文(wén)：任循序渐进是什么意思解释，女生说循序渐进是什么意思泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日召开的(de)全国住房和城乡建设工作会(huì)议(yì)提出“有条件的(de)可以进(jìn)行现房销售”，不足一个月时间(jiān)，已有(yǒu)山东、安徽(huī)、河南、四川、广东等地明确表态(tài)，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取消商品房(fáng)预售制(zhì)了，用你的(de)钱，建你(nǐ)的房子(zi)，还烂尾了，这是对购(gòu)房者(zhě)的不公平。以后(hòu)谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实力(lì)的别建了，不能把包(bāo)袱甩给(gěi)老百姓和(hé)社会，这(zhè)是房地产从大开发时代步入高质量发(fā)展(zhǎn)阶段的必然趋势(shì)，也是(shì)对购房老百姓的最(zuì)大(dà)保护。98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺(quē)钱，预(yù)售(shòu)制是权宜之计，现在(zài)全(quán)国(guó)套户比超(chāo)过(guò)1，从大(dà)开(kāi)发进入存量(liàng)时代(dài)，对(duì)购房民(mín)众不公平的(de)预售制已经过时(shí)了，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现房销售。以后一手交钱(qián)，一手交房，天经(jīng)地义。当然二次房改是个技(jì)术活，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复(fù)工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企债务、恢复(fù)市场信心以及(jí)长(zhǎng)效机制，长效机制四(sì)大关键是推动(dòng)城市群(qún)战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。如果按照经济(jì)规律办事，中国一定能实(shí)现房地产软着陆和长期平稳(wěn)健康(kāng)发展，跨过(guò)这道关(guān)，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么(me)要(yào)取消预(yù)售(shòu)制、改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)？大家想想，绝大部分商(shāng)品是(shì)一手交钱一手交货，预(yù)售制(zhì)是对购买者的单(dān)方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担了所(suǒ)有商品不能(néng)交付的(de)风(fēng)险。从个人层面看(kàn)，预售制对购房者(zhě)非常不公平(píng)，比如，交房等待(dài)期一般为(wèi)两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要(yào)承担(dān)延迟交房、房(fáng)屋质量、房产证(zhèng)延(yán)期办(bàn)理(lǐ)甚至(zhì)不能(néng)交房的风(fēng)险。从行业(yè)层(céng)面看，预售制(zhì)助推部分(fēn)房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险。取(qǔ)消预售制，改为现房销(xiāo)售，这样有助(zhù)于落(luò)实中央(yāng)房住(zhù)不炒精神、有(yǒu)助于保障(zhàng)购房老百姓(xìng)权(quán)益(yì)、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么(me)建议取消预售制度？预售制度怎么来的(de)？国(guó)外什么情况(kuàng)？简单科普一下：商(shāng)品房预售最早源于中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期房，是一(yī)种开发商放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于商品房短缺，房(fáng)企(qǐ)缺资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了(le)商品房预售制度。其实，当前世界不(bù)少国家存在预售制。但是，重点来(lái)了(le)！发达(dá)国(guó)家一般有严格的监管保障(zhàng)措施，开发商在(zài)项目获(huò)得政府批(pī)准后才可以开始销售，买家在购(gòu)买期房后并非像(xiàng)中国一样在支付完首付款后从银行一次性贷款支付(fù)剩余全部房款(kuǎn)，而是根据开发商(shāng)工(gōng)程(chéng)进(jìn)度在完全交(jiāo)房前进行分期支付。所以，预售制(zhì)度是(shì)需要严格的资金监管、分(fēn)期支付以及违约(yuē)处罚措施作(zuò)为(wèi)保障的，如(rú)果(guǒ)没有这些(xiē)保障(zhàng)措施(shī)，一定会触发风险，对购房(fáng)民众不公(gōng)平，所以不如借机取消预(yù)售制度，以后改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售。客观讲预售制度有一定(dìng)历史阶段(duàn)性，现在中(zhōng)国住房进入存(cún)量(liàng)时(shí)代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不(bù)再把烂尾风险(xiǎn)甩给老(lǎo)百姓和(hé)社会，当然这需要配套房企债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市(shì)场信心和房地产长效机制。