng)款的行为。区别于中国(guó)香港，在中国内地实(shí)践(jiàn)过(guò)程中，商品(pǐn)房预售流程(chéng)为：房地产开发商办(bàn)理预售许可(kě)证(zhèng)-签(qiān)订商(shāng)品房买卖合同-进行(xíng)备案登记和(hé)预告(gào)登记-交(jiāo)付房屋(wū)。在(zài)购房(fáng)过程(chéng)中(zhōng)，购房者需要一次性付清首付(fù)款，并(bìng)采用(yòng)银行(xíng)贷款的形(xíng)式一次性(xìng)付清剩余房款，换(huàn)言之，房屋(wū)未建成(chéng)，开发商(shāng)可能已拿到了全(quán)部购房款，这点与中国香港(gǎng)的按(àn)照工程进度付(fù)款有所不同(tóng)。对中国内地的开(kāi)发商而言，预售制商品(pǐn)房也开启了(le)高周转、高杠(gāng)杆(gān)的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确(què)实存在

　　作为(wèi)中国内地商品房(fáng)销(xiāo)售的最(zuì)主要方式，预(yù)售制极大(dà)缩短房企现金回笼周期(qī)，同时增加(jiā)市场商品房供应(yīng)，推动(dòng)了城镇化(huà)发展(zhǎn)进程。预售(shòu)制在过去20多(duō)年(nián)对中(zhōng)国内地房地产市场的(de)稳(wěn)步发展起到了重要作(zuò)用，不(bù)仅解决了(le)房地产市场快速发展阶段的资金需求，也提高了居民居住水平，中国内(nèi)地城镇居民从筒子楼住到住宅(zhái)小区，从全(quán)民蜗(wō)居到基本适居，住房事业取(qǔ)得巨大进步(bù)，数十(shí)年时间走完(wán)发(fā)达国家几百(bǎi)年城镇化路程。改革开放以来，城镇化(huà)进程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面(miàn)积(jī)由7438平方(fāng)公(gōng)里增长(zhǎng)至(zhì)60721平方(fāng)公里，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根据我们发布(bù)的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存量从不(bù)到14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿平(píng)，城镇人(rén)均住(zhù)房(fáng)建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售制在(zài)当前已成为(wèi)中国内地商品(pǐn)房(fáng)销(xiāo)售(shòu)最主(zhǔ)要(yào)方式(shì)，2005年中(zhōng)国内地商(shāng)品住宅期房销售面积(jī)占总(zǒng)销(xiāo)售面积的比重(zhòng)为63％，而(ér)2021年期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿(yì)平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内地房地产行业的(de)发展。中国内地房地产历经(jīng)二十多年长周期繁荣，行(xíng)业各项(xiàng)指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿(yì)平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复(fù)合增(zēng)速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额从(cóng)0.4万亿元增(zēng)至(zhì)14.8万亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和(hé)销售金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发(fā)展，房地产(chǎn)企(qǐ)业从无到有(yǒu)、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房地(dì)产企业(yè)数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二十(shí)年来(lái)房地产也(yě)成为拉动中国内地(dì)经济高(gāo)增长的火车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房(fáng)地产带动的(de)上(shàng)下游产业(yè)链特别长，高达50多(duō)个行(xíng)业。2020年房地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献(xiàn)），房(fáng)地产带动产业链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡献），其(qí)中房地产对金(jīn)融、批发、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完(wán)全拉动的投资占全社会固定资产(chǎn)投(tóu)资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投(tóu)资占固定资(zī)产投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道(dào)，从(cóng)房地产贷(dài)款占银行各项贷(dài)款余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务，占(zhàn)比(bǐ)超过三分之(zhī)一(yī)。