导读

　　黄金二十年(nián)之(zhī)后，当下(xià)中国地(dì)产步入(rù)大分化时代而(ér)非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国房(fáng)地产市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年(nián)商品住宅销售面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地产是(shì)否(fǒu)过(guò)剩的讨论(lùn)日益热(rè)烈。

　　拨开迷(mí)雾，本(běn)文试图厘清中国城(chéng)镇存量住宅真实情况，据(jù)此判断中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染(rǎn)中国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部(bù)披露全(quán)国有(yǒu)近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑，第(dì)七次人口(kǒu)普查调(diào)查数据显(xiǎn)示城镇家庭(tíng)户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷(xiàn)入(rù)怀疑，中(zhōng)国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披(pī)露的(de)近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比(bǐ)不到一成，其(qí)中还包括(kuò)大量城镇(zhèn)非住宅建筑(zhù)，如商业办(bàn)公(gōng)楼、学校等，因(yīn)此6亿(yì)栋房屋中城(chéng)镇住宅占比(bǐ)极(jí)低(dī)。

　　七普显示中国城镇居(jū)民人均住宅(zhái)间数(shù)为(wèi)1.06间，但居住(zhù)舒适(shì)不(bù)是人(rén)均一间(jiān)房所(suǒ)能满足，它与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切(qiè)相关。中国的人(rén)均住宅间数较发(fā)达国家还有很大差距。人均住宅间数大于1同样不意(yì)味着(zhe)中国(guó)住(zhù)宅(zhái)市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房，其中每户(hù)持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接(jiē)公布中国(guó)家庭户均(jūn)住宅的数据，我们根据(jù)商品住宅套数、商品(pǐn)住宅占(zhàn)比和城镇(zhèn)家庭户数，计(jì)算出城(chéng)镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结(jié)果显示，目(mù)前城镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺利交付，直(zhí)至2024年，中(zhōng)国每户城(chéng)镇(zhèn)家庭才(cái)拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户均一(yī)套房似乎意味着户户有房，然而事实(shí)上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际(jì)数据(jù)显示(shì)，成(chéng)熟房(fáng)地产市(shì)场的住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因(yīn)为户(hù)均一套房无法满(mǎn)足流(liú)动人口的租(zū)赁(lìn)和置业需求。全国总人口的近三(sān)成都是流(liú)动人口(kǒu)，流动人口会选择在大城市(shì)租房挣钱(qián)，在老家买(mǎi)房，从而产生了额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均(jūn)一(yī)套(tào)房，中国(guó)未来地产仍有四大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小，一人户、两人(rén)户占(zhàn)比不断(duàn)增加，导致家庭户数(shù)增(zēng)多。小家庭化(huà)趋势将延续，带来(lái)新户购房需求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化日益明(míng)显(xiǎn)，区域经济(jì)资源分配的再集(jí)中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流入(rù)，人口净迁入(rù)城市的新增住(zhù)宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以(yǐ)前建成的住宅中，涉及超9000万(wànpp7塑料杯能不能装开水)家庭、81亿平(píng)方米的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积均较发达(dá)国家(jiā)有着不小差距，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求(qiú)正在不断增加(jiā)。

　　黄金二(èr)十年之后(hòu)，当下(xià)中(zhōng)国地产步入大(dà)分化(huà)时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现(xiàn)为(wèi)住宅供给(gěi)存(cún)在不足，这(zhè)是过去(qù)二十年(nián)房价快速上涨(zhǎng)基(jī)石。那么当下房地产大分化时代已至，大分化时代下地(dì)产矛盾(dùn)则更多体现在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大(dà)分化必将体现在不同能(néng)级城市(shì)之间(jiān)，不同区(qū)域(yù)板块之(zhī)间(jiān)，不同(tóng)品质(zhì)住宅之(zhī)间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月(yuè)以(yǐ)来，各大城市二手房挂牌(pái)量(liàng)突然激增(zēng)，引发(fā)一阵(zhèn)二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅(zhái)到底(dǐ)是供给过(guò)剩(shèng)，还是供需平(píng)衡(héng)，或(huò)是仍然存在不足(zú)？可(kě)惜由于住宅存量数据并未公(gōng)布，我们无法直接(jiē)知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，我们测算出中国城(chéng)镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子是否真的过剩了？据此判断未来(lái)房地(dì)产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国户均拥有(yǒu)住宅(zhái)数(shù)量(liàng)

