文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日(rì)召开的全国住房和(hé)城乡(xiāng)建设工(gōng)作会(huì)议提出“有条件的可以进行现房销售(shòu)”，不(bù)足一个月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川、广东等地明(míng)确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是(shì)对购房者(zhě)的不公(gōng)平(píng)。以(yǐ)后谁有钱(qián)谁建房，没(méi)钱(qián)没(méi)实力的(de)别建了，不能把包袱(fú)甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社(shè)会，这是房地产(chǎn)从(cóng)大开发时代步入高质量发展阶段的必然(rán)趋势，也是(shì)对购房老百姓的最大保护(hù)。98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量(liàng)时代，对(duì)购房民众不(bù)公平的预售制已经过时了(le)，该取(qǔ)消了(le)，改为(wèi)现房销售。以后一手交钱，一手交(jiāo)房(fáng)，天经地义。当(dāng)然二次房(fáng)改是(shì)个技术(shù)活(huó)，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务(wù)、恢复市场信心以(yǐ)及长效机(jī)制，长效机制四大关键(jiàn)是推动城市(shì)群战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融(róng)中(zhōng)性稳定(dìng)和房地产税。如果(guǒ)按照经济规(guī)律办(bàn)事，中国一定能(néng)实现房地产软着(zhe)陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为(wèi)什么要取(qǔ)消预售制、改为现房销售(shòu)？大家想(xiǎng)想，绝大(dà)部分商品(pǐn)是一(yī)手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方面不(bù)公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付的风险。从个(gè)人层面看(kàn)，预售(shòu)制对(duì)购房者非常(cháng)不(bù)公平，比如，交房(fáng)等待期一(yī)般为两年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银(yín)行利息，还要(yào)承(chéng)担延迟交房(fáng)、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能(néng)交房的(de)风险。从行业层面看，预售制助推部分房(fáng)企过(guò)度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险。取消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售，这样(yàng)有(yǒu)助于落实中央房住(zhù)不炒精神、有助于保障(zhàng)购房老(lǎo)百姓权益(yì)、有助(zhù)于(yú)房企稳健发展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制(zhì)度(dù)怎么(me)来的(de)？国外什么情(qíng)况？简(jiǎn)单(dān)科普一下(xià)：商品房预售最早(zǎo)源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房(fáng)，是一种开(kāi)发商(shāng)放杠杆的(de)方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，引入了(le)商品房预(yù)售制度。其实，当前世界不少国家存(cún)在预售(shòu)制。但是(shì)，重点来(lái)了！发达国家一(yī)般(bān)有严格的监(jiān)管保障措施(shī)，开发(fā)商在项目获得政府批(pī)准后(hòu)才可以开始销售，买家(jiā)在购买期房后并(bìng)非像中(zhōng)国一样(yàng)在支付完首付款(kuǎn)后从银行一次性贷款支(zhī)付剩余全(quán)部房款，而是根据开发商(shāng)工程进(jìn)度(dù)在完全交房前进行分期支付。所以，预售制度是需要严(yán)格的资金监管、分期支付以及违约处罚措(cuò)施作为保障的(de)，如果没有这些保障措施，一定会触发(fā)风险，对(duì)购(gòu)房民众不公平，所(suǒ)以不如借机取消(xiāo)预售制(zhì)度，以(yǐ)后改为现房(fáng)销售(shòu)。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现在中国(guó)住(zhù)房进入存量时代，取消预售(shòu)制度有助(zhù)于(yú)降负债降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和社会，当然这需要配(pèi)套房企债务(wù)重组、复工(gōng)保交楼、恢复市场信(xìn)心(xīn)和房地产长效机制。这(zhè)是个技术(shù)活，只要坚(jiān)持市场化改革，中国一定能化解这个难题(tí)，让房(fáng)地产回(huí)归实体经济和居住属性(xìng)，安居乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，开发商(shāng)将拼的(de)不是(shì)五花(huā)八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而(ér)是所见即所得的过(guò)硬(yìng)的产品质量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的(de)最根(gēn)本最实质(zhì)的保障，这样将极大(dà)的提(tí)升开发(fā)商(shāng)的(de)建筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。所有商业的(de)本质是向善(shàn)，是以客户为中心，房地(dì)产也不(bù)能(néng)例外(wài)，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售制(zhì)、实施现房销(xiāo)售是(shì)实现老百姓(xìng)安居乐业、社会长治久安、行业企(qǐ)业健(jiàn)康发展的重大措施(shī)。在(zài)当(dāng)前(qián)的情况(kuàng)下，取(qǔ)消预售制要(yào)结合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打(dǎ)通金融支持当期三(sān)好(hǎo)生、新模式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前在国务院发(fā)展研(yán)究中心(xīn)参与财税(shuì)改革(gé)方案研究时，对预售制、房地产税、人(rén)地挂钩、金融(róng)稳定、房(fáng)企杠杆(gān)率等进行(xíng)过长期系统(tǒng)的专项研究。（参(cān)考后来形成(chéng)的(de)专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房(fáng)预售制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给量(liàng)少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易(yì)立法(fǎ)，设置期房预付(fù)款保(bǎo)全措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年(nián)保(bǎo)修期(qī)后付(fù)尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预(yù)售(shòu)制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　二(èr)十世纪五十(shí)年代在中国香港，楼(lóu)宇出租是地(dì)产行业盛行的(de)方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或(huò)者其(qí)他临时住宅，住房的(de)需求(qiú)是相当高，不过大(dà)多数(shù)居民(mín)的储蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多数以一整栋楼为单(dān)位，需要雄(xióng)厚的资金(jīn)实力才(cái)能购买。虽(suī)然楼宇出(chū)租是中国香港地产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金(jīn)周(zhōu)转期长等问题。针对这一系列问题，不少地(dì)产商开始(shǐ)探求新的方式，如把楼宇(yǔ)契约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推(tuī)行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商(shāng)资金(jīn)周转加快。

