OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公司哲库科技，引发(fā)了公募REITs扩(kuò)募风波，如今，二(èr)级(jí)市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT开盘(pán)继续(xù)延续此前(qián)几日(rì)的下跌(diē)走(zǒu)势，午后跌幅(fú)一度扩大(dà)，尾盘(pán)有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新(xīn)购入基础设施资产(chǎn)张润(rùn)大(dà)厦的重要承租(zū)方(fāng)之一，目前(qián)未(wèi)收到哲库科技(jì)及OPPO方面关于停(tíng)止(zhǐ)执行(xíng)已(yǐ)签租赁协(xié)议的通(tōng)知。同时，在(zài)公(gōng)告(gào)中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一步表示(shì)，原(yuán)始权益人将继续密切关注哲库科技后续情况，积极做(zuò)好相关应对(duì)。

　　此(cǐ)外，张(zhāng)江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原(yuán)始权(quán)益人相关负责(zé)人也表示，近期(qī)已同步(bù)启动(dòng)了应急预案，排摸储(chǔ)备(bèi)租户，积极应对哲(zhé)库提前退租的可能(néng)事项(xiàng)。由(yóu)于张润大厦(shà)是(shì)全国(guó)首(shǒu)批REITs申报扩(kuò)募项(xiàng)目，公(gōng)司领导高(gāo)度重视，浦(pǔ)东新(xīn)区(qū)国(guó)资委也高度关(guān)注。

　　多位业内人士表示(shì)，华安张江光大园REIT近期市场波动较大，但其实不动产公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌并(bìng)不(bù)会从根本上(shàng)影响(xiǎng)其内外(wài)价(jià)值(zhí)，投(tóu)资者应理性(xìng)看待(dài)。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级市场价格继(jì)续波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技(jì)的事件继续(xù)扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT以3.726元的价格(gé)小幅低开，此后二(èr)级市(shì)场价(jià)格开始震荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT跌幅一(yī)度扩(kuò)大到8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利消息影响，华安张江光大园REIT最近(jìn)几个交易日二级市场价格表(biǎo)现欠佳，5月(yuè)11日以来，3个交易日跌幅达(dá)到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以(yǐ)来，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在全市(shì)场公募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月(yuè)15日公募(mù)REITs市场(chǎng)整(zhěng)体表(biǎo)现上看，目前上市的(de)8只产(chǎn)业园区(qū)基(jī)础设施(shī)REITs中，仅博时招商蛇(shé)口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有(yǒu)不同程(chéng)度下跌，8只产业园(yuán)区基础设施REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今年以(yǐ)来平(píng)均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季(jì)报(bào)中已经披露张(zhāng)江(jiāng)光大园项(xiàng)目出租率有所(suǒ)下降，如(rú)今拟(nǐ)扩募的项目又遭遇突发事件，因此导致二级市(shì)场价格出(chū)现(xiàn)波动。”一位(wèi)业内人士(shì)分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽(jǐn)管(guǎn)出(chū)于风险规避(bì)的原因，最(zuì)近几(jǐ)个交易(yì)日场内(nèi)资(zī)金有所(suǒ)流出，但是(shì)，不(bù)动产公募REITs项目短期出租率下跌(diē)并(bìng)不会(huì)从根本上(shàng)影响(xiǎng)其内外价值。

　　他也同时表示，目前随(suí)着二级市场价格下(xià)跌，风(fēng)险也得到一(yī)定释放，但是价格涨跌会受(shòu)到基(jī)本面(miàn)、情绪(xù)面等多重(zhòng)因素影响(xiǎng)，不(bù)好判断价格是(shì)不(bù)是已经完全触底。

　　此外，还有一(yī)位业内人(rén)士表示(shì)，今年整体REITs市(shì)场表现(xiàn)低迷，不(bù)少产品年(nián)内二级(jí)市场跌(diē)幅较大，其实有(yǒu)些隐含(hán)收益率高(gāo)的产品具备一定(dìng)的投资价(jià)值(zhí)，很适合稳健类投资者(zhě)。此外，伴随着经济复(fù)苏的步伐，产(chǎn)业(yè)园区、物流类等REITs产品具备一定的(de)投资(zī)价(jià)值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如星(xīng)对此表(biǎo)示，若张江园区最终(zhōng)能顺(shùn)利解决招(zhāo)商，平稳(wěn)过度对经(jīng)营(yíng)现(xiàn)金流没有造成大的影响(xiǎng)，“事(shì)件(jiàn)性利(lì)空下调(diào)至得这(zhè)么急、这么深，加上前期本身园区类(lèi)资产就回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他也强(qiáng)调，最(zuì)终还是(shì)落到租金收入受(shòu)不受影(yǐng)响，影响(xiǎng)多大，估计园区(qū)会最终解决。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩(kuò)募路上再迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关(guān)停旗(qí)下芯片子公司哲库科技。随(suí)后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧(jǐn)急回应(yīng)称，哲库科技是其扩募拟新购入(rù)基础设施资产(chǎn)张润大厦的(de)重要承租方(fāng)之一，目前未收到哲库科(kē)技及OPPO方面(miàn)关于停止(zhǐ)执行已签租赁协(xié)议(yì)的(de)通知。同时，在公告中，华安张江光大园(yuán)REIT进一(yī)步表示，原始权益(yì)人将继续密切关注哲库科(kē)技后续情况，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)前，张(zhāng)江REIT因其一(yī)季报中披(pī)露的张江光大园项目出租率(lǜ)下降事(shì)项，一(yī)度(dù)二级市场价(jià)格出现回落(luò)。在随后召开的业绩说明会中(zhōng)管理人就相关(guān)事项进行了解释说明，市场信(xìn)心(xīn)得到了一定提振，二级市场价格表现也(yě)趋于平稳。据了(le)解(jiě)，张江(jiāng) REIT在5月11日召开的线上和线下的(de)扩募(mù)说明(míng)会上，运营团队表示了对(duì)张江光(guāng)大(dà)园项目的信科长相当于什么级别？心，预计签署意向(xiàng)书和合同(tóng)谈判中的储(chǔ)备租户正常转化后，项(xiàng)目出(chū)租率(lǜ)将得到回升。没想到仅(jǐn)过了不到(dào)三(sān)周的(de)时间，张江REIT的扩募之路又(yòu)迎来了新的考验。

