万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万(wàn)柳少爷”的意外走红，让这个位于北(běi)京海淀的豪宅(zhái)被全(quán)国知晓，其背后曾(céng)宣称要做(zuò)地产界“劳(láo)斯莱斯(sī)”的神秘开发商——中赫集团，也(yě)被拉向台前(qián)。

　　而(ér)如今，万柳书(shū)院再次(cì)受到舆论(lùn)关注，起因中赫(hè)集团(tuán)成了(le)共(gòng)同债务人被中国信达追债，中(zhōng)国信达为了收回钱款不得不将中赫抵押的(de)75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问题(tí)是，这(zhè)些房子早已(yǐ)售出，业主并非中赫集(jí)团，那些真正斥巨资购入房产(chǎn)的有钱人，房子现在莫(mò)名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至(zhì)发(fā)稿，暂未看到这些业主的维(wéi)权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的(de)时(shí)候，他们的姿势都那么优雅。”

　　白凉粉是什么东西在哪可以买到呢 白凉粉是凉性的吗不过事(shì)件背后，可能没你想象(xiàng)的那么简单。

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　　富人(rén)被精准收(shōu)割(gē)？

　　最(zuì)惨的(de)可能还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的(de)尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁都没想到，这(zhè)个位于(yú)海(hǎi)淀核心区位，名(míng)校环(huán)绕的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近(jìn)日，有网友(yǒu)发现，中(zhōng)国(guó)信达在京东拍卖上，上架(jià)了“北京赫(hè)华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司不良债(zhài)权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押(yā)物(wù)中，包括75套万柳(liǔ)书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债(zhài)权转让项目的处置主体(tǐ)是中国(guó)信达资产管理(lǐ)股份有限公司(sī)北京(jīng)市分公司(sī)（下称中(zhōng)国信(xìn)达北分），处置的是对北京赫华恒(héng)瑞房地(dì)产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良(liáng)债权。截(jié)至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其(qí)中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集(jí)团(tuán)有限公司是共同(tóng)债(zhài)务(wù)人。目(mù)前，该(gāi)项(xiàng)目(mù)已有1万次围观，35名意(yì)向(xiàng)人。

　　从(cóng)表面上看，这(zhè)就是一起中国信达北分讨债(zhài)的故事(shì)，但(dàn)实(shí)际(jì)上，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳(liǔ)书院总共301户(hù)，而且早已售(shòu)罄(qìng)。如果该报道属(shǔ)实，说明(míng)这(zhè)些(xiē)房子(zi)实际上都(dōu)是卖(mài)出去了的，是有(yǒu)人(rén)住的。

　　那(nà)为什(shén)么中国信(xìn)达的拍卖页面上又(yòu)注明这75套房子(zi)是“未出售”的状态呢？只能说明这些房子(zi)根本没有(yǒu)网签，也没有房产证！

　　第一财经的报(bào)道(dào)证实(shí)了上述内容。有豪宅中(zhōng)介透(tòu)露，中(zhōng)赫集团早就把这75套(tào)房子抵押出去，现在还没(méi)资金解抵押，所(suǒ)以不能(néng)网签、没办房(fáng)本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅(zhái)，最强学区房，万柳书院的(de)业主基本都是北(běi)京的(de)高(gāo)端(duān)人士，柳(liǔ)传志(zhì)、丁(dīng)磊等知名商业大佬也是万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)的业主。另据(jù)地(dì)产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中赫集团的(de)高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富人(rén)也被精(jīng)准收割了(le)！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确(què)实已经支付价款(kuǎn)并实际占有，那么，中国信达转让这笔不(bù)良(liáng)债权回本的(de)愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖(mài)损失最(zuì)大的，没准还是债主中(zhōng)国信达(dá)。

