“现(xiàn)在的房地(dì)产很难(nán)再出现像过去十(shí)年的系统性行情。”思睿集(jí)团合(hé)伙(huǒ)人、首席经济(jì)学(xué)家洪(hóng)灏向《红周刊》表示(shì)，房地产行业分化(huà)的愈(yù)加明显(xiǎn)，让机构和投(tóu)资者的关注度(dù)从板块(kuài)向(xiàng)单个标的转(zhuǎn)移(yí)。上海利檀投资董事(shì)长(zhǎng)陈(chén)昊扬向(xiàng)《红周刊》指(zhǐ)出(chū)，从行(xíng)业来看，无论是业绩，还是估值，房地产都已经双杀到了最(zuì)底部，而且(qiě)是(shì)反复地(dì)杀到了底(dǐ)部，再往下的空间已经不大了。

　　三道红线等(děng)指标(biāo)

　　成挖掘个(gè)股(gǔ)阿尔法重要参考(kǎo)

　　那么如何寻找(zhǎo)房地(dì)产个股的阿(ā)尔法呢？

　　洪灏提醒，在(zài)房地(dì)产赛道中进行(xíng)选(xuǎn)择，需要非(fēi)常小心，避免选了半天，标的公司出现爆雷的(de)情(qíng)况。除此之(zhī)外，洪灏指出，需要满足以下三个(gè)基准：有大的国资(zī)背景的、杠杆率较低(dī)的、此前没有(yǒu)踩过红(hóng)线的。

　　他还表示，如(rú)果关注一下今(jīn)年房地产的(de)开发资金(jīn)来源，可以(yǐ)发现，其(qí)实(shí)银行(xíng)的信贷倾向是不太愿意给(gěi)房企(qǐ)贷款的，房企(qǐ)的主要(yào)资金来源(yuán)来自新盘的销售。但今年新房的销售情况相较一般。再关注一下，哪(nǎ)些房企(qǐ)能从银行拿(ná)到钱，其实主要还是那些有(yǒu)国(guó)企背景(jǐng)的房企，民(mín)营房企相对比较困(kùn)难(nán)，所(suǒ)以(yǐ)整个(gè)行业出现(xiàn)了一个很明(míng)显(xiǎn)的(de)分化，无论是(shì)在销(xiāo)售(shòu)，还是融资等各个方面都非(fēi)常(cháng)明(míng)显。现(xiàn)在有(yǒu)国(guó)资背景的房(fáng)企在资本市场表现相对较好，但没有国资背景的民营房企股价大多表现很(hěn)一般。

　　陈昊扬则向《红周刊(kān)》表示，在房地产行业(yè)内，我(wǒ)们的逻辑是，“寻找最后的赢家”。而具体到(dào)如何挖掘，我们会特别重(zhòng)视(shì)企业的成本(běn)优势，更具体一点，就是它的净借贷水平（净(jìng)负债率）是不是行业内(nèi)的最低(dī)水(shuǐ)平(píng)；利润(rùn)率是不是行业内(nèi)最高(gāo)的；融资成本(běn)是否是行业内(nèi)最低的；建(害人精类似的三字词，像害人精这样的三字成语你还知道哪些jiàn)安成本是(shì)否也是业内最低的；这(zhè)些都是我们看重(zhòng)的(de)一家房(fáng)企的(de)综合成本(běn)。

　　需要注意的是，能(néng)够同(tóng)时满(mǎn)足上述(shù)条件的房(fáng)企并不多。即(jí)便是在国央企中，仍(réng)有(yǒu)部分房企出现了“三道红线”的“踩线”情况(kuàng)，且有逐渐恶化(huà)的趋势。以A股为(wèi)例(lì)，《红周刊》根据(jù)Wind数据整理发(fā)现，截至(zhì)2022年(nián)末，天房发展、陆家嘴、格力地产(chǎn)、西(xī)藏城投、中交地产、中(zhōng)国武(wǔ)夷等国央(yāng)企“三道红(hóng)线”全踩。

