近两年火爆的(de)创新(xīn)产品(pǐn)公募REITs进入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整(zhěng)体呈现出(chū)高比例稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均(jūn)分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人(rén)士(shì)对此(cǐ)表示(shì)，强制分红机制是(shì)公(gōng)募(mù)REITs主要特征之一，稳定(dìng)分(fēn)红体(tǐ)现(xiàn)出该类产品长期投(tóu)资价值，通(tōng)过观测经(jīng)营活动现金流(liú)、可供分配现金(jīn)等指标，也是观(guān)察REITs项目底层(céng)资产(chǎn)运(yùn)营情(qíng)况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者注意，与产(chǎn)权类项(xiàng)目(mù)相比，特许(xǔ)经营REITs项(xiàng)目在(zài)经营权到期后不再产(chǎn)生(shēng)现金收(shōu)益，特许经营权分红目前已包含了利润分配和本金的归还(hái)，在选(xuǎn)择投(tóu)资标的(de)时应了(le)解(jiě)资(zī)产类(lèi)型和分(fēn)红的(de)特(tè)征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除(chú)息(xī)日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情(qíng)况尚(shàng)未公布。整体(tǐ)来看(kàn)，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分配金额(é)的(de)公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额占可供分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部(bù)分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关(guān)负责人对此(cǐ)表示，投资公募(mù)REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以及基金份额交易价格(gé)的变化。基金(jīn)份额二级市场价(jià)格受(shòu)到(dào)公(gōng)募REITs资产(chǎn)运营(yíng)情况及市(shì)场因素的综合影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预期(qī)则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的(de)分(fēn)红主(zhǔ)要来(lái)自基础设(shè)施资产的经营现(xiàn)金流，投资人通过(guò)基金募(mù)集材料(liào)和信息披露文件，结(jié)合行业及市场(chǎng)情况，可(kě)以分析基础(chǔ)设施项目的经营业绩，作为进行(xíng)投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市场价格(gé)变(biàn)化导致的(de)浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基金(jīn)份额(é)持有人实际获得的现金一立方米等于多少立方毫米怎么算，一立方米等于多少立方毫米分米(jīn)收益，对于长期投资者更(gèng)具参考(kǎo)价值。”中金(jīn)基金相关负(fù)责人称(chēng)。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营(yíng)高级副总监李华(huá)平也(yě)表示，根据《公开募集基(jī)础设施证券(quàn)投资基金(jīn)指引（试行）》及相关(guān)法规要求，基(jī)础设施基金应当(dāng)将(jiāng)90％以(yǐ)上合并后(hòu)基金年度可分(fēn)配金额以现金形式(shì)分(fēn)配给投(tóu)资者，强制分红机制是公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳定的(de)分(fēn)红机(jī)制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金(jīn)也认(rèn)为，从(cóng)投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双重特点。二级市场(chǎng)价格反映(yìng)这(zhè)类(lèi)产品“股性”的一(yī)面(miàn)，分红体现了这(zhè)类产品(pǐn)的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求(q一立方米等于多少立方毫米怎么算，一立方米等于多少立方毫米分米iú)，分(fēn)红类似于债券派息(xī)，但不等(děng)同于债券的(de)固定利息回报，而是(shì)由可供分配现金决定。

　　从(cóng)机构投资(zī)者的角度来看，一方面是(shì)公募REITs丰富了(le)机(jī)构投资(zī)者(zhě)的投(tóu)资品类，为资(zī)产配置多元化提供抓手，具有较强的配置价值。另(lìng)一方面(miàn)，公(gōng)募REITs的分(fēn)红能够帮(bāng)助机构投资者(zhě)稳(wěn)定收益。机(jī)构投资者公募(mù)REITs能够通过分红获取相对于投资债(zhài)券相对高的收(shōu)益性，在有效控制风(fēng)险的前提(tí)下，增厚(hòu)资(zī)产包收(shōu)益(yì)，起到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除(chú)了投资收益(yì)“落袋为安(ān)”外，市场对(duì)于未来分红(hóng)水平的预(yù)期，也是影响REITs基金二级市场(chǎng)价格走势的(de)关键因素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截(jié)至4月21日(rì)，今年以来(lái)中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股(gǔ)票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年(nián)年报，部分产品受(shòu)宏(hóng)观经济的影响，可(kě)分配金(jīn)额(é)完成率不达预期，一(yī)定程度(dù)上影响了公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二(èr)级市场的(de)价(jià)格(gé)波动受(shòu)多重因素的(de)影响，投资(zī)收(shōu)益(yì)是(shì)影响(xiǎng)REITs二级市场价(jià)格的主要因素之一，而稳定的分(fēn)红有利于吸(xī)引投资(zī)者参与(yǔ)公募REITs二(èr)级市(shì)场(chǎng)的投资(zī)。