这是个技术活(huó)，只要坚持(chí)市场化改(gǎi)革，中国一定能化(huà)解这个难题，让房地产回归实体经(jīng)济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消(xiāo)预售制(zhì)，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能不能兑现的营销手(shǒu)段(duàn)，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品(pǐn)质量(liàng)和诚(chéng)信，这才是对购房民(mín)众的最根(gēn)本最(zuì)实质的保障，这(zhè)样将极大(dà)的(de)提升开发商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良币(bì)驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本(běn)质是向善，是(shì)以客(kè)户为中心，房地产也不能例(lì)外，老(lǎo)百姓买(mǎi)房子是(shì)天大的(de)事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个(gè)角(jiǎo)度，取(qǔ)消预售制、实施现房销售是(shì)实现老百姓(xìng)安(ān)居乐业(yè)、社会长(zhǎng)治(zhì)久安、行业企(qǐ)业(yè)健康发展(zhǎn)的(de)重大措施。在当(dāng)前的情况下(xià)，取消预售制要结合稳楼市、房(fáng)地(dì)产软着(zhe)陆、打通金融(róng)支持当期(qī)三好生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者十年前(qián)在国务院发展研究中心参与财税改(gǎi)革方案研究时，对预售制、房地产税、人地(dì)挂钩、金融(róng)稳(wěn)定、房企杠杆率等进行过长期系(xì)统的(de)专项(xiàng)研究。（参考后来(lái)形成的(de)专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房(fáng)预(yù)售制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推动城(chéng)市化进程(chéng)，但背后潜藏的(de)风险确实存(cún)在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预(yù)售资金第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设(shè)置期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由(yóu)银行(xíng)监管，享1年保修(xiū)期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房预售制的前世(shì)今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港(gǎng)，楼宇出租是(shì)地产行业盛行的(de)方式(shì)，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金周转期长等问题(tí)，分层销售孕育而生。20世(shì)纪(jì)50年(nián)代，中国香港还未推行公(gōng)共(gòng)房屋制度，许(xǔ)多人栖身于木(mù)屋或者其他(tā)临时住宅(zhái)，住房的需(xū)求是相当高，不过(guò)大多数居民(mín)的(de)储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以(yǐ)一整栋楼为单(dān)位，需要雄(xióng)厚(hòu)的资金实力才能购买(mǎi)。虽然(rán)楼宇出租是中国香港(gǎng)地产行业盛行的(de)方(fāng)式，但(dàn)有着(zhe)转让难(nán)、出租资金周转期(qī)长等问题。针(zhēn)对这(zhè)一系(xì)列问题，不少地产商开始探求新(xīn)的方式，如把(bǎ)楼宇(yǔ)契约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出(chū)售。这(zhè)模(mó)式一经推(tuī)行(xíng)，购买楼宇的市(shì)民数量(liàng)有所增加，开发商(shāng)资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将“按揭”模(mó)式引入房地产销售(shòu)，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍(huò)英东创办立信(xìn)置业有限公司，凭借商业直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上驳运业(yè)务(wù)的(de)经(jīng)验(yàn)，对于商品(pǐn)流通、资(zī)金周(zhōu)转有着(zhe)独到的见解，在(zài)努力寻求方法(fǎ)加快自(zì)身资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)。当(dāng)时其(qí)在购下九龙的一块地盘后，除了分(fēn)层出售、还印(yìn)发售(shòu)楼说明书，上(shàng)有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑(zhù)材(cái)料(liào)、分层价(jià)格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮(liàng)点，即先收(shōu)取买家的订金(jīn)，采用类似租金(jīn)的(de)分期付款形式，等新楼落成(chéng)时，收齐(qí)买(mǎi)家(jiā)的钱，买家(jiā)就拥有(yǒu)了自己的房产(chǎn)。