文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工(gōng)作(zuò)会议提(tí)出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月时间，已有山(shān)东、安徽(huī)、河南(nán)、四(sì)川、广东等地明确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消(xiāo)商品(pǐn)房预售(shòu)制了，用(yòng)你的钱(qián)，建你(nǐ)的房(fáng)子，还烂尾了，这是(shì)对购房者的不公平(píng)。以后谁有(yǒu)钱谁建房(fáng)，没(méi)钱没实力的别建了(le)，不(bù)能(néng)把包袱(fú)甩给老百姓(xìng)和社会，这是房(fáng)地产从大开发时代步入高质量发展阶段的必然趋(qū)势，也是对购房老百姓的最大(dà)保护(hù)。98年(nián)房改时，全(quán)国缺房子(zi)，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售(shòu)制(zhì)是权(quán)宜之计，现(xiàn)在(zài)全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不公平的预(yù)售制已经(jīng)过时(shí)了(le)，该取(qǔ)消了(le)，改为现房销售。以(yǐ)后一手交钱，一手交房，天经地义(yì)。当然二次房(fáng)改是(shì)个(gè)技(jì)术活，兼顾化(huà)解停贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制(zhì)，长效机制四大关键是推动城市(shì)群战略、人地挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳定和房地(dì)产(chǎn)税。如果按照经(jīng)济规律办事，中国一定(dìng)能实现房地(dì)产软(ruǎn)着陆和长期平稳健(jiàn)康发展(zhǎn)，跨过这(zhè)道关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要(yào)取消预(yù)售制、改(gǎi)为现房销售(shòu)？大家想想(xiǎng)，绝大部分(fēn)商(shāng)品是一手交(jiāo)钱一(yī)手交货(huò)，预(yù)售制是(shì)对购买者的单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎(hū)承担了所有(yǒu)商品(pǐn)不能交付的风险。从个(gè)人(rén)层(céng)面(miàn)看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不(bù)仅承担银(yín)行利息，还要(yào)承(chéng)担(dān)延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下(xià)行(xíng)周期，会引发资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系列风险。取消预售制，改为现房(fáng)销售，这样有助于落(luò)实(shí)中央房(fáng)住不炒精神(shén)、有(yǒu)助于保障购房老百姓权益、有助于房(fáng)企稳健(jiàn)发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么建(jiàn)议取消预售制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单(dān)科普一下：商(shāng)品房(fáng)预售最早源于中国香港(gǎng)，俗称(chēng)卖楼花，卖(mài)期房，是一种开发商放杠杆的方(fāng)式。98年(nián)房改，由(yóu)于商(shāng)品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中(zhōng)国香(xiāng)港，引入了商品房预售制度。其实，当前世(shì)界(jiè)不少国家存在预(yù)售制。但是(shì)，重点来(lái)了(le)！发达国家一般(bān)有严(yán)格(gé)的监管(guǎn)保障措施，开发商在项目获得政府批准后(hòu)才可以开始销(xiāo)售，买家在购买(mǎi)期房后并非像中国一样在支(zhī)付完首(shǒu)付(fù)款后从银行(xíng)一次(cì)性贷(dài)款支付剩(shèng)余全部房(fáng)款，而是根据开发商工程进度(dù)在完全交房前进行(xíng)分期支付。所以，预(yù)售制度是需(xū)要严格(gé)的(de)资金监(jiān)管、分(fēn)期支付以及违约处罚措(cuò)施作为(wèi)保障的(de)，如果没有这(zhè)些保(bǎo)障(zhàng)措施，一定会(huì)触发(fā)风险，对购房民(mín)众不公平，所(suǒ)以不如(rú)借机取消预售制度，以后改为现房销售。客观讲(jiǎng)预售制度有一定历史阶(jiē)段性，现在中国住房进入存(cún)量时代，取消预售制度(dù)有助于降负债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当然这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持市(shì)场化改革，中国一定能化解(jiě)这(zhè)个难(nán)题，让房(fáng)地产回归实体经济(jì)和(hé)居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过(guò)硬的产品质量和诚(chéng)信，这才(cái)是对购房(fáng)民众的最根本最实(shí)质的保障，这样(yàng)将(jiāng)极(jí)大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实(shí)现良币(bì)驱(qū)逐(zhú)劣币(bì)。