　　在分层出售(shòu)的(de)基础上(shàng)，将“按揭”模式(shì)引(yǐn)入房地(dì)产(chǎn)销售，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东(dōng)创办立信(xìn)置业有(yǒu)限公司，凭(píng)借商业直(zhí)觉和多年经营杂货铺、海上驳运(yùn)业务的经验，对于(yú)商品流通、资金周(zhōu)转有(yǒu)着独(dú)到的(de)见解，在努力寻求方法加快自身(shēn)资金周转(zhuǎn)。当(dāng)时其在(zài)购(gòu)下九龙的(de)一(yī)块地盘后(hòu)，除了分层出售(shòu)、还印发售楼(lóu)说(shuō)明书，上有文字详尽说(shuō)明楼宇的地(dì)势环境、建筑材料、分层价格、订购(gòu)方法等(děng)。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花”是另外(wài)一个亮(liàng)点，即先(xiān)收取(qǔ)买(mǎi)家(jiā)的订金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼(lóu)落成(chéng)时，收(shōu)齐买家的钱，买(mǎi)家就拥(yōng)有了自己(jǐ)的房产。这(zhè)种(zhǒng)方式减轻了民众购房的资金压力，加速了(le)房(fáng)屋的(de)建(jiàn)造和销售(shòu)，也解(jiě)决了制造(zào)商(shāng)的资金问题，降(jiàng)低投资风险，在当时可谓(wèi)是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售(shòu)模(mó)式(shì)成为当时中国香港房地产市场的一大特色(sè)，纵观中(zhōng)国香港房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的改革，“卖楼花(huā)”模式高效率地解决(jué)了核心的住房供不应求(qiú)的问题，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了(le)中(zhōng)国(guó)香港楼(lóu)市几十年繁荣，但期间也出(chū)现过“烂尾(wěi)楼”的情(qíng)况，但(dàn)监管部(bù)门(mén)不断完善、规范化(huà)，建(jiàn)立(lì)健全的监管机制，促进市(shì)场健康(kāng)发展。例(lì)如，1960年，位于大(dà)角咀的一个(gè)楼盘因建筑费用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港管理部门提升(shēng)了对(duì)于预售楼(lóu)花制度的监(jiān)管，即要求开发(fā)商(shāng)在预(yù)售(shòu)前(qián)，确(què)保(bǎo)地价(jià)款已经全部支付，还要证明自身有(yǒu)资金(jīn)等能力把项目完成，资金需放入律师所托管，支取(qǔ)时(shí)需律所和建筑师的(de)核准。为(wèi)了防(fáng)止开发(fā)商、律所、建筑师(shī)等(děng)造(zào)假，套取监管账(zhàng)户资金(jīn)，中(zhōng)国香港要求律师行在银行开设的信托账户（监管账户）、开(kāi)发商操作(zuò)等(děng)采取全(quán)透明(míng)化机(jī)制(zhì)，且银行(xíng)的(de)责任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大(dà)风险方(fāng)，后续需自身推(tuī)动项目(mù)完(wán)工。随着监管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售(shòu)制”

