5月以来(lái)，房地(dì)产板块(kuài)个股多出(chū)现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房地产指数本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金(jīn)为代表的机构对于(yú)这一板块已经在悄然布局(jú)。数据(jù)显示，以(yǐ)南方和华夏的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月(yuè)9日(rì)时(shí)所(suǒ)公布的总份额均较4月28日时有小幅(fú)增长。根据基金(jīn)一季(jì)报统(tǒng)计，龙(lóng)头与地(dì)方国企央企获得增(zēng)持，持仓(cāng)数(shù)量(liàng)占流通(tōng)股比重增幅(fú)五只个(gè)股分(fēn)别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底部回升”

　　行业(yè)红利时代已过(guò) 精耕(gēng)细(xì)作成共(gòng)识

　　从公募基金对(duì)房地(dì)产的配置看，2019年末(mò)，公募所持(chí)有(yǒu)的房地(dì)产行(xíng)业标的市值约1188亿元，占其(qí)所持股(gǔ)票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场(chǎng)表(biǎ却的部首叫什么名称拼音，卩是什么偏旁怎么念o)现出色(sè)，但公募(mù)所持房地产公司(sī)市值在(zài)股票资(zī)产中的(de)占比(bǐ)却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年(nián)来的首(shǒu)次(cì)回升，年(nián)底(dǐ)这一数(shù)值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地产行(xíng)业的持股比(bǐ)例也(yě)同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势头似乎在今年一季度得以延续。数据统计显示，公募(mù)重(zhòng)仓(cāng)持有房地产(chǎn)板块一(yī)季(jì)度市值TOP15门(mén)槛(kǎn)为(wèi)1.6亿元，较(jiào)2022年(nián)四(sì)季(jì)度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股(gǔ)分别为(wèi)保利发展、招商(shāng)蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团，持仓市(shì)值(zhí)占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于房地产的投资(zī)愈发(fā)有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重(zhòng)仓(cāng)股(gǔ)中，房地(dì)产板块(kuài)排(pái)名最高(gāo)的是保利发展，在基金重仓(cāng)第(dì)33位。排(pái)名第二的是招商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙(lóng)头股万科(kē)A排在第96位。对(duì)比去年四季报(bào)，变化之处(chù)首先在于几只房地产龙头股从排位上看均有退步，尤其是万科(kē)最(zuì)为明显(xiǎn)；其次(cì)是(shì)金地集团退出百大(dà)之(zhī)列。但考虑(lǜ)到房地产是(shì)复苏链上最后一(yī)环(huán)，且首季并非行业销售旺季(jì)，其传导(dǎo)到二级市场乃至机(jī)构(gòu)持仓上还需(xū)要时(shí)间周(zhōu)期。

　　形(xíng)成(chéng)共识的是，经(jīng)济(jì)圈(quān)判断(duàn)房地产已经进入大分化时代，一二(èr)线城(chéng)市好(hǎo)于(yú)三(sān)四线(xiàn)城市。而映射到二级市(shì)场投资上，配置房地产(chǎn)行业轻松(sōng)收获(huò)行(xíng)业贝塔的(de)红利(lì)期一去不返了。“如果按(àn)照产业(yè)周期来分类，包括房地(dì)产等(děng)几(jǐ)类行业在盖特纳曲线里属于成熟(shú)期或者(zhě)衰退期的(de)行业，传统认(rèn)知(zhī)上没有什么投资(zī)机会的。但在这几(jǐ)年特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电解铝等(děng)类(lèi)似的行(xíng)业(yè)也出(chū)现了一些机会，背后的逻辑(jí)是供给侧发(fā)生了更大(dà)的变化(huà)。”一不愿具名的上海公募基(jī)金经理指(zhǐ)出(chū)。

　　不过(guò)也有(yǒu)公(gōng)募人(rén)士持谨慎乐(lè)观(guān)态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米的年(nián)销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年光是(shì)居民存款数量增加(jiā)了15万亿元。中国存量有400亿平方(fāng)米建(jiàn)筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要(yào)有一(yī)定的(de)政策出来去刺激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员吕功绩(jì)也指出：“时至今日，无论从城镇化的(de)进程，还是人均住房面积(jī)（接(jiē)近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和(hé)房价收入也(yě)不支撑每年18万亿元的销(xiāo)售(shòu)额，以及过快上(shàng)行的房价，因而行业高增的时代(dài)已经过去，未来(lái)行业的需求或将回落，在此过程中(zhōng)，伴随着地产的高杠(gāng)杆属性，就很容(róng)易出现信用风险问题（类(lèi)似2022年的民营地产(chǎn)爆雷(léi)），行(xíng)业进入到供(gōng)给侧出清的(de)过程。这个过程中，综合竞争力强的公司就(jiù)能够(gòu)通过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占(zhàn)率(lǜ)的(de)提升。当行业需求见顶(dǐng)回落(luò)时，行业的贝塔(tǎ)已经过去了，但不代表没有投资(zī)机会，机会在于(yú)城市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对(duì)应(yīng)到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是(shì)基(jī)于这样的认识(shí)转(zhuǎn)变(biàn)，精(jīng)耕细作个(gè)股成为公募(mù)乃至整体机构的(de)务实之(zhī)举。