所有(yǒu)商(shāng)业(yè)的本质(zhì)是向善，是以客户(hù)为中心，房(fáng)地产(chǎn)也不能例外，老百姓(xìng)买房(fáng)子(zi)是(shì)天大(dà)的事(shì)，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一家人。从这(zhè)个(gè)角度，取消(xiāo)预售制、实施现房销售是(shì)实现老百姓安居乐业、社会(huì)长治久安、行业(yè)企业健康发(fā)展的重大措施。在当(dāng)前(qián)的情况下，取消预(yù)售制要(yào)结合(hé)稳楼(lóu)市、房地产(chǎn)软着陆、打通(tōng)金(jīn)融支(zhī)持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前(qián)在国(guó)务(wù)院发展研究中(zhōng)心参与财税改革方案研究时，对预(yù)售制、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行过(guò)长(zhǎng)期(qī)系统(tǒng)的(de)专项研(yán)究。（参考后来(lái)形(xíng)成的(de)专著《房(fáng)地(dì)产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预售资金(jīn)第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房(fáng)，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易(yì)立法，设置期房(fáng)预付款保全措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　二十(shí)世纪五(wǔ)十年代在中国香港(gǎng)，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛行(xíng)的方式，但(dàn)有着转让难、出租(zū)资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等(děng)问(wèn)题，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪(jì)50年代，中国香港还(hái)未推行(xíng)公共房(fáng)屋制度，许多(duō)人栖身于木屋(wū)或者其他临时住宅，住房的需求是相当(dāng)高，不过大多数居(jū)民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多(duō)数(shù)以一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄(xióng)厚(hòu)的资金实力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租(zū)是中国香港(gǎng)地(dì)产(chǎn)行业盛行(xíng)的(de)方(fāng)式，但有(yǒu)着转让难、出租资(zī)金(jīn)周转期长等问题。针对(duì)这一(yī)系列问题(tí)，不(bù)少地产商开始探(tàn)求新的方式，如(rú)把(bǎ)楼(lóu)宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出(chū)售。这模式(shì)一经推行(xíng)，购买(mǎi)楼宇的市民数量有所增加，开发(fā)商资金(jīn)周转加快。

　　在(zài)分层出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创办立信置业有限公司(sī)，凭借商业(yè)直觉和多年经营杂货(huò)铺(pù)、海上驳运(yùn)业(yè)务(wù)的经验(yàn)，对(duì)于商品流通、资金周转有着独到的见解，在努(nǔ)力(lì)寻求方法加快自身资金周转。当(dāng)时(shí)其(qí)在购下(xià)九龙的一块地盘后，除了分层出售(shòu)、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地(dì)势(shì)环境、建筑材(cái)料、分层价格、订(dìng)购方法(fǎ)等。此外，“卖(mài)楼花(huā)”画家刘一民作品值多少 刘一民是山东还是广东是另(lìng)外一个亮点，即先(xiān)收(shōu)取买家的订(dìng)金，采用类似租(zū)金的分(fēn)期付(fù)款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱(qián)，买家就(jiù)拥有了自己的房产。这种(zhǒng)方(fāng)式减轻了民众(zhòng)购房的资(zī)金压力，加速了房屋(wū)的建(jiàn)造和销(xiāo)售(shòu)，也(yě)解决了制造商的资金问题，降(jiàng)低投资风险，在当(dāng)时可谓(wèi)是“双赢”的(de)举措(cuò)。“预(yù)售楼花+分期付(fù)款(kuǎn)”的销售模(mó)式成为当(dāng)时中国香港房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的一(yī)大特色，纵观(guān)中国香港房地产市场的改革(gé)，“卖楼花(huā)”模式高效率地解决了核心的住房供不(bù)应求的问题，使房(fáng)市(shì)发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花(huā)模式推动(dòng)了中(zhōng)国(guó)香港楼(lóu)市(shì)几(jǐ)十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部门(mén)不断完善、规范化，建立健(jiàn)全的监管机(jī)制(zhì)，促进市场健康发展。