导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去(qù)二十年(nián)是中国房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)销售面积(jī)超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地(dì)产持续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论日(rì)益(yì)热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘(lí)清中国(guó)城镇存量住(zhù)宅真实情(qíng)况，据此(cǐ)判(pàn)断中国(guó)未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存量极度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部披露全(quán)国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七(qī)次(cì)人口普查调查数据(jù)显示城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀(huái)疑，中(zhōng)国房子是(shì)否真的过剩(shèng)？

　　事实(shí)上(shàng)住建部披露(lù)的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中(zhōng)，城镇(zhèn)建筑占比(bǐ)不到(dào)一成(chéng)，其中还(hái)包括大量(liàng)城镇(zhèn)非(fēi)住宅(zhái)建筑，如商业办公(gōng)楼、学(xué)校(xiào)等(děng)，因此6亿(yì)栋房屋(wū)中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数(shù)为1.06间，但居住舒适(shì)不是人均一(yī)间(jiān)房所(suǒ)能满足，它与(yǔ)房屋(wū)质量、居住面积、配(pèi)套设(shè)施等因素密切相(xiāng)关(guān)。中国的人均住宅间数(shù)较发达(dá)国家还有(yǒu)很大差距。人均住(zhù)宅间数大于1同样不(bù)意味着中国住宅市(shì)场已经饱和(hé)。

　　我们测算(suàn)发现中国(guó)城(chéng)镇居(jū)民户均(jūn)1套(tào)房，其中每户持(chí)有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布中国家庭户(hù)均住(zhù)宅的数据，我们根据商品住宅套数(shù)、商品住宅(zhái)占比和城镇家庭(tíng)户数，计算出(chū)城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套(tào)房(fáng)，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商业住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味着户(hù)户有房，然而事(shì)实上(shàng)中国住(zhù)宅市场供需并不平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是(shì)因(yīn)为户(hù)均一套房无(wú)法满足流动人口的(de)租(zū)赁和置(zhì)业(yè)需求。全国(guó)总(zǒng)人口的(de)一立方分米等于多少升 一立方分米等于多少斤近(jìn)三(sān)成都是流动(dòng)人口，流动(dòng)人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老(lǎo)家买房，从而产生了额(é)外的住宅(zhái)需(xū)求。

　　即(jí)便户均一套房(fáng)，中国(guó)未来地产仍有四大(dà)新增(zēng)需求动力。

　　第一，户(hù)均人(rén)口规模缩(suō)小，一人户(hù)、两人户占比不(bù)断增加，导致(zhì)家庭户(hù)数(shù)增多。小家庭化趋势将延续，带(dài)来(lái)新户购(gòu)房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化日益明(míng)显，区域(yù)经济资(zī)源分(fēn)配的再集中吸引着人口(kǒu)流(liú)入(rù)，人口(kǒu)净迁入(rù)城市的(de)新增住(zhù)宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年(nián)以前建成的住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促(cù)成“老(lǎo)破小(xiǎo)”住宅的改(gǎi)造(zào)势在必行。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间(jiān)数与人(rén)均住宅建筑面积(jī)均较发达国家有着(zhe)不小差距，“住上更大房子(zi)”的(de)改善(shàn)性(xìng)需求正在不断(duàn)增加(jiā)。

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后，当(dāng)下中国地产步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十年是中(zhōng)国地(dì)产黄(huáng)金发展期(qī)，地(dì)产矛(máo)盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不足，这是(shì)过去二十年(nián)房(fáng)价快速上(shàng)涨基石。那么当下(xià)房(fáng)地产大分化时代(dài)已至，大分化时代下地产矛盾则更多体现在住(zhù)宅质量(liàng)供(gōng)需(xū)冲(chōng)突。