从房地产(chǎn)融资存量占社(shè)融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企(qǐ)大面积(jī)违约(yuē)，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效(xiào)应渠道，根据我(wǒ)们的《中国住房市值测算报告》，2020年(nián)中国(guó)住房市值为(wèi)62.6万亿(yì)美元(yuán)，大(dà)于美国的33.6万(wàn)亿美(měi)元、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德三(sān)国(guó)合(hé)计的(de)31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股(gǔ)债(zhài)房市值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国(guó)的(de)49％、法国(guó)的(de)56％、德国(guó)的64％。中国(guó)住房市(shì)值与股债(zhài)房市值的(de)比例较高，主要是因为住房市值高，以及(jí)中国资本市场发育(yù)尚不(bù)成熟(shú)，直接融资比例较低，股票、债券市值较低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)，当前(qián)的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大(dà)部分商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱(qián)一手(shǒu)交货(huò)，预售制是对购(gòu)买者的单(dān)方面不公平(píng)制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所有商(shāng)品不(bù)能交(jiāo)付的(de)风险。比(bǐ)如，交房等待期一般(bān)为两年(nián)，在此(cǐ)期间，购(gòu)房(fáng)者不仅承担银行(xíng)利息，还要(yào)承(chéng)担延迟(chí)交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房等风险。另外(wài)，购房者和(hé)开发商之间的购房合同(tóng)、购房者(zhě)和银行(xíng)的(de)按揭贷(dài)款(kuǎn)合同是两个(gè)独立的合同关系，如果开发商发生违(wéi)约，购房者(zhě)只能(néng)根据购房合同(tóng)向开发(fā)商(shāng)主张权力，但依旧需(xū)要根据按揭贷款合同按时向银行(xíng)进行贷(dài)款(kuǎn)偿还，因此购(gòu)房者承(chéng)担(dān)的(de)风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资(zī)金若(ruò)遇到下行周(zhōu)期(qī)，会引发资金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系列风(fēng)险(xiǎn)，进行影响(xiǎng)自身信用和购(gòu)房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为(wèi)按揭贷(dài)款的(de)发放方(fāng)，一旦房企因为市场波动或(huò)经营不善，出现资金(jīn)链断裂等一系列问(wèn)题，导(dǎo)致“烂尾(wěi)”等情(qíng)况，而房企通过与购房(fáng)者签订的(de)预售合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如(rú)果购房者丧失还(hái)款(kuǎn)能力或短(duǎn)期不能还款等，则风险完全由银行承(chéng)担(dān)，银行将面临较大的(de)坏账压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房(fáng)者的预售(shòu)监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那就是“没钱(qián)”，即(jí)没钱付(fù)工程款。在2004版(bǎn)的《城市商(shāng)品房预(yù)售管理办法》中明确规定(dìng)了开发(fā)企业预售商品(pǐn)房所(suǒ)得款项应当(dāng)用(yòng)于有关(guān)的(de)工程建设，商(shāng)品房预售款监管的具(jù)体办法(fǎ)，由房地产管理部门制定。但多年以来全国(guó)并没有统一的预售资(zī)金监管规定，各(gè)地实行“一城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按照项目的建(jiàn)安成本乘以建筑面积或者(zhě)项目工程总额(é)报价(jià)计算重点资金(jīn)。而事(shì)实是，不少购(gòu)房款未进入监管账(zhàng)户(hù)、或(huò)进入(rù)监管账户后被挪用，导致(zhì)楼盘没有资金继续(xù)建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫(pò)继续还款。那么，监(jiān)管账户资金如何被挪走的？实际上(shàng)，在(zài)过去房地产大开发时代的高(gāo)周(zhōu)转背景(jǐng)下(xià)，抽调预售款监(jiān)管账(zhàng)户(hù)资金，是(shì)行业(yè)“潜规则(zé)”。比如工程总承包方，以工程建(jiàn)设名义，获得(dé)监管账户(hù)拨付资金(jīn)，再由(yóu)工程方将资金转(zhuǎn)给房(fáng)企(qǐ)，而拨付的工(gōng)程(chéng)款，远超工程进度所需。