例如(rú)，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼盘因建筑费用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了(le)对于(yú)预售楼花制度的监(jiān)管，即要求(qiú)开发(fā)商在(zài)预售(shòu)前(qián)，确保地价款已(yǐ)经全部支付，还(hái)要证明自身有(yǒu)资(zī)金(jīn)等能力(lì)把(bǎ)项(xiàng)目完成，资金需放(fàng)入律师所托管(guǎn)，支取时需(xū)律所和建(jiàn)筑(zhù)师(shī)的核准。为了(le)防(fáng)止开发(fā)商、律所、建筑(zhù)师等造(zào)假(jiǎ)，套取监管账户资(zī)金，中国香(xiāng)港要求律师行在(zài)银(yín)行开设的信(xìn)托账户(hù)（监管账户）、开发商操(cāo)作等采取全透(tòu)明(míng)化机制(zhì)，且银行的责(zé)任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况(kuàng)，银行(xíng)将成(chéng)最大(dà)风险方，后续需自(zì)身推动(dòng)项目完工。随着监管(guǎn)体系(xì)逐(zhú)步完善，出现“烂(làn)尾”的(de)现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售(shòu)制”

　　二(èr)十(shí)世纪九(jiǔ)十年代，中国内地(dì)面临住房(fáng)需求大和供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中(zhōng)国内地优先发展重工业，强调基础建设，这一导(dǎo)向使(shǐ)前期(qī)发展工业化的进(jìn)程大于(yú)城市化进程，唯有解决住房(fáng)基础(chǔ)等城市化配套问题(tí)，才能进一步推进城市化。但当时推行的是“统一管理(lǐ)，统(tǒng)一分配，以(yǐ)租养(yǎng)房”的福利分(fēn)房制度，住房市场(chǎng)发展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利分房(fáng)制度(dù)也出(chū)现了分配不(bù)公、效率低、配(pèi)套差等问题，因此福(fú)利分房制(zhì)度不再适用于当时(shí)的(de)国情。叠加房地(dì)产市场面临商品房的需求量大，而社会缺少大型房(fáng)地产开发(fā)商(shāng)，商品房供应量(liàng)小(xiǎo)的困境(jìng)，此(cǐ)时引入中国香港(gǎng)的“卖楼花(huā)”模式无疑是对(duì)内地房地产市场的一针强(qiáng)心剂(jì)。从(cóng)1994年起，中国内地(dì)逐步引进中(zhōng)国(guó)香港预售商品(pǐn)房制度，先(xiān)后出台多项文件，大力支持(chí)国内房地产市场改(gǎi)革。例(lì)如(rú)，1998年，国务院出(chū)台《关于进一步(bù)深化城镇住房制(zhì)度改革，加快住房建设的通知》文件，决定停(tíng)止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐(zhú)步实行(xíng)住(zhù)房分配货(huò)币化(huà)、住房供给商品化、社会(huì)化的住(zhù)房新体制，从(cóng)计划经济(jì)下(xià)的福利分房(fáng)转向市(shì)场经(jīng)济(jì)的商品房。房地产(chǎn)市场采用(yòng)预售制，允许开发商卖期房，解决了房企(qǐ)缺(quē)少资金和开(kāi)发时(shí)间周期长的两大难题，开发商(shāng)以(yǐ)预售款(kuǎn)撬动下(xià)一个项目(mù)的开发，形成滚(gǔn)动开(kāi)发模式，住房供应速度加快。自此中国内地(dì)开(kāi)始(shǐ)房改货币(bì)化，中国人(rén)民银行(xíng)等多方(fāng)迅速(sù)出台(tái)相(xiāng)关的信(xìn)贷政策，支持(chí)购房者，极(jí)大作用推动了(le)房(fáng)地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模(mó)式后(hòu)，经调整(zhěng)形成(chéng)契合中国内地的商品房预售(shòu)制度。预售制(zhì)的初衷是为了缓解(jiě)房(fáng)企资金压(yā)力，加快城镇住房(fáng)建设。具体(tǐ)来说，是指房地产(chǎn)开发企业将正(zhèng)在建设中的房(fáng)屋预先(xiān)出(chū)售给(gěi)购房者，由(yóu)购(gòu)房(fáng)者支付定金(jīn)或房款的行为(wèi)。区别(bié)于中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，在中国内(nèi)地(dì)实践过程中，商品房(fáng)预(yù)售流程(chéng)为：房地产(chǎn)开发商办(bàn)理预售许可(kě)证-签(qiān)订商品房(fáng)买卖合(hé)同-进(jìn)行备案登(dēng)记(jì)和预(yù)告登(dēng)记(jì)-交付房屋(wū)。在购房过程中(zhōng)，购房者需要一次性(xìng)付清(qīng)首(shǒu)付款，并采用银行(xíng)贷款(kuǎn)的(de)形式一次性付清剩余(yú)房款，换(huàn)言之，房(fáng)屋未建(jiàn)成，开发商可能已拿到(dào)了全部购房款，这(zhè)点与中(zhōng)国香(xiāng)港的(de)按(àn)照工程进(jìn)度付款(kuǎn)有所不同。对中(zhōng)国(guó)内地的开(kāi)发(fā)商而言，预售(shòu)制商品房也开(kāi)启了高周(zhōu)转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风(fēng)险确实存在

