5月以(yǐ)来，房地产板块(kuài)个股(gǔ)多出(chū)现小幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对(duì)于这一板(bǎn)块已(yǐ)经在(zài)悄然布局。数(shù)据显示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布的总份额均较4月(yuè)28日时有小幅增长。根据(jù)基(jī)金一(yī)季(jì)报统计，龙头(tóu)与地方国企央企获得增持，持仓数(shù)量占流通股(gǔ)比重增(zēng)幅五只(zhǐ)个(gè)股分别(bié)为华(huá)发股份(fèn)+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底部(bù)回升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公(gōng)募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的(de)房地产行业标的市(shì)值约(yuē)1188亿(yì)元(yuán)，占(zhàn)其所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年(nián)市(shì)场表(biǎo)现出(chū)色，但公(gōng)募(mù)所持房地产公司市值在股票资产中(zhōng)的占比(bǐ)却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年来的首次(cì)回(huí)升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此同时，公(gōng)募(mù)对房地产行业的持股比例也同(tóng)步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提(tí)高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎(hū)在今年(nián)一季(jì)度得以(yǐ)延(yán)续。数据统计(jì)显示(shì)，公(gōng)募重仓(cāng)持有房(fáng)地产板块(kuài)一季(jì)度(dù)市值(zhí)TOP15门(mén)槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度(dù)提(tí)升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨(bīn)江集团，持仓市值(zhí)占板块(kuài)比重合计(jì)达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于房地产的投(tóu)资愈发有(yǒu)集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募基金一(yī)季报汇总的重仓股中，房地产板块排名最高的(de)是保利发展，在基(jī)金重仓第33位。排名第二的(de)是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排在第96位。对比(bǐ)去(qù)年四季(jì)报(bào)，变化之处首先在(zài)于几只房(fáng)地产龙头股(gǔ)从(cóng)排位上(shàng)看均有退(tuì)步，尤其是万科最(zuì)为明显(xiǎn)；其(qí)次是金地集团退出百大(dà)之列。但考虑到房地产(chǎn)是复(fù)苏链上(shàng)最后一(yī)环，且首季并非(fēi)行业(yè)销售(shòu)旺季，其(qí)传导到二级市场乃至(zhì)机构持仓上还需要(yào)时间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈(quān)判断房地(dì)产(chǎn)已经进入大分化时代，一二线城市好于(yú)三四线(xiàn)城市。而映(yìng)射到二级市场投资上，配置房地(dì)产行(xíng)业(yè)轻(qīng)松收获(huò)行业贝塔的红利(lì)期一(yī)去不返了。“如果按(àn)照产业周期来分类，包括房地(dì)产等几(jǐ)类(lèi)行(xíng)业在盖特纳曲线里属于成熟期(qī)或者衰退期的行业，传统(tǒng)认知上没有什么投资机会的。但在这几年特(tè)殊(shū)的行(xíng)情里包括(kuò)煤炭、电解铝等类似的行(xíng)业也出现了一些机会，背后的逻辑是供给(gěi)侧发生了更大的变化。”一不愿具名(míng)的上海公募基金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公(gōng)募人(rén)士(shì)持谨(jǐn)慎乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数量(liàng)增(zēng)加了(le)15万亿元(yuán)。中国(guó)存量有400亿平方(fāng)米建筑面积(jī)，考虑(lǜ)存量地产的更新，也(yě)有近(jìn)10亿平方米。需求端还需要有一定的政策(cè)出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究(jiū)员吕(lǚ)功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城镇化的(de)进程，还是人均(jūn)住房面积（接近(jìn)30平(píng)/人），我国(guó)均已告别(bié)住(zhù)房(fáng)短缺时代(dài)，而目(mù)前(qián)居(jū)民的杠杆率(lǜ)和房价收(shōu)入也不(bù)支(zhī)撑每年18万亿元的销售额，以及过(guò)快上行(xíng)的房价(jià)，因而行业高增的时代已经过(guò)去，未来行(xíng)业的需求或将回落，在(zài)此过程中，伴随着地(dì)产的高杠杆属性，就很(hěn)容(róng)易出(chū)现信用(yòng)风险问题（类似(shì)2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧(cè)出清的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争力强的(de)公司就能够通(tōng)过大鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼(yú)的方式，获得市占(zhàn)率的提升。当行(xíng)业需求见顶回落时(shí)，行(xíng)业的贝塔已经(jīng)过(guò)去了，但不代表没有投(tóu)资机会，机会在于城市、位置、产品的(de)阿尔法，而对应(yīng)到股票投资，就是强竞争力公(gōng)司的阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或许也是(shì)基于这样的认(rèn)识转变，精耕细(xì)作个股成为公募(mù)乃至整体机构(gòu)的务(wù)实之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物(wù)长宜放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部央国(guó)企、优质区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月(yuè)涨幅约(yuē)为(wèi)2％。从具体的(de)个(gè)股来看，《红(hóng)周刊》利(lì)用(yòng)Wind统(tǒng)计申万房地产板块个股，在纳入统计的124只房地产类标的股(gǔ)中(zhōng)，本月以来实现股价上涨的达到了(le)81家(jiā)。