　　二十(shí)世纪(jì)九十年代，中(zhōng)国内(nèi)地面临住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国(guó)内地优(yōu)先发展重工业，强(qiáng)调基础(chǔ)建设，这一(yī)导向使前(qián)期(qī)发展工业化的进程大于城市化进程，唯有解决住房基础(chǔ)等城市化(huà)配套(tào)问题，才能进(jìn)一步推进城市化。但当时(shí)推(tuī)行的是“统一管(guǎn)理，统(tǒng)一分配，以租养房”的福利(lì)分(fēn)房(fáng)制(zhì)度(dù)，住房(fáng)市场(chǎng)发展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福(fú)利分房制度也出现了分配不公、效(xiào)率低、配套差等问题(tí)，因此福利分房制(zhì)度不再适用(yòng)于当时的国情。叠(dié)加房地产市场面临商(shāng)品(pǐn)房的需(xū)求量大(dà)，而(ér)社会缺少大(dà)型房(fáng)地(dì)产开发商，商(shāng)品房供(gōng)应量小(xiǎo)的困境，此时引入(rù)中国(guó)香港的(de)“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内地房地(dì)产市场的一针强(qiáng)心剂(jì)。从1994年(nián)起，中国内(nèi)地逐步(bù)引进中国香港预(yù)售商(shāng)品房制度，先后出台多项文件，大力(lì)支持国内房地产(chǎn)市(shì)场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一(yī)步深(shēn)化城镇住房(fáng)制度改革(gé)，加快住房建(jiàn)设(shè)的通知》文(wén)件，决(jué)定停止住房(fáng)无偿实物分(fēn)配，逐步(bù)实行住房分配货币化、住(zhù)房供给商品(pǐn)化、社会化的住房新体(tǐ)制，从计划经(jīng)济(jì)下的福利分房(fáng)转(zhuǎn)向市场经济的商(shāng)品房。房(fáng)地产市场(chǎng)采用预售制，允(yǔn)许(xǔ)开发商(shāng)卖期房，解决了房企缺少资(zī)金和开发(fā)时间周期长的两大(dà)难(nán)题(tí)，开发(fā)商以(yǐ)预售款撬动下一(2l是多少斤 2l是多少kgyī)个项目的开发，形成滚动开发(fā)模(mó)式(shì)，住(zhù)房供应速度加快。自(zì)此中国内地开始(shǐ)房改(gǎi)货币化，中国(guó)人民银行等多方(fāng)迅速出(chū)台相关的(de)信贷政(zhèng)策，支持购房者，极大作(zuò)用推动了房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形(xíng)成契合中国内地的商品房预售制度。预售制的初衷是为(wèi)了缓解(jiě)房(fáng)企(qǐ)资金压(yā)力，加快城(chéng)镇住房建设。具(jù)体来说，是(shì)指房地产开发企业将正在建设中(zhōng)的房屋(wū)预先出售给购房者，由购房者支(zhī)付定金(jīn)或房款的行为。区别于中国(guó)香港，在中国内地(dì)实(shí)践过程中(zhōng)，商品房(fáng)预(yù)售(shòu)流程为：房(fáng)地产(chǎn)开发商办理预售许可证-签(qiān)订商品房买卖合同(tóng)-进行(xíng)备案登(dēng)记和预告登记(jì)-交付房屋。在购房过程中，购房(fáng)者需要一次性付(fù)清首(shǒu)付款，并采用银行贷款的形式一次性付清剩(shèng)余房款，换言(yán)之，房屋未(wèi)建成，开(kāi)发商可能已拿到(dào)了全部购房款，这点与中国香港(gǎng)的按照工(gōng)程进度付款有所不同。对中国(guó)内地的开发(fā)商而(ér)言(yán)，预售制商品房也开启了高周(zhōu)转、高杠杆的运(yùn)作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在(zài)