　　因张江REIT的(de)上述公告引起了(le)市场各方(fāng)的广泛(fàn)关(guān)注，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募购(gòu)入(rù)项目的(de)原始权益人(rén)相(xiāng)关负责人坦言，事(shì)发突然确(què)实始料(liào)未及，在获悉OPPO关停哲(zhé)库科技(jì)消息的第一时间即科长相当于什么级别？奔(bēn)赴现场进行了沟(gōu)通和核实(shí)工作，并同步(bù)启动了(le)应急预(yù)案，排摸(mō)储备租户(hù)，积极应对(duì)哲库提(tí)前退(tuì)租的(de)可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导高度(dù)重视，据(jù)悉新区国资委也高(gāo)度(dù)关注。

　　当谈及(jí)储备租(zū)户情(qíng)况(kuàng)，相关负责人介绍说，目前储备(bèi)租户还是比较丰富的，覆(fù)盖(gài)了芯(xīn)片(piàn)测(cè)试(shì)、人工智(zhì)能、航(háng)天产业、信(xìn)息技(jì)术等产(chǎn)业客户(hù)，租赁意(yì)向面积超(chāo)过了2万方。从(cóng)意(yì)向储备转化为实际租户需(xū)要一些时间。

　　“我(wǒ)们正在(zài)着(zhe)手(shǒu)通(tōng)过签署租赁意向书来尽快锁定一些重要租户(hù)。虽然收了(le)三个月履约保证金给了我们一些空间(jiān)，但(dàn)本着对首批扩募、对市场负责(zé)的(de)态度，我们肯(kěn)定要(yào)全力与时间赛跑，把这些(xiē)面(miàn)积在短期内(nèi)完成(chéng)去化。”相关负责人(rén)说(shuō)道。

　　张江REIT已(yǐ)持有(yǒu)的同(tóng)区域的张江光大(dà)园项目(mù)一季(jì)度末也有将近(jìn)30％的空置率，原始权益人有那么多(duō)储备(bèi)租户，之前的空(kōng)置率为何未能得到解决。

　　对此相关负责(zé)人解释(shì)，张江(jiāng)光大园(yuán)一直以来(lái)都坚持以市场化运营为(wèi)导向，历史运营表现稳定，租户的调租和(hé)换(huàn)租都(dōu)属(shǔ)于正常情况，而这次项目的大租户退租正(zhèng)好发生在市场活跃度(dù)的短期低点，目前(qián)市场情(qíng)况已有所好转。在看到出租率下滑情况没有得到(dào)及时修复后，张江这边也作了(le)一定的资源调配和倾斜(xié)，引入了一些储备租(zū)户。

　　另外，张(zhāng)润大厦和张(zhāng)江光大园(yuán)项目在给租(zū)户(hù)的分隔空间、交付标(biāo)准(zhǔn)、租金水平等方面也有一(yī)些差异化(huà)，张润大(dà)厦多是两千(qiān)多平的大平层，楼的成新度高一些，单价也贵一些，张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)单(dān)层以一(yī)千平的面积(jī)为(wèi)主，还(hái)有(yǒu)一些独栋形态的物业。租户自身(shēn)也会有诉求，也会根据自身需求和预算挑选(xuǎn)区域内的不同物业(yè)。

　　“如果(guǒ)扩募完成以(yǐ)后，新老资产的管理人(rén)都变成(chéng)了一家，后续我们在资源共享和联合营销方面能更加充分(fēn)发挥协(xié)同效(xiào)应，相信可以做(zuò)得(dé)更(gèng)好。”上(shàng)述负责人补(bǔ)充说道。

　　最(zuì)后(hòu)谈及对于张江REIT的定位和展望，相关(guān)负责人表示，张江集团和张江(jiāng)高科目前在(zài)管资产约五(wǔ)百万方，还有(yǒu)一些其他在开发的储备项目，这些(xiē)都将(jiāng)成为(wè科长相当于什么级别？i)张江REIT实现打造(zào)张(zhāng)江园区(qū)产业空间资(zī)产上市平台目标的坚实后盾和储备(bèi)资源。“我们非常重视张江REIT这个资(zī)本平台(tái)和它未来(lái)的发展。”相关负责人表示，“这次扩募(mù)是(shì)我们(men)实现基金(jīn)扩容的(de)第一步，也(yě)是至关(guān)重要的一(yī)步，眼(yǎn)下(xià)我(wǒ)们可能面临了一些突发情(qíng)况需要解决(jué)，但是这和我们在(zài)张江科(kē)学(xué)城这三(sān)十(shí)年建设发展过程中(zhōng)所经历的相(xiāng)比，只能算是一个非常小的插曲(qū)。我们(men)有信心排除万难，尽(jǐn)一切可能(néng)化解当(dāng)前突发(fā)事件的所(suǒ)有负面影响(xiǎng)，维持预(yù)期和市场的信(xìn)心。”

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