导读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产步入大分(fēn)化(huà)时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二(èr)十年是中国房地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地产持续低景(jǐng)气，有(yǒu)关中(zhōng)国地产是(shì)否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本(běn)文(wén)试(shì)图厘(lí)清中国(guó)城镇存量住宅真实情况(kuàng)，据此判断中国(guó)未来地(dì)产趋(qū)势。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲染中国地产(chǎn)存量(liàng)极度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部(bù)披(pī)露(lù)全国有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调(diào)查数(shù)据显示城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子(zi)是否真(zhēn)的过剩？

　　事实(shí)上住建部披露的近6亿栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑中，城镇建(jiàn)筑占比不到一成，其中还包括大量城镇非住(zhù)宅建筑，如商业办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民人均住宅间数为(wèi)1.06间，但(dàn)居(jū)住舒适(shì)不是人均一间房所(suǒ)能(néng)满足，它与房屋质量、居住(zhù)面积(jī)、配套设(shè)施等因素密切相(xiāng)关。中国的人均住宅间(jiān)数较(jiào)发达(dá)国家(jiā)还有很大差距。人(rén)均住宅间数(shù)大于1同样不意味着中(zhōng)国住宅(zhái)市场(chǎng)已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇居民户均(jūn)1套房(fáng)，其(qí)中(zhōng)每户持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅的数(shù)据，我们根据商品住(zhù)宅套数、商(shāng)品住宅占比(bǐ)和(hé)城镇家庭户数(shù)，计算(suàn)出(chū)城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户(hù)比。

　　测算结(jié)果(guǒ)显示(shì)，目(mù)前城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺利(lì)交(jiāo)付，直至2024年，中国(guó)每户城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅(zhái)，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意(yì)味着(zhe)户户有房(fáng)，然而事实上中(zhōng)国住宅市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地产(chǎn)市场的(de)住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因为(wèi)户(hù)均一套房无法满足流动人(rén)口的租赁(lìn)和(hé)置业需求(qiú中考考几科,总分多少分，中考一般各科考多少分)。全国总人口的近三(sān)成都是流动人口，流动人口会(huì)选择在大城市(shì)租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产生了(le)额(é)外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一(yī)套房，中国未(wèi)来地产仍有四大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小(xiǎo)，一人(rén)户、两人户(hù)占(zhàn)比不断增加(jiā)，导致家庭户数增多。小家庭化趋势(shì)将延续，带来新(xīn)户购房需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块(kuài)的分化(huà)日益明显，区域经济资源分配的再集(jí)中吸引着人口流入，人(rén)口净迁入城市(shì)的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右(yòu)的家(jiā)庭住在2000年以前(qián)建成的住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿(yì)平方米的住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积。促(cù)成(chéng)“老破(pò)小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国(guó)的人(rén)均住宅间(jiān)数与人均住宅(zhái)建筑面积(jī)均(jūn)较发达(dá)国家有着不小差距，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求正在不(bù)断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产步入(rù)大分化时(shí)代而非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二(èr)十(shí)年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住(zhù)宅供给存(cún)在不足(zú)，这是过去二十(shí)年房(fáng)价快速上涨基石(shí)。那么当下房地产大分化时(shí)代已至，大分(fēn)化时代下地产矛(máo)盾则更多体(tǐ)现在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现在不同能级(jí)城市之间，不(bù)同区域板块之(zhī)间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引(yǐn)言(yán)

　　不久前，官方(fāng)披露(lù)全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以来(lái)，各大(dà)城市(shì)二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否(fǒu)已经过剩(shèng)？

　　中国城镇(zhèn)住(zhù)宅到底是(shì)供给过剩，还是(shì)供需平(píng)衡，或(huò)是(shì)仍然(rán)存在(zài)不(bù)足？可惜(xī)由于住(zhù)宅(zhái)存量(liàng)数据并未(wèi)公(gōng)布，我们无法直接知晓具体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算(suàn)出中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住宅套数(shù)，回答(dá)当前的房(fáng)子是否真的过剩了？据此(cǐ)判(pàn)断未来房地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如何有效观(guān)察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅(zhái)数量过剩的直观(guān)判断(duàn)站不住(zhù)脚