　　作(zuò)为(wèi)中(zhōng)国内地商品房(fáng)销(xiāo)售的最(zuì)主要方式，预(yù)售制极大缩(suō)短(duǎn)房(fáng)企现(xiàn)金回笼周期(qī)，同时增加市场商(shāng)品房供(gōng)应，推动了城(chéng)镇化发展进程。预售制在(zài)过(guò)去20多年对(duì)中国内地(dì)房地产市场的稳步发展(zhǎn)起到(dào)了重要作用，不仅(jǐn)解决(jué)了房地产市场(chǎng)快速发展(zhǎn)阶段(duàn)的资(zī)金需求，也提(tí)高了居(jū)民居住水平，中国内地城(chéng)镇居民从筒子(zi)楼住到住(zhù)宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本(běn)适居，住房事业(yè)取得巨大进步，数(shù)十年时间(jiān)走完(wán)发(fā)达国(guó)家几百年城镇化路程。改(gǎi)革(gé)开放以来，城镇化(huà)进程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建(jiàn)成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内(nèi)地城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅存(cún)量从不到(dào)14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑(zhù)面积(jī)从(cóng)8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比(bǐ)从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成(chéng)为中国内地商品房销售最主(zhǔ)要方式(shì)，2005年中国(guó)内地商品住宅期房销售(shòu)面积占(zhàn)总销售(shòu)面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积达(dá)15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推(tuī)动(dòng)了中国内(nèi)地房(fáng)地产(chǎn2l是多少斤 2l是多少kg)行业的发展。中国内地房(fáng)地产(chǎn)历经(jīng)二十多(duō)年长周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大(dà)幅(fú)增长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新(xīn)开(kāi)工(gōng)面积从2.2亿平增(zēng)至(zhì)19.9亿(yì)平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发投资(zī)完成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速(sù)17.8％。商品房销(xiāo)售面(miàn)积和销售金额分别从1.5亿平(píng)增至(zhì)17.9亿(yì)平、0.3万亿(yì)元(yuán)增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发展，房地(dì)产企业从无到有、从(cóng)国企(qǐ)先(xiān)行(xíng)到民企崛起，队(duì)伍逐(zhú)渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量达9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地(dì)产(chǎn)也(yě)成(chéng)为拉动中国内(nèi)地经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产(chǎn)带动的上下游产业链(liàn)特(tè)别长，高达50多个(gè)行业。2020年房地产及(jí)其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业增加(jiā)值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产业链占GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献(xiàn)），其中房地(dì)产对金融、批发、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完全(quán)拉动的投资占全社(shè)会(huì)固定(dìng)资(zī)产投资的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地产开发投资占固定资产(chǎn)投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产(chǎn)贷款占银(yín)行各项贷款余额的(de)比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如(rú)果加上信托(tuō)等通(tōng)道业务(wù)，占比超(chāo)过(guò)三分之(zhī)一。从(cóng)房地产融资存量占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将(jiāng)导致银行不良(liáng)率大幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们(men)的《中国住(zhù)房市值测算报告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿(yì)美元，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿(yì)美元。从住房(fáng)市值占股(gǔ)债房市值的比(bǐ)例看，2020年(nián)中(zhōng)国(guó)为(wèi)66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的(de)64％。中国(guó)住房市值与(yǔ)股(gǔ)债房市值的比例较高，主要是(shì)因为住房市值高(gāo)，以及(jí)中国(guó)资(zī)本市场(chǎng)发(fā)育(yù)尚(shàng)不(bù)成熟，直接融(róng)资比例(lì)较(jiào)低，股票、债券市(shì)值较(jiào)低，居(jū)民投(tóu)资渠道缺(quē)乏。