　　（一(yī)）中(zhōng)国住宅数量过(guò)剩的直观(guān)判断站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国(guó)自(zì)然灾(zāi)害综合风险普查工作情(qíng)况为主题的新(xīn)闻发(fā)布会上(shàng)，负责人对外披露：“住宅城乡(xiāng)建设(shè)行业获取了(le)全(quán)国近(jìn)6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑数据以及80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，平均(jūn)每栋(dòng)建筑住(zhù)不(bù)到3人，住(zhù)宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以上，以栋数(shù)计算的城镇房屋实(shí)际仅有(yǒu)4700多万(wàn)栋(dòng)，还包括了大量商业(yè)楼、写(xiě)字楼、学校、医(yī)院等非住宅(zhái)。总的(de)算(suàn)下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇家庭户(hù)人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市(shì)家庭户(hù)居(jū)民人均(jūn)0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民(mín)人均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住(zhù)宅间数大(dà)于1，看(kàn)似(shì)意味着人(rén)人都有房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数量有关(guān)，更与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施(shī)等因素密切相关。单单从人均住宅(zhái)间数不能完全反映出城镇居民(mín)的(de)居住水平。

　　中国主要(yào)是(shì)以家庭为单位购买(mǎi)成套住宅，一套设施(shī)齐全(quán)的住宅才是城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中(zhōng)国户均(jūn)住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要分两大(dà)类(lèi)，一(yī)类是商品住宅(zhái)，另(lìng)一类是保障房(fáng)、原(yuán)公有(yǒu)住宅、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公(gōng)布城镇住宅数量。居民住宅(zhái)相关数据(jù)有两处可以直接公布，一是每(měi)年商品(pǐn)住宅销售套数（统计(jì)局）；二是(shì)居民住宅来源（人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查数(shù)据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主(zhǔ)要用到(dào)上述两组(zǔ)数(shù)据(jù)。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)改革(gé)始于1998年，1998年之(zhī)前商(shāng)品住(zhù)宅数(shù)量极(jí)少，可忽略不计。估算城镇居民(mín)户(hù)均住宅套数(shù)分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我(wǒ)们就能(néng)够得到当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据城镇居民拥有的商品住(zhù)宅和(hé)非商品住宅比例，推算得到居民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥(yōng)有的商(shāng)品住宅总数除以家(jiā)庭(tíng)户数，我们就能(néng)够(gòu)得(dé)到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套(tào)户(hù)比=住宅总套数(shù)/家(jiā)庭户(hù)数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量到底(dǐ)有多(duō)少，目前(qián)缺乏一个准确统计。我们利用既有统计数(shù)据，大致测算得(dé)到(dào)中国存(cún)量房地产(chǎn)套数，并进一步推算中国城镇家庭(tíng)户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有商(shāng)品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套(tào)商品住宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的(de)房地产(chǎn)销(xiāo)售以期(qī)房为主，从2019年开(kāi)始，新房销售中期房(fáng)占比近9成。本文去(qù)除商品住宅(zhái)累(lèi)计销售(shòu)套数(shù)里的期房(fáng)销售(shòu)，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数(shù)=截止到2022年商(shāng)品住宅累(lèi)计销售套(tào)数-过(guò)去(qù)三年(nián)（2020、2021和2022年）的期(qī)房销(xiāo)售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套数(shù)除(chú)以家庭户(hù)数，算出：

　　（三(sān)）目前中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.54套商品(pǐn)现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套(tào)

　　接(jiē)下来我(wǒ)们需要进一步(bù)推算中国城镇(zhèn)居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显示中国(guó)城镇居民的(de)住(zhù)宅结(jié)构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭(tíng)拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购(gòu)买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租(zū)房与其他住宅。