　　中金基金相关负责人也(yě)表示，近期经济预期恢复(fù)，一方面市场(chǎng)热点呈现向(xiàng)股票和债券回归的过(guò)程(chéng)；另一方面，基础设施项目的(de)经(jīng)营业绩相对经济活力的改(gǎi)善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权(quán)日，将对(duì)基金份额的开盘(pán)指(zhǐ)导(dǎo)价(jià)做调减处理，调(diào)减金(jīn)额根据单位基金份(fèn)额(é)的分红(hóng)金(jīn)额进行计算(suàn)。除权操作是对分红前(qián)后基(jī)金份额净值变化(huà)的(de)修(xiū)正，使投资人在基金分红前后均可以(yǐ)获得公平的投资机会(huì)。

　　“分红可增强投(tóu)资者(zhě)长(zhǎng)期投资的信(xìn)心，同时需结合持有产品的特性，关注二(èr)级(jí)市场扰动(dòng)对(duì)整体(tǐ)收益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特(tè)许经营权分(fēn)红包括利润(rùn)分配和本(běn)金(jīn)归(guī)还

　　普通投资(zī)者(zhě)应(yīng)了(le)解底层资产(chǎn)情况

　　多位业内人士还提(tí)醒，与现有公募基(jī)金分红前提是本金之上(shàng)的增值部分不同，特许经(jīng)营权(quán)REITs基(jī)金运作(zuò)期间的“分红(hóng)”界定(dìng)为“分派”更为准确，分派(pài)的是(shì)本金与(yǔ)增值两个部分，两(liǎng)个部分之间的比例是变动(dòng)的，与(yǔ)现有公(gōng)募基金分红差异(yì)很大(dà)，大多数普通投资者(zhě)可(kě)能(néng)把“分派”金额误认(rèn)为是持续分(fēn)红。一旦30年(nián)、40年、50年(nián)、60年等合同年限到期后基金价值面(miàn)临极大不确一立方米等于多少立方毫米怎么算，一立方米等于多少立方毫米分米定性，这是该类(lèi)投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目(mù)前(qián)公募REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特许(xǔ)经(jīng)营权类和产权类两大资产类(lèi)型，持(chí)有产权类产品的收益(yì)主要包(bāo)括(kuò)每年的现金分红及资产增值(zhí)的收益，而(ér)持有特(tè)许(xǔ)经营类产品的(de)收益主要(yào)来自(zì)项目每年的(de)现金分红(hóng)。其中，特许(xǔ)经营权类资产的分红包括(kuò)了利润分配和本金的归还，两者(zhě)的(de)比率也是(shì)变动(dòng)的，对特许(xǔ)经(jīng)营权类资(zī)产的(de)公募REITs可以(yǐ)内(nèi)部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通(tōng)投资(zī)者在选择投资(zī)标(biāo)的时，应了解公募(mù)REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航基(jī)金(jīn)也(yě)表示，从细(xì)分来(lái)看，各类(lèi)公募REITs分红(hóng)因底层资(zī)产属(shǔ)性不同而形成区(qū)别。特许经营权(quán)类的公募REITs产品(pǐn)因其分红(hóng)相当于包含“本(běn)金+收(shōu)益”，分红相对(duì)较多(duō)，债性偏强。而产权(quán)类的公募REITs分红主要(yào)为(wèi)“收益(yì)”，更看重底层资产的(de)价值增值，所以(yǐ)相对股性(xìng)偏强。普通投资者在选择公募(mù)REIT时，需要考(kǎo)虑(lǜ)底层资产属性，对所选择产品(pǐn)的(de)二级市场(chǎng)价格和(hé)分红有(yǒu)合(hé)理(lǐ)预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也认为，与产权类项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营项目在经营(yíng)权到(dào)期后(hòu)不(bù)再(zài)能产生现金收益，因此将可供分配金额的分(fēn)配(pèi)理解(jiě)为“分派(pài)”比“分红”更加(jiā)准(zhǔn)确(què)。基于这个特点，剩(shèng)余经(jīng)营期限较短的特许(xǔ)经营项目，通常具备更(gèng)高的分派率(lǜ)水平(píng)。对于剩余期限较长的特许(xǔ)经(jīng)营权项目，即使分派率相(xiāng)对较低，也有足(zú)够年限收回本(běn)金并(bìng)取得收(shōu)益。