　　不可(kě)否(fǒu)认，预售制背后潜(qián)藏的风险确(què)实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购(gòu)买者的单(dān)方(fāng)面不公平制(zhì)度(dù)，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎承(chéng)担(dān)了所有商品不能(néng)交付(fù)的风(fēng)险。比如，交(jiāo)房等待期一般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间(jiān)，购(gòu)房者不仅承担银(yín)行利息，还要承担延(yán)迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期办(bàn)理甚至不能交房等风险。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购房者(zhě)和(hé)银行的按揭贷款合同是两(liǎng)个独立的合同关系(xì)，如果开发(fā)商发生违(wéi)约(yuē)，购房者(zhě)只能(néng)根据(jù)购房合同向开(kāi)发(fā)商主张权力，但依(yī)旧需(xū)要根据按揭(jiē)贷款合同按时向银行进行(xíng)贷款偿还，因此购房者承(chéng)担(dān)的风险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助推部分房(fáng)企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险，进行影响自(zì)身信用和购房者对行业的(de)信(xìn)心。

　　从金融层面看，银行作为按(àn)揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波动(dòng)或经营不(bù)善(shàn)，出现(xiàn)资金链断裂(liè)等(děng)一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过与(yǔ)购(gòu)房者(zhě)签订(dìng)的预售合同(tóng)和(hé)按(àn)揭合同，已经从银行获得房款，如果购房者(zhě)丧失还款能力或短(duǎn)期不能还(hái)款(kuǎn)等，则风(fēng)险完全由银行(xíng)承(chéng)担，银行将面临较(jiào)大(dà)的坏账压力。

　　从(cóng)监管角(jiǎo)度看，购房者(zhě)的预售监管资金去哪(nǎ)了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那就(jiù)是(shì)“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售(shòu)管理办法》中明确规定了开发(fā)企业预售商品房所(suǒ)得款项应当(dāng)用于(yú)有关的(de)工程建(jiàn)设，商品房预(yù)售(shòu)款监管的(de)具(jù)体办法，由(yóu)房地产(chǎn)管理(lǐ)部门(mén)制定(dìng)。但多年(nián)以来全国(guó)并没有统一的预售资金监管规定，各地(dì)实行“一城一(yī)策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙等城(chéng)市重(zhòng)点监管资金(jīn)比例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城市则按(àn)照项(xiàng)目的建安成本乘(chéng)以(yǐ)建(jiàn)筑面积或者项目工程总额报价计算重点(diǎn)资金(jīn)。而事实是，不少购房款未进(jìn)入监管(guǎn)账户、或进入监管账(zhàng)户后被挪用，导(dǎo)致楼(lóu)盘没有(yǒu)资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还(hái)款。那(nà)么，监管账户资(zī)金如何被挪走(zǒu)的？实际(jì)上，在过(guò)去房地产大开发时代的高周转背景下，抽调(diào)预售款监管账户(hù)资(zī)金，是行(xíng)业(yè)“潜(qián)规则(zé)”。比如工(gōng)程总承包方，以工程建设名义，获得监管账户拨付资金，再由工程方将资(zī)金转给房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工程进度所需。通过这(zhè)些方(fāng)式(shì)套取(qǔ)的资金，在房企(qǐ)各地项目间流(liú)动(dòng)，变相加杠(gāng)杆，这样做提供了资金流动性，房企(qǐ)抽调资金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘(pán)建设(shè)，形成一种资(zī)金(jīn)循环(huán)高(gāo)周转(zhuǎn)模式，但一定(dìng)程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预(yù)售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者预付资金，一般设有定金(jīn)或预付款保(bǎo)护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比重：要求购(gòu)房者(zhě)支付的预付(fù)款比例相对较低(dī)，绝(jué)大(dà)部分房款(kuǎn)在房屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付(fù)款(kuǎn)支付方式：预付款一(yī)般以定(dìng)金(jīn)方式支付，或按工(gōng)程进度(dù)分期支(zhī)付(fù)，或(huò)二者结(jié)合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用两(liǎng)种(zhǒng)方式(shì)发放按揭贷款，一是(shì)按(àn)工程(chéng)进度(dù)付款，按揭贷款按(àn)照工(gōng)程进度逐渐发放，购(gòu)房者开始月供(gōng)；二是房屋(wū)交付后(hòu)发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售(shòu)商品房提供期房烂尾(wěi)保险，在(zài)商品房出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保障购房(fáng)者权益(yì)；

