导读

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产步入(rù)大分化时代(dài)而(ér)非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场(chǎng)黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销售面(miàn)积(jī)超15亿平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续(xù)低景气(qì)，有关中国地产(chǎn)是否过(guò)剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘(lí)清中国城镇(zhèn)存量住宅真实情况，据此判断中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地(dì)产存量(liàng)极度过剩(shèng)，事实是否如(rú)此？

　　住建部披露全国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七(qī)次人口普查调查数据显(xiǎn)示城镇家庭(tíng)户人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀(huái)疑，中国房子是否(fǒu)真的过(guò)剩？

　　事实上住(zhù)建部(bù)披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中(zhōng)，城(chéng)镇建筑占(zhàn)比不到一成，其中还包括大量城(chéng)镇(zhèn)非住(zhù)宅建筑，如商(shāng)业(yè)办(bàn)公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居(jū)民人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，但居住舒适不(bù)是(shì)人均(jūn)一间房所能满足，它(tā)与房屋质(zhì)量、居住面(miàn)积、配(pèi)套设施等因素密切相关(guān)。中(zhōng)国(guó)的(de)人均住宅间数较发达国家(jiā)还有很(hěn)大差距。人均住宅间(jiān)数大(dà)于1同样不意味着中国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇(zhèn)居民(mín)户均1套房(fáng)，其中每户(hù)持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国(guó)家庭户均住宅(zhái)的数(shù)据，我们根据商品住宅套(tào)数、商品住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)和(hé)城镇家庭(tíng)户数，计算(suàn)出城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利(lì)交付，直(zhí)至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅，其(qí)中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味着户户(hù)有房，然而事实上中国住(zhù)宅市场供需(xū)并不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟(shú)房地产(chǎn)市(shì)场的住宅套户(hù)比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说(shuō)不平衡，是因为户均一套(tào)房无法满足流动人口的租(zū)赁和置业需求(qiú)。全国总(zǒng)人口的近三成都是流(liú)动(dòng)人口，流动人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在(zài)老家买房，从而产生了额外的(de)住宅需(xū)求。

　　即便(biàn)户(hù)均(jūn)一套房，中国未(wèi)来地(dì)产仍有四大(dà)新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一(yī)人(rén)户、两(liǎng)人户(hù)占(zhàn)比不断增加，导致家庭户(hù)数(shù)增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济(jì)板块的(de)分化日益明显，区域经济(jì)资源分(fēn)配的再集中(zhōng)吸(xī)引着人口流入，人口(kǒu)净迁入城市的新增住宅需求(qiú)有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家(jiā)庭住在2000年以前建成的住(zhù)宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方(fāng)米(mǐ)的住宅建(jiàn)筑面积。促成(chéng)“老破(pò)小(xiǎo)”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第四，中国(guó)的人均住(zhù)宅间数与(yǔ)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积均(jūn)较(jiào)发达国(guó)家有着不小(xiǎo)差距，“住上更(gèng)大房子”的改(gǎi)善性需求正在(zài)不断(duàn)增加。

　　黄金(jīn)二十年之后(hòu)，当下中国地产步入(rù)大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如(rú)果说过(guò)去二十年(nián)是中国(guó)地产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在(zài)不足，这(zhè)是(shì)过去二十(shí)年房价快速上涨基石。那么当下房(fáng)地产大分化时代已至，大分化时代(dài)下(xià)地(dì)产矛盾则更多体现在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体现(xiàn)在不同能级城(chéng)市(shì)之间，不(bù)同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全国已有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，引发热(rè)议。从2月以来，各大城(chéng)市二手房(fáng)挂牌量突然激(jī)增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁(jìn)担心，中国(guó)的房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供(gōng)给过剩，还(hái)是供(gōng)需(xū)平衡(héng)，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存(cún)量数据并未(wèi)公布，我们无法直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测(cè)算出中国城镇家庭户均拥(yōng)有住宅套数(shù)，回答(dá)当(dāng)前的房子是否真的(de)过剩了(le)？据此判(pàn)断未来房地产(chǎn)市场会(huì)如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观(guān)察中国户均(jūn)拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数(shù)量过剩的直观判(pàn)断(duàn)站不(bù)住脚