　　作为(wèi)中国内地商品房销(xiāo)售的最主要方式，预售制极大(dà)缩(suō)短房企现金回笼周期，同(tóng)时(shí)增加(jiā)市场商品房供应(yīng)，推动了城镇(zhèn)化发展进(jìn)程。预售(shòu)制在过去(qù)20多年(nián)对中国内地房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的稳(wěn)步发展起到了重要作用，不仅解决了房(fáng)地(dì)产市场快速发展阶(jiē)段的(de)资金需求，也提高了居民居住水平，中(zhōng)国内地城镇(zhèn)居民从筒子楼住(zhù)到住宅小区，从全(quán)民蜗居(jū)到基本(běn)适居(jū)，住房事业取得巨大(dà)进(jìn)步，数十年(nián)时间走完发达国家几百(bǎi)年城镇化路程。改革开(kāi)放以来，城(chéng)镇(zhèn)化进程进(jìn)入(rù)快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口(kǒu)由1.7亿人(rén)增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面(miàn)积由7438平方公里(lǐ)增长(zhǎng)至60721平方公(gōng)里，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根(gēn)据我(wǒ)们发布的《中国(guó)住(zhù)房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面(miàn)积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住(zhù)房(fáng)套数从(cóng)约3100万套(tào)增(zēng)至(zhì)3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成为中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商品(pǐn)房销售最主(zhǔ)要方式(shì)，2005年中国内(nèi)地商品住宅期房销(xiāo)售面积(jī)占总销(xiāo)售面积(jī)的(de)比重为63％，而(ér)2021年(nián)期房(fáng)累计销(xiāo)售面积达(dá)15.6亿(yì)平(píng)，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制(zhì)也推动了(le)中国(guó)内地(dì)房地产(chǎn)行(xíng)业的发展。中国内地房地(dì)产历经二(èr)十多(duō)年长周(zhōu)期繁荣(róng)，行业(yè)各项(xiàng)指标(biāo)大(dà)幅增长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年(nián)复(fù)合增速(sù)10.6％。房地产开发(fā)投资完成额从(cóng)0.4万亿元(yuán)增至(zhì)14.8万亿(yì)元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增(zēng)速(sù)17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销(xiāo)售金额分别(bié)从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发展，房地(dì)产(chǎn)企(qǐ)业从无(wú)到有、从(cóng)国企(qǐ)先行到民企(qǐ)崛(jué)起，队伍逐(zhú)渐(jiàn)壮大。2018年，房地产(chǎn)企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成为拉动中国内地经济高(gāo)增长的火车(chē)头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房(fáng)地产带(dài)动的上下游产业(yè)链特别(bié)长，高达50多个行业。2020年房地产及其产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地(dì)产对金融、批发(fā)、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完全拉动的投资占(zhàn)全(quán)社会固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产(chǎn)开发投(tóu)资占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从(cóng)房地产(chǎn)贷款占银行各项(xiàng)贷款余额的比重(zhòng)看，2021年(nián)12月为27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上(shàng)信托等通道业务，占比超过三(sān)分(fēn)之(zhī)一。从(cóng)房地产融资存量占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致(zhì)银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根据我们(men)的《中(zhōng)国住(zhù)房市值测算(suàn)报(bào)告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法(fǎ)德三国合计(jì)的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占股(gǔ)债房市值的(de)比例看(kàn)，2020年(nián)中国为66.6％，高于(yú)美(měi)国(guó)的27％、日本的37％、英国(guó)的(de)49％、法国的56％、德(dé)国(guó)的64％。中(zhōng)国(guó)住房市值与(yǔ)股债房市值(zhí)的比例(lì)较高(gāo)，主要(yào)是因为住房市值高，以及中国资(zī)本市场发(fā)育尚不成熟，直接融资(zī)比例较低，股票、债券(quàn)市值较低(dī)，居民投资渠(qú)道缺乏(fá)。

