导读

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国(guó)地产步入大分化(huà)时代而非停滞(zhì)期(qī)。

　　要点

　　过去二(èr)十年(nián)是中国房(fáng)地(dì)产市(shì)场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连(lián)续三年(nián)商品住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住(zhù)。恰(qià)逢近年地产持续(xù)低景气，有关中(zhōng)国地产是否过剩(shèng)的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清(qīng)中国城镇存量住宅真实情况，据此判(pàn)断(duàn)中国未(wèi)来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存量极度过剩，事(shì)实是(shì)否(fǒu)如(rú)此？

　　住建(jiàn)部披露(lù)全国(guó)有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，第(dì)七次人口普查调查数据显示城镇家(jiā)庭户(hù)人均(jūn)住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房子是否真(zhēn)的过剩(shèng)？

　　事实上住建部(bù)披露的(de)近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不(bù)到(dào)一(yī)成，其中还包(bāo)括大量城镇非住宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居民人均(jūn)住宅间数(shù)为(wèi)1.06间，但居住(zhù)舒(shū)适不是人均一(yī)间(jiān)房所(suǒ)能满(mǎn)足，它与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等(děng)因素密切相关。中国的人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数较发(fā)达国家还有(yǒu)很大(dà)差距。人均住宅(zhái)间数大于1同(tóng)样(yàng)不意味着(zhe)中国住宅市场(chǎng)已(yǐ)经饱(bǎo)和。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇居(jū)民户均1套(tào)房，其中每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目(mù)前并(bìng)无直(zhí)接(jiē)公布中国家庭户(hù)均住宅的数据，我们根据商品住宅(zhái)套数、商品(pǐn)住宅占比和城(chéng)镇家(jiā)庭户数，计算(suàn)出城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅(zhái)。若期(qī)房顺利交付(fù)，直至2024年，中国(guó)每户城镇(zhèn)家(jiā)庭才拥(yōng)有1套住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一(yī)套房似乎(hū)意味着(zhe)户户有房，然而事实上中国(guó)住宅市(shì)场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地(dì)产市场的住宅(zhái)套户(hù)比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说(shuō)不平衡，是因为户均一套房无法(fǎ)满足流动(dòng)人(rén)口的(de)租赁(lìn)和置(zhì)业需求(qiú)。全国总人口(kǒu)的(de)近三成都是流动人口，流动人口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从(cóng)而产生了额外的(de)住宅需求。

　　即便户(hù)均一套房，中国(guó)未来地产仍有(yǒu)四大新增(zēng)需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两(liǎng)人户(hù)占(zhàn)比(bǐ)不断增加，导致家庭户数增多(duō)。小家(jiā)庭化趋势将延续，带(dài)来新户购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益明(míng)显，区域经济资(zī)源分配(pèi)的再集中吸引(yǐn)着人口流入(rù)，人(rén)口净迁(qiān)入(rù)城(chéng)市的新增住宅(zhái)需求有望持续(xù)旺盛(shèng)。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右的家庭住在(zài)2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉(shè)及超9000万(wàn)家(jiā)庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅(zhái)的(de)改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的(de)人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积均较(jiào)发(fā)达国家有着不小差(chà)距，“住上更大房子”的改善性需(xū)求正在(zài)不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国(guó)地产黄金发展期，地(dì)产(chǎn)矛(máo)盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不(bù)足(zú)，这是(shì)过去(qù)二十年房价快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么当下房(fáng)地产(chǎn)大分化时代已至，大分化时代(dài)下地产矛盾(dùn)则更多体现在(zài)住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地(dì)产大分化必将体现在不同能(néng)级城市之(zhī)间，不同(tóng)区域(yù)板块之间，不(bù)同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露(lù)全国已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房(fáng)挂牌量突然激增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的房(fáng)子是否(fǒu)已经过(guò)剩？

　　中国(guó)城(chéng)镇住(zhù)宅到底是供给过剩，还是供需(xū)平(píng)衡，或是仍然存在(zài)不足？可惜(xī)由于住宅存量数据(jù)并(bìng)未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均(jūn)拥有住(zhù)宅套(tào)数，回答当前的房子(zi)是否真(zhēn)的过剩(shèng)了？据此判断(duàn)未(wèi)来房地产市(shì)场(chǎng)会如何发展。