　　根(gēn)据(jù)相关法律(lǜ)规定，民(mín)事执行中，业主已经(jīng)支付(fù)价款并实际占(zhàn)有(yǒu)，但未办理过户手续的，如果业(yè)主没有过错，人(rén)民法(fǎ)院不得查封、扣(kòu)押、冻结，已经(jīng)查封的可以向法院提出(chū)执行异(yì)议申请，请求(qiú)法(fǎ)院解(jiě)除(chú)查封，同时可(kě)以联合起诉开发商(shāng)，要求(qiú)退还购房款或办(bàn)理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报(bào)公(gōng)布《最高人民法院关(guān)于商品房消(xiāo)费(fèi)者(zhě)权利保护问(wèn)题(tí)的批复(fù)》，以司法解释(shì)的(de)方式明确(què)了(le)购房人的优先权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为(wèi)目的购买房(fáng)屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建(jiàn)设工程价款优先受偿权、抵押权以(yǐ)及其(qí)他(tā)债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的(de)商品房消费者(zhě)，在一审法庭辩论终结(jié)前已实际支付剩(shèng)余价款的，可以适(shì)用前款规定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套(tào)房(fáng)子均为“已(yǐ)售未网签”，那(nà)么这笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可(kě)能不仅不能(néng)卖出去回本，抵押的这75套(tào)房子(zi)，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公司中国(guó)信(xìn)达申(shēn)请不(bù)良债权转让，可以追溯到金(jīn)谷(gǔ)信(xìn)托踩雷(léi)赫华恒(héng)瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼查(chá)显示，目前中国信达已(yǐ)经成为(wèi)赫华恒瑞唯(wéi)一(yī)股东。但此前，赫华恒瑞为中赫(hè)集团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置地等选择退出(chū)了赫华恒瑞的股东(dōng)行列(liè)，中(zhōng)国金谷国际信(xìn)托有(yǒu)限(xiàn)责(zé)任公(gōng)司(sī)成为(wèi)了唯一股东，后(hòu)者由中国信(xìn)达资产管(guǎn)理(lǐ)股(gǔ)份(fèn)有(yǒu)限公司(sī)持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其(qí)他房企，中赫集(jí)团(tuán)既没有很大规模(mó)，也没有很高的国民知名(míng)度(dù)，但却在北京豪宅圈(quān)留下一个(gè)个传说(shuō)。

　　如(rú)钓鱼台七(qī)号院(yuàn)，作为中赫(hè)集(jí)团进入北京的(de)第一个豪(háo)宅项目(mù)，2011年(nián)，中赫(hè)置地推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价，成为当时京(jīng)城最贵(guì)的(de)楼盘，引发了(le)市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)，更(gèng)是被誉(yù)为“北京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率(lǜ)40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大型(xíng)知名房企手中，抢(qiǎng)下了北京万柳地块，成为(wèi)北(běi)京当(dāng)年(nián)的“双料地王”。很(hěn)快，万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)就(jiù)以(yǐ)神秘高端的姿态(tài)杀入(rù)市场，无论是一块块(kuài)从(cóng)荷兰(lán)运(yùn)回来的灰砖垒(lěi)起来(lái)的五(wǔ)米高墙，还是每棵(kē)成本超6万的成年银杏(xìng)树，还是(shì)每(měi)平(píng)米20万(wàn)元的价格(gé)，都令业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸、霄八(bā)的(de)顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北(běi)平(píng)府(fǔ)的院儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就可看出其(qí)在北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上市的(de)它，对手是当时有名的(de)融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华府等，现如今，它远远(yuǎn)超过(guò)这些对手。

　　去(qù)年，万柳书(shū)院(yuàn)一套300平米(mǐ)的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万(wàn)元/平(píng)米，说(shuō)明万柳书(shū)院虽然已(yǐ)经(jīng)推出了8年(nián)之久，但其依旧在(zài)北京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)开发的(de)豪宅，也吸(xī)引了不少(shǎo)知(zhī)名(míng)人士，如(rú)知名(míng)演员宋丹丹(dān)，就住在钓(diào)鱼台七号院。而(ér)柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠(diàn)定了中赫(hè)集团(tuán)的“高端路线”，也因(yīn)此，它被(bèi)外界贴上了，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿北京城最(zuì)贵的地(dì)”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪(háo)宅开发(fā)商光环的背后，这个(gè)地产界“劳斯莱斯”却多次成为被(bèi)执(zhí)行人，被执行标的(de)高达11亿(yì)。