　　地产大分化必(bì)将体现在不同(tóng)能级城市之(zhī)间，不同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议(yì)。从2月以来，各大(dà)城市二手(shǒu)房挂牌(pái)量(liàng)突然激增，引(yǐn)发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中(zhōng)国的(de)房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇住宅到(dào)底是供给过剩(shèng)，还是供需(xū)平衡，或是仍然存在不足？可(kě)惜由于(yú)住宅存(cún)量数据并未(wèi)公布，我们无(wú)法直接知(zhī)晓具体情(qíng)况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出中国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有住宅套数，回答当前的房(fáng)子是(shì)否(fǒu)真的过剩了？据此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如(rú)何有效(xiào)观察中国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数(shù)量(liàng)过剩的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾害综合(hé)风(fēng)险普(pǔ)查工作情况为主题的新闻发布会(huì)上，负责人对外披露：“住(zhù)宅城(chéng)乡建(jiàn)设(shè)行业获(huò)取了(le)全国近6亿(yì)栋城乡房屋建筑数据以及80多(duō)万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住不到3人，住宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)中，农村房(fáng)屋占9成(chéng)以(yǐ)上(shàng)，以栋数计(jì)算(suàn)的(de)城镇房屋实际仅(jǐn)有(yǒu)4700多万栋，还(hái)包括了大量(liàng)商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总的算下来，住宅占(zhàn)比并不(bù)大(dà)。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇家庭(tíng)户(hù)人均住宅间数为(wèi)1.06间，其(qí)中(zhōng)城市(shì)家庭(tíng)户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似意味着人人都有(yǒu)房间居住(zhù)。

　　居(jū)住水平不仅与房(fáng)间数量有关，更与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因素密切相关。单(dān)单从人均住(zhù)宅间(jiān)数不能(néng)完全反映出城(chéng)镇居民的居住(zhù)水平(píng)。

　　中国主要是(shì)以家(jiā)庭为单(dān)位(wèi)购买成套(tào)住宅，一套设施齐全(quán)的(de)住宅(zhái)才(cái)是(shì)城镇(zhèn)居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的(de)测算(suàn)思路、数据和方法

　　中国城镇居(jū)民住(zhù)宅主(zhǔ)要分(fēn)两大(dà)类，一类是商品(pǐn)住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没有直(zhí)接(jiē)公布城镇住宅(zhái)数量。居民住(zhù)宅相关数(shù)据有两(liǎng)处可(kě)以(yǐ)直(zhí)接(jiē)公布，一是每年商品住宅销售套数（统(tǒng)计(jì)局）；二是居民住(zhù)宅来源（人口普查数据(jù)）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革(gé)始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不(bù)计(jì)。估算城(chéng)镇(zhèn)居民户(hù)均住宅套数分三步走：

　　第一步(bù)，将(jiāng)1999年(nián)以来每年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅销售套数相加，我们就能够得到当(dāng)前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥有的商品住(zhù)宅和非商品住宅比例，推算(suàn)得到居(jū)民(mín)住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品住宅(zhái)总数(shù)除(chú)以家庭户数，我(wǒ)们就(jiù)能够(gòu)得到(dào)城镇户(hù)均拥有(yǒu)的(de)住宅数量。

　　具(jù)体(tǐ)计(jì)算公(gōng)式如下：

　　城(chéng)镇家庭住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)=住宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我(wǒ)们(men)利用既有统计(jì)数据，大致测(cè)算得到中国存量(liàng)房地产套数(shù)，并进(jìn)一步推(tuī)算(suàn)中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年(nián)，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计(jì)销(xiāo)售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商(shāng)品(pǐn)住宅（包含现房和期房）。

　　中国的(de)房地产(chǎn)销售以期房(fáng)为主，从2019年开(kāi)始，新房销售(shòu)中期房占(zhàn)比近9成。本文去除商品住宅累计销售(shòu)套数里(lǐ)的期房(fáng)销售，得到商(shāng)品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品(pǐn)住宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数(shù)=截止到2022年商品住宅累计销售套(tào)数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修的时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套(tào)数除以家庭(tíng)户(hù)数，算出(chū)：