　　除此之外，城建(jiàn)发展(zhǎn)、京投发(fā)展、光明(míng)地产、云南城投、首开(kāi)股份(fèn)、珠江(jiāng)股份、城投控股等(děng)国央企房(fáng)企也踩(cǎi)了“三道红线”中(zhōng)的两条。

　　2022年激(jī)进扩张房企(qǐ)

　　需(xū)警(jǐng)惕(tì)其重蹈覆辙

　　不难看出，即便(biàn)是(shì)有着较(jiào)稳(wěn)健特(tè)色的(de)国央企房企，其财务指标称得上(shàng)完全健康的仍(réng)是少数。而更加值得注意的是，在2022年，不少国企(qǐ)，甚至地方国(guó)企开始大举扩张。而这无疑(yí)又(yòu)进(jìn)一步(bù)考验着国央企的资金链情况。

　　对房企而言(yán)，扩张速度的(de)张弛有度尤(yóu)为重要，节(jié)奏把握准(zhǔn)确，有助(zhù)于房企储备(bèi)优质(zhì)“弹药”；但(dàn)过于乐观的(de)预判未来市场，以(yǐ)及过(guò)于激进的扩张拿(ná)地节(jié)奏(zòu)也有可能让房企重(zhòng)蹈此前的(de)高杠杆(gān)覆辙(zhé)。

　　陈昊扬以其配置(zhì)的一家房企进行举例，它从2018年开(kāi)始到2021年，连续4年的净借贷比例(lì)都(dōu)维(wéi)持在33％左右，完全(quán)没(méi)有增(zēng)加杠杆比例。而到(dào)2022年，这(zhè)家房企明显感觉到机会来了，其开始在一线城市进行(xíng)大举(jǔ)拿地，净(jìng)负债率也由此前的33％左右水(shuǐ)准提高到45％左右，涨了接近三分之一。与此同时(shí)，该房企新购(gòu)入地(dì)块也(yě)实现(xiàn)了(le)快速的开盘利用率，预计今年会有(yǒu)更多的楼盘入(rù)市。像这类(lèi)企业就符合“最后的赢家”的特(tè)点(diǎn)。一(yī)方面，在于(yú)它本身储备了很多弹药，去年拿(ná)地超1000亿元，且(qiě)其中一半(bàn)在一线(xiàn)城市，另(lìng)外一半(bàn)也(yě)主要(yào)集中(zhōng)在强二线和二线城市；另一方面，它的扩张是有节制地扩张(zhāng)。

　　陈昊扬同(tóng)样提醒道，与(yǔ)之相反，有些房(fáng)企的扩张速(sù)度让人(rén)感觉(jué)又回到(dào)了2016年、2017年，或者说看到了(le)2016年～2020年期间扩张(zhāng)的民(mín)营企业的影子。虽然说，见到(dào)机会时要出手，但(dàn)出手的章法仍(réng)要小心，如果(guǒ)负债率(lǜ)扩张得太快(kuài)，但未来的两(liǎng)年市(shì)场没有(yǒu)想(xiǎng)象(xiàng)得那么(me)好，可(kě)能(néng)会(huì)重蹈覆辙(zhé)。

　　那(nà)么如何来衡量一家房企的扩张速度是否(fǒu)激进(jìn)？陈昊扬向《红周刊》表示，主要还是看(kàn)房企的净负债率水平，在我看来(lái)，这个比(bǐ)例如果超过60％，就是扩张得过(guò)于快速了。

　　不难看出，这(zhè)一标准(zhǔn)要比“三道(dào)红(hóng)线”对房(fáng)企的净(jìng)负债率要求不(bù)得高于100％要更加(jiā)严格。陈昊(hào)扬解释(shì)，当前房地产(chǎn)行业的(de)复苏(sū)速度(dù)并没有那(nà)么(me)快，所以要规避公司净负债率提高到一个(gè)比较危(wēi)险的水平。

