OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公司(sī)哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示(shì)，5月15日，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT开(kāi)盘继续延(yán)续此(cǐ)前几日的下跌走(zǒu)势，午后跌幅(fú)一度(dù)扩大(dà)，尾盘有(yǒu)所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安(ān)张江光大园REIT曾发布公告(gào)，紧急回应称，哲库科技是其(qí)扩募拟新购入基础设(shè)施资产张润大厦的重要承租方之一，目前(qián)未收到哲库科技及(jí)OPPO方面关(guān)于停(tíng)止执行已(yǐ)签租赁(lìn)协议的通(tōng)知。同时，在公告中，华安(ān)张江光大园REIT进(jìn)一(yī)步表示(shì)，原始权益人将继(jì)续密切(qiè)关注哲库科技后(hòu)续情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始权益人相关负责(zé)人(rén)也表示，近期已(yǐ)同步(bù)启动了应急预案，排摸(mō)储备租户，积极应(yīng)对(duì)哲库提前退租(zū)的可能事项。由于张润大厦是全(quán)国首批REITs申报(bào)扩募(mù)项目(mù)，公(gōng)司(sī)领导高(gāo)度重(zhòng)视，浦东新区国资委也高度关注(zhù)。

　　多位业内人士表示，华安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大园REIT近期市场波动(dòng)较大，但其实不(bù)动产公募REITs项目短期出租率下(xià)跌并不会从根本上影响其内外价值(zhí)，投资者应(yīng)理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级(jí)市场价(jià)格继(jì)续波(bō)动

　　本周(zhōu)，OPPO关停(tíng)旗下芯(xīn)片子公司哲库科技的事件继续(xù)扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张(zhāng)江光大园REIT以3.726元的(de)价格小幅低开(kāi)，此(cǐ)后二级市场价格(gé)开始震荡走(zǒu)低(dī)，午盘收(shōu)跌6.17％。午后(hòu)，华安张江光大园REIT跌幅一度(dù)扩(kuò)大(dà)到8.30％，随后(hòu)价格有所回升(shēng)，最终报收3.512元，全天(tiān)跌(diē)幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消息影响，华安张江(jiāng)光大园REIT最近(jìn)几个交易日二级(jí)市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以(yǐ)来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日(rì)上市以来，华安张江光大(dà)园REIT累计涨幅超过24％，在全(quán)市场(chǎng)公募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整(zhěng)体(tǐ)表现上看，目前上市的8只产(chǎn)业园(yuán)区(qū)基础设施(shī)REITs中(zhōng)，仅博时(shí)招(zhāo)商蛇(shé)口产(chǎn)业园REIT微(wēi)幅上涨，其(qí)余7只均有不同程度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日(rì)平均跌幅(fú)1.38％。今(jīn)年以来平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报中已经披露张江(jiāng)光大园项目出租率有所下降，如今拟扩募的项目又遭遇突发事(shì)件，因此(cǐ)导(dǎo)致二(èr)级市场价(jià)格出现波动。”一位业内人士分析称(chēng)。

　　不过，在上(shàng)述(shù)人士看来，尽(jǐn)管(guǎn)出于风险(xiǎn)规(guī)避的原因，最(zuì)近几个(gè)交(jiāo)易日场内资金有所流出(chū)，但是，不动(dòng)产公募REITs项目短期(qī)出租率下跌并不会从根本(běn)上影响其(qí)内外价值(zhí)。

　　他也同(tóng)时表示，目前随着二级市场价格下跌，风险也得到一定释放，但是价格涨跌会受到基本面、情绪面等多重因素影响(xiǎng)，不好判断价格是(shì)不是已经(jīng)完全(quán)触底。

　　此外，还有一位业内人士表示，今(jīn)年(nián)整体REITs市场表现低迷(mí)，不(bù)少(shǎo)产(chǎn)品年(nián)内二级市场(chǎng)跌幅较大，其实有些(xiē)隐含收(shōu)益率高的产品具备一(yī)定(dìng)的投资(zī)价值，很(hěn)适合稳健类投资者。此(cǐ)外，伴随着经济复(fù)苏(sū)的步伐，产业园区、物(wù)流类等REITs产(chǎn)品具(jù)备一(yī)定的(de)投(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰私募基(jī)金执行(xíng)董事高(gāo)如星对此(cǐ)表示，若张(zhāng)江园区(qū)最终能(néng)顺利解决招(zhāo)商，平稳过度对经营现金(jīn)流没有(yǒu)造(zào)成(chéng)大的影响，“事(shì)件(jiàn)性利空(kōng)下调至得这么急(jí)、这么深，加上前期本身(shēn)园区类(lèi)资产就(jiù)回调不(bù)少了，这就(jiù)是黄金坑。”不过，他也强调，最终还(hái)是(shì)落到租金(jīn)收(shōu)入受不(bù)受影响(xiǎng)，影响多大，估计园(yuán)区会最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路(lù)上再(zài)迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗下(xià)芯片子公司哲库(kù)科技。随后(hòu)5月12日晚，华安(ān)张江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购(gòu)入基(jī)础设施资产张润大厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科技及(jí)OPPO方面关于停止执行已签(qiān)租赁协(xié)议(yì)的通知(zhī)。同时，在公告中，华安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大园REIT进(jìn)一步表示(shì)，原始(shǐ)权益人将继续密切关注(zhù)哲(zhé)库科技后续情况，积极做好相关应对(duì)。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的(de)张江(jiāng)光大园项目(mù)出(chū)租率(lǜ)下降事项，一度二级市(shì)场价格出现回落。在随后召开的业绩说明会(huì)中管(guǎn)理人(rén)就相(xiāng)关事(shì)项(xiàng)进行(xíng)了解(jiě)释说明(míng)，市场(chǎng)信心得到(dào)了一定提(tí)振，二(èr)级(jí)市(shì)场(chǎng)价(jià)格表现(xiàn)也趋于(yú)平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的(de)线上和(hé)线下的扩募说明会(huì)上，运(yùn)营团队表(biǎo)示了(le)对(duì)张江光大园项目的信心，预计签署(shǔ)意向书和合同(tóng)谈判中的储备租户正常(cháng)转化(huà)后(hòu)，项目出租率(lǜ)将得(dé)到回升(shēng)。没想到仅过了不到(dào)三周的时间，张(zhāng)江REIT的扩募之(zhī)路又(yòu)迎来了新(xīn)的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上述公告引(yǐn)起了(le)市场(c民盟的加入条件是什么，民盟的加入条件是什么样的hǎng)各方的(de)广泛(fàn)关注，张江REIT拟(nǐ)扩募购(gòu)入项目的原(yuán)始权益(yì)人(rén)相关负责人坦言，事发突然确(què)实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消(xiāo)息(xī)的第一时间即(jí)奔(bēn)赴现场进行了沟(gōu)通和核实工作，并同步启动了(le)应急预(yù)案，排摸储备租户，积极应对(duì)哲库提前退租的可(kě)能事(shì)项。由于张润大(dà)厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高(gāo)度重视，据悉新区国资委也高度(dù)关注。