　　今年2月(yuè)，在以(yǐ)全国(guó)自然灾害综合风险普查工作情况为(wèi)主题的(de)新闻发布会上，负责人(rén)对外(wài)披露：“住(zhù)宅(zhái)城(chéng)乡建设(shè)行业获取了全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)数据(jù)以及80多万(wàn)处市政设施数据(jù)。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，平均每(měi)栋建筑(zhù)住不到(dào)3人(rén)，住(zhù)宅市场看似(shì)已经过(guò)剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋数计算的城(chéng)镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学(xué)校、医院等非(fēi)住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国(guó)城镇家庭户(hù)人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)为(wèi)1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭(tíng)户居民人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似意味着(zhe)人人都有房(fáng)间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数量有关，更与房(fáng)屋(wū)质量、居住面积、配套设施(shī)等因素密切相关(guān)。单单从人均住宅(zhái)间数不能完全(quán)反(fǎn)映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要(yào)是(shì)以家庭为单位购(gòu)买成套住(zhù)宅，一(yī)套(tào)设(shè)施齐全的住宅才是城镇居民宜(yí)居(jū)的(de)选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中(zhōng)国城(chéng)镇居民住宅主要分两大类，一类是(shì)商(shāng)品住宅，另(lìng)一类(lèi)是保障房、原公(gōng)有住(zhù)宅、自建房等非(fēi)商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没(méi)有直接公布城(chéng)镇住(zhù)宅数量。居民(mín)住宅(zhái)相关数据有两(liǎng)处可以(yǐ)直接公(gōng)布，一是每年商品住(zhù)宅销售套数(shù)（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据(jù)）。计算(suàn)中国居民户均住(zhù)宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅改革始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量极(jí)少，可忽(hū)略不计。估算城镇居(jū)民户均(jūn)住(zhù)宅(zhái)套数分三步(bù)走：

　　第(dì)一(yī)步，将1999年以来每年商品(pǐn)住(zhù)宅销售套(tào)数相加，我们就能够得(dé)到(dào)当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅和非商品住宅比例，推算得(dé)到居民住(zhù)宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有(yǒu)的(de)商品住宅总数除以家庭户数(shù)，我们就能(néng)够得到城(chéng)镇(zhèn)户均(jūn)拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体(tǐ)计算公式(shì)如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅(zhái)套(tào)户比=住宅总套数(shù)/家庭(tíng)户数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥(yōng)有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到底(dǐ)有多少，目前(qián)缺乏一个准确统计。我们利用既(jì)有统计数据，大致测(cè)算得到中国(guó)存(cún)量房地产套数，并进一步推算中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商(shāng)品住(zhù)宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地(dì)产销售以(yǐ)期房为主(zhǔ)，从2019年(nián)开始(shǐ)，新房销售中期房占(zhàn)比近9成。本文去除商品住宅累计销售套数里的(de)期(qī)房销售，得(dé)到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房套(tào)数=截止到2022年商品住宅(zhái)累计销售套数(shù)-过去三(sān)年（2020、2021和(hé)2022年）的期(qī)房销售额(é)。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年，并考虑到(dào)交房后装修的(de)时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数(shù)除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前(qián)中(zhōng)国城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有0.54套商(shāng)品现(xiàn)房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇居民拥有的(de)户均(jūn)住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普(pǔ)数据(jù)显示中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居民的(de)住(zhù)宅(zhái)结构特征中考考几科,总分多少分，中考一般各科考多少分(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅(zhái)。其(qí)中自建(jiàn)住(zhù)宅占比21％，购(gòu)买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其他住宅和购(gòu)买(mǎi)二(èr)手(shǒu)房都(dōu)是商品(pǐn)住(zhù)宅，因此(cǐ)将租赁(lìn)其他住宅、购(gòu)买商品住宅与(yǔ)购买(mǎi)二手房加总，得到商品住宅占(zhàn)居(jū)民(mín)所(suǒ)有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品(pǐn)住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期间(jiān)商品住宅增幅为(wèi)过去(qù)十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商(shāng)品住(zhù)宅的实(shí)际变化比例，从而我们(men)估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国(guó)平均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如(rú)果交房顺(shùn)利，已购(gòu)期(qī)房会(huì)在(zài)2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家庭(tíng)都(dōu)会拥(yōng)有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一(yī)套房的三(sān)点含(hán)义