　　6）房屋交付(fù)保(bǎo)护：房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付质量的保障有(yǒu)两种方式，一(yī)是期(qī)房由政府或(huò)第三方验收合格并提供验收凭证后(hòu)，开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)购(gòu)房(fáng)者支付的房款。二是开发商(shāng)为购房者提供一(yī)定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房(fáng)款

　　美国期房定金一定(dìng)期限内无条件返(fǎn)还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余房款交(jiāo)付后(hòu)按揭还款，交(jiāo)付前资金(jīn)由第(dì)三方全(quán)程监(jiān)管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金(jīn)及首(shǒu)付环节，定金比(bǐ)例(lì)一(yī)般(bān)为房款的(de)1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美(měi)国平(píng)均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或首付外，购房者在房屋交付后通过(guò)按揭贷款支(zhī)付剩余房(fáng)款。

　　资金监(jiān)管方面，美(měi)国为防止开发商挪用资(zī)金，购房(fáng)者的定金及首付(fù)款由第三(sān)方公证行或产权保(bǎo)险公司(sī)的信托账户监管。如(rú)果开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房(fáng)者(zhě)资金(jīn)可通过申请仲裁取回，且不承担任何责(zé)任与损失。而开(kāi)发商(shāng)在房屋建设过程(chéng)中的资金全部来(lái)自银行，银行根(gēn)据工程进度向(xiàng)开发商提供一定比(bǐ)例的贷款(kuǎn)，由(yóu)于开发(fā)商挪用资金(jīn)直接损害银(yín)行利益，银(yín)行有充分动(dòng)机监管(guǎn)开发(fā)商(shāng)施工进度。开发商(shāng)在(zài)房(fáng)屋交(jiāo)付时(shí)需取得由政府相关部门经审(shěn)查(chá)后发放(fàng)的(de)验(yàn)收凭证，通过验(yàn)收(shōu)凭证向银(yín)行得到购(gòu)房者支(zhī)付的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期(qī)房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工(gōng)期进度支(zhī)付，按(àn)揭按工期放款后(hòu)还贷(dài)，房贷(dài)利率采用固定利率，开发商或购房者可购买期(qī)房(fáng)烂尾保险。

　　预(yù)售(shòu)门槛(kǎn)方面(miàn)，德国开发(fā)商在项目获批后即(jí)可预(yù)售房屋。签署购(gòu)房合同前，购房(fáng)者需(xū)支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后定金退还。如(rú)由于任何原因(yīn)不能购买(mǎi)，定(dìng)金按照德国法律全部退还。

　　签署购(gòu)房合同(tóng)后(hòu)，购房(fáng)者需支付公证费(fèi)和土地(dì)交(jiāo)易(yì)税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房(fáng)款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定最低首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例，可零首付购房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方面(miàn)，德国(guó)也采取按工期支付房款的制度，一般分(fēn)7笔(bǐ)进(jìn)行支付，具体支(zhī)付节点、比例因项目而(ér)异。一般来说，支付(fù)节点可分(fēn)为(wèi)公(gōng)证后、主体完工、内(nèi)部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完(wán)工(gōng)、室内清洁及(jí)墙(qiáng)面完工、地板完(wán)工、全(quán)部完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申(shēn)请房贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，银行按(àn)施工节(jié)奏(zòu)分多次(cì)发放贷款，每笔贷款给(gěi)予购房(fáng)者一定使(shǐ)用期(qī)限，期限结束(shù)后(hòu)，购房(fáng)者开始(shǐ)还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国(guó)保(bǎo)险公司针对期房设计了两种保险，保(bǎo)险的功能是(shì)当房屋出现重大延(yán)期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)险公司保证(zhèng)开发商赔偿或修复，开发商破产(chǎn)，由保险(xiǎn)公司(sī)负责相应赔偿。保险由开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预(yù)售(shòu)制设(shè)有10％定金保险保护机制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师(shī)严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名(míng)律师，负责沟通期房交易中(zhōng)的房产、资金(jīn)、合同等(děng)各个环节，各环节(jié)内容确认无(wú)误(wù)后签(qiān)订首付交换合同。