　　今年(nián)2月(yuè)，在(zài)以全国自(zì)然灾害综(zōng)合风险(xiǎn)普(pǔ)查工作(zuò)情况为(wèi)主题的新闻(wén)发(fā)布会上，负责人对(duì)外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行(xíng)业(yè)获取了全国(guó)近(jìn)6亿(yì)栋城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)数据以及80多万处市政设(shè)施(shī)数据。”

　　14亿(yì)人住(zhù)6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以上(shàng)，以栋数计算的城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包(bāo)括了(le)大量(liàng)商业楼、写字(zì)楼、学(xué)校(xiào)、医院等非住宅。总(zǒng)的算(suàn)下来，住(zhù)宅占比(bǐ)并(bìng)不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市(shì)家庭户居民人(rén)均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似意(yì)味着(zhe)人人都有房间居(jū)住。

　　居(jū)住水(shuǐ)平(píng)不仅(jǐn)与房(fáng)间数量有关，更(gèng)与房屋质量、居(jū)住面积、配套设施等因素密切相关。单单从人均住宅间数不能(néng)完全(quán)反映出城镇居民(mín)的居住水平。

　　中国主要(yào)是以家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全的(de)住宅才是城镇居(jū)民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中国(guó)城镇(zhèn)居民住宅主(zhǔ)要分(fēn)两大类，一类是商品住宅(zhái)，另(lìng)一类是保障房、原(yuán)公有住(zhù)宅、自(zì)建房(fáng)等非商品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数(shù)据，并没有直(zhí)接公(gōng)布城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)数量。居民住宅相关(guān)数(shù)据有两处可以直(zhí)接公布，一(yī)是每(měi)年商(shāng)品住宅销售套数(shù)（统计局）；二是居(jū)民(mín)住(zhù)宅(zhái)来源（人口(kǒu)普查数据(jù)）。计算中(zhōng)国(guó)居民户均住(zhù)宅数量，我(wǒ)们主(zhǔ)要用到(dào)上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居(jū)民(mín)户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅销(xiāo)售套数相加，我(wǒ)们就能够(gòu)得(dé)到当前商品住宅总(zǒng)存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥有的商品住宅和非商(shāng)品住宅比例，推算(suàn)得到居民住(zhù)宅总套(tào)数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居(jū)民(mín)拥有的商(shāng)品住宅总数(shù)除以(yǐ)家庭户数，我们(men)就能够(gòu)得(dé)到城镇(zhèn)户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅数量。

　　具体计(jì)算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户(hù)比=住(zhù)宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅(zhái)套数(shù)/家(jiā)庭户(hù)数）/（商品住(zhù)宅(zhái)套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套户比/商(shāng)品住宅(zhái)占(zhàn)比

　　二(èr)、城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到(dào)底有(yǒu)多少(shǎo)，目(mù)前缺乏一个准(zhǔn)确统(tǒng)计(jì)。我们利用(yòng)既有统计数(shù)据，大(dà)致(zhì)测算(suàn)得(dé)到中国(guó)存量(liàng)房(fáng)地(dì)产套数，并进一步推算中国城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至(zhì)2022年(nián)，我们计(jì)算(suàn)得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品(pǐn)住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国(guó)的(de)房地(dì)产(chǎn)销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售中期房占(zhàn)比近9成。本文去除商(shāng)品住宅(zhái)累计销售套数里的(de)期房销售(shòu)，得到商品(pǐn)住(zhù)宅现房(fáng)套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数(shù)计(jì)算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房套数(shù)=截(jié)止到2022年(nián)商品住宅累计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣工周期在(zài)2-3年(nián)，并考虑到交房(fáng)后装修的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除以家庭户数(shù)，算(suàn)出：