这种方式减(jiǎn)轻了民众(zhòng)购房的资金(jīn)压力，加速了房屋(wū)的(de)建造和销(xiāo)售，也(yě)解(jiě)决了(le)制造商的资金问题，降低投资风险(xiǎn)，在(zài)当时(shí)可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为(wèi)当时(shí)中国(guó)香(xiāng)港房地(dì)产市场的(de)一大特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决(jué)了核心的住房(fáng)供不应(yīng)求的(de)问题(tí)，使房市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动了(le)中(zhōng)国香港(gǎng)楼(lóu)市(shì)几十(shí)年繁荣(róng)，但期间也(yě)出现(xiàn)过“烂尾楼(lóu)”的情况(kuàng)，但监管部门不(bù)断完善、规范化，建立健全的监(jiān)管机制，促进市(shì)场(chǎng)健康发(fā)展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一个楼盘(pán)因(yīn)建筑(zhù)费用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香(xiāng)港(gǎng)管理部门提升了对(duì)于预售楼花制度的监管，即要(yào)求开(kāi)发商在预售(shòu)前，确(què)保地(dì)价款已经全部支付，还(hái)要证明自身有资金等能力把项目完成，资金需放入律(lǜ)师所托管，支取(qǔ)时需律所和(hé)建筑师的核准。为了(le)防止开发商(shāng)、律(lǜ)所、建筑师(shī)等造(zào)假(jiǎ)，套取监管账户资金，中国(guó)香港要求律师行在银行开设(shè)的信托(tuō)账户（监管账户）、开发(fā)商(shāng)操(cāo)作等采取(qǔ)全透明化机制(zhì)，且银行的(de)责任上升，如出现(xiàn)房(fáng)屋“烂(làn)尾”情况，银(yín)行将成最大风险(xiǎn)方(fāng)，后续需自身推动(dòng)项目完(wán)工。随着监管体系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代(dài)，中(zhōng)国内地(dì)面临住房需求(qiú)大和(hé)供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中国(guó)内地优先发展重工业，强调基础建设，这一导循序渐进是什么意思解释，女生说循序渐进是什么意思向使前期发(fā)展(zhǎn)工业化的进程大于城市化进程，唯有解决住房基础等城市化配套问题(tí)，才能(néng)进一步推进城(chéng)市化。但当时推行(xíng)的是“统一管理(lǐ)，统一分配，以(yǐ)租养房”的福利分房(fáng)制度，住房市(shì)场发(fā)展起(qǐ)步较晚、增(zēng)速较慢，福利分(fēn)房制度(dù)也(yě)出现了分配不(bù)公、效率(lǜ)低、配套差等问题(tí)，因(yīn)此福利(lì)分房(fáng)制度不再适用于当时(shí)的国(guó)情。叠加(jiā)房地产市场面临商品房的需求量大，而社会缺少大(dà)型房(fáng)地产开发商(shāng)，商品(pǐn)房供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花(huā)”模式无疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售商品房制度，先后(hòu)出台(tái)多项文件，大力支持国内房地产市场(chǎng)改(gǎi)革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一步深化城镇住房制(zhì)度(dù)改革，加快住房建(jiàn)设的通知》文件，决(jué)定停止住房无偿(cháng)实物分配(pèi)，逐步实行住(zhù)房分配货币化、住房(fáng)供给商品(pǐn)化、社会化的住房新(xīn)体制，从计划经济下的福利分房转(zhuǎn)向市(shì)场(chǎng)经济的商品房。房地(dì)产市场采用预(yù)售制，允许开发商卖期房，解(jiě)决(jué)了(le)房(fáng)企(qǐ)缺少资金和开发时间周(zhōu)期长的两大难题，开发商以预(yù)售款撬动(dòng)下一个项目的开发，形(xíng)成滚动开(kāi)发模式，住房供应速度加快。自此中国(guó)内(nèi)地开(kāi)始房改货币化，中(zhōng)国人民银行等多方迅速出(chū)台相关的(de)信(xìn)贷政策，支(zhī)持购房者(zhě)，极大作用推动(dòng)了房地产市(shì)场的(de)发展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经(jīng)调整形(xíng)成契合中国内(nèi)地的商品(pǐn)房预售(shòu)制度。预售制的初衷是为了缓解(jiě)房企资金压力，加(jiā)快城镇住房建设(shè)。具(jù)体来说(shuō)，是指房地产开发(fā)企业将正(zhèng)在建(jiàn)设中的房屋预先出(chū)售给购房者，由(yóu)购房者支付(fù)定金或房款的行为。区别于中国香港，在中国内地实践过程中，商品(pǐn)房(fáng)预售流(liú)程为：房地产开发(fā)商办理预售许可证-签订(dìng)商品房(fáng)买卖合同-进行备案(àn)登记和预(yù)告登记-交付(fù)房(fáng)屋。在购房过(guò)程中，购房者需(xū)要一次性付(fù)清首付款(kuǎn)，并采(cǎi)用银行贷款的形(xíng)式一次性付清剩余(yú)房款，换言之(zhī)，房屋未建成，开发商可能(néng)已拿到了全部购(gòu)房款(kuǎn)，这点与中国香港的按照工程进度付款有所(suǒ)不同。对中国内地的开发商而言，预(yù)售制商品房也开(kāi)启了(le)高周(zhōu)转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预(yù)售制推(tuī)动城市化进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存在