　　既然城镇居民(mín)已经达(dá)到了户均一套房的程度，“户户有房(fáng)”是(shì)否意(yì)味着中国城镇化进展终结，甚至意味着中国地产存量(liàng)供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意(yì)味(wèi)着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需要有多余(yú)住宅来满足因人口流动(dòng)、居民换房等因素产生的住(zhù)宅需求(qiú)。因此，成(chéng)熟房地产市场的住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)会在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来(lái)看(kàn)，美(měi)国、英国(guó)和(hé)日本的住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中(zhōng)，英国的(de)住(zhù)宅套(tào)户(hù)比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美(měi)国为1.11。德国(guó)和韩国分(fēn)别(bié)为1.02和(hé)1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均刚(gāng)好(hǎo)一(yī)套(tào)房，就会造成人口(kǒu)净流入地的(de)住宅市(shì)场供(gōng)不应求，造(zào)成房价或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出(chū)中国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流(liú)动人(rén)口和省际流动人口分别(bié)为2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在大城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老家(jiā)县(xiàn)城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年(nián)的中(zhōng)国(guó)城(chéng)乡(xiāng)人口流动调查数据(jù)显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南京工(gōng)作的流动人口在老家拥(yōng)有住宅比例(lì)分别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大城市的高(gāo)工(gōng)资吸(xī)引(yǐn)打工人，但高房价迫使打(dǎ)工人回乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上会(huì)占(zhàn)据两(liǎng)套房，在高房价的大(dà)城(chéng)市租赁(lìn)一(yī)套(tào)房，在房(fáng)价较低的(de)县城(chéng)购买一套房。所(suǒ)以说户均一套房无法满足庞大流(liú)动(dòng)人口(kǒu)的(de)租(zū)赁(lìn)与置业需求。

　　（二(èr)）至(zhì)少(shǎo)9000万(wàn)户家庭(tíng)住(zhù)宅品质(zhì)仍需改善(shàn)

　　目前，中国的(de)城镇住宅中(zhōng)依(yī)然(rán)有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是(shì)约(yuē)9000万户城镇居民(mín)住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安全(quán)隐(yǐn)患大(dà)等问题，如电线(xiàn)老化、管道等基(jī)础(chǔ)设施陈旧，给(gěi)住户的生活带来了(le)很大的不便(biàn)和安全隐患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧(jiù)住宅面积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住(zhù)宅面积(jī)占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家(jiā)庭没(méi)有独立卫浴和厨(chú)房。这类(lèi)上世纪(jì)修建(jiàn)的老旧(jiù)小区很(hěn)难满足(zú)现代生活需求(qiú)，在未(wèi)来大(dà)都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成(chéng)的家庭(tíng)住(zhù)宅为(wèi)一居室(shì)和二居室(shì)，户型(xíng)偏(piān)小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户(hù)型(xíng)更小(xiǎo)，当然这(zhè)与城市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城镇(zhèn)家(jiā)庭户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿(yì)平。暂不考(kǎo)虑两年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年(nián)商(shāng)品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面(miàn)积为308.16亿(yì)平，人(rén)均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积(jī)小于均值，近4成家庭人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅(zhái)建筑面积不足(zú)19平(píng)方米，不及全国(guó)人均水平(píng)的一半。若去除20％的公摊，可(kě)使用的住(zhù)宅面(miàn)积(jī)仅为15.2平(píng)方米(mǐ)。上海市(shì)将人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积低(dī)于15平(píng)方(fāng)米(mǐ)的家庭界定为住宅存(cún)在(zài)困难(nán)，若按这(zhè)个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可(kě)使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面(miàn)积为50平(píng)，只考虑家庭(tíng)户人数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发(fā)达国家人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的人均(jūn)可使用(yòng)面(miàn)积为31.56㎡，这一(yī)差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需(xū)要(yào)的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然(rán)1套(tào)房，未(wèi)来(lái)地产还(hái)会(huì)有需求(qiú)么？