　　机(jī)构配(pèi)置(zhì)房地产“风(fēng)物(wù)长宜放眼量(liàng)”

　　头(tóu)部央国企、优质区(qū)域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块(kuài)个股多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地(dì)产(chǎn)指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的(de)个股来看，《红周(zhōu)刊(kān)》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板块个股(gǔ)，在纳入(rù)统计的124只房地产(chǎn)类标的股中，本月以来(lái)实现股(gǔ)价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它(tā)们分别是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安(ān)地产。排名第一的上实发展(zhǎn)，五(wǔ)一假期归来后日成交量明显放(fàng)大，4日、5日连续两个交易日收出涨停(tíng)。从该股(gǔ)的基本(běn)面(miàn)来看，上(shàng)实发展(zhǎn)的主营业(yè)务(wù)为(wèi)房地产开(kāi)发(fā)与(yǔ)经营。公(gōng)司的主要产品及服务(wù)为房地产销售(shòu)、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店(diàn)经营(yíng)。从(cóng)业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同(tóng)比下(xià)降33.24％。2023年(nián)第一季(jì)度(dù)，其实现(xiàn)营(yíng)业(yè)总(zǒng)收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来(lái)看，各类(lèi)机构都有对其布局的例子。以3月31日时的(de)首季(jì)十大流通(tōng)股股东来看， 具体包(bāo)括(kuò)公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司(sī)等(děng)都跻身(shēn)前十的行(xíng)列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时(shí)排名第二(èr)的浦(pǔ)东金桥也是上海本地房企，其(qí)第一季度的收入利润规模大(dà)幅度复苏。究其原因(yīn)，一(yī)方面是该公(gōng)司后疫情时代出(chū)租率复(fù)苏至近年来(lái)最高，另一方面则是公司拿地结算(suàn)持(chí)续(xù)性向(xiàng)好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积(jī)约54万(wàn)平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势(shì)头向好背(bèi)景下，自然(rán)也吸引了(le)知名机构在其中持续驻(zhù)足。从(cóng)第一季度十大流通股(gǔ)股东来看，知(zhī)名(míng)私募高毅(yì)邓晓峰的两只产品(pǐn)依然在前十(shí)中，这也是连续第(dì)三个季度(dù)他有的两只(zhǐ)产品杀入前(qián)十。同时榜单(dān)中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎(zhā)比投(tóu)资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述两家上(shàng)海区域性地产公司外，荣安地产则是主要布局(jú)在深(shēn)圳的(de)地(dì)产公司，一季报交出的也是(shì)一份(fèn)报喜的(de)成绩(jì)单：首(shǒu)季公(gōng)司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属(shǔ)于上市(shì)公(gōng)司(sī)股东(dōng)的净(jìng)利润(rùn)6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看(kàn)，《红周刊》注意到两只公募(mù)指(zhǐ)基首季新(xīn)杀入十大流通(tōng)股股东行列。具体说(shuō)来， 南(nán)方中证全指房地产ETF上榜排名(míng)第七(qī)位，富国中(zhōng)证(zhèng)指数(shù)1000增强则(zé)排名(míng)第九位，此外(wài)联(lián)袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国际和私(sī)募(mù)迎(yíng)水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金(jīn)相(xiāng)关人士(shì)分析(xī)：“经历过行(xíng)业洗牌(pái)和兼并重组后(hòu)，龙头的价值更为笃定(dìng)突出；从拿地(dì)端(duān)看，2022年土地市场大幅降(jiàng)却的部首叫什么名称拼音，卩是什么偏旁怎么念温，优(yōu)质土地供给较多（券商测算对应潜(qián)在毛利率在(zài)25％以(yǐ)上，目(mù)前(qián)房企的利润率仅20％），绝(jué)大多数(shù)房企受限于信用问题或(huò)者资金紧张没法拿地(dì)，龙头房企趁机获取低成(chéng)本土地，龙头房企(qǐ)的(de)拿地力度（拿地金额/销售金额）基(jī)本在30％以上；从(cóng)融资上(shàng)看，龙头房企杠(gāng)杆率较(jiào)低(dī)，净负债率基本在70％以下，而(ér)其他(tā)房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从融(róng)资成本看，龙头房(fáng)企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房(fáng)企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央(yāng)国企地产股或存在发展的(de)大好(hǎo)机会。