通过这(zhè)些(xiē)方式套取(qǔ)的资金，在(zài)房(fáng)企各地项(xiàng)目间流动，变(biàn)相(xiāng)加(jiā)杠(gāng)杆，这样做提(tí)供了(le)资金(jīn)流(liú)动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和(hé)楼盘(pán)建设，形成一种资金循环高周转模式，但一定程度上(shàng)把风(fēng)险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预售制度呈现(xiàn)以(yǐ)下特(tè)点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者预付资金，一般设(shè)有定金或预付(fù)款保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者支付的预付款比例相对较低，绝(jué)大部分(fēn)房(fáng)款在房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付(fù)款(kuǎn)一般以(yǐ)定金方式(shì)支付，或按工程进度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般(bān)采(cǎi)用两种(zhǒng)方式发(fā)放按揭贷款，一是按(àn)工(gōng)程进(jìn)度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进度逐渐发放(fàng)，购房者开(kāi)始月供；二是房屋交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾保护：为预(yù)售商品(pǐn)房提供(gōng)期房烂(làn)尾保险，在商品房出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付(fù)质量的保障有(yǒu)两种(zhǒng)方式，一是期房由政府(fǔ)或(huò)第(dì)三方验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得购房者(zhě)支付的房款。二(èr)是开发商为购房者提供(gōng)一定的保(bǎo)修(xiū)期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得(dé)房款

　　美国期房定金一(yī)定期限内(nèi)无条件返还(hái)，最(zuì)低(dī)首付比(bǐ)例为3.5％，交房(fáng)前仅(jǐn)支(zhī)付首(shǒu)付，其余(yú)房款交付(fù)后(hòu)按揭还(hái)款，交付前(qián)资金由第三方(fāng)全(quán)程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得(dé)房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官(guān)方数据，2021年美国平均(jūn)首付(fù)比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或(huò)首付外，购房者(zhě)在房屋交付(fù)后通过按揭(jiē)贷(dài)款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资(zī)金监管方面，美国(guó)为防止开(kāi)发商挪用(yòng)资金，购房者的定金及首(shǒu)付款由第三(sān)方公(gōng)证行或(huò)产权保险公(gōng)司的信托(tuō)账户(hù)监管。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者(zhě)资金(jīn)可通过(guò)申(shēn)请仲裁取回，且(qiě)不(bù)承(chéng)担(dān)任何责任(rèn)与损失。而开发商在房屋建(jiàn)设过程(chéng)中的资金全部来自银行，银行根(gēn)据工程(chéng)进度向(xiàng)开(kāi)发商提供一定(dìng)比(bǐ)例的贷(dài)款，由于开发商挪用资金直接损害银行利益，银行有充分动(dòng)机监管开发商施工进度(dù)。开发商在房屋(wū)交付时需取得由政府相关部(bù)门经审查后发(fā)放的验(yàn)收凭证，通(tōng)过验收凭证(zhèng)向(xiàng)银行得到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零(líng)首付购房(fáng)，房款按建(jiàn)造工期进度支付，按(àn)揭按工期(qī)放款后还贷，房贷利率(lǜ)采用固定(dìng)利率，开(kāi)发商或购房者可购买期房(fáng)烂尾(wěi)保险。

　　预(yù)售(shòu)门槛方(fāng)面，德(dé)国开发商(shāng)在项(xiàng)目获批后即可预(yù)售(shòu)房屋。签署购房合(hé)同前，购(gòu)房者(zhě)需支付约(yuē)2000欧的定(dìng)金并进行预约公(gōng)证，签订(dìng)合(hé)同(tóng)后定金退(tuì)还。如由于任何(hé)原因不能购买(mǎi)，定金按(àn)照(zhào)德国法律全(quán)部(bù)退还(hái)。

　　签署购(gòu)房合同后(hòu)，购房(fáng)者需(xū)支(zhī)付公证费和(hé)土地(dì)交(jiāo)易税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房(fáng)款中(zhōng)，属于(yú)购(gòu)房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定最低首付(fù)比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取按工期(qī)支付房(fáng)款的(de)制度，一般分7笔进行支付，具(jù)体支付节点、比例因项(xiàng)目(mù)而异。一(yī)般来说，支(zhī)付(fù)节点可分为公(gōng)证后、主(zhǔ)体完工、内(nèi)部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付(fù)比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方(fāng)面，购房者可(kě)在支付(fù)房款(kuǎn)前(qián)申(shēn)请房贷，房贷利率(lǜ)采用固(gù)定(dìng)利(lì)率(lǜ)，银行按施工节奏分多次(cì)发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房(fáng)者一(yī)定(dìng)使用期限(xiàn)，期(qī)限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针对期房设计了两(liǎng)种(zhǒng)保(bǎo)险，保险的功(gōng)能是当房屋出现重大(dà)延期或重大(dà)缺陷时，保险公司(sī)保证开发商(shāng)赔偿或修(xiū)复，开发(fā)商破产，由保险公司负责(zé)相应赔偿。