　　作为中国内地商(shāng)品(pǐn)房销售的最主(zhǔ)要方(fāng)式，预(yù)售制(zhì)极大缩短房企现金回笼周期，同时(shí)增加(jiā)市场商品(pǐn)房供(gōng)应，推动了(le)城镇化发(fā)展进程。预售制在过去20多年(nián)对中国内地房地(dì)产(chǎn)市场的(de)稳(wěn)步发展起到了重要(yào)作(zuò)用，不(bù)仅(jǐn)解决(jué)了房(fáng)地产市场快速发展阶(jiē)段的资(zī)金(jīn)需求，也提(tí)高了居民居住(zhù)水平，中(zhōng)国内地城镇居民从(cóng)筒(tǒng)子(zi)楼住(zhù)到住(zhù)宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基(jī)本(běn)适(shì)居，住房事业(yè)取得(dé)巨大进步，数十年时间(jiān)走完发达(dá)国家几百年(nián)城镇化路程。改革开(kāi)放以来，城镇化进(jìn)程进(jìn)入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城(chéng)市建(jiàn)成区面积由7438平方公(gōng)里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地(dì)城镇住宅存(cún)量从不(bù)到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建筑(zhù)面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套(tào)，套户比(bǐ)从0.8增(zēng)至1.09。预售(shòu)制在(zài)当前已成为中国内地商品房销售最(zuì)主要(yào)方式，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房销售面积占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而(ér)2021年期房累计销售(shòu)面积达15.6亿(yì)平，比重(zhòng)上升(shēng)至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内地房地产(chǎn)行业(yè)的发(fā)展。中国(guó)内地(dì)房地产(chǎn)历(lì)经二十多年(nián)长周期繁荣，行业各项(xiàng)指标(biāo)大幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发(fā)投资完成额从(cóng)0.4万亿(yì)元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积(jī)和销售金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地(dì)产业的快(kuài)速发展(zhǎn)，房(fáng)地(dì)产企(qǐ)业从无到有(yǒu)、从国企先行到(dào)民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉动中国内地经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠(qú)道，房(fáng)地(dì)产带动的上下游产业链(liàn)特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年(nián)房地产及其(qí)产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带(dài)动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献(xiàn)），其中房(fáng)地产对金融、批发、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资(zī)渠道，2020年房(fáng)地产完全拉(lā)动的(de)投(tóu)资占(zhàn)全社会固定资产(chǎn)投资(zī)的51.5％，其中，房(fáng)地产开(kāi)发投(tóu)资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷款占银行(xíng)各项(xiàng)贷款(kuǎn)余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如(rú)果(guǒ)加上信托(tuō)等通道业务(wù)，占比超过三分之(zhī)一。从房(fáng)地产融(róng)资(zī)存量占社融存量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房(fáng)企大(dà)面积违约，将(jiāng)导致银行不良(liáng)率大幅(fú)上升。

　　4）从居(jū)民财(cái)富效应渠道，根据我们的《中国住房市值(zhí)测算(suàn)报(bào)告(gào)》，2020年中国住房(fáng)市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿美(měi)元(yuán)、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三(sān)国合计(jì)的31.5万亿美元。从(cóng)住房(fáng)市值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的(de)64％。中(zhōng)国住房市值与股(gǔ)债(zhài)房市值的比(bǐ)例较高，主要是因为(wèi)住房(fáng)市值高(gāo)，以及中(zhōng)国资本市场发(fā)育循序渐进是什么意思解释，女生说循序渐进是什么意思(yù)尚不(bù)成熟，直接(jiē)融资比例较低，股票、债券市值较低(dī)，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实(shí)存在(zài)，当(dāng)前(qián)的负(fù)面效(xiào)应愈(yù)发凸(tū)显。