　　定(dìng)金方(fāng)面，英(yīng)国设置了10％定金保险保护机制，当(dāng)开发商(shāng)出(chū)现财务、经(jīng)营问(wèn)题时，购房者10％的定金(jīn)由保(bǎo)险(xiǎn)公司赔付，而(ér)超(chāo)出(chū)10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首(shǒu)付比例通常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付需要在(zài)合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付环节，英国采取(qǔ)按(àn)工程进度付款的方式，但(dàn)是交(jiāo)房前(qián)付款比例相对较低，一般会在合同(tóng)签(qiān)订6-24个月(yuè)分(fēn)别支(zhī)付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余(yú)款项交房后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋(wū)必(bì)须(xū)经过房(fáng)产公证公司的检验验收后(hòu)才能交付，交付后(hòu)方可(kě)按揭还贷。

　　资(zī)金监(jiān)管环节，英国期房预(yù)售资(zī)金监管极(jí)为严格(gé)，资金(jīn)也(yě)由律师监管，在确认工程进度(dù)、支付相(xiāng)关(guān)款项过(guò)程中，由买房律师将资金转给(gěi)卖方律(lǜ)师(shī)，卖方律师转给开(kāi)发(fā)商(shāng)，即资(zī)金在进入开发商账户前经过两道关口，有利于保障购房者资金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规(guī)范期房交易立法，设(shè)置期房预付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　日本(běn)期(qī)房交易立法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开(kāi)发(fā)商(shāng)必须完成(chéng)“预(yù)售(shòu)房定金保全(quán)措(cuò)施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发(fā)商违约需返还定价(jià)并赔偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二战结束(shù)后(hòu)由于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一房(fáng)二(èr)卖”现象普遍，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅地建筑物(wù)交易法》，经多(duō)次修订，目前是(shì)唯一一(yī)部规范(fàn)期房交(jiāo)易的法(fǎ)律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对(duì)购房者(zhě)支付(fù)定金超过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律(lǜ)要(yào)求开发(fā)商必须完成(chéng)定金(jīn)保全措(cuò)施才可预售(shòu)。什(shén)么(me)是定(dìng)金保全措(cuò)施？即买卖双方签订购房合同时(shí)，开发商(shāng)向金融机(jī)构或指定(dìng)保证机构或保险机构签(qiān)订定金保证(zhèng)委托(tuō)合同，设置购房者定金的(de)保证(zhèng)或(huò)保险，并将相应的保证金证明书(shū)交(jiāo)付给购房者。除定(dìng)金(jīn)外，其(qí)他预先(xiān)支付的购房(fáng)款也(yě)受该措(cuò)施保护。若(ruò)开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭(píng)保证金(jīn)证(zhèng)明书向(xiàng)金融机构或保证(zhèng)机构或(huò)保险公(gōng)司(sī)兑付，同(tóng)时，开发商需向购房者赔付违约金，一(yī)般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房(fáng)前(qián)只需支付(fù)最多不超20％的定(dìng)金，签订购房合同后，购房者即(jí)可向银(yín)行申(shēn)请贷款(kuǎn)，但(dàn)交房(fáng)后(hòu)才开始按揭贷款，除定金外的剩(shèng)余房款在交(jiāo)房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡期房购房(fáng)者违约(yuē)可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余款按工程(chéng)进度支付，所(suǒ)有资金进银行(xíng)专门(mén)项(xiàng)目资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡(pō)开发商有统一(yī)的选购权合同(tóng)以及订(dìng)金(jīn)返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房(fáng)款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执(zhí)行OTP则进一(yī)步签订购(gòu)买合(hé)同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)方(fāng)面，签(qiān)订购房合同(tóng)后，购房者需支付15％的首付及印(yìn)花税(shuì)，同时购房(fáng)者向银行(xíng)申请按揭(jiē)贷款。