保险由开(kāi)发商(shāng)或(huò)购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保险保护机制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订(dìng)立合同(tóng)前，买卖双(shuāng)方均有一名(míng)律师(shī)，负责沟通期房交易(yì)中的房产、资金、合同等各个环节(jié)，各环节(jié)内容确(què)认无(wú)误(wù)后签订(dìng)首付交(jiāo)换合同。

　　定金(jīn)方面，英(yīng)国设(shè)置了10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险保护机制，当开(kāi)发商出现(xiàn)财务(wù)、经营问题(tí)时，购房者(zhě)10％的定(dìng)金由保险公司(sī)赔付，而超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合(hé)同(tóng)签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取按工程进度(dù)付款(kuǎn)的(de)方(fāng)式(shì)，但(dàn)是交房前付(fù)款比例(lì)相对较低，一(yī)般会(huì)在合(hé)同(tóng)签(qiān)订6-24个(gè)月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之(zhī)间，剩(shèng)余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环(huán)节(jié)，英国规定房(fáng)屋必须经(jīng)过(guò)房产公证(zhèng)公司的检验(yàn)验收后才能交付(fù)，交(jiāo)付(fù)后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期房预售(shòu)资金监管极为严格，资金也由律师监管，在确(què)认工程进度(dù)、支(zhī)付相(xiāng)关款项过(guò)程中(zhōng)，由买房律(lǜ)师将资金转给卖方律(lǜ)师(shī)，卖方律(lǜ)师转给开发商，即资(zī)金(jīn)在进入开发(fā)商账户(hù)前(qián)经过两道关口，有利于(yú)保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房交易立法，设(shè)置期房(fáng)预付(fù)款保(bǎo)全措施

　　日本期房交易立(lì)法(fǎ)，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发商必(bì)须完成“预(yù)售房定金保(bǎo)全措施”，交房(fáng)前付款比例不超房款的20％，开发商违约需(xū)返(fǎn)还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束后由于房屋供给严重失(shī)衡，叠加法律空白，社会上(shàng)“一(yī)房二卖”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物(wù)交(jiāo)易法(fǎ)》，经多次(cì)修订，目前是唯(wéi)一一部(bù)规范期(qī)房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本《宅(zhái)地建物取引业法(fǎ)》，对(duì)购(gòu)房(fáng)者支付定金(jīn)超过5％或超(chāo)1000万日元(yuán)的部分(fēn)，法律要求(qiú)开(kāi)发(fā)商(shāng)必须(xū)完成定(dìng)金保全措施才可预售(shòu)。什么是定(dìng)金保(bǎo)全(quán)措施？即(jí)买卖双方(fāng)签订购房(fáng)合同(tóng)时，开发商向(xiàng)金融机构或指定保证(zhèng)机构或保险机(jī)构签(qiān)订定金(jīn)保证委托合同，设置购房者(zhě)定金(jīn)的保证(zhèng)或保险，并将(jiāng)相应的保(bǎo)证(zhèng)金证明(míng)书交(jiāo)付给购房者(zhě)。除定金外，其他(tā)预(yù)先支付的购房款也受(shòu)该(gāi)措施保护(hù)。若开发商倒(dào)闭(bì)导(dǎo)致(zhì)期房烂(làn)尾，购房者(zhě)可凭保证(zhèng)金(jīn)证明(míng)书向金融机构或保证机构(gòu)或保(bǎo)险公(gōng)司兑付，同时，开发商(shāng)需向(xiàng)购房(fáng)者赔付违(wéi)约金(jīn)，一般约(yuē)为(wèi)房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付(fù)环(huán)节(jié)，交(jiāo)房前只需支付最(zuì)多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即(jí)可向银行申请贷款，但交房后(hòu)才开始按(àn)揭贷款，除定金(jīn)外的剩(shèng)余(yú)房(fáng)款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年(nián)保修期(qī)后付(fù)尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者(zhě)违约可返还相(xiāng)当于(