　　（三）目前(qián)中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二(èr)）城(chéng)镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一步推算中国城镇(zhèn)居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国城镇居民的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其(qí)中自建住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继承或赠(zèng)与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅(zhái)和购买二(èr)手房(fáng)都是商品(pǐn)住(zhù)宅，因此将租赁其(qí)他住宅、购买商品住宅与购买二手房加总(zǒng)，得到(dào)商(shāng)品住宅占居民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年(nián)期间商品(pǐn)住宅增幅为过去十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化比例，从而(ér)我(wǒ)们估算出2022年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房，中国平均每(měi)户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交(jiāo)房顺利(lì)，已(yǐ)购期房(fáng)会在(zài)2-3年内陆续(xù)交(jiāo)付(fù)使用(yòng)，到2024年，中(zhōng)国平(píng)均(jūn)每户城(chéng)镇家庭都会拥(yōng)有一套(tào)住宅。

　　三、城(chéng)镇户均(jūn)一套房的三点含义(yì)

　　既然城镇居民(mín)已(yǐ)经达到了户均一套(tào)房的程度，“户户有(yǒu)房”是否意(yì)味着中(zhōng)国城镇化进展终结(jié)，甚至意味着(zhe)中国地产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套(tào)房并不(bù)意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居民换房等因素产生的住宅需(xū)求。因(yīn)此，成(chéng)熟房地(dì)产市场的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英国和日本的住宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比(bǐ)最(zuì)高(gāo)，为(wèi)1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就(jiù)会(huì)造成(chéng)人口净流入地(dì)的住宅市场供不应(yīng)求，造成房价(jià)或(huò)房(fáng)租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国的流动人(rén)口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际流动人口分别(bié)为2.51亿人(rén)和1.25亿(yì)人。

　　流动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)县城(chéng)买房。虎头是什么奢侈品牌，老虎头是什么奢侈品牌

　　暨南大学2017年的中国城乡人口(kǒu)流动调(diào)查数据显示(shì)，在(zài)上海、杭州以(yǐ)及南京工作(zuò)的(de)流动人口在(zài)老家拥有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城市(shì)的高工资吸引打工人(rén)，但高房价迫使打(dǎ)工人(rén)回乡置业(yè)。

　　流(liú)动人口实际上会(huì)占(zhàn)据两套房，在(zài)高房(fáng)价的大城市租赁(lìn)一套房，在房价(jià)较低的县城购买(mǎi)一套(tào)房。所以说户均一套房无法满足(zú)庞大流动人(rén)口(kǒu)的租赁与(yǔ)置业需求(qiú)。

　　（二(èr)）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需(xū)改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不(bù)少老(lǎo)旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是(shì)2000年以前(qián)建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在(zài)33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这批存在(zài)着建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患(huàn)大等(děng)问题(tí)，如电线老化、管道等基础(chǔ)设施(shī)陈旧，给住户的生活(huó)带来了很大的不便(biàn)和安全(quán)隐患，并(bìng)且居住体(tǐ)验(yàn)较差。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)成的老旧住(zhù)宅(zhái)面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的(de)住宅面积占比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的(de)老旧小区很难满(mǎn)足现(xiàn)代生活需(xū)求(qiú)，在未来大都会(huì)被(bèi)拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家(jiā)庭住宅为一居室和二居室(shì)，户型偏小。其(qí)中一居室(shì)占比为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比(bǐ)镇，城市(shì)家(jiā)庭住宅(zhái)户型更小，当然(rán)这与城(chéng)市土地(dì)资源紧张有关(guān)。

　　（三）人(rén)均住(zhù)宅(zhái)面积扩张是未来(lái)地产的需求驱动力

　　根据七(qī)普数(shù)据测(cè)算，2020年(nián)城(chéng)镇家庭(tíng)户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂(zàn)不考虑两年(nián)间(jiān)农民(mín)带房进城和老旧(jiù)小(xiǎo)区拆(chāi)迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得出(chū)2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑(zhù)面积在30平米以下(xià)。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建筑面(miàn)积(jī)不足(zú)19平方米，不(bù)及全国人均水平的一半(bàn)。若去除20％的公摊(tān)，可使用的住宅面积(jī)仅为15.2平方米。上海市(shì)将人均住(zhù)宅建筑面积低(dī)于15平(píng)方米(mǐ)的家庭界(jiè)定(dìng)为住宅存在困难，若按这个标准(zhǔn)算(suàn)的话，中国有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即(jí)人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为(wèi)50平，只考虑家庭户人数(shù)，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平(píng)，较目前至少新(xīn)增82亿(yì)平。