　　从个(gè)人层面(miàn)看，绝大部分商品是(shì)一手(shǒu)交钱(qián)一手交货，预(yù)售制(zhì)是对购买者(zhě)的单(dān)方面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担(dān)了所有商(shāng)品不(bù)能(néng)交付(fù)的风险。比(bǐ)如，交房等待期(qī)一般为两年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要(yào)承(chéng)担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至不(bù)能交房等风险(xiǎn)。另外，购房(fáng)者和开发(fā)商之间的购房合(hé)同、购房者和银行(xíng)的按揭贷款合同(tóng)是两(liǎng)个独立的合同(tóng)关(guān)系(xì)，如(rú)果(guǒ)开发商发生违约(yuē)，购房者只能根据购房(fáng)合同向开发商主张权力，但依旧(jiù)需要根(gēn)据按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因此(cǐ)购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层(céng)面看，预售制(zhì)助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行(xíng)周期(qī)，会(huì)引发资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系列风险，进(jìn)行影(yǐng)响自身信(xìn)用和购房者对行业(yè)的信(xìn)心。

　　从金(jīn)融层面看，银行(xíng)作(zuò)为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房(fáng)企因(yīn)为市场波动(dòng)或经(jīng)营不善(shàn)，出现资金链断裂等一系列问题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过与购房者签订的预(yù)售合同(tóng)和按揭合同，已经从银行获得房(fáng)款，如(rú)果购房(fáng)者(zhě)丧失还款能力或短期不能还款等，则风险(xiǎn)完(wán)全由银(yín)行(xíng)承(chéng)担，银行将面临较(jiào)大(dà)的坏(huài)账(zhàng)压力。

　　从监(jiān)管角度(dù)看(kàn)，购房者的预售监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾(wěi)”，归根结底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即没钱付(fù)工程(chéng)款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预售管(guǎn)理(lǐ)办法(fǎ)》中明确规定(dìng)了开发企业预售商(shāng)品(pǐn)房所得款项应(yīng)当用于有关的(de)工程建设，商品房预(yù)售款监管的具体(tǐ)办法，由(yóu)房地产管理(lǐ)部门制定。但多年以来(lái)全国(guó)并没有统一(yī)的(de)预售(shòu)资金(jīn)监管规定，各地(dì)实行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙(shā)等城市重(zhòng)点监管资金比例为总预(yù)售款(kuǎn)的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市则按照项目(mù)的建安成本乘以建筑面积或者(zhě)项目工程总额报价计算重点资金。而事(shì)实是，不少购房款未进入(rù)监管账(zhàng)户、或进(jìn)入监(jiān)管账户(hù)后被挪用，导致楼盘(pán)没有资金继续建设。收楼(lóu)遥遥无期(qī)，月供却(què)被(bèi)迫继续还款。那么，监管账户资(zī)金(jīn)如何被挪走(zǒu)的？实际上，在过去(qù)房地产大开发(fā)时代(dài)的高周(zhōu)转背(bèi)景下，抽(chōu)调(diào)预售款(kuǎn)监(jiān)管(guǎn)账户资(zī)金，是行(xíng)业“潜规(guī)则”。比(bǐ)如工程总承包方(fāng)，以工(gōng)程(chéng)建设(shè)名义(yì)，获得(dé)监(jiān)管账户拨付资金(jīn)，再由工程方(fāng)将资(zī)金转给房(fáng)企，而拨(bō)付(fù)的(de)工程款，远超工程进度所需。通过这些方式套取的(de)资金，在房企各(gè)地项目间流动(dòng)，变相(xiāng)加(jiā)杠杆，这(zhè)样做提供(gōng)了资金(jīn)流动性，房企抽调资金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘(pán)建设，形成(chéng)一(yī)种资(zī)金循环(huán)高(gāo)周转模式，但一定(dìng)程度上把(bǎ)风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外(wài)商品房(fáng)预售制度呈现(xiàn)以下(xià)特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购(gòu)房者预付资金，一般(bān)设有定金或预(yù)付款(kuǎn)保(bǎo)护(hù)机制，如英(yīng)国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者支付的预付款比例相对较低，绝大部分房款在(zài)房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付(fù)方式：预付款一(yī)般以定(dìng)金方(fāng)式(shì)支(zhī)付，或(huò)按工程(chéng)进度分期支付，或二(èr)者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用(yòng)两种方式发放按揭贷(dài)款，一是(shì)按工(gōng)程进度付款，按揭贷款按照(zhào)工(gōng)程进度逐(zhú)渐发放(fàng)，购(gòu)房者开始月供；二(èr)是房屋(wū)交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾保护：为预售(shòu)商品房(fáng)提供(gōng)期房烂尾保(bǎo)险，在商品房出现(xiàn)重大延期或重大(dà)缺陷时，保障购房(fáng)者权(quán)益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付质量的保障有两种方式，一是期(qī)房由政府(fǔ)或第三方验收合格并(bìng)提(tí)供验收凭(píng)证后，开发商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是开发商为购房(fáng)者提供一(yī)定的(de)保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金(jīn)第三方(fāng)全(quán)程监管，交付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭(píng)证取得房(fáng)款

　　美(měi)国期(qī)房定金一定期(qī)限内无(wú)条件(jiàn)返还，最低首付(fù)比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付(fù)，其(qí)余房款交付(fù)后按揭还(hái)款(kuǎn)，交付前(qián)资金由第三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定金(jīn)及(jí)首(shǒu)付环节，定(dìng)金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根(gēn)据美国官方数据(jù)，2021年美(měi)国平(píng)均首付(fù)比(bǐ)例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或(huò)首付外，购房(fáng)者在房屋交付后通过(guò)按(àn)揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美(měi)国(guó)为防(fáng)止开发商挪用资金，购房者的(de)定金(jīn)及首付款由第三方公证行或产权保险公司的信(xìn)托账户(hù)监管。如果开发商倒闭导致(zhì)楼盘(pán)烂尾(wěi)，购房者(zhě)资(zī)金可通过(guò)申(shēn)请仲裁(cái)取回(huí)，且(qiě)不承(chéng)担任何责任与损失。而开发(fā)商在房(fáng)屋建(jiàn)设过程中的资金全部来自银行，银行根据工程进(jìn)度向开发商提(tí)供一定比例的贷款，由于开发商挪(nuó)用资金(jīn)直接损害银(yín)行利益，银行有充(chōng)分动机(jī)监管开(kāi)发(fā)商施(shī)工进(jìn)度。开发商在房屋交付时需取得由(yóu)政府相(xiāng)关部门经审查后发放的验收凭(píng)证，通过验收凭证向银(yín)行得到购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零首付购房，房款按(àn)建造工期进(jìn)度支(zhī)付，按揭按工(gōng)期放款后还贷，房贷利率(lǜ)采用固定利(lì)率，开(kāi)发商或购房(fáng)者可购买期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预(yù)售门(mén)槛方面(miàn)，德国开发商在项目获批后即可预(yù)售房(fáng)屋。签署购(gòu)房合同前，购(gòu)房者需支(zhī)付约2000欧的定(dìng)金并进行预约公证，签(qiān)订合同(tóng)后定金退还(hái)。如由于任何原(yuán)因不能购买，定金按照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房(fáng)合同(tóng)后(hòu)，购房者(zhě)需支付公证费和土(tǔ)地(dì)交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房(fáng)款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方(fāng)面，德(dé)国没(méi)有规定(dìng)最低(dī)首付比(bǐ)例(lì)，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面，德(dé)国也采(cǎi)取按工期支付房(fáng)款的制(zhì)度，一(yī)般(bān)分7笔进(jìn)行支付，具体支付节点、比例(lì)因项目而(ér)异。一(yī)般来(lái)说，支付节点(diǎn)可分为公证后、主体(tǐ)完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内(nèi)清洁及墙面(miàn)完(wán)工(gōng)、地板(bǎn)完工、全(quán)部完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购(gòu)房者可在支付房款前申(shēn)请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工(gōng)节奏(zòu)分多次发放贷(dài)款，每笔(bǐ)贷款给予购房(fáng)者一定使用期限，期(qī)限结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国(guó)保险公司(sī)针对(duì)期房(fáng)设(shè)计(jì)了两种保险(xiǎn)，保险的功能是当(dāng)房屋出(chū)现重(zhòng)大延期或(huò)重大缺(quē)陷时，保险公司保(bǎo)证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保(bǎo)险公司负(fù)责相应赔偿。保险由开发(fā)商或购房者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付(fù)