　　一(yī)、如(rú)何有效观察中国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在(zài)以全国(guó)自然灾害综合风险普查(chá)工作(zuò)情况(kuàng)为主题的新闻(wén)发(fā)布会上，负责人对外披露：“住宅城(chéng)乡建设行(xíng)业获取(qǔ)了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数(shù)据以及80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿栋房屋(wū)建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋数计算的城镇(zhèn)房屋(wū)实(shí)际仅有4700多万栋(dòng)，还(hái)包括(kuò)了(le)大量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算(suàn)下来，住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比并不大。

　　第七次人口普查数据公(gōng)布了中国城镇家庭户人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于(yú)1，看(kàn)似(shì)意(yì)味着人人都有房伊拉克是不是被灭国了间居住。

　　居住水平不(bù)仅与(yǔ)房间(jiān)数(shù)量(liàng)有关，更与房屋(wū)质(zhì)量、居住面(miàn)积、配套(tào)设施等因素密切相关。单单从人均住宅间数不(bù)能完全反(fǎn)映出城镇居民(mín)的(de)居住水平。

　　中(zhōng)国主要是(shì)以家庭(tíng)为单位购买成套(tào)住宅，一套设施(shī)齐全的(de)住(zhù)宅才是城镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算(suàn)思路(lù)、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居民住(zhù)宅主要分两(liǎng)大(dà)类，一类(lèi)是商品(pǐn)住宅，另一类是保障房、原(yuán)公(gōng)有住宅、自建房等(děng)非商品住宅。

　　目(mù)前缺(quē)乏(fá)统计(jì)数据，并(bìng)没有直接公布城镇住宅(zhái)数量。居民住宅相关(guān)数据有(yǒu)两处(chù)可以直接(jiē)公(gōng)布，一是每年商(shāng)品住宅销售(shòu)套数(shù)（统计局）；二是居(jū)民(mín)住宅来源（人口(kǒu)普查数据(jù)）。计算中国居民(mín)户均住宅数量(liàng)，我们主要(yào)用到(dào)上述(shù)两组数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数(shù)量极少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居民户均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商品住宅销售套数相加，我(wǒ)们(men)就(jiù)能够得到当前(qián)商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥有的商品(pǐn)住宅和(hé)非商品住宅(zhái)比(bǐ)例，推算(suàn)得到居民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥有的(de)商品住宅总数除以家(jiā)庭(tíng)户(hù)数，我们就能(néng)够得(dé)到城镇(zhèn)户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅总(zǒng)套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅伊拉克是不是被灭国了套数/住(zhù)宅(zhái)总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多(duō)少，目前缺乏一个准确统计。我们利用(yòng)既(jì)有(yǒu)统计数据，大致测算得到中国存量房(fáng)地产套数，并(bìng)进一步推算(suàn)中国城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一(yī)）中国商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套(tào)商(shāng)品(pǐn)住宅（包(bāo)含现(xiàn)房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期(qī)房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销(xiāo)售中期房占比近9成(chéng)。本(běn)文去(qù)除商品住宅累计(jì)销售套数里的期房销售，得(dé)到商品住宅现房套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商品住(zhù)宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现(xiàn)房套(tào)数=截(jié)止(zhǐ)到2022年(nián)商品住宅累计销(xiāo)售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在(zài)2-3年，并考(kǎo)虑到交(jiāo)房后装修的时间(jiān)，取最(zuì)大值3年(nián)。

　　将商(shāng)品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一(yī)步推算中国城(chéng)镇居民拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数(shù)据显示(shì)中(zhōng)国城镇居民的住(zhù)宅(zhái)结(jié)构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住(zhù)宅。其中自(zì)建住宅占比(bǐ)21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有(yǒu)住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭(tíng)租赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁(lìn)其他住宅和购(gòu)买二手房都是商品住宅，因(yīn)此将(jiāng)租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二(èr)手房加总，得(dé)到商品住宅(zhái)占居民所有住(zhù)宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商(shāng)品住宅增(zēng)幅为过去(qù)十年变化幅度的(de)20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的(de)实(shí)际变化比(bǐ)例，从而我(wǒ)们估(gū)算(suàn)出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至2022年(nián)末，中国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会(huì)在2-3年内陆续交付使(shǐ)用(yòng)，到2024年，中(zhōng)国(guó)平(píng)均每户城(chéng)镇家庭(tíng)都会拥(yōng)有(yǒu)一套(tào)住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套(tào)房的三点(diǎn)含义