　　《红周刊》对在2022年拿地较积极的(de)房企梳(shū)理发现(xiàn)，中(zhōng)交地产、中国金茂、华发股(gǔ)份(fèn)、越秀地产、绿城中国、保利发展等(děng)房企2022年(nián)净负债率都在(zài)60％之(zhī)上(shàng)。其中，中交地产净(jìng)负(fù)债率持续(xù)居高不(bù)下，在2020年至2022年(nián)期间，依次(cì)为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形(xíng)成鲜明对比的是，华润置地、中国(guó)海外发展(zhǎn)、万科A、滨江集(jí)团(tuán)、招商蛇(shé)口、龙湖集团等房(fáng)企在践行较积极的拿地(dì)策(cè)略的(de)同时，也较好地(dì)控(kòng)制了(le)公司(sī)的扩张(zhāng)速度与净负债率水(shuǐ)平（见(jiàn)附(fù)表）。

　　滨江集团等个别民营房企

　　或具备(bèi)“最后赢家”的黑马特质

　　陈昊扬指(zhǐ)出，实际(jì)上，他(tā)们是(shì)以同一筛选标准来看国央(yāng)企与民营(yíng)房企，但(dàn)在各(gè)维度(dù)的实际(jì)表现上，国央企确实会更(gèng)胜(shèng)一筹。如国央企(qǐ)的融(róng)资成本更低，融资渠道也更(gèng)顺(shùn)畅，能够做到想融就融，这样，国央企自然而然就具有(yǒu)天(tiān)然优势。

　　虽然对比(bǐ)民(mín)营(yíng)房企，机构更加看好国央企，但这也(yě)并不意味着(zhe)，民营企业中就(jiù)没有(yǒu)“黑马”的存在。

　　据(jù)《红周刊》梳理发现，仍(réng)有少数民营(yíng)房企同样受到(dào)机构(gòu)的(de)青(qīng)睐。比如，根据2023年一(yī)季报，滨(bīn)江集(jí)团的十大流通股东中(zhōng)新(xīn)进了(le)“中国工商银行股份有(yǒu)限(xiàn)公司－景顺(shùn)长城中国回报灵(líng)活(huó)配置混合型(xíng)证(zhèng)券(quàn)投(tóu)资基金”“全国社保(bǎo)基(jī)金一一六组合”等。

　　除此之外，自2021年开始，百亿私募珠海阿巴马资产管理有限(xiàn)公司(sī)就长(zhǎng)期持有(yǒu)滨江(jiāng)集团。根据一季报，该资产公司的几只产品合计(jì)持有(yǒu)滨江集团9543万(wàn)股，约占流(liú)通A股(gǔ)的3.56％。

　　滨江集团的受(shòu)青睐，和(hé)其自身的基本面表现存(cún)在一定关系。2020年以(yǐ)来的近三(sān)年时(shí)间(jiān)，房(fáng)地产市场整体在走“下坡(pō)路”，但作为杭州本土房(fáng)企(qǐ)的滨(bīn)江集(jí)团(tuán)仍是表(biǎo)现出较(jiào)强的韧劲，2020年(nián)以来，滨江集(jí)团在业(yè)绩表现、销售规模、新增土储、股价表现等(děng)多维(wéi)度都表(biǎo)现了(le)较(jiào)强的增(zēng)长势头。

　　业(yè)绩方面，2020年～2022年期间，滨(bīn)江集团扣(kòu)非归(guī)母净利润依(yī)次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元(yuán)；依次(cì)实现同比(bǐ)增长32.74％、40.40％、24.60％。而根(gēn)据近期发布的(de)2023年一季(jì)报，今年一季(jì)度(dù)，滨(bīn)江集(jí)团更是实现了扣非归母净(jìng)利润(rùn)5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在房地产“青铜时代”仍能保(bǎo)持自身业绩(jì)的持续(xù)增长，和滨江集团扎根(gēn)杭州的战(zhàn)略布(bù)局关(guān)系密切。根(gēn)据2022年年报(bào)，滨(bīn)江集团有近七成营收来自(zì)杭州地区，而在2021年，杭(háng)州地区的(de)营收(shōu)比重只占到近六(liù)成。近三(sān)年持(chí)续稳(wěn)居杭州(zhōu)房企销售排名第一。