　　当谈及储备(bèi)租户情况，相(xiāng)关(guān)负责人介绍(shào)说，目前储(chǔ)备租户还(hái)是比较丰富的(de)，覆盖了芯片(piàn)测试、人工智能(néng)、航(háng)天(tiān)产业(yè)、信息技术等产业客户(hù)，租赁意向面积超过了2万方。从(cóng)意向储备转化(huà)为(wèi)实际租户需要一些(xiē)时间。

　　“我(wǒ)们正在着手通过签署租赁意向书来尽快(kuài)锁定一些重要租户。虽然收了三(sān)个(gè)月履约保证金给了我们一些空间，但本着对首(shǒu)批(pī)扩募、对市场负(fù)责(zé)的态度，我们肯(kěn)定(dìng)要(yào)全力与(yǔ)时(shí)间赛跑，把这(zhè)些面积(jī)在(zài)短期内(nèi)完成去化(huà)。”相关负责人说道(dào)。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同区(qū)域的张江光大园项目一季度末(mò)也(yě)有将近30％的空置率，原始权益人有那(nà)么多储备(bèi)租户，之前(qián)的空(kōng)置率为何(hé)未(wèi)能得到(dào)解决。

　　对此相关负责人解释，张江光大(dà)园一直以来(lái)都坚持以市(shì)场(chǎng)化(huà)运营为(wèi)导向(xiàng)，历(lì)史运营表(biǎo)现稳定，租户的调租和换租都属于正常情况，而(ér)这次项目的大租户退租正(zhèng)好发生在市场(chǎng)活(huó)跃度(dù)的短期低点，目(mù)前市场情(qíng)况已有所(suǒ)好转。在看(kàn)到出租率下滑(huá)情况(kuàng)没有得到及时(shí)修(xiū)复后，张江这边也作了一定的资源调配(pè民盟的加入条件是什么，民盟的加入条件是什么样的i)和倾(qīng)斜，引(yǐn)入了一些(xiē)储备租(zū)户。

　　另外，张(zhāng)润大(dà)厦和张江光大园(yuán)项目在给(gěi)租户的分隔(gé)空间、交(jiāo)付标准(zhǔn)、租金水平等(děng)方面(miàn)也有(yǒu)一些差异化(huà)，张润大厦多是两千多平的大平层，楼的成(chéng)新度高一(yī)些，单价也贵(guì)一些，张江光(guāng)大园(yuán)单层以一千平(píng)的面积为主，还有一些独栋形态的(de)物(wù)业。租(zū)户自身也会有诉(sù)求，也会根据自身需求和预算挑选(xuǎn)区域(yù)内(nèi)的(de)不同物业。

　　“如果扩募(mù)完成以后，新老资(zī)产的管(guǎn)理人都变成(chéng)了一(yī)家，后续(xù)我们在资源共享和(hé)联合营(yíng)销方面(miàn)能(néng)更加充分发(fā)挥协同效(xiào)应，相信可(kě)以(yǐ)做得(dé)更(gèng)好(hǎo)。”上述(shù)负责人补充说(shuō)道(dào)。

　　最后谈(tán)及对于张江REIT的定位和展(zhǎn)望，相关负责人(rén)表示，张江集团和张江高科目前在管资产(chǎn)约五百万方，还有一些其他在开(kāi)发(fā)的(de)储备项(xiàng)目，这些都将成为张江(jiāng)REIT实现打造张江园区产业空间资产(chǎn)上市平台目标的坚实后盾(dùn)和储备资源。“我们非常重视张江REIT这个资(zī)本平台和(hé)它未来的发展(zhǎn)。”相(xiāng)关负责人(rén)表示，“这次扩募是我们实(shí)现基金(jīn)扩容的第(dì)一(yī)步，也是至关(guān)重要的一步(bù)，眼(yǎn)下我们(men)可能面临了一些突发(fā)情况需要解(jiě)决(jué)，但是(shì)这(zhè)和我们在张江科学城这三十年(nián)建设发展过程中所经历的(de)相(xiāng)比，只能算是一个非常小的插曲。我(wǒ)们有信心(xīn)排除万难，尽(jǐn)一(yī)切可能化解当前(qián)突发事件的所(suǒ)有负面影响，维持(chí)预期和市场的信心(xīn)。”

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