导读(dú)

　　黄金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步(bù)入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地(dì)产(chǎn)市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销售面积(jī)超(chāo)15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰(qià)逢近年(nián)地产持续低景(jǐng)气，有关中国地(dì)产是(shì)否(fǒu)过剩的讨论日益(yì)热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘(lí)清中国城镇存量住宅(zhái)真(zhēn)实情况，据此判(pàn)断中国未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存量极度过剩(shèng)，事实是(shì)否如此？

　　住建部披露全国有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，第七次人(rén)口普查调查数据显示城镇家(jiā)庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)。市(shì)场陷入怀疑，中国房(fáng)子是(shì)否(fǒu)真的过剩？

　　事实(shí)上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到一成，其中还包(bāo)括大(dà)量城镇非(fēi)住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房(fáng)屋中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国(guó)城镇居民(mín)人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均一间房所能满足，它与房屋质量、居(jū)住面积、配(pèi)套设施(shī)等(děng)因素密(mì)切相关。中国的人均住宅间数较发达国家(jiā)还有(yǒu)很(hěn)大差距。人均住宅间数大(dà)于1同样不意味着中国(guó)住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我(wǒ)们测算(suàn)发现中国城镇居民户均1套房，其中每户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公(gōng)布中国(guó)家庭户均住(zhù)宅(zhái)的(de)数据，我们根据(jù)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)套数、商(shāng)品住宅占比和城镇家庭(tíng)户数，计算出城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)。

　　测算(suàn)结果(guǒ)显示(shì)，目前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住(zhù)宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户(hù)城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅(zhái)，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套(tào)房似乎意味(wèi)着户户有房，然而事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为户(hù)均一套房无法满足流动(dòng)人(rén)口(kǒu)的(de)租赁和置业需求。全国总人口的近三成都是(shì)流动人口(kǒu)，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家(jiā)买房(fáng)，从而产生了额(é)外的住(zhù)宅需求。

　　即(jí)便户均(jūn)一套房，中(zhōng)国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小，一(yī)人户、两(liǎng)人(rén)户占(zhàn)比不断增加，导致(zhì)家庭户数(shù)增(zēng)多。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带来新(xīn)户(hù)购房需求增长。

　　第(dì)二，经济板块的分(fēn)化(huà)日益明(míng)显，区域(yù)经(jīng)济(jì)资源分配的再(zài)集中吸(xī)引(yǐn)着(zhe)人口流(liú)入，人口净(jìng)迁(qiān)入(rù)城市的新增(zēng)住宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右(yòu)的家庭住在2000年以前(qián)建成的(de)住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的(de)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积。促成“老破(pò)小”住宅(zhái)的改造势在必(bì)行。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面(miàn)积(jī)均(jūn)较发(fā)达国家有着不小差距，“住上更大房子”的(de)改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下(xià)中国地产步入大分(fēn)化时代而非停滞期(qī)。

　　如果说过(guò)去(qù)二十年是中国地产(chǎn)黄(huáng)金发展期(qī)，地(dì)产矛盾更多体(tǐ)现为住(zhù)宅供给(gěi)存在不足，这是过去二(èr)十年房(fáng)价(jià)快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那么当下房(fáng)地(dì)产(chǎn)大分化时代已至(zhì)，大分(fēn)化时代(dài)下(xià)地产矛盾则更多体现(xiàn)在住(zhù)宅质量供需(xū)冲突(tū)。

　　地(dì)产大分化必将体现在(zài)不同(tóng)能(néng)级城市(shì)之(zhī)间，不同(tóng)区域板块之间(jiān)，不(bù)同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有(yǒu)近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，引发热议(yì)。从2月(yuè)以(yǐ)来，各大城市二手房挂牌量突然激增(zēng)，引(yǐn)发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是供(gōng)需平(píng)衡，或是仍然存在不(bù)足？可惜由于住宅存量数据并未公(gōng)布(bù)，我们无法直接知(zhī)晓(xiǎo)具体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出中(zhōng)国城(chéng)镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有住宅套数，回(huí)答当前的房子是否真的过剩了？据此判断未来房(fáng)地产市场会如何发(fā)展(zhǎn)。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国户均(jūn)拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过(guò)剩的直观(guān)判断站(zhàn)不住脚