　　今年(nián)年初，因为(wèi)履(lǚ)行(xíng)能力而拒不(bù)履行生效法律文书(shū)确定义务，中赫集团(tuán)正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了(le)？

　　中赫集团如今沦落到这个(gè)地步，其(qí)实(shí)是(shì)有迹可循的。

　　事实上，早在今年年(nián)初“万柳书院少爷(yé)”走红之时，深(shēn)蓝财经(jīng)就曾(céng)深挖出背后的中赫集团，发(fā)现其深陷财务危机(jī)。

　　从(cóng)知名(míng)豪宅的(de)开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中(zhōng)赫集(jí)团实控人周金(jīn)辉的(de)人生轨(guǐ)迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追根溯(sù)源，这个(gè)转折(zhé)点(diǎn)，就(jiù)在于(yú)收购(gòu)北京国安(ān)。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开始了(le)多(duō)元化转(zhuǎn)型，但转(zhuǎn)型之路并不好走(zǒu)。早在(zài)2008年开始，中赫集(jí)团就尝试过多元化业务，先后进(jìn)军能源市场、团购网站，但(dàn)最(zuì)终(zhōng)都惨淡(dàn)收(shōu)场。最终，周金辉将转型(xíng)的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服(fú)与(yǔ)IDG资(zī)本退出后，中赫(hè)集团以35.5亿(yì)元参股国安足(zú)球俱(jù)乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在(zài)2021年6月，中(zhōng)赫集团(tuán)从中信集团手中拿下北京国安俱(jù)乐部36％股权(quán)，至此拿下北京国安俱乐部全部(bù)股权。如果北(běi)京(jīng)国(guó)安(ān)的估值(zhí)一直(zhí)没(méi)变(biàn)，那么中赫集团拿下北京国安(ān)，总计花(huā)费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许会感叹：卖(mài)豪宅真(zhēn)是(shì)赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要(yào)质押股(gǔ)权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其实(shí)控人周金辉夫妇将其手中的中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)股(gǔ)份质押(yā)陆续质押(yā)，据(jù)企(qǐ)查查显示，目前中(zhōng)赫集团(tuán)共有11条股(gǔ)权(quán)出质记录。质(zhì)权(quán)人包括海金商(shāng)业保(bǎo)理、北京建工、山(shān)东国际信托(tuō)、中融信托、中信建设(shè)等。

　　这与入(rù)主北京国安的时(shí)间完全吻合。

　　然而，入主北(běi)京国(guó)安后，不仅国(guó)安的经营状(zhuàng)况(kuàng)没有得到改善，中赫集团也(yě)被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网(wǎng)信息(xī)显示，2020年(nián)，北京国安足球俱(jù)乐(lè)部实现营业收(shōu)入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金(jīn)压力，中赫集团和周金辉(huī)夫(fū)妇(fù)还在持续质押手(shǒu)中(zhōng)的(de)中赫集(jí)团(tuán)股(gǔ)份，但国安和中赫的经营状况却持续没(méi)有好转(zhuǎn)。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列被执行人，执(zhí)行(xíng)标(biāo)的高达11亿，北京国安(ān)也3次与(yǔ)中赫(hè)集团、中赫置(zhì)地(dì)、及中(zhōng)赫集团股东周金辉、李彩霞(xiá)等(děng)共同成为被执行(xíng)人，执(zhí)行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能(néng)力而(ér)拒不履行(xíng)生(shēng)效法(fǎ)律(lǜ)文书确定义务，上述被执行人(rén)成为“老赖”。只有北京国安(ān)，目前幸(xìng)免(miǎn)于难(nán)。不过在实控人都成为老赖的情况下(xià)，被执行10个多(duō)亿的北(běi)京(jīng)国安(ān)，又如何能独善其身(shēn)？

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