　　其(qí)次，我(wǒ)们假(jiǎ)定租赁其他住宅和购买二(èr)手房都是商品住(zhù)宅，因此将租(zū)赁其他住宅、购买商品(pǐn)住宅与购买(mǎi)二手房(fáng)加总，得到(dào)商(shāng)品(pǐn)住宅占居民所有(yǒu)住宅的(de)比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅(zhái)占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅(zhái)的实际变化(huà)比例，从而我们(men)估算(suàn)出2022年(nián)商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末(mò)，中(zhōng)国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有0.86 套(tào)住宅。但(dàn)考虑已购期房，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期(qī)房会(huì)在(zài)2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户(hù)城镇家(jiā)庭都会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房的三(sān)点含(hán)义(yì)

　　既然城镇居(jū)民已经达到了(le)户均一(yī)套房的(de)程度，“户户有房(fáng)”是否意味着中国(guó)城镇化进展终结，甚至(zhì)意(yì)味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需(xū)要有多余住(zhù)宅(zhái)来(lái)满足因(yīn)人口流动、居(jū)民换房等因(yīn)素产生(shēng)的(de)住(zhù)宅需求。因此，成熟(shú)房地(dì)产市场(chǎng)的住宅(zhái)套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国(guó)、英(yīng)国和日本(běn)的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最(zuì)高(gāo)，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一(yī)套房(fáng)，就会造成人口净流入地的住宅市场供(gōng)不应求，造成房价或(huò)房租迅速(sù)上(shàng)涨。

　　七普指出(chū)中国(guó)的流动(dòng)人口3.76亿，省内流动(dòng)人口(kǒu)和省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老(lǎo)家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的(de)中国城(chéng)乡人口流动调查数据显示(shì)，在上(shàng)海(hǎi)、杭州以及南(nán)京工作的流动人(rén)口在老家(jiā)拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大(dà)城市的(de)高工资吸引打工人，但(dàn)高房(fáng)价迫使打工人(rén)回(huí)乡置业。

　　流(liú)动人(rén)口实际(jì)上(shàng)会占据两套房，在(zài)高房价(jià)的大(dà)城市租(zū)赁一套房，在房价较低的县城(chéng)购买一套(tào)房。所以说户均一套(tào)房无法满足庞大流动人口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅中依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家(jiā)庭(tíng)，也就是约9000万户(hù)城镇居民住(zhù)宅是(shì)2000年以(yǐ)前建成，其(qí)中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少(shǎo)在(zài)33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑结(jié)构松散、设施陈(chén)旧、安(ān)全(quán)隐患(huàn)大等问(wèn)题，如(rú)电(diàn)线(xiàn)老化(huà)、管道等基础设施陈旧，给住户的生(shēng)活带来了很大的(de)不便和安全隐患，并且居住体验(yàn)较(jiào)差。

　　2000年以前(qián)建成(chéng)的(de)老旧住(zhù)宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家(jiā)庭户(hù)数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家(jiā)庭没有独立卫(wèi)浴和厨(chú)房。这(zhè)类上世纪修建的(de)老旧小区很难满足现代生活需求，在(zài)未来大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭(tíng)住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小(xiǎo)，当(dāng)然(rán)这与城市土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人(rén)均住宅面积扩张是未来(lái)地产(chǎn)的需(xū)求驱动(dòng)力

　　根据(jù)七普数据测算，2020年(nián)城(chéng)镇家庭户(hù)住(zhù)宅(zhái)存量(liàng)总面积为(wèi)294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年(nián)间农民带(dài)房进城和老旧(jiù)小区拆(chāi)迁(qiān)，加上(shàng)2021年和(hé)2022年商(shāng)品住宅(zhái)竣(jùn)工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出(chū)2022年住宅(zhái)存量总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小(xiǎo)于均(jūn)值(zhí)，近4成(chéng)家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积不足19平方米，不及(jí)全(quán)国人(rén)均水平(píng)的一半。若去除20％的公摊，可(kě)使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积低于15平方米的家庭(tíng)界定为住(zhù)宅存在困(kùn)难，若按这(zhè)个标(biāo)准算的话，中国(guó)有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需(xū)要住(zhù)宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅(zhái)面积(jī)，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不(bù)大。但(dàn)若(ruò)去除公摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明(míng)显。