　　今年(nián)2月，在以(yǐ)全国自然灾害综合风(fēng)险普查(chá)工(gōng)作情况为主题(tí)的新闻发布会上(shàng)，负责人对外披(pī)露：“住宅城(chéng)乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多万处(chù)市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住(zhù)不到3人，住宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村房屋(wū)占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包括了大量商业楼、写字楼(lóu)、学(xué)校、医院(yuàn)等非住(zhù)宅。总的(de)算下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第(dì)七次人口(kǒu)普查数据(jù)公(gōng)布了中国城(chéng)镇家庭户(hù)人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市(shì)家庭(tíng)户居民人均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于(yú)1，看似意味着(zhe)人人(rén)都有房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房屋(wū)质量(liàng)、居住面积、配(pèi)套(tào)设施等因素(sù)密(mì)切相(xiāng)关。单单从人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)不能完全反(fǎn)映出(chū)城镇居(jū)民的居(jū)住水平(píng)。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单位购买成套(tào)住宅，一套设施(shī)齐全(quán)的住宅才是城(chéng)镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算(suàn)思路、数(shù)据和方法

　　中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇居民住(zhù)宅主要分(fēn)两(liǎng)大类(lèi)，一(yī)类是商(shāng)品(pǐn)住宅，另一(yī)类是保(bǎo)障房、原公有住(zhù)宅(zhái)、自建(jiàn)房(fáng)等非商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计(jì)数(shù)据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处(chù)可(kě)以(yǐ)直接公布，一是(shì)每年商品住(zhù)宅销(xiāo)售套数(shù)（统(tǒng)计(jì)局(jú)）；二是居民住宅来源（人(rén)口普查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我(wǒ)们主要用到上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年(nián)，1998年(nián)之(zhī)前商(shāng)品住宅数量极少，可忽略不计。估算城(chéng)镇居民(mín)户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商品住宅销售套数相加，我们(men)就能够得到(dào)当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅(zhái)和非商品(pǐn)住宅比例，推算得到居(jū)民住宅总(zǒng)套(tào)数。

　　第三步，将(jiāng)城(chéng)镇居民拥(yōng)有的商(shāng)品住宅总数除以家庭户(hù)数，我(wǒ)们就能够得到城镇(zhèn)户(hù)均拥有的(de)住宅数量(liàng)。

　　具体(tǐ)计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户(hù)比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套(tào)户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国(guó)住宅存量(liàng)到(dào)底有(yǒu)多(duō)少，目前(qián)缺乏一个准确统计。我们利(lì)用既有统(tǒng)计数据(jù)，大致(zhì)测算得(dé)到(dào)中(zhōng)国存(cún)量房地(dì)产套数，并进一(yī)步推算中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）别急老师今天晚上是你的人，别急老师今天晚上就是你的了中(zhōng)国商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品(pǐn)住宅（包(bāo)含(hán)现房(fáng)和(hé)期房）。

　　中国的房(fáng)地产销(xiāo)售以期房为主，从(cóng)2019年开始，新房销售中期房占(zhàn)比(bǐ)近9成。本(běn)文去除商品住宅累计(jì)销售套数里的期房销售(shòu)，得到商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套(tào)数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销售套数(shù)-过去(qù)三年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的期(qī)房销(xiāo)售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在(zài)2-3年，并考(kǎo)虑(lǜ)到交房(fáng)后(hòu)装修的时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套(tào)数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要(yào)进一步推算(suàn)中国城镇居民拥有的户(hù)均(jūn)住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国城镇居民的(de)住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)拥有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅(zhái)占比6.1％，通过(guò)继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定(dìng)租赁其(qí)他住宅和购买二手房(fáng)都是(shì)商品(pǐn)住宅，因(yīn)此将租赁其他(tā)住宅(zhái)、购买商品住宅与购买二手(shǒu)房加总(zǒng)，得(dé)到商品住宅(zhái)占居(jū)民所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占(zhàn)比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为过去(qù)十年变(biàn)化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际(jì)变化比例，从(cóng)而我们估算出2022年商品(pǐn)住(zhù)宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房(fáng)，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利(lì)，已购(gòu)期房会在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年(nián)，中国平均每户城(chéng)镇家庭都会(huì)拥有(yǒu)一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的三点含义(yì)

　　既然(rán)城镇(zhèn)居民(mín)已经达到了户(hù)均一套房的程度，“户户有(yǒu)房”是否意(yì)味着中国(guó)城镇化(huà)进展终结，甚至意味着中国地产(chǎn)存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一(yī)套(tào)房并不意味(wèi)着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来满足因(yīn)人口(kǒu)流(liú)动、居民(mín)换房等因素产生的住(zhù)宅需(xū)求。因此(cǐ)，成熟房地产市场(chǎng)的(de)住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国(guó)际经验(yàn)来看，美国(guó)、英国和日本的住宅套(tào)户比(bǐ)均高(gāo)于(yú)1.1，其中(zhōng)，英国的(de)住(zhù)宅套户比最(zuì)高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均(jūn)刚(gāng)好一套房，就会造(zào)成人(rén)口净流入地的住宅市场供不应(yīng)求(qiú)，造成房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流(liú)动人口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际流动人口分别(bié)为2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡人口流动调查(chá)数据显示，在上海、杭州以及南京(jīng)工作(zuò)的(de)流(liú)动人口(kǒu)在老家拥有住(zhù)宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引打工人(rén)，但高房(fáng)价迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流动人口实际上会(huì)占据两套(tào)房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较低的县(xiàn)城购买一套(tào)房。所以说户均一套房无法(fǎ)满足庞大流动人(rén)口的(de)租赁(lìn)与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品质(zhì)仍需(xū)改(gǎi)善

　　目前，中国的(de)城镇住宅(zhái)中依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万户城镇(zhèn)居民住宅(zhái)是(shì)2000年以前建(jiàn)成(chéng)，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构松散、设(shè)施陈旧、安全隐患大等问(wèn)题，如电线(xiàn)老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生(shēng)活带来了很大的不(bù)便和安全隐患，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的(de)家(jiā)庭户数拥有的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没有独立卫(wèi)浴(yù)和(hé)厨房。这类上世纪修建的(de)老(lǎo)旧(jiù)小区很难满(mǎn)足现(xiàn)代生(shēng)活(huó)需求(qiú)，在未来大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为一居室(shì)和二居室，户(hù)型偏小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居(jū)室(shì)占(zhàn)比为33％。对(duì)比镇(zhèn)，城市家庭住(zhù)宅户型(xíng)更小(xiǎo)，当然这与城市土地(dì)资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住(zhù)宅面(miàn)积扩张是未(wèi)来地产的需求驱动力(lì)

　　根(gēn)据(jù)七普数据(jù)测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两(liǎng)年间(jiān)农(nóng)民(mín)带(dài)房进城和老(lǎo)旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小别急老师今天晚上是你的人，别急老师今天晚上就是你的了于均值，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑面积在30平(píng)米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面积(jī)不足19平方米(mǐ)，不及全国人均(jūn)水平的一半。若去(qù)除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均住宅建筑面积低于(yú)15平方米的家庭界定(dìng)为住宅存(cún)在(zài)困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积(jī)为40平，即人均住宅建筑面(miàn)积为50平，只(zhǐ)考虑家庭(tíng)户人数(shù)，需要住宅总(zǒng)量(liàng)约390.6亿平(píng)，较目前(qián)至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均住(zhù)宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英(yīng)国都高(gāo)于(yú)40㎡，中国的人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公摊面积后(hòu)，中国的人(rén)均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得(dé)明(míng)显。