　　不可否认，预(yù)售制背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当前(qián)的(de)负面效应愈(yù)发(fā)凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的单(dān)方面不公平制度(dù)，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品(pǐn)不能交付的风险。比(bǐ)如，交房等待(dài)期一般为两年，在(zài)此(cǐ)期间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要承(chéng)担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至(zhì)不能交(jiāo)房等风(fēng)险。另(lìng)外，购房者和开发(fā)商之间(jiān)的购房合(hé)同、购房者和银行的按揭贷款(kuǎn)合同(tóng)是两个(gè)独立(lì)的合同关系(xì)，如果开发商发生违约，购房者只能(néng)根据购房合同(tóng)向(xiàng)开发商主张权力(lì)，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向银行进行(xíng)贷款偿还，因此购房者承担的(de)风险(xiǎn)较大。

　　从行业(yè)层面看，预售制助推部(bù)分房(fáng)企过度举债、高杠杆(gān)扩张，资金(jīn)若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链(liàn)断(duàn)裂、项目(mù)搁置等系列风(fēng)险，进行影(yǐng)响自身信(xìn)用(yòng)和购房者对(duì)行业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银(yín)行作为按揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企因为市场波动或经(jīng)营不善，出现资金链断裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通(tōng)过与购房者(zhě)签(qiān)订的预售合同(tóng)和按揭(jiē)合同，已经(jīng)从银行获得房款，如果购房者(zhě)丧(sàng)失(shī)还款能(néng)力或短期不能还(hái)款(kuǎn)等，则(zé)风险完全由银行承担(dān)，银行将(jiāng)面(miàn)临较大(dà)的(de)坏账压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者(zhě)的预(yù)售监管资(zī)金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归(guī)根结底两个字那就是“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的(de)《城市商品房预售(shòu)管理办法》中明确规(guī)定了开发企(qǐ)业预售商品房(fáng)所得(dé)款项应(yīng)当用于有(yǒu)关(guān)的工程建设，商品(pǐn)房预售款(kuǎn)监管的具体(tǐ)办法(fǎ)，由房地产管(guǎn)理部门制定。但多年以来(lái)全国并(bìng)没有统一的预售资金监管规定，各地(dì)实行(xíng)“一城一策(cè)”。例如(rú)，太原(yuán)、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为(wèi)总预售(shòu)款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建安成本乘以建筑面积或者项(xiàng)目工程总额(é)报价(jià)计算重(zhòng)点(diǎn)资金。而(ér)事实是，不少(shǎo)购(gòu)房款未进入监管账户、或进(jìn)入(rù)监管账户后被挪用，导致(zhì)楼盘没有(yǒu)资(zī)金(jīn)继续建设。收楼遥遥无(wú)期，月供(gōng)却被迫继续还款(kuǎn)。那么(me)，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在(zài)过去房地(dì)产大开发时代的(de)高(gāo)周转背景下，抽调(diào)预售款监管账户资金，是行业(yè)“潜规则”。比(bǐ)如(rú)工程(chéng)总承包方，以工程建设名(míng)义，获得监管账户拨付资金(jīn)，再由工程(chéng)方将资(zī)金转(zhuǎn)给房企(qǐ)，而拨付的工程款，远超工程进(jìn)度所需。通过(guò)这些(xiē)方式套取的资金，在房企各地项目间流(liú)动，变相加杠杆，这样做提供(gōng)了资金流动性，房企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设(shè)，形成一种资金循环高周(zhōu)转(zhuǎn)模式(shì)，但(dàn)一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国外商品房预售制(zhì)度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款(kuǎn)保(bǎo)护：对于购房者预付资金，一般设有定金或预付款保护机制(zhì)，如(rú)英国(guó)、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者支付的预付款比例相对较低，绝大部分(fēn)房(fáng)款在房屋(wū