5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截(jié)至(zhì)5月10日收(shōu)盘(pán)，中信(xìn)房地(dì)产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而(ér)以(yǐ)公(gōng)募基金为代表的机构对于这(zhè)一板块已(yǐ)经在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏的两(liǎng)只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公布的(de)总份额均较(jiào)4月(yuè)28日(rì)时有小幅(fú)增长。根据基金(jīn)一季报统计，龙头与地(dì)方(fāng)国(guó)企(qǐ)央企获(huò)得(dé)增(zēng)持，持仓数(shù)量(liàng)占流通(tōng)股比重增幅(fú)五(wǔ)只(zhǐ)个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地(dì)产或“底部回升”

　　行(xíng)业(yè)红利时代已过(guò) 精耕细作成共识

　　从公募基金对(duì)房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但公(gōng)募所持房地产公司市值(zhí)在股票资产中的占比(bǐ)却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一(yī)数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来(lái)的(de)首次(cì)回升，年底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产行业的(de)持股比例也(yě)同(tóng)步回升(shēng)，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年(nián)一(yī)季(jì)度得以延续(xù)。数据统(tǒng)计显示，公募重(zhòng)仓持有房地产板块一季(jì)度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年(nián)四季度提升(shēng)6.71％。持(chí)仓(cāng)市(shì)值前五个股分别为保利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓市(shì)值占板块比重(zhòng)合计(jì)达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于房地产的投(tóu)资(zī)愈(yù)发有集(jí)中于龙(lóng)头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房地(dì)产(chǎn)板块排(pái)名最高的是保利发展，在(zài)基金重仓(cāng)第33位。排名第二的是招商蛇(shé)口，排在(zài)第78位。而老(lǎo)牌龙(lóng)头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首先在于几只房地产(chǎn)龙头股从(cóng)排位上(shàng)看均有退步，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其次是金地集(jí)团退出百大之列。但考(kǎo)虑到房地产是复苏链上最后一环，且首季并非(fēi)行(xíng)业(yè)销售旺季，其传(chuán)导到(dào)二级市场乃至机(jī)构(gòu)持仓(cāng)上(shàng)还需要(yào)时间周(zhōu)期。

　　形成(chéng)共识的是，经济(jì)圈判(pàn)断房地产已(yǐ)经进入(rù)大分化时代，一二(èr)线城市好于三四线城市。而映射到二级市场(chǎng)投资(zī)上(shàng)，配置(zhì)房地产行(xíng)业(yè)轻(qīng)松收获行业(yè)贝塔的红利期一去不返了。“如(rú)果按(àn)照(zhào)产业周期来分类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲(qū)线里属于(yú)成熟期或者衰退期的行(xíng)业，传统认知上没有什么投资机会的。但在这几年特(tè)殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的(de)行业也出现了一些机会，背后(hòu)的逻辑是供给(gěi)侧(cè)发生了更大的变(biàn)化(huà)。”一不愿具(jù)名的上海公募基金经理指出。

　　不过也(yě)有公(gōng)募人士(shì)持(chí)谨慎乐(lè)观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方(fāng)米的年销(xiāo)售面积很(hěn)难(nán)再(zài)出现了，2022年光是(shì)居民存款数量(liàng)增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的更(gèng)新，也有近10亿平方米。需求端还(hái)需要有一定的政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕功绩也(yě)指出(chū)：“时至(zhì)今日，无(wú)论从城(chéng)镇化的进程，还是人均住房(fáng)面(miàn)积（接近30平(píng)/人），我国均已告别住房(fáng)短缺时代(dài)，而(ér)目前居民的杠杆率(lǜ)和(hé)房价收入(rù)也不支撑每年18万(wàn)亿元的销售(shòu)额，以及过快(kuài)上行的房价，因而行业(yè)高增的时(shí)代(dài)已经过去，未来行业(yè)的需求或将回落，在此过程中，伴随着(zhe)地产的高杠杆属(shǔ)性，就很(hěn)容易出现信用风(fēng)险问题（类似2022年的民营地(dì)产爆(bào)雷(léi)），行(xíng)业(yè)进入到供给侧出清的(de)过程。这个过程中，综合竞争(zhēng)力(lì)强的公司就能够通过大鱼吃(chī)小鱼(yú现在泰山顶上的温度大约是多少度呢，现在泰山山顶的温度有多少？)的(de)方式，获得市占率的提升。当行(xíng)业需求见顶(dǐng)回落(luò)时(shí)，行业的贝(bèi)塔已经过去了，但(dàn)不代表没有投资机会，机会在于城市(shì)、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞(jìng)争力公司的(de)阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认识转变，精耕(gēng)细(xì)作个(gè)股(gǔ)成为公募乃(nǎi)至整体机构的(de)务实(shí)之(zhī)举。