　　中金基(jī)金该负责人提(tí)醒投资(zī)者(zhě)注意，特许(xǔ)经营(yíng)权项目的分派(pài)金额包含(hán)了投资本(běn)金，在(zài)不进行扩募的情况下，基金份额单价(jià)随着(zhe)分派进度逐年下降(jiàng)是正常(cháng)现象，投(tóu)资特许经营权REITs的收(shōu)益来自项目剩余期(qī)限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项(xiàng)目相比，产(chǎn)权类项目的土地或建筑的剩余使(shǐ)用年限(xiàn)一般较长，再加上到期后(hòu)通(tōng)过(guò)对建筑的更新(xīn)改造或补缴土地出让(ràng)金等追(zhuī)加投(tóu)资，有(yǒu)机会进一步(bù)延长经营期限。这种类似永续经营的假设反映在基础资产(chǎn)的估值上，使产权(quán)类REITs具(jù)备更显著的资产投资(zī)属性。”该负责人称(chēng)。

　　观(guān)测内部收益率等指标

　　评(píng)估项目底层资产运营情(qíng)况

　　在基金分红的时点，多(duō)位业内人士还表示，在产品分红期，投资者可以观(guān)测经营活(huó)动(dòng)现(xiàn)金流(liú)、可供分配现金、内部收益率等指标(biāo)，来观察和评估项目底(dǐ)层资产的运营情(qíng)况。

　　中航基金表(biǎo)示，年(nián)报指标中，跟现(xiàn)金相(xiāng)关的指标(biāo)有(yǒu)两(liǎng)个：一是年报中披露的经营活动现金(jīn)流，二是可供分配现金，二者存在本质(zhì)性区别。经营活动产生的现金净流量是指企业经营、筹(chóu)资、投资(zī)产生(shēng)的现(xiàn)金流，基(jī)于企业本身经(jīng)营活动产生(shēng)；可供分(fēn)配的现金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非现金影(yǐng)响利润表的项目(mù)进(jìn)行(xíng)调(diào)整，加期初(chū)现金(jīn)，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作(zuò)为资产配置新(xīn)选择，投资价(jià)值体现(xiàn)在相(xiāng)对股债市场独立(lì)的资产配置功能，比较适(shì)合(hé)长期持有。建议(yì)投资(zī)者对经营权类(lèi)的资(zī)产可以(yǐ)更(gèng)多(duō)关(guān)注(zhù)内部(bù)收益率的(de)高低，对产权类的(de)资产更多关注分派率高(gāo)低(dī)。因为公募(mù)REITs可分配收益(yì)主要来自底(dǐ)层资产(chǎn)的经营净现金流，所以底层资产运营情(qíng)况直接影响投资回报，投资者(zhě)可综合考(kǎo)虑原始权益人综(zōng)合实(shí)力、运营管理机构实力、公募基(jī)金管理人实力等多重因素(sù)来选择投资(zī)标(biāo)的。

　　中信证(zhèng)券(quàn)研报(bào)也显示，公募(mù)REITs进入密集分红期，由于分红交(jiāo)易带(dài)来的短(duǎn)期博(bó)弈机会(huì)仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关(guān)注有基(jī)本面(miàn)支撑、填(tián)权(quán)效应相(xiāng)对明显、同时分(fēn)红规模(mó)较为可观的(de)个券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在发行首年及(jí)次年(nián)的可供(gōng)分配金额预测(cè)。投资者可以将(jiāng)REITs的实(shí)际分(fēn)红金额(é)与募集材(cái)料(liào)中披露预(yù)测(cè)进(jìn)行(xíng)比较分析(xī)，结合经(jīng)济及(jí)市场的实际环境(jìng)，对基础设施项目的(de)运营业绩及(jí)REITs的(de)管理(lǐ)能力进行判断。”中(zhōng)金(jīn)基(jī)金上述负责人也称。

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