　　（三）目(mù)前(qián)中国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首先(xiān)，七(qī)普(pǔ)数据显示中国城镇居民(mín)的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用(yòng)房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其(qí)他(tā)住(zhù)宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租(zū)赁其他住宅(zhái)和(hé)购买二手房都是商品住(zhù)宅，因(yīn)此将(jiāng)租赁(lìn)其(qí)他住宅(zhái)、购买(mǎi)商品住宅与(yǔ)购买二手房加总，得(dé)到(dào)商(shāng)品住宅占居民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商(shāng)品(pǐn)住宅增(zēng)幅为(wèi)过去十年变化幅(fú)度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变(biàn)化比例，从而(ér)我(wǒ)们估(gū)算出(chū)2022年商品住宅(zhái)所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每(měi)户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期(qī)房会在2-3年内陆续交付(fù)使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三(sān)点含(hán)义(yì)

　　既然城镇居民已经达到了户均一(yī)套房的(de)程度(dù)，“户(hù)户有房”是否(fǒu)意(yì)味着(zhe)中国城(chéng)镇化进展终结，甚至意(yì)味着中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供需平衡(héng)

　　需(xū)要有多余住(zhù)宅来满足因人口流动、居民换房等(děng)因素产(chǎn)生的住(zhù)宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)会在(zài)1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英国和日(rì)本的住宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国(guó)和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净流一立方分米等于多少升 一立方分米等于多少斤入地(dì)的(de)住宅市场(chǎng)供不(bù)应求，造(zào)成(chéng)房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的(de)流动(dòng)人口3.76亿(yì)，省内流动(dòng)人(rén)口和(hé)省际流动人口分(fēn)别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在(zài)大城市租房挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨(jì)南大(dà)学2017年的中国(guó)城乡人口流动调查数据显示，在(zài)上(shàng)海、杭州(zhōu)以及南一立方分米等于多少升 一立方分米等于多少斤京工(gōng)作的(de)流动(dòng)人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸(xī)引打工人，但高房价(jià)迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流(liú)动人口实际上会(huì)占据(jù)两套房，在(zài)高(gāo)房价的大城(chéng)市租赁一套房，在房价较低的县城(chéng)购买一套房。所(suǒ)以说户(hù)均一套房无法满足庞大(dà)流动人口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中国的(de)城镇住宅(zhái)中依(yī)然有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户(hù)城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前(qián)建成，其(qí)中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松散、设施(shī)陈旧、安(ān)全隐患(huàn)大等(děng)问题，如电线老化、管道(dào)等基(jī)础设施陈旧，给住户(hù)的生(shēng)活带来了很大的不便和安(ān)全隐患，并且居住体(tǐ)验(yàn)较(jiào)差。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)成的老旧住(zhù)宅面积小。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的(de)家庭户数拥有(yǒu)的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭(tíng)没(méi)有独立卫浴和(hé)厨(chú)房(fáng)。这类上世纪修(xiū)建的老(lǎo)旧(jiù)小区(qū)很(hěn)难满(mǎn)足现代生活(huó)需(xū)求，在未来大都会被(bèi)拆迁(qiān)重建。

　　近五成(chéng)的家庭(tíng)住宅为一居室(shì)和(hé)二居室，户(hù)型偏小。其中一居室占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二居(jū)室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住宅户型(xíng)更小，当然(rán)这与(yǔ)城市土地(dì)资源紧张(zhāng)有关(guān)。

　　（三(sān)）人均住宅(zhái)面积扩张是(shì)未来地产的(de)需求驱(qū)动力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总面(miàn)积(jī)为(wèi)294.6亿(yì)平。暂不考(kǎo)虑两年间农民(mín)带房进城和老旧(jiù)小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住(zhù)宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存(cún)量总面(miàn)积为(wèi)308.16亿平(píng)，人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)小于均值(zhí)，近4成家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积不(bù)足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的(de)住宅面积仅为(wèi)15.2平(píng)方米。上海市将人均住宅(zhái)建筑面积低于15平(píng)方(fāng)米(mǐ)的家庭界定(dìng)为住宅存在困难，若按这(zhè)个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问(wèn)题。