　　其中，上(shàng)述时间段恰(qià)好排(pái)名前五(wǔ)的公(gōng)司月内涨(zhǎng)幅超过(guò)了10％，它们分(fēn)别是(shì)上(shàng)实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏(xià)幸福(fú)、荣安(ān)地产。排(pái)名第一的上实发展，五一假(jiǎ)期归来后(hòu)日成交(jiāo)量明(míng)显放大，4日、5日连(lián)续(xù)两个交易日收出涨停。从该股的基(jī)本面来(lái)看(kàn)，上实(shí)发展(zhǎn)的主营业务为房地产开发与经营(yíng)。公司的主要产品及服务为房(fáng)地产销售、房地产租赁、物(wù)业管(guǎn)理服务、工程项目、酒店(diàn)经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营业(yè)收(shōu)入52.48亿元，不羡鸳鸯不羡仙下一句，不羡鸳鸯不羡仙,只羡白发苍苍有人牵比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现(xiàn)营业总收入(rù)27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来(lái)看，各类机构(gòu)都有对其布(bù)局的例(lì)子(zi)。以3月(yuè)31日时的首(shǒu)季十大流通(tōng)股股东(dōng)来看(kàn)， 具体包括公(gōng)募的上银基金(jīn)、私(sī)募的迎水(shuǐ)文龙、中(zhōng)央汇金、长城资(zī)产管理公司等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排(pái)名第二的浦东金桥也是上海本地(dì)房企，其第一季(jì)度的收(shōu)入(rù)利润规(guī)模大幅度(dù)复苏。究其原(yuán)因，一(yī)方面(miàn)是该公司后疫情时(shí)代出(chū)租率复(fù)苏至近(jìn)年来最高(gāo)，另一方面则是公司拿地结算(suàn)持续性向(xiàng)好(hǎo)，从数字(zì)上看，一(yī)季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总(zǒng)建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这样的(de)业绩势头向好(hǎo)背景下，自然也(yě)吸引了知名机(jī)构在(zài)其中持续驻(zhù)足。从第一季度(dù)十大(dà)流通(tōng)股股东来看，知名私(sī)募高(gāo)毅(yì)邓晓峰的两只产品依然(rán)在前十中(zhōng)，这也是连续第三(sān)个季度(dù)他有(yǒu)的两只产品杀入(rù)前十。同时(shí)榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季(jì)还小幅增加了持股。

　　除去上述两家(jiā)上海区域性地(dì)产(chǎn)公司外(wài)，荣(róng)安地产则是主要(yào)布局在深(shēn)圳的地产公司，一季报(bào)交出的也(yě)是一份报喜的成(chéng)绩单：首季公司实现(xiàn)营业(yè)收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市(shì)公司(sī)股东(dōng)的净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态(tài)度来(lái)看，《红周刊》注(zhù)意到两只公募指(zhǐ)基首(shǒu)季新杀入(rù)十(shí)大(dà)流通股(gǔ)股东(dōng)行列。具体说来(lái)， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排(pái)名(míng)第九位，此外联袂出现的(de)机构还有QFII高盛国际(jì)和(hé)私募迎(yíng)水聚宝。

　　接(jiē)受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基(jī)金相关人(rén)士分析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头的(de)价值更(gèng)为笃定(dìng)突出；从(cóng)拿地(dì)端看(kàn)，2022年(nián)土地市场大幅(fú)降温(wēn)，优质土地供给较多（券商测算(suàn)对应(yīng)潜在(zài)毛利率在25％以上，目前房企(qǐ)的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房(fáng)企受限于(yú)信用(yòng)问题或(huò)者资金紧张没法拿地，龙头(tóu)房企趁(chèn)机获取低成本土地，龙头房企的(de)拿地力度（拿地(dì)金额/销售金(jīn)额(é)）基(jī)本在30％以上；从融(róng)资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净负债率基(jī)本(běn)在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都(dōu)在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资成本看，龙头房(fáng)企的(de)融资成(chéng)本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右(yòu)；对(duì)应(yīng)到2023年的销售，龙头房(fáng)企(qǐ)明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企(qǐ)的(de)销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的(de)销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存在(zài)发展的大好(hǎo)机会。中信证(zhèng)券(quàn)指出：“房地产行业的(de)结构性机会依然存(cún)在，少部(bù)分公(gōng)司尤其(qí)是央企(qǐ)占(zhàn)据显著(zhù)优势，其主要又体(tǐ)现为库存的优势。央企(qǐ)地(dì)产公司，现阶(jiē)段表现(xiàn)出较(jiào)低(dī)的(de)融资成本，优质的开发资源(yuán)和(hé)良(liáng)好的不动产资产运营能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对(duì)于减值、土地(dì)资源债权(quán)债务(wù)关系等问题(tí)，市场对民营房开(kāi)企业的资(zī)产(chǎn)会有(yǒu)更多担忧和(hé)质疑，所以在这一轮行业出清的(de)过程中，央国(guó)企相(xiāng)较于民企来说估值(zhí)的(de)修复(fù)更明显。中(zhōng)特估的角度从中长期的(de)维度(dù)看，行业的逻辑在于集中度(dù)提升后，行业进入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段，具备较(jiào)快(kuài)速发展阶段更(gèng)稳定且可(kě)预期的盈利和现金流创(chuàng)造能力，以此带(dài)来估值(zhí)中枢(shū)的提升，应(yīng)该关注估值(zhí)相对(duì)较低(dī)，企(qǐ)业(yè)自身资产的质量好(hǎo)、运营能(néng)力强、可以创(chuàng)造持(chí)续(xù)现金流的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较(jiào)低(dī)，行业内部将出现分化，要(yào)关注(zhù)将受(shòu)益于行业集中度提(tí)升的头部公司。”星石投资首席研究官方磊也表(biǎo)示(shì)。