　　与此同(tóng)时，滨(bīn)江集团(tuán)在杭(háng)州的(de)土储(chǔ)补充同样(yàng)较为积极，根据(jù)诸葛找房、住在杭州(zhōu)网(wǎng)数据显示，2020年、2021年、2022年在杭(háng)拿地(dì)金额依次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿(yì)元，同(tóng)样(yàng)持续(xù)稳(wěn)居杭州的本(běn)土第一。

　　而滨江集(jí)团在杭(háng)州的(de)较突出表现(xiàn)，也让滨江集团的房企(qǐ)排名迅速提升。到(dào)2023年，滨江集团的房企排名已冲进前十，根(gēn)据中指数据，2023年(nián)前4月，滨(bīn)江集团(tuán)实(shí)现销售额607.3亿(yì)元，位列房企第九(jiǔ)位。

　　值(zhí)得注意的是(shì)，2020年至今，滨江集团股价翻了超一倍以上(shàng)，而(ér)近期，滨(bīn)江集团更是迎来多家机构的集中调研(yán)。滨江集(jí)团发布公告表示，公司于5月10日接受了信达证券(quàn)、金(jīn)鹰基金、建(jiàn)信养(yǎng)老、新(xīn)华养老等18家机(jī)构调研。

　　产业链(liàn)布局重点(diǎn)移至存(cún)量(liàng)赛道(dào)

　　机构在下(xià)游家(jiā)纺、家居、物(wù)业觅(mì)α

　　实际上房地产开发只是房地产产业链上的中游(yóu)环节，其上游(yóu)主要(yào)为钢铁、水泥害人精类似的三字词，像害人精这样的三字成语你还知道哪些害人精类似的三字词，像害人精这样的三字成语你还知道哪些n>、建材(cái)、玻纤(xiān)等材(cái)料(liào)供应商，而下游应用行业主要包括中(zhōng)介服(fú)务(wù)、家(jiā)用电器、物业管理(lǐ)、家居用品。综合《红周(zhōu)刊》的采访(fǎng)，房地(dì)产开发环节与(yǔ)上游(yóu)材(cái)料端息息相关，新盘(pán)开工不(bù)足导致(zhì)上游(yóu)不被(bèi)看(kàn)好，机构寻(xún)觅个(gè)股(gǔ)阿(ā)尔法的(de)思路(lù)渐渐移至下游。“中国房(fáng)地产行业在进入存量房时(shí)代(dài)，所以对地产(chǎn)产业链，尤其是偏消(xiāo)费属(shǔ)性的家装家居领域，我们(men)相对看好(hǎo)，因为居民保有的住房规(guī)模越来越大(dà)，随着时间的增加，内(nèi)装(zhuāng)更(gèng)新的(de)需求也(yě)会越来越多。美(měi)国过去的数据(jù)充(chōng)分说明了(le)这一(yī)点，在新房销售见(jiàn)顶之(zhī)后(hòu)，家(jiā)具(jù)消费的增长却一直(zhí)都很好。对于地产(chǎn)产业链，我们相(xiāng)对看好和内装相关的行业，例(lì)如消费建材(cái)、家居(jū)装饰等。”万家基(jī)金人士表示。

　　而(ér)根据《红周刊》对(duì)下游细(xì)分(fēn)中相关(guān)赛(sài)道龙头(tóu)年内表现的(de)统计，目前(qián)暂(zàn)居前(qián)两(liǎng)位的都是来自家(jiā)纺(fǎng)赛道的公(gōng)司，它(tā)们分(fēn)别是(shì)富安娜和水星家纺，特别是(shì)前者(zhě)在月线连收七根(gēn)阳(yáng)线(xiàn)的基础上，年内迄今涨幅已(yǐ)经(jīng)逼近30％。

　　以前者为例，富(fù)安娜主要从事纺(fǎng)织家(jiā)居、睡眠家(jiā)居、生(shēng)活(huó)类产品的研(yán)发、设计(jì)、生产及销售(shòu)，旗下(xià)拥有(yǒu)原创“富安娜(nà)”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇智”自有品牌。第一季(jì)度报告显示(shì)，报(bào)告期内，富安娜(nà)实(shí)现(xiàn)营(yíng)业收入约6.2亿元(yuán)，同比减少7.57％；不(bù)过实现归属于上市公(gōng)司股东的净利润约1.11亿元，同比(bǐ)增长5.28％。