　　若(ruò)人(rén)均可使用(yòng)住宅面积为(wèi)40平，即人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)为(wèi)50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至(zhì)少新(xīn)增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人(rén)均住(zhù)宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日(rì)本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大(dà)。但若去除公摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差(chà)距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房(fáng)，未来地产还会有需(xū)求(qiú)么？

　　我们(men)测算得到中国城镇家庭户均(jūn)1套房(fáng)，看似(shì)已经户户有房。即便(biàn)如(rú)此，中国人(rén)口(kǒu)静态(tài)结构和动(dòng)态趋势演绎，决定了(le)中国未来地产仍有(yǒu)需求释放。户均1套(tào)住宅现实之(zhī)下(xià)，中(zhōng)国(guó)未来城镇住(zhù)宅(zhái)需求主要(yào)来自于(yú)四个(gè)方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增(zēng)多，新户购房需求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过(guò)去20年我(wǒ)国(guó)城镇家庭户(hù)均人口数不断(duàn)下(xià)降，六普显示(shì)城镇户均(jūn)人口规模(mó)为(wèi)2.85人/户，而七普显示(shì)城镇户均人口(kǒu)规(guī)模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的占(zhàn)比明显上升，人口小家庭化趋势将继(jì)续延续，导致户数会因(yīn)户(hù)均人(rén)口规(guī)模(mó)的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经济发展带来的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分化日益(yì)明显(xiǎn)，资源(yuán)和生产要素逐步向经济带、都市圈(quān)中心城市流(liú)入，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸(xī)引着人口(kǒu)流入。人口迁(qiān)移势必涉(shè)及(jí)到买房租房，给(gěi)迁入地住宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人(rén)口增量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自(zì)然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要(yào)受益(yì)于人(rén)口(kǒu)迁(qiān)移(yí)。

　　第(dì)三，老旧小区(qū)改善性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的(de)家庭拆迁(qiān)改建最多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年(nián)以(yǐ)前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自建住宅和原(yuán)公有住(zhù)宅减少了1282万户(hù)，住宅净需求增加(jiā)9755万(wàn)户(hù)。49％的家庭购买商(shāng)品住宅，21％的(de)家庭购买二手房。在新增住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)中，有7成家庭购买(mǎi)了商品住宅。租房、购(gòu)买经济适用(yòng)房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中(zhōng)村和旧城改(gǎi)造(zào)，商品(pǐn)住宅的占比势必会进一步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑面积还有约(yuē)81亿平(píng)，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的(de)城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑(zhù)面积小、质(zhì)量低、基(jī)础设施(shī)配套(tào)差、没有(yǒu)或(huò)少(shǎo)有物业管理，居民追(zhuī)求美好、宜居生活的环境，背(bèi)后的(de)改善性(xìng)需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子(zi)”的改善性需(xū)求(qiú)还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾向于中小户型。已有住宅(zhái)家庭(tíng)希望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年(nián)底(dǐ)的中央经济工作会议明确指出支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人(rén)均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住(zhù)宅因素，中国的人均(jūn)住宅间数较(jiào)其(qí)他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平有着密切正向联系。随着经济发(fā)展水平(píng)的提高，中国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二(èr)十年(nián)是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾(dùn)更多(duō)体现为住宅(zhái)供给(gěi)存在不足(zú)，供需出现错配，这是过去(qù)二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么未来(lái)将是住(zhù)宅质量的供需冲突。房地(dì)产大分(fēn)化时(shí)代已至(zhì)，这种分化不单局限于城市能级之(zhī)间差异，优质小区和老(lǎo)旧(jiù)二手房(fáng)之间的差异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人(rén)口普查数据调(diào)查的(de)是人(rén)，并(bìng)不(bù)是针对住(zhù)宅，因此可(kě)能存在统计(jì)偏差。商品住宅占(zhàn)比实际值(zhí)可能偏低，其增速可能超(chāo)预期。

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