　　既(jì)然城镇居民已经达(dá)到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意味着(zhe)中国城镇化进展终结，甚(shèn)至意(yì)味(wèi)着(zhe)中(zhōng)国地产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住(zhù)宅市场(chǎng)供需平(píng)衡

　　需要有多余住宅来满足因(yīn)人(rén)口流(liú)动、居民换房等(děng)因素产生的住宅需(xū)求(qiú)。因此，成熟(shú)房地产(chǎn)市场的住(zhù)宅(zhái)套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅(zhái)套户(hù)比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国(guó)分别(bié)为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就会造成人口净流(liú)入地(dì)的住宅市场供不应求(qiú)，造成房价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出(chū)中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内流动人口和省际流动(dòng)人口(kǒu)分(fēn)别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流(liú)动人(rén)口会选择在大城市租房挣钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国(guó)城乡人口流动(dòng)调(diào)查数据显(xiǎn)示，在上海、杭(háng)州以及南京(jīng)工作的流动人(rén)口(kǒu)在老家拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引(yǐn)打工人，但(dàn)高房价迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流动(dòng)人口实际(jì)上会(huì)占据两套(tào)房(fáng)，在(zài)高(gāo)房(fáng)价的大(dà)城市租(zū)赁一套房(fáng)，在房价较低的县城购买一套房。所以说户均(jūn)一套(tào)房无法满足庞大流动人口(kǒu)的租赁与置业需(xū)求(qiú)。

　　（二(èr)）至(zhì)少(shǎo)9000万户家庭(tíng)住(zhù)宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就(jiù)是约(yuē)9000万户城(chéng)镇居民住宅(zhái)是2000年以前建成(chéng)，其中(zhōng)又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存(cún)在着建筑结构松(sōng)散、设施(shī)陈旧(jiù)、安全隐患大等问题，如电线老化、管(guǎn)道(dào)等(děng)基(jī)础设施(shī)陈(chén)旧，给住户的(de)生活带来了很大的不便和安(ān)全隐患，并(bìng)且(qiě)居住(zhù)体(tǐ)验较差。

　　2000年(nián)以前(qián)建成的(de)老旧住宅面积(jī)小(xiǎo)。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在(zài)5％左右的(de)家(jiā)庭没有独立(lì)卫浴(yù)和厨(chú)房。这类上世(shì)纪(jì)修(xiū)建的老(lǎo)旧小(xiǎo)区很难满足现代生(shēng)活需求，在未来(lái)大都(dōu)会被拆(chāi)迁重(zhòng)建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一居室和二居(jū)室，户型(xíng)偏小(xiǎo)。其中(zhōng)一(yī)居室(shì)占比为14.9％，二居(jū)室占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户型更(gèng)小(xiǎo)，当然这与(yǔ)城市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未(wèi)来地(dì)产的(de)需求驱动力