　　而从上市公(gōng)司一(yī)季报的十大流通股股东来看，能够发现该股早已(yǐ)成为基金重仓股的天下，彼时(shí)包括公募(mù)的中欧价值发现、中(zhōng)欧潜力价值、工银瑞信灵动价值、宝盈新价值和私(sī)募的明河2016，都在(zài)其中(zhōng)出现，占据了半(bàn)壁江山。需要强(qiáng)调的是，中(zhōng)欧的两只(zhǐ)基金都(dōu)是(shì)价(jià)值派(pài)基金经理曹名长在管的(de)产品，首季其同(tóng)时重(zhòng)仓的房(fáng)地产(chǎn)产业链股票还有(yǒu)金地集团和大亚圣象。

　　对(duì)比而言，前几年曾经风光一时的家居板块(kuài)也(yě)因疫情、消费复苏进程缓慢等多因素一(yī)度沉寂，不过好在困(kùn)境(jìng)反转(zhuǎn)露出曙光(guāng)，家(jiā)居板块中年内表现最(zuì)好的(de)是志邦家(jiā)居。同一时间段，该股年内上涨已经超过23％，从(cóng)业绩来看，无论(lùn)是营收还(hái)是归母净(jìng)利(lì)润，公司都(dōu)实现了同比双升。

　　从公司(sī)的十(shí)大(dà)流通股股(gǔ)东来看，《红(hóng)周刊》发(fā)现广发基金经理罗洋慧眼独(dú)具，一季报中他管理(lǐ)的广(guǎng)发策(cè)略优(yōu)选和广发安宏回(huí)报均增加了持股(gǔ)，而这两只产(chǎn)品也成为志邦家居(jū)十大流通股股(gǔ)东(dōng)中(zhōng)仅有的(de)两只公募。有意(yì)思(sī)的是，他似乎(hū)对于(yú)定制家居类标(biāo)的情(qíng)有独钟，在另(lìng)一家赛道公司金(jīn)牌橱柜中，他管(guǎn)理的全部三只产品均登榜十大(dà)流(liú)通股(gǔ)股东，其也(yě)成(chéng)为他的(de)独门(mén)重仓股。

　　除去(qù)家居家纺外(wài)，下游的物(wù)业(yè)股也越来(lái)越被(bèi)机(jī)构所青睐(lài)，不过这类(lèi)标的大多在香港上(shàng)市，如何选择(zé)成为(wèi)难题(tí)。对此，前述上海公募基(jī)金(jīn)经理(lǐ)举例分(fēn)析：“物业服务不是一个高毛利的行业(yè)，挣钱很辛苦，我选公司还(hái)是希(xī)望挣(zhēng)的是市场化(huà)应该挣的钱，以我曾经买的(de)绿城(chéng)服务为(wèi)例，它在(zài)中高(gāo)端楼(lóu)盘占(zhàn)比是比较高的，每年到期的合同里提价成功率在30％～40％。它能(néng)做到滚(gǔn)动的大部分(fēn)项目到(dào)期之后，经(jīng)过两三(sān)轮(lún)合同周期还(hái)能做到产(chǎn)品提(tí)价。”

　　“行业里真正能(néng)做(zuò)到产(chǎn)品提价的公司(sī)很少，因为(wèi)物业(yè)公司(sī)很(hěn)容易(yì)一开始是(shì)挣钱(qián)的，后(hòu)面因为保安这些固定人员(yuán)成本的年(nián)度(dù)增长(zhǎng)，不过(guò)服务没有特别好，客户没有那么(me)满(mǎn)意，能(néng)做到提价难度是非(fēi)常大的。但是该公司(sī)能在(zài)业内做到(dào)到期之(zhī)后提价率(lǜ)比(bǐ)较(jiào)高(gāo)，这跟它的定位和比较好(hǎo)的服务是有关系的。”他进一步强调(diào)。

未经允许不得转载：首页-哆唻咪批发商城(本店域名www.123pf.cn)-淘宝网 害人精类似的三字词，像害人精这样的三字成语你还知道哪些