　　若考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿(yì)的(de)集体户人口(kǒu)，所需(xū)要的(de)住宅总量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得到中国城镇家庭户均(jūn)1套房，看似已经(jīng)户户有房。即便(biàn)如此(cǐ)，中(zhōng)国(guó)人(rén)口(kǒu)静态结构和动(dòng)态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有(yǒu)需求释放。户(hù)均1套住(zhù)宅现实之下，中国(guó)未来城镇住宅需求主(zhǔ)要(yào)来自于四个方(fāng)面。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口缩小，家庭户数增多(duō)，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户均人口数不断(duàn)下降，六普显示城镇户(hù)均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示(shì)城镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户(hù)、二人户的(de)占比(bǐ)明显(xiǎn)上(shàng)升(shēng)，人(rén)口小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将(jiāng)继续延续，导致户数(shù)会因(yīn)户均人口规(guī)模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导(dǎo)致(zhì)经济发展(zhǎn)带(dài)来(lái)的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块(kuài)的分化日益明显，资源(yuán)和生产(chǎn)要(yào)素(sù)逐步向经济(jì)带、都市圈中心城(chéng)市流入，区域(yù)经济资源分配(pèi)的再集中吸引着人口流入。人口迁移(yí)势必涉及到买房租(zū)房，给迁(qiān)入地住宅市场(chǎng)带来新的(de)增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人(rén)口(kǒu)增量为72万，而出(chū)生人口(kǒu)为(wèi)44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人(rén)，其人口增(zēng)长主(zhǔ)要受益于(yú)人口迁移(yí)。

　　第三，老(lǎo)旧小区(qū)改(gǎi)善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公有住(zhù)宅的家庭拆迁改建最多。自建房家(jiā)庭比例从(cóng)31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百(bǎi)分点；原(yuán)公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅(zhái)（5％）与家(jpp7塑料杯能不能装开水iā)庭住(zhù)宅建造时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自(zì)建住宅和原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅减(jiǎn)少了1282万户(hù)，住宅净需(xū)求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手房(fáng)。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品(pǐn)住宅。租房(fáng)、购(gòu)买经济适用(yòng)房和(hé)其(qí)他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着(zhe)城中(zhōng)村和旧城改造(zào)，商品住(zhù)宅的(de)占比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平(píng)，涉及(jí)城镇(zhèn)家庭(tíng)约9000万(wàn)户。破旧的城中(zhōng)村(cūn)、老(lǎo)公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础设(shè)施(shī)配套差、没有或少有物(wù)业管理(lǐ)，居民追求美好(hǎo)、宜居生(shēng)活的环境，背(bèi)后的改善性需(xū)求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大(dà)房子”的改善性需求(qiú)还(hái)将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金(jīn)，倾向于中小户型(xíng)。已有住宅(zhái)家庭希望提(tí)高生(shēng)活品质(zhì)，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济(jì)工(gōng)作会议明(míng)确指出(chū)支持住宅改善等消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡(xiāng)村(cūn)住宅(zhái)因素(sù)，中国的人均住宅(zhái)间数较其他国家依旧存在(zài)不小差(chà)距。

　　住宅舒适度与经济水平(píng)有着(zhe)密切(qiè)正向(xiàng)联(lián)系。随着经济发展水(shuǐ)平的提高，中国的人均住宅间数(shù)与人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如果说过去(qù)二十年是(shì)中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发展期(qī)，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在不(bù)足，供需出现错配，这是过去二十年房价(jià)快速上涨基石。那(nà)么未来(lái)将是住宅质(zhì)量的供需冲突。房地产大分化(huà)时代(dài)已至，这种(zhǒng)分化不单(dān)局限(xiàn)于城(chéng)市能(néng)级之间差(chà)异(yì)，优(yōu)质小区和(hé)老旧二手房之间的(de)差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据调查(chá)的是人，并不是针对住宅，因此可能(néng)存在(zài)统计偏差。商品住宅占(zhàn)比实际值可能偏低，其增速可能超预期。

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