　　机构(gòu)配置房地产(chǎn)“风物(wù)长宜(yí)放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区域性(xìng)标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地(dì)产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产板块(kuài)个股，在纳(nà)入统计的(de)124只房(fáng)地产(chǎn)类标的股(gǔ)中，本月(yuè)以来实现股价(jià)上涨(zhǎng)的达(dá)到了(le)81家。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五(wǔ)一(yī)假期(qī)归来后(hòu)日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续(xù)两个(gè)交易日(rì)收出(chū)涨停。从(cóng)该(gāi)股的基本面来看，上实发展(zhǎn)的主营业务为房地产开发与经营。公司的主要(yào)产品及服务为房地产销售、房地产租赁(lìn)、物业管理服务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数据来(lái)看(kàn)，2022年(nián)，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比(bǐ)上期(qī)减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看，各类机(jī)构都有对其布局的例子(zi)。以3月31日时的首季十(shí)大流(liú)通股股东(dōng)来(lái)看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水文(wén)龙、中(zhōng)央汇(huì)金、长城资产(chǎn)管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂(zàn)时排(pái)名第二的浦(pǔ)东金桥也是上海本地(dì)房(fáng)企，其第一季度的收入利润规模大幅(fú)度复苏。究其原因(yīn)，一方面是(shì)该公司后疫情时代出租(zū)率复苏至近年来最(zuì)高，另(lìng)一方面则是公司(sī)拿地结算(suàn)持续性向(xiàng)好，从数字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总(zǒng)建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好(hǎo)背景下，自然也吸(xī)引了(le)知名机构(gòu)在其中(zhōng)持续驻足。从第一季度(dù)十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依(yī)然在前十(shí)中，这也是连续第三个季度他有的(de)两只产品杀入前十。同时(shí)榜(bǎng)单中还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季还小幅(fú)增(zēng)加(jiā)了持股。

　　除去上述两家上(shàng)海区域性地产公司(sī)外，荣安(ān)地产(chǎn)则是主要布(bù)局在深圳的地产公司，一(yī)季报(bào)交(jiāo)出的也是一(yī)份(fèn)报(bào)喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市(shì)公(gōng)司(sī)股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度(dù)来看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募(mù)指基首季新杀(shā)入(rù)十大(dà)流通股股东行列。具(jù)体说来， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上榜排名第(dì)七(qī)位，富国(guó)中(zhōng)证指(zhǐ)数1000增(zēng)强则排(pái)名第九位，此外联袂出现的机(jī)构(gòu)还(hái)有(yǒu)QFII高(gāo)盛(shèng)国际和(hé)私募迎水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周刊(kān)》采访时，兴(xīng)证全球基金相关(guān)人(rén)士(shì)分析(xī)：“经历过(guò)行业洗牌和(hé)兼并重组后，龙头的价值(zhí)更为笃定(dìng)突出；从拿(ná)地端看(kàn)，2022年(nián)土地市场大幅降温，优质土地供给(gěi)较多（券(quàn)商(shāng)测算对(duì)应(yīng)潜在毛(máo)利率在25％以上，目前房(fáng)企的利润(rùn)率仅20％），绝大多(duō)数房企受(shòu)限于(yú)信用问(wèn)题或者资(zī)金(jīn)紧(jǐn)张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地(dì)，龙头房企的拿(ná)地力度（拿(ná)地金额/销售金额）基本(běn)在(zài)30％以(yǐ)上；从(cóng)融资上看，龙(lóng)头房企(qǐ)杠杆率(lǜ)较低，净负债率基(jī)本在70％以下，而(ér)其他房企的(de)净(jìng)负债率普(pǔ)遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间有限，从融(róng)资成本看(kàn)，龙头房(fáng)企的融资成本(běn)不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售(shòu)，龙(lóng)头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企(qǐ)的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额(é)增速为29％。”