yú)3.75％房款(kuǎn)的订(dìng)金(jīn)，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行(xíng)专门项目资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开发商(shāng)有统一的选(xuǎn)购权(quán)合同以及订金返还机制，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需(xū)支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天，执(zhí)行OTP则进(jìn)一步签订购买(mǎi)合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房合(hé)同后，购(gòu)房者需支付(fù)15％的首付及印花(huā)税，同时购房者向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期(qī)房同样采取按工程进度(dù)付款的方式，《发展商条例(lì)》对期房付款(kuǎn)流程(chéng)做了统一详(xiáng)细规定(dìng)，要求所(suǒ)有(yǒu)开发商(shāng)遵守，支(zhī)付节点一般为合同签订后(hòu)、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等(děng)，支付(fù)比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭贷款也依照工程进度放款，月供在此(cǐ)过程中随着(zhe)放(fàng)出贷款的增加而增加，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资(zī)金监(jiān)管方面(miàn)，购(gòu)房者(zhě)的订(dìng)金(jīn)与付款会(huì)存入银行专门的项目资金账户，账户(hù)资金(jīn)提取须与房(fáng)屋建设有关。房屋(wū)交付后，购房者享受(shòu)1年的(de)房屋保修期，此后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产到了政策出手临界(jiè)点，重点(diǎn)是(shì)保(bǎo)交楼(lóu)和(hé)房企重组。一方面，加大(dà)对(duì)刚需和改善型需求的(de)支(zhī)持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应(yīng)对局部停贷现象(xiàng)，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼保(bǎo)复(fù)工保民生，给予强有力的金融工具支持。另一(yī)方面，从(cóng)现在起，对(duì)还在正常运转的房企包括民(mín)营企业，加大支(zhī)持力度(dù)，由(yóu)优质(zhì)房企牵头并购(gòu)重组整个行业，为(wèi)每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来(lái)看，应(yīng)充分估(gū)计形势复杂性(xìng)和人性(xìng)复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢复市场信(xìn)心以及(jí)长效机制。长效(xiào)机(jī)制四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发(fā)商违约后定金保护机制，如将已支付(fù)定金冻结至房屋交付阶段(duàn)，保(bǎo)障购房者定(dìng)金安全。签订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司(sī)介入，为(wèi)房屋重大延期以及重(zhòng)大(dà)缺陷等情况(kuàng)提供充分的保障。余(yú)款支付环节，建立按(àn)工程(chéng)进度付款机(jī)制或交房后按(àn)揭贷款(kuǎn)机(jī)制，充(chōng)分保护(hù)购房者的权益。资金监管环(huán)节，引(yǐn)入(rù)独立(lì)于开发商、银行的第三(sān)方(fāng)资金监(jiān)管机构，或由政(zhèng)府相关部(bù)门直接监管，以(yǐ)此防止资金挪(nuó)用现象。交付环节，建立商品(pǐn)房保修(xiū)期制度。保修期内，开发商应对(duì)房屋质量问题全权负(fù)责、免费维修，购房者在(zài)保修(xiū)期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房预(yù)售制是大(dà)势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售制是权宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套户比(bǐ)超过(guò)1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房民众不(bù)公平的(de)预售(shòu)制已经过时了(le)，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房(fáng)销售。另(lìng)一(yī)方面，取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开发商将拼的(de)不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知(zhī)道能(néng)不能(néng)兑现的(de)营销手段，而(ér)是所(suǒ)见即(jí)所得的(de)过硬的产(chǎn)品质量和(hé)诚信(xìn)，这才(cái)是对(duì)购(gòu)房民众的最根(gēn)本最实质的保障，这样将极大的提升(shēng)开发商的建筑(zhù)质量，实(shí)现良币驱逐劣(liè)币。

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