中信证券指出：“房地产行(xíng)业的结构性机会依然存(cún)在，少部(bù)分公司尤其是央(yāng)企占据显著优(yōu)势(shì)，其主要又体现为库存(cún)的(de)优势。央企地产公司(sī)，现阶段表现出较低的融资成(chéng)本，优质的开发资源(yuán)和良(liáng)好(hǎo)的不动产资产运营(yíng)能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企相较于民营地产公(gōng)司(sī)也是更有优势(shì)的。”吕功绩强调(diào)，“对于减(jiǎn)值、土(tǔ)地资源债(zhài)权(quán)债务关系等问题，市场对民营房开(kāi)企业的资产会有更多担忧(yōu)和(hé)质疑，所(suǒ)以在这一轮行业出清(qīng)的过程中(zhōng)，央国企相较(jiào)于民(mín)企(qǐ)来说估值的修复更(gèng)明显。中特估的角度从中长(zhǎng)期的维度看，行业的逻辑(jí)在于集中度(dù)提升后，行(xíng)业进(jìn)入高质量发展阶段，具(jù)备较快速发(fā)展阶段更稳(wěn)定且可预期的盈(yíng)利和现金流创造能(néng)力，以此带(dài)来估值(zhí)中枢的提升，应该关注估值相对较低，企业自身资产的质量好、运营能力强、可以创造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨(zhǎng)的概率比较(jiào)低，行业内部将出现分化，要关注将受益于(yú)行业集(jí)中度提升的头部公司。”星石(shí)投资(zī)首席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保利发(fā)展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头(tóu)前途更(gèng)为光(guāng)明。不过国投瑞银基金投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去(qù)持(chí)续观察国企央企在三个方面是否可以(yǐ)维持，首先是融资(zī)成(chéng)本保持(chí)低位(wèi)，其次是销售份额持续(xù)提升(shēng)，再次是拿地(dì)份(fèn)额持续提(tí)升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而(ér)《红(hóng)周刊》也根据房企一季报(bào)梳理发(fā)现，对于2022年的业(yè)绩出现的(de)整体下(xià)滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化(huà)更趋明(míng)显，保利发展、滨江(jiāng)集团等(děng)房企营收、净(jìng)利均(jūn)实(shí)现了业(yè)绩的回正，甚至是较大增速(sù)的(de)增长(zhǎng)。而这些公司(sī)也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏(hóng)伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出现明显改善(shàn)的房企(qǐ)，主要是因为(wèi)过去两三(sān)年(nián)时(shí)间，尤其是在2021年(nián)下半年民营房企不怎么(me)投资拿地(dì)之后(hòu)，国有企业(yè)仍在持续(xù)性(xìng)地拿(ná)地，且主要(yào)集中在核心城市，投资力度较大。投资的驱动能(néng)够(gòu)推(tuī)动房企销售业绩(jì)的增长，从而在2023年一季(jì)度市场恢复(fù)但仍处于调整的过(guò)程中，能够(gòu)保(bǎo)有一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时(shí)也提醒表(biǎo)示，在房地产的(de)复(fù)苏过程中，还面临着(zhe)一些不(bù)确定性。其实整个市场(chǎng)从(cóng)四(sì)月份开始(shǐ)又(yòu)在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等极个(gè)别(bié)城(chéng)市四月环比三月相对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝(jué)大多数城市都(dōu)出现环(huán)比下(xià)滑的(de)情况。而(ér)现在五月的市(shì)场表(biǎo)现也不太(tài)乐观。按照现在的经济状况(kuàng)、收入情况，以及市场的去库(kù)存压力(lì)、企业的资金(jīn)面压力(lì)，可能(néng)会(huì)出现，到六月份房(fáng)企为了半年报冲业(yè)绩出(chū)现(xiàn)市(shì)场的短(duǎn)期(qī)反弹(dàn)外的一(yī)个市场乏力现象。也就(jiù)是说，第二季度、第三(sān)季度增(zēng)长不确定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投(tóu)资董事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指(zhǐ)出，现在整(zhěng)个(gè)房地产以(yǐ)及其上下游产业(yè)链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给一些(xiē)耐心，这个时候(hòu)，在房地产以及上下游(yóu)就不是赚快钱的(de)时候，只(zhǐ)能赚他(tā)基本面的钱。但(dàn)这也意(yì)味着，只有(yǒu)极(jí)为少数的、做得比同行(xíng)好得多(duō)的企业(yè)，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去等待(dài)它的基本面不(bù)断(duàn)地(dì)凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文(wén)中提(tí)及个股仅为举(jǔ)例(lì)分(fēn)析，不做买卖推(tuī)荐。）

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