)交付(fù)后开始(shǐ)支付；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付(fù)方式：预付(fù)款一般以定金方式支付，或(huò)按工程进(jìn)度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷(dài)款按照工程(chéng)进(jìn)度逐渐发放(fàng)，购房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预(yù)售商品(pǐn)房提(tí)供(gōng)期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)，在(zài)商品房(fáng)出现重大延期或(huò)重大缺(quē)陷时(shí)，保障购(gòu)房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付(fù)质量(liàng)的保障有(yǒu)两种方(fāng)式，一(yī)是期房由政府或第三方验收(shōu)合(hé)格并提供验收(shōu)凭证后，开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得(dé)购房(fáng)者支付的房款。二(èr)是开发(fā)商为购房(fáng)者提供一定(dìng)的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资(zī)金第三(sān)方全(quán)程监(jiān)管，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房定金(jīn)一定期限内无(wú)条件返(fǎn)还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其(qí)余房款交付后按揭(jiē)还款，交付前资金由第三(sān)方全程监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首(shǒu)付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美(měi)国平(píng)均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在房屋交付后通过按(àn)揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方面，美国为防(fáng)止(zhǐ)开发商挪(nuó)用资金(jīn)，购房者的定金及(jí)首付(fù)款由(yóu)第三(sān)方公证行或产(chǎn)权保险(xiǎn)公(gōng)司的信托账(zhàng)户监管。如果开(kāi)发(fā)商(shāng)倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金(jīn)可通过申请(qǐng)仲裁取回(huí)，且不承担(dān)任(rèn)何责(zé)任与损失。而(ér)开发商在房屋建设过程中的资(zī)金全(quán)部来自(zì)银行，银行(xíng)根据工程进度向开发商提供一定比例(lì)的(de)贷款，由于开发商挪用资金直接(jiē)损害(hài)银行利益，银行有充分动机监管开发(fā)商(shāng)施工(gōng)进度(dù)。开(kāi)发商在房屋交(jiāo)付时(shí)需取得由政府相(xiāng)关部门经(jīng)审(shěn)查后发(fā)放的验收(shōu)凭证，通(tōng)过验收凭证向银行得到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购(gòu)房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国期房可零(líng)首付购房(fáng)，房款按(àn)建造工期(qī)进度支(zhī)付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，开发商(shāng)或购房者可购买(mǎi)期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在(zài)项(xiàng)目获(huò)批后即(jí)可预售房屋。签署购房合(hé)同前，购房者需支(zhī)付约(yuē)2000欧的定(dìng)金并(bìng)进行预约公证，签订合同后定金退还。如由(yóu)于任(rèn)何原因不能(néng)购(gòu)买，定金按照德国法律全部退还。

　　签(qiān)署(shǔ)购房合同(tóng)后，购房者需支付公证(zhèng)费和土地(dì)交易税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定最低首付(fù)比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款(kuǎn)的制(zhì)度，一般分7笔进行支付，具(jù)体(tǐ)支付节点、比(bǐ)例因项目(mù)而异(yì)。一般来说，支付节点可分为公(gōng)证后、主体完工、内部水暖电路(lù)完工(gōng)、窗(chuāng)户玻璃(lí)完工、室(shì)内(nèi)清(qīng)洁及墙(qiáng)面完工、地板完工、全(quán)部完工(gōng)，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房(fáng)者可(kě)在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按(àn)施工节(jié)奏(zòu)分多(duō)次发放贷款，每(měi)笔贷款(kuǎn)给(gěi)予购房者一定使(shǐ)用期限，期限结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险(xiǎn)公司针(zhēn)对期房设计(jì)了两种保险(xiǎn)，保(bǎo)险的功能是当房屋出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保险(xiǎn)公司(sī)保证开(kāi)发商赔(péi)偿或修(xiū)复，开发商(shāng)破产，由保(bǎo)险(xiǎn)公司负责相应赔(péi)偿。保险(xiǎn)由开发商(shāng)或(huò)购房者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支(zhī)付