　　我们(men)测算得(dé)到中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均1套(tào)房，看(kàn)似已(yǐ)经户户有(yǒu)房(fáng)。即便(biàn)如此，中(zhōng)国人口静态结(jié)构(gòu)和(hé)动态趋势演绎，决定了中国(guó)未来地产仍有需求释(shì)放。户均1套住宅(zhái)现(xiàn)实之下，中国未来城镇住宅需求主要来自于四个(gè)方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购(gòu)房(fáng)需(xū)求扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户均(jūn)人口数不断下降，六普显示(shì)城镇(zhèn)户均人(rén)口规模为2.85人/户，而七(qī)普(pǔ)显示城镇户均(jūn)人口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占(zhàn)比明显(xiǎn)上升(shēng)，人口小家(jiā)庭化趋势将继续(xù)延续，导致户数(shù)会因(yīn)户均人口规模的缩小(xiǎo)而增多(duō)。

　　第二(èr)，人口迁移导致经济(jì)发展带来的新增住宅需求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中国(guó)经济板(bǎn)块的分化日益明显(xiǎn)，资源和生产(chǎn)要素逐步向经济带、都市圈(quān)中心城市流入，区域经(jīng)济资源分配的(de)再集(jí)中吸引着人口流入。人口(kǒu)迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人(rén)口增量为(wèi)72万，而出生人(rén)口为(wèi)44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人口增长主要(yào)受益于人口(kǒu)迁(qiān)移。

　　第三(sān)，老旧小(xiǎo)区改善性(xìng)需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅(zhái)的家(jiā)庭拆迁改建最多。自(zì)建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了(le)10.5个(gè)百分点；原公有住宅(zhái)家庭(tíng)比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为(wèi)6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭(tíng)住宅建(jiàn)造时间(jiān)为2000年(nián)以前的(de)比例(lì)（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求(qiú)增加9755万户(hù)。49％的家(jiā)庭(tíng)购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅(zhái)需求中，有7成(chéng)家(jiā)庭(tíng)购买了商品住宅。租(zū)房、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城(chéng)中村(cūn)和旧城改造，商品住宅的占(zhàn)比势必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积还有约(yuē)81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破旧的(de)城中村、老(lǎo)公(gōng)有住宅，建(jiàn)筑面积小(xiǎo)、质量低、基(jī)础设施配套差、没(méi)有或少有物业管理(lǐ)，居民(mín)追(zhuī)求美好、宜居生活的环境，背后的(de)改善(shàn)性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需(xū)求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购(gòu)房受限(xiàn)于(yú)资(zī)金，倾向(xiàng)于中小户型。已有住宅家庭希望提(tí)高生活品(pǐn)质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的中央经(jīng)济(jì)工(gōng)作会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无(wú)论是否(fǒu)考(kǎo)虑乡村住(zhù)宅因素(sù)，中国的人均住宅间数较其他国家(jiā)依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度与(yǔ)经济水平有着(zhe)密切正向联系。随(suí)着(zhe)经济发展水平的提(tí)高，中国(guó)的人(rén)均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二(èr)十年(nián)是中国地产黄(huáng)金发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供需出(chū)现错(cuò)配(pèi)，这(zhè)是(shì)过去二十年房价(jià)快(kuài)速上(shàng)涨基石。那(nà)么未来将(jiāng)是(shì)住宅质量的供(gōng)需冲突。房地(dì)产大分化时代已至，这种分化不单局限(xiàn)于城市(shì)能(néng)级之间差(chà)异，优质小区和老旧二手房(fáng)之间的差异也(yě)将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据调查的是人，并不是针(zhēn)对住宅，因此可能存在(zài)统(tǒng)计偏(piān)差。商(shāng)品住宅(zhái)占比(bǐ)实际(jì)值(zhí)可能偏(piān)低，其增速(sù)可能超预(yù)期(qī)。

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