　　英国预售制设有10％定(dìng)金(jīn)保险保(bǎo)护机制，交(jiāo)房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金(jīn)由买(mǎi)卖双方律师严格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均有(yǒu)一名律(lǜ)师，负责沟通期(qī)房(fáng)交易中的房产(chǎn)、资金、合同等各个环(huán)节，各环节内容确认无(wú)误后签订首付交(jiāo)换合(hé)同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，当开发商出现财务、经(jīng)营(yíng)问题时，购(gòu)房者10％的定金(jīn)由保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的(de)部(bù)分较难(nán)追回。

　　首付方(fāng)面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付(fù)环节，英国采(cǎi)取(qǔ)按(àn)工程进度付款(kuǎn)的(de)方式，但是交房(fáng)前付(fù)款比(bǐ)例相对较(jiào)低，一(yī)般会在合同签订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比例在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩余(yú)款项交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国规(guī)定房(fáng)屋(wū)必须经(jīng)过(guò)房(fáng)产公证公司的(de)检验验收后才能(néng)交付(fù)，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期(qī)房预售资(zī)金监管极(jí)为严格，资金也(yě)由律师监管，在确认工程进度、支付相关款项过(guò)程中(zhōng)，由买(mǎi)房(fáng)律师将资金(jīn)转给卖方律师，卖方律师转给开(kāi)发商(shāng)，即资(zī)金在进入开发(fā)商账(zhàng)户前经(jīng)过两道关口(kǒu)，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交(jiāo)易立(lì)法，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本(běn)期房(fáng)交易(yì)立法(fǎ)，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发商(shāng)必(bì)须完成“预售(shòu)房定(dìng)金保全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发(fā)商违约(yuē)需返还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交(jiāo)房后(hòu)按(àn)揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给严(yán)重失衡(héng)，叠加法(fǎ)律空(kōng)白，社(shè)会上“一房(fáng)二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经(jīng)多次修订，目前是唯一一部(bù)规范期房交易的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本《宅(zhái)地建物取引业(yè)法》，对购房(fáng)者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要(yào)求开发商必须完成定金保全措施才(cái)可预售。什么是定金保全措施？即买卖(mài)双方签订(dìng)购房合(hé)同时，开发商向金融机构或(huò)指定保证(zhèng)机(jī)构(gòu)或保险(xiǎn)机(jī)构(gòu)签订定金保证委托合同，设(shè)置购房者定(dìng)金的(de)保证或保险，并将相(xiāng)应的保证金证明书交付给购房者。除定金外，其他预先支付的购房款也受该措施(shī)保护。若开(kāi)发(fā)商倒闭(bì)导致(zhì)期房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证(zhèng)金(jīn)证明书向(xiàng)金融机构或保(bǎo)证(zhèng)机(jī)构或保险公司兑付，同时，开发商需向购房者(zhě)赔付违约金(jīn)，一般约为(wèi)房价的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只需支(zhī)付最多不(bù)超(chāo)20％的(de)定(dìng)金(jīn)，签订(dìng)购房合同后，购房者(zhě)即可向银行申请贷(dài)款，但交房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房(fáng)款在(zài)交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银(yín)行监管，享1年保(bǎo)修期(qī)后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者违约可返还(hái)相当于(yú)3.75％房(fáng)款