　　英国(guó)预(yù)售(shòu)制设有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均有(yǒu)一名律师，负责沟(gōu)通期房交易中的房产、资金、合同(tóng)等各个环节，各环(huán)节(jié)内容确(què)认无误后签订(dìng)首付交换合(hé)同(tóng)。

　　定金方(fāng)面，英(yīng)国设置了10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，当开发商(shāng)出现财(cái)务(wù)、经营问(wèn)题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而(ér)超(chāo)出10％的(de)部分较难(nán)追回(huí)。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支(zhī)付环(huán)节，英国采(cǎi)取按工程(chéng)进度(dù)付款的方式(shì)，但是交房前(qián)付款比例(lì)相对较低(dī)，一般(bān)会在合同签订(dìng)6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支(zhī)付。

　　交(jiāo)付(fù)环节，英国规定房屋必须经过房产公证公司的检(jiǎn)验验(yàn)收(shōu)后才能(néng)交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管(guǎn)环(huán)节，英国期房预售资(zī)金(jīn)监(jiān)管(guǎn)极为严格(gé)，资金也由律师监管，在确(què)认(rèn)工程进度、支付相关款项过程中，由(yóu)买房律师将(jiāng)资金转给卖方律(lǜ)师，卖方律师转给开发商(shāng)，即资金在进入开(kāi)发商账(zhàng)户(hù)前(qián)经过(guò)两道关口，有利于(yú)保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房(fáng)交易立法，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房(fáng)交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日(rì)元时(shí)，开(kāi)发商必(bì)须完成“预售(shòu)房定金保(bǎo)全(quán)措施”，交房(fáng)前(qián)付款比例不超房款的20％，开发商违约需(xū)返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日(rì)本二战结(jié)束后由于房屋供给严重(zhòng)失衡(héng)，叠加(jiā)法律空(kōng)白，社会上“一房(fáng)二(èr)卖”现象普遍，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次(cì)修(xiū)订，目前是唯一一部规范期(qī)房(fáng)交易(yì)的(de)法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日(rì)本《宅地(dì)建物取(qǔ)引(yǐn)业法》，对购房(fáng)者支付定(dìng)金(jīn)超过5％或超1000万(wàn)日元(yuán)的部分，法律要(yào)求开发商必须完(wán)成定金保全(quán)措施(shī)才可预售。什么是(shì)定(dìng)金保全措(cuò)施(shī)？即买卖双方签订(dìng)购房合同时，开发(fā)商向(xiàng)金融机构或指(zhǐ)定(dìng)保证机(jī)构或(huò)保险机构签订定金(jīn)保(bǎo)证委(wěi)托(tuō)合同，设置购房者定(dìng)金的(de)保证或保险，并将(jiāng)相(xiāng)应的保证金证明书交付给购房(fáng)者。除定(dìng)金外，其(qí)他预先支付的购房款也(yě)受(shòu)该措施保护(hù)。若(ruò)开(kāi)发商倒闭导致期(qī)房烂尾(wěi)，购房者可凭保证金证明书向金融机构或保(bǎo)证机构(gòu)或保险(xiǎn)公司兑(duì)付，同时，开发商需向购房者(zhě)赔付违(wéi)约金，一般(bān)约(yuē)为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环(huán)节，交房前只(zhǐ)需支(zhī)付(fù)最(zuì)多(duō)不超20％的(de)定(dìng)金，签(qiān)订购房合同后，购房者即可向银行(xíng)申请(qǐng)贷款，但交房后(hòu)才开始按揭贷款，除(chú)定金(jīn)外的(de)剩(shèng)余(yú)房款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银(yín)行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新加坡期(qī)房(fáng)购房者违约(yuē)可返还相当(dāng)于3.75％房款的订(dìng)金，首付比(bǐ)例(lì)20％，余(yú)款按工程进(jìn)度支付，所有资金进银行专门项目资金账户，交(jiāo)房后满1年保修期后支付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡开(kāi)发商有统一的选购权合同以(yǐ)及