　　顺(shùn)应机构这一(yī)思路(lù)的话(huà)，或许(xǔ)还是保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇(shé)口等(děng)国资背景龙头(tóu)前途更为(wèi)光明(míng)。不过国投瑞银基金投资部(bù)副总监綦傅(fù)鹏(péng)表(biǎo)示：“需(xū)要客(kè)观地去持续观察(chá)国企(qǐ)央企在三(sān)个方面(miàn)是(shì)否可以维持，首先是(shì)融资(zī)成本保持低位，其次是(shì)销售份额持续提升，再次(cì)是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根(gēn)据(jù)房(fáng)企一(yī)季(jì)报梳理发现，对于2022年的业(yè)绩出现的(de)整体(tǐ)下(xià)滑，2023年一季度(dù)的业绩分化更(gèng)趋明显，保(bǎo)利(lì)发展、滨江集团(tuán)等不羡鸳鸯不羡仙下一句，不羡鸳鸯不羡仙,只羡白发苍苍有人牵(děng)房企营收(shōu)、净(jìng)利均实现了业绩的回(huí)正(zhèng)，甚至是较大增速(sù)的增(zēng)长。而这些公司也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地(dì)产业内(nèi)人(rén)士张宏(hóng)伟(wěi)向《红周刊(kān)》分析表示，业(yè)绩出现明显改善(shàn)的房企，主要是因为过去(qù)两(liǎng)三年时间(jiān)，尤其是(shì)在2021年(nián)下半年民营房企不怎么投资拿(ná)地之后(hòu)，国(guó)有(yǒu)企业(yè)仍在持续性地拿地，且主(zhǔ)要集中在核(hé)心城(chéng)市(shì)，投(tóu)资力度(dù)较大。投资(zī)的驱动能够(gòu)推动(dòng)房(fáng)企销售业绩的增长，从而在2023年(nián)一季度市场恢复但仍处于调整的(de)过程中，能够保有一个正增长。

　　不(bù)过张宏(hóng)伟同(tóng)时也提醒表示(shì)，在房地产的(de)复苏过程中(zhōng)，还面(miàn)临着一些不确定性。其(qí)实整个市场从四(sì)月份开始又在(zài)往下掉。除了(le)杭(háng)州、成都等极个别(bié)城市四月环比(bǐ)三月相对表现(xiàn)较好(hǎo)之外，包括北京、上海(hǎi)在内的(de)绝大(dà)多数城市都(dōu)出现(xiàn)环(huán)比下滑的(de)情况(kuàng)。而现(xiàn)在五月的市场表现也不(bù)太(tài)乐观。按照现在的经济状况(kuàng)、收入情况，以及市场的去库(kù)存压(yā)力、企(qǐ)业的(de)资金(jīn)面压力，可(kě)能会出现，到(dào)六(liù)月份房(fáng)企为了半年(nián)报冲业绩(jì)出现市场的短期反弹外的一个市场(chǎng)乏力现象。也就是说，第(dì)二季(jì)度、第三(sān)季度增长不确定性的(de)压力仍旧较大(dà)。

　　上海利(lì)檀(tán)投资董事长陈(chén)昊扬(yáng)也向《红周刊》指出(chū)，现在整个(gè)房地(dì)产以及(jí)其上下游(yóu)产业(yè)链的(de)复苏速度都比想(xiǎng)象的要慢很(hěn)多(duō)，我们要多给一些耐心，这个时候，在房(fáng)地产以及上下游就不是赚快(kuài)钱的(de)时(shí)候(hòu)，只能赚他基(jī)本面的(de)钱。但这也意味着，只有极为少数的、做(zuò)得比同行好得多(duō)的(de)企(qǐ)业，会(huì)伴随整(zhěng)个行业的(de)弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现出来(lái)。所以只能(néng)耐(nài)心地(dì)去等待它的基(jī)本(běn)面不(bù)断地凸显出(chū)来，这需(xū)要时(shí)间。

　　（本(běn)文已刊发(fā)于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个(gè)股仅为举例分析，不(bù)做(zuò)买卖推荐。）

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