　　若考虑(lǜ)约(yuē)1.4亿(yì)的集体户人口，所需要(yào)的(de)住(zhù)宅总量会更多(duō)。

　　四、户均(jūn)已(yǐ)然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到(dào)中国城镇家庭户均1套(tào)房，看(kàn)似已经户(hù)户有房(fáng)。即(jí)便如此(cǐ)，中国人口(kǒu)静态结构和(hé)动态趋势演绎，决定了中(zhōng)国(guó)未来地产仍(réng)有(yǒu)需(xū)求释放(fàng)。户均(jūn)1套住(zhù)宅(zhái)现实之下，中国未来城镇住宅需求主要来(lái)自于四(sì)个方(fāng)面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭(tíng)户数增多，新(xīn)户购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口(kǒu)数不断下降，六普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.85人(rén)/户，而七(qī)普显示(shì)城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户(hù)、二人户的占比明显上升，人口小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势(shì)将继(jì)续延续，导(dǎo)致户数会(huì)因(yīn)户均(jūn)人口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第二，人(rén)口迁移导(dǎo)致(zhì)经济发展带来的(de)新增(zēng)住宅(zhái)需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日益明显(xiǎn)，资源(yuán)和生产要素(sù)逐步向经济带、都市圈中(zhōng)心城市流入(rù)，区域经济资源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入。人口(kǒu)迁(qiān)移势必涉及到买房(fáng)租房，给迁入(rù)地住宅市场带来(lái)新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口(kǒu)增量(liàng)为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人(rén)，自然增(zēng)加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人(rén)口增长主要(yào)受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有住(zhù)宅的家庭拆(chāi)迁改建最多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个(gè)百分点；原公有住(zhù)宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再加上其他(tā)住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家庭住宅(zhái)建造时(shí)间为2000年以前(qián)的比(bǐ)例（31.3％）大(dà)致相吻(wěn)合。

　　十年(nián)间新(xīn)增8473万(wàn)家庭户(hù)，自(zì)建住(zhù)宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的(de)家庭购买商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)，21％的家庭购买二(èr)手(shǒu)房。在新增(zēng)住宅需求中，有7成家庭购买了商品(pǐn)住宅。租房、购买经济(jì)适用房和其(qí)他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中(zhōng)村(cūn)和旧城改造，商品(pǐn)住宅(zhái)的占比(bǐ)势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城中村、老(lǎo)公(gōng)有住宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基础设施配套差、没有(yǒu)或少(shǎo)有(yǒu)物业管理，居民追求美(měi)好、宜(yí)居(jū)生(shēng)活(huó)的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚(gāng)需(xū)购房受限于资(zī)金，倾向于中小户型。已有(yǒu)住宅家庭希(xī)望提(tí)高生(shēng)活品(pǐn)质，以小换大(dà)、以旧(jiù)换新(xīn)。2022年(nián)底的(de)中央经(jīng)济(jì)工作(zuò)会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素(sù)，中国的人均(jūn)住宅间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒适度与经济水平有着密切正向联系。随着经济发展(zhǎn)水(shuǐ)平的提高(gāo)，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅(zhái)供给存在(zài)不足，供需出现错(cuò)配，这是(shì)过(guò)去二十(shí)年房价快(kuài)速上涨基石。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已至，这种分(fēn)化不单局限于城(chéng)市能级之间差(chà)异，优质小区和老旧二手房之间的差异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对住(zhù)宅，因此(cǐ)可(kě)能存(cún)在统(tǒng)计偏差。商品住宅(zhái)占比实际值可(kě)能偏低(dī)，其增速可(kě)能超预期。

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