　　根(gēn)据七普数据(jù)测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存(cún)量(liàng)总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农民带(dài)房进城和老旧(jiù)小区(qū)拆迁，加(jiā)上2021年(nián)和2022年(nián)商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积小于均值，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑面积(jī)在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇(zhèn)家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑面积不足19平方(fāng)米，不及全国人(rén)均水(shuǐ)平的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使(shǐ)用(yòng)的住(zhù)宅面积仅(jǐn)为15.2平方米(mǐ)。上海市将(jiāng)人均(jūn)住宅建筑面积低于15平方米的(de)家庭(tíng)界定为住宅(zhái)存(cún)在困难，若按(àn)这个标(biāo)准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可(kě)使用(yòng)住宅面(miàn)积(jī)为40平(píng)，即(jí)人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均(jūn)住(zhù)宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高(gāo)于(yú)40㎡，中国的人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但(dàn)若去除公摊面积(jī)后，中(zhōng)国的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这(zhè)一差距(jù)将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人口，所需(xū)要的住(zhù)宅总量(liàng)会更多(duō)。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来(lái)地(dì)产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已经户户有房。即(jí)便如此，中(zhōng)国人(rén)口(kǒu)静(jìng)态结构和动(dòng)态趋势(shì)演绎(yì)，决定了中国未来(lái)地产仍有(yǒu)需求释放。户均1套(tào)住宅现实之下，中国未来(lái)城镇(zhèn)住宅需求主要来自于四(sì)个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭(tíng)户数增多，新户购(gòu)房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人(rén)口数不断下降，六普显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人(rén)口规(guī)模为2.85人/户，而七普显示城镇伊拉克是不是被灭国了户(hù)均人口(kǒu)规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的占(zhàn)比明(míng)显上升，人口(kǒu)小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将继续(xù)延续，导致户数会因户(hù)均人(rén)口规模的缩(suō)小(xiǎo)而增(zēng)多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经(jīng)济发展带(dài)来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块(kuài)的分(fēn)化日益明(míng)显，资源和生产要素(sù)逐步向经济带、都市圈中心城市流入(rù)，区(qū)域(yù)经济资(zī)源分配的(de)再集中吸引着(zhe)人口(kǒu)流入。人口(kǒu)迁移势必涉(shè)及到买(mǎi)房租房，给迁入地住宅市场(chǎng)带(dài)来新(xīn)的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年(nián)常住人(rén)口增量为72万(wàn)，而(ér)出生人口(kǒu)为44.9万人，死(sǐ)亡(wáng)人口(kǒu)为38.4万人(rén)，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人(rén)，其人口增长主要(yào)受(shòu)益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性(xìng)需求依然(rán)庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建(jiàn)住(zhù)宅和原(yuán)公有住宅的家庭拆(chāi)迁(qiān)改建(jiàn)最多。自建房(fáng)家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅(fú)为6.8个百(bǎi)分点。二者和(hé)（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间(jiān)为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大(dà)致相吻(wěn)合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户(hù)，自建(jiàn)住宅(zhái)和原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅减少(shǎo)了1282万户，住(zhù)宅净(jìng)需求增加(jiā)9755万(wàn)户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在(zài)新增住宅需求中(zhōng)，有(yǒu)7成家庭购买了商品住宅。租房、购买(mǎi)经济适用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来(lái)随(suí)着城中村和(hé)旧城改造，商(shāng)品住宅的占比势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住(zhù)宅建筑面积(jī)还有约81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城(chéng)中村、老(lǎo)公有住宅，建筑(zhù)面积小、质量(liàng)低、基础设施配套差(chà)、没有(yǒu)或(huò)少(shǎo)有物业管理(lǐ)，居民(mín)追(zhuī)求(qiú)美好、宜居(jū)生活的环境，背后的(de)改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将(jiāng)有(yǒu)所增加(jiā)。

　　刚(gāng)需购房受限(xiàn)于资金，倾向于中小户(hù)型。已有住宅(zhái)家(jiā)庭希(xī)望(wàng)提高生活品质(zhì)，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的中央经济工作会议明(míng)确(què)指出支(zhī)持住宅(zhái)改善(shàn)等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数为1.71间(jiān)，无论是(shì)否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)较(jiào)其他国家依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济(jì)水(shuǐ)平有着密(mì)切正向联系。随着经济发展(zhǎn)水平的提高，中国的人均住宅(zhái)间数(shù)与(yǔ)人均住宅建筑面积(jī)将随之(zhī)增长。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地(dì)产黄(huáng)金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅(zhái)供(gōng)给存在不足，供(gōng)需出现错(cuò)配(pèi)，这是过去二(èr)十年房价快速上涨(zhǎng)基(jī)石。那(nà)么(me)未来将是(shì)住宅质量的供需冲突。房(fáng)地产大分化(huà)时代(dài)已至，这种分化不(bù)单(dān)局限于城市(shì)能级之间(jiān)差异，优质小(xiǎo)区(qū)和老旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数(shù)据(jù)调查的是人(rén)，并不(bù)是针对(duì)住宅，因此(cǐ)可能存在统计偏(piān)差。商品住宅占(zhàn)比实(shí)际值(zhí)可能(néng)偏低，其增(zēng)速可能超预期。

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