　　需要(yào)强调的(de)是，在(zài)当前中特估的(de)浪潮下(xià)，央(yāng)国企地(dì)产股或存在发展的(de)大好(hǎo)机会。中信证券指出：“房地产行业的结构性机会依然存(cún)在(zài)，少部分公司尤其是央(yāng)企占据(jù)显著优(yōu)势，其主(zhǔ)要又体现为库(kù)存的优势(shì)。央企地产公(gōng)司(sī)，现阶段表现出较低的融资成本，优质的开发资(zī)源和良好的不动产资(zī)产运(yùn)营能力的(de)多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没(méi)有中(zhōng)特估(gū)，国央(yāng)企(qǐ)相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩(jì)强调，“对于减值、土地(dì)资源债(zhài)权债务关系等问题，市场(chǎng)对民(mín)营房开企业的资产会有更多担忧和质疑(yí)，所以在这一(yī)轮行(xíng)业(yè)出清的过程中(zhōng)，央国企相较于民企来说估值的修复更明显(xiǎn)。中特估的角度从中(zhōng)长期的维度看(kàn)，行业的逻辑在(zài)于(yú)集中度(dù)提升(shēng)后，行业进入高质量(liàng)发展阶段，具备较快(kuài)速发展阶段(duàn)更稳(wěn)定且可预期的盈(yíng)利和现金流创造能力(lì)，以此带(dài)来估值中枢的提升，应该关注(zhù)估(gū)值相对较低，企业自身(shēn)资产的质量好、运营(yíng)能力强、可以创造持续现金流的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量时代中行业(yè)普(pǔ)涨的(de)概率比较低，行业内部将出(chū)现分(fēn)化，要关注将受益于行(xíng)业集中度提升的头部(bù)公司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思(sī)路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为(wèi)光明(míng)。不过国投瑞银基金投资(zī)部副总监綦(qí)傅(fù)鹏(péng)表示：“需要客(kè)观地去持续观察(chá)国(guó)企央企在三个(gè)方面是否可以维持，首先是(shì)融资成本保持低位，其(qí)次(cì)是销售(shòu)份(fèn)额持续(xù)提升，再次(cì)是拿地份(fèn)额持续(xù)提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐心(xīn)

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一季报梳理发现，对(duì)于2022年的业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年(ni现在泰山顶上的温度大约是多少度呢，现在泰山山顶的温度有多少？án)一季度的业绩分(fēn)化更趋(qū)明显，保利发展、滨江集团等(děng)房企(qǐ)营收、净利均(jūn)实(shí)现了业绩(jì)的回正，甚至是较(jiào)大增速的增长。而这些(xiē)公司也是(shì)机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人(rén)士张宏(hóng)伟向《红周(zhōu)刊(kān)》分析表(biǎo)示，业绩出(chū)现明(míng)显改善的(de)房企，主要是因为过去两三年时(shí)间，尤其是(shì)在(zài)2021年(nián)下半年(nián)民营房企不怎么投资拿地(dì)之后，国(guó)有企(qǐ)业仍在持续性地拿地，且主要集中在核(hé)心城市，投资力度较(jiào)大。投资的驱动能够(gòu)推动房企销售业绩的增(zēng)长，从而在2023年一(yī)季度(dù)市场恢复(fù)但仍处(chù)于调整(zhěng)的(de)过程中，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也提醒表(biǎo)示，在房地产的复苏过程中，还面临着一些不确定(dìng)性。其实整个市场从四月份开始又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城(chéng)市(shì)四月环比三月(yuè)相(xiāng)对(duì)表现较好之外，包(bāo)括北京、上海在内(nèi)的绝大多数城市(shì)都出(chū)现环比下滑的情况(kuàng)。而现在五月的(de)市场表现也不太乐观(guān)。按照(zhào)现在的经济状况、收入情况(kuàng)，以及市(shì)场的(de)去库存压力、企业的资金面(miàn)压力(lì)，可能会(huì)出现，到六月份(fèn)房企为了半年(nián)报冲业(yè)绩出现(xiàn)市场的短期反弹外的(de)一个(gè)市场乏力现象。也就是说，第二(èr)季(jì)度、第三季度增(zēng)长不确定(dìng)性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬(yáng)也向《红(hóng)周刊》指出，现在整个房地(dì)产以及其上下游产业链的复苏速(sù)度都比(bǐ)想象的要慢很(hěn)多，我(wǒ)们要多给一些(xiē)耐心，这个时候，在房(fáng)地产以及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他(tā)基本面的(de)钱。但这也(yě)意味(wèi)着(zhe)，只有极(jí)为少数的(de)、做得比同行好(hǎo)得多的企业，会伴随(suí)整个(gè)行业(yè)的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现出来(lái)。所以只能(néng)耐心地(dì)去等待它的基本面不(bù)断地凸显出(chū)来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个股仅为举例分析，不(bù)做买卖推荐。）现在泰山顶上的温度大约是多少度呢，现在泰山山顶的温度有多少？

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