　　余(yú)款支(zhī)付(fù)上，新加坡期房同样采取按工(gōng)程进度付款的方式，《发(fā)展商(shāng)条例》对(duì)期房付款流程做了统一详细规定，要求所有(yǒu)开发商遵守(shǒu)，支付节点一(yī)般为合同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完(wán)工等，支付比(bǐ)例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依(yī)照工程进度(dù)放款，月供在此过程(chéng)中随着放出贷(dài)款的增加而(ér)增加，未(wèi)放(fàng)款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的订金与付款会(huì)存入银行专门(mén)的(de)项目资金账户，账(zhàng)户资(zī)金提取(qǔ)须与房屋建设有(yǒu)关(guān)。房屋(wū)交(jiāo)付(fù)后，购房者享受1年的房屋(wū)保修(xiū)期(qī)，此后购房者支付15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房地产到(dào)了政(zhèng)策出手(shǒu)临界点，重点是保交楼和(hé)房企重组。一(yī)方面，加大对(duì)刚需和改善型(xíng)需求的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是(shì)保交(jiāo)楼(lóu)保复工保民生，给予强有力(lì)的金(jīn)融(róng)工具支持。另(lìng)一方(fāng)面，从(cóng)现在(zài)起，对还在正常(cháng)运转(zhuǎn)的房(fáng)企包(bāo)括民(mín)营企业(yè)，加(jiā)大支(zhī)持力度，由(yóu)优质(zhì)房企牵头并购重组整个行业，为每(měi)个房企配(pèi)套AMC和财(cái)团，给予金融工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应(yīng)充(chōng)分估计(jì)形势(shì)复杂性和人性复杂(zá)性，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢(huī)复市场(chǎng)信心以及(jí)长效机制。长(zhǎng)效机制四大(dà)关(guān)键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中性(xìng)稳定和房(fáng)地产(chǎn)税。定金(jīn)环(huán)节，建立开发商违约(yuē)后定(dìng)金保护(hù)机制，如将已支(zhī)付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订合(hé)同(tóng)环节，鼓励保险公(gōng)司介(jiè)入，为房屋重大延期以及重(zhòng)大(dà)缺陷等情况提供(gōng)充分的(de)保障。余款支付环节，建立按工(gōng)程进度付款机制或交房后按揭贷(dài)款机制，充(chōng)分(fēn)保护购房者的权益。资金监管环节，引入独立于开(kāi)发(fā)商、银行的第三方(fāng)资金(jīn)监(jiān)管机构，或由政府相关部门直(zhí)接监(jiān)管，以此防止资(zī)金(jīn)挪用现象。交付(fù)环节，建立商品房保修期制(zhì)度(dù)。保修期(qī)内，开发商应对房屋(wū)质量(liàng)问题全权负责(zé)、免费(fèi)维修，购房者在(zài)保修期结(jié)束(shù)后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商(shāng)品房预(yù)售制是大(dà)势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全国(guó)缺(quē)房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套(tào)户(hù)比超过1，从大(dà)开发(fā)进入存(cún)量时代，对购房民众不公平的(de)预售制已经过(guò)时了，该取消(xiāo)了，改为现房(fáng)销售。另一方面，取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼(pīn)的不是(shì)五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不(bù)知道(dào)能不能(néng)兑现的营销手段(duàn)，而(ér)是所见即所(suǒ)得的(de)过硬的(de)产品质量和(hé)诚信，这才是(shì)对购房民众的(de)最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提(tí)升开发商(shāng)的建筑质(zhì)量，实(shí)现良币(bì)驱逐劣币。

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