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需(xū)支(zhī)付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天(tiān)，执行(xíng)OTP则进一步签订(dìng)购(gòu)买合(hé)同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房合同(tóng)后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印花税，同(tóng)时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新(xīn)加坡期(qī)房同样(yàng)采取(qǔ)按工程进度付款的(de)方式，《发展(zhǎn)商(shāng)条(tiáo)例(lì)》对期房付款流(liú)程做了统(tǒng)一详(xiáng)细(xì)规定，要求所有开(kāi)发商遵守，支(zhī)付(fù)节点(diǎn)一般为合同签(qiān)订后、地基(jī)完工、框架完工、管道(dào)门窗等完工(gōng)等，支(zhī)付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也(yě)依(yī)照工程进度(dù)放款，月供在此过(guò)程(chéng)中随(suí)着放出贷(dài)款的增加(jiā)而增加，未放款部分无需(xū)月供(gōng)。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方(fāng)面(miàn)，购房者的订金与付款会存入银(yín)行专门的项目(mù)资金账户，账户(hù)资金提(tí)取须(xū)与房屋建设有关。房屋交付后，购房(fáng)者享受1年的房屋保修期，此后购(gòu)房者支(zhī)付15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短期来看，当前房地产到了政(zhèng)策出手临界点(diǎn)，重(zhòng)点是保交楼和房(fáng)企重组。一(yī)方面，加(jiā)大对刚需(xū)和改(gǎi)善型(xíng)需求的支持(chí)力度(dù)，长短兼顾妥善(shàn)应对局部停贷现象，重点是保交楼保复工保(bǎo)民(mín)生，给予强有力(lì)的金融工(gōng)具(jù)支持。另一方面，从现在起，对还(hái)在(zài)正常(cháng)运转的房企包括民营企业，加大(dà)支持力度，由(yóu)优质房企牵头(tóu)并(bìng)购重(zhòng)组(zǔ)整个行业，为(wèi)每个(gè)房(fáng)企配套AMC和财团，给予金融(róng)工(gōng)具配套。

　　二，中期(qī)来看(kàn)，应充分估计形势复杂性和人性复(fù)杂性，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复(fù)工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复(fù)市场信心以及长效机制(zhì)。长效机制四(sì)大关键是推动城市(shì)群战(zhàn)略(lüè)、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定和房地产税。定金环(huán)节(jié)，建立开发商(shāng)违约后(hòu)定金(jīn)保(bǎo)护机(jī)制，如将已支付定金冻(dòng)结至房屋交付阶段，保障购房者定(dìng)金安全。签订合同环节(jié)，鼓励保(bǎo)险公司介(jiè)入，为(wèi)房屋重大延(yán)期以(yǐ)及(jí)重大缺(quē)陷等情况提供充分的(de)保障。余款支(zhī)付环节，建立(lì)按工程进度(dù)付款机制或交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购(gòu)房(fáng)者的权益。资金监(jiān)管环节，引(yǐn)入独立于开发商、银行(xíng)的第三(sān)方(fāng)资(zī)金监管机构，或由政府相关(guān)部(bù)门直接(jiē)监管，以此防止资(zī)金挪用现象。交付画家刘一民作品值多少 刘一民是山东还是广东(fù)环节，建立(lì)商(shāng)品房保(bǎo)修期制度。保修期内，开发商应对房屋质(zhì)量问题(tí)全权负责(zé)、免费(fèi)维(wéi)修，购房(fáng)者在保修(xiū)期结(jié)束后(hòu)支付尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来(lái)看(kàn)，取消商品房预售制是大势所趋(qū)。一方面(miàn)，98年房改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户(hù)比超过1，从大(dà)开发进(jìn)入(rù)存量(liàng)时(shí)代(dài)，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平的预售(shòu)制已经(jīng)过时了，该(gāi)取消了(le)，改为现(xiàn)房销售。另一方面(miàn)，取消预(yù)售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道(dào)能不能兑现的(de)营销手(shǒu)段，而(ér)是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购房民众的最根(gēn)本最(zuì)实质(zhì)的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商的(de)建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币(bì)。

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