　　对比(bǐ)发达(dá)国家人均住(zhù)宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的(de)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除(chú)公摊面(miàn)积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体(tǐ)户(hù)人口(kǒu)，所需要的住宅总量会(huì)更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未来地产(chǎn)还(hái)会有需求么？

　　我们测算(suàn)得到中国城镇家庭户(hù)均(jūn)1套房，看似已经户户有房(fáng)。即便如(rú)此，中国人口静态(tài)结构(gòu)和(hé)动态(tài)趋势演绎，决(jué)定了中国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅(zhái)现(xiàn)实(shí)之下(xià)，中国未来城镇住宅需求主要来自于四(sì)个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭(tíng)户数(shù)增多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断下降，六普(pǔ)显示城镇户均人口规模为2.85人/户(hù)，而七(qī)普(pǔ)显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占(zhàn)比明显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户数会因户(hù)均人口规模的缩小而(ér)增多。

　　第二(èr)，人口迁移导(dǎo)致经济发展(zhǎn)带来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济(jì)板块(kuài)的(de)分(fēn)化(huà)日益(yì)明显，资源和生产要素逐步向经(jīng)济带、都市圈中心城市流(liú)入，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流(liú)入。人口迁移势(shì)必涉及到买(mǎi)房租房，给(gěi)迁入地住宅市(shì)场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住人(rén)口增量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人(rén)口增长主要(yào)受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧(jiù)小(xiǎo)区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅(zhái)和(hé)原(yuán)公有住宅的家庭(tíng)拆迁改建最多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下(xià)降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住宅建(jiàn)造时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十(shí)年间(jiān)新增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万户(hù)，住(zhù)宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的(de)家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手(shǒu)房(fáng)。在新增(zēng)住(zhù)宅需求中，有7成家庭购买(mǎi)了商品住宅。租房、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村(cūn)和(hé)旧(jiù)城改造，商品住(zhù)宅的占比势必(bì)会(huì)进一(yī)步上升。

　　2000年虎头是什么奢侈品牌，老虎头是什么奢侈品牌(nián)以前(qián)建(jiàn)造的住(zhù)宅建筑面积还有约81亿平(píng)，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城(chéng)中(zhōng)村、老(lǎo)公(gōng)有(yǒu)住宅，建(jiàn)筑面积小(xiǎo)、质(zhì)量低、基础(chǔ)设施(shī)配(pèi)套(tào)差、没(méi)有或少(shǎo)有物业(yè)管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的改善(shàn)性需求有(yǒu)待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的(de)改善性需求还(hái)将有所(suǒ)增(zēng)加。

　　刚需购房(fáng)受限于(yú)资金，倾向于(yú)中小户型(xíng)。已有住宅家庭希(xī)望(wàng)提高生活品(pǐn)质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工(gōng)作(zuò)会议明确指(zhǐ)出(chū)支持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均(jūn)住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数(shù)较其他国家依旧存在(zài)不(bù)小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经(jīng)济水(shuǐ)平有着密(mì)切(qiè)正向联(lián)系。随着经济发展水平的提高，中国(guó)的(de)人均住宅间数与人(rén)均住宅(zhái)建筑面积将随(suí)之增长。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多(duō)体现为(wèi)住宅供给存在不足，供(gōng)需出现错配，这是过去(qù)二十年房价快速上涨基石。那(nà)么未(wèi)来(lái)将(jiāng)是住宅质量的(de)供需冲突。房地产大分化时代已至，这(zhè)种(zhǒng)分(fēn)化不单局限(xiàn)于城市能级之间差异，优质小区和老旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数(shù)据(jù)调查的是人(rén)，并不(bù)是针对住宅，因此(cǐ)可能存(cún)在统计(jì)偏差。商品住宅占比实际值可(kě)能偏(piān)低，其增速可能超预期。

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