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进度支付，所有资金进银行专门项(xiàng)目资金账户，交(jiāo)房后满1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开发(fā)商(shāng)有统一的选购权合同以及订金(jīn)返(fǎn)还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需(xū)支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效(xiào)期14天，执(zhí)行OTP则进一(yī)步签订购买(mǎi)合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签(qiān)订(dìng)购房合同(tóng)后，购房者需支付15％的(de)首付及印花税，同时购房者向银行申(shēn)请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房同(tóng)样采取(qǔ)按工程(chéng)进度付款的方式，《发展商条例》对期房付(fù)款(kuǎn)流程做了(le)统一详细(xì)规定(dìng)，要求所有开(kāi)发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完工、框架(jià)完工、管道门窗等完工等，支付(fù)比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月供在此过程中随(suí)着放出贷款(kuǎn)的增加而增加(jiā)，未放款部分(fēn)无需(xū)月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的订金与付款会存入银行专门(mén)的项目(mù)资金账(zhàng)户(hù)，账户资金(jīn)提取须与房屋建(jiàn)设有关。房屋交(jiāo)付后，购房者享受(shòu)1年的(de)房(fáng)屋保修(xiū)期，此后购(gòu)房者支(zhī)付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房(fáng)地产到(dào)了政策出手临界点，重点是保交楼和(hé)房企重组。一方面，加大对(duì)刚需和改善型需求的支(zhī)持力度，长短兼顾妥善应对局部(bù)停贷现象，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼(lóu)保复(fù)工保民生，给予(yǔ)强有(yǒu)力的金(jīn)融工(gōng)具支(zhī)持(chí)。另(lìng)一方面，从(cóng)现在起，对还在正常运(yùn)转的房企包(bāo)括(kuò)民营企(qǐ)业(yè)，加大支持力度，由优质房企牵头并购重组整个行业，为每个房企(qǐ)配(pèi)套AMC和财(cái)团，给予(yǔ)金融工具(jù)配(pèi)套。

　　二，中期(qī)来看(kàn)，应充(chōng)分估计形势复(fù)杂(zá)性(xìng)和人性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以及长效(xiào)机制。长效(xiào)机制(zhì)四大关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和(hé)房地产(chǎn)税(shuì)。定金(jīn)环(huán)节，建立开发商违约后定金保护机制，如将已(yǐ)支付定金冻结至房屋(wū)交付(fù)阶段，保障购房者定金(jīn)安(ān)全。签(qiān)订(dìng)合(hé)同环节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房屋重大延期以(yǐ)及重大缺(quē)陷(xiàn)等情况提供充分(fēn)的保障(zhàng)。余款支(zhī)付(fù)环(huán)节，建立(lì)按工(gōng)程(chéng)进度付款机(jī)制或交(jiāo)房后按揭贷款(kuǎn)机制(zhì)，充分保护(hù)购(gòu)房者(zhě)的权(quán)益(yì)。资金监管环节(jié)，引入(rù)独(dú)立于开发商、银行的第三方资金监(jiān)管机构，或由(yóu)政府相关部门(mén)直接监管，以此防止资金(jīn)挪(nuó)用现象。交付环(huán)节(jié)，建立商品房保(bǎo)修(xiū)期制度。保(bǎo)修期(qī)内，开发商应对房屋质(zhì)量问(wèn)题全权(quán)负责(zé)、免费维修，购(gòu)房者在保修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长(zhǎng)期来看(kàn)，取消商品房预售制是(shì)大势所趋。一方面，98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售(shòu)制(zhì)是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房(fáng)民(mín)众不(bù)公平的预售制(zhì)已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。另(lìng)一方面，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不(bù)是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能(néng)不能兑现的营(yíng)销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即(jí)所得的(de)过硬的产品质(zhì)量和诚(chéng)信(xìn)，这(zhè)才是对购(gòu)房民众的最(zuì)根本最实质的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。

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