万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院，暴雷了(le)。

　　今年年(nián)初“万柳(liǔ)少爷”的(de)意外走红，让这个位(wèi)于北京海淀的(de)豪宅被全国知晓，其背后曾宣(xuān)称要(yào)做地产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发商——中赫集团(tuán)，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院(yuàn)再次受到(dào)舆(yú)论关注(zhù)，起因中(zhōng)赫集团成了共同债务人被中国信达(dá)追债，中国信达为了收回钱款网络用语kfc啥意思，网络用语KFC啥意思不得不将中赫抵押的75套(tào)万(wàn)柳书院豪(háo)宅拍卖。可(kě)问题是(shì)，这些房子早已售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨(jù)资(zī)购入房产的(de)有钱人，房子现(xiàn)在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这些业主的(de)维权信息(xī)，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人被割(gē)韭菜(cài)的时候，他(tā)们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你(nǐ)想象的那(nà)么简单(dān)。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还(hái)是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是(shì)万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)”，但谁(shuí)都没想到(dào)，这(zhè)个位于(yú)海淀核心区位(wèi)，名校环绕(rào)的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日(rì)，有(yǒu)网友发现，中国信达在(zài)京(jīng)东拍(pāi)卖上(shàng)，上架(jià)了“北(běi)京(jīng)赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公(gōng)司不(bù)良债权转让项目”，债权(quán)总(zǒng)额高达近47亿(yì)，该项目的抵押(yā)物中，包括75套万柳书(shū)院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不良债权(quán)转(zhuǎn)让项目的处(chù)置(zhì)主体是中国信达资产管(guǎn)理股(gǔ)份有限(xiàn)公(gōng)司北(běi)京市分公司（下称中国信达北分），处置的是(shì)对(duì)北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元人民币，其中债权本(běn)金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公司是共同债务人。目前，该(gāi)项目已有1万(wàn)次围观，35名意(yì)向(xiàng)人。

　　从(cóng)表面上看，这(zhè)就是一起中国信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳书院总(zǒng)共(gòng)301户(hù)，而且早已售罄。如果该报道属实，说(shuō)明这些房子实(shí)际上都是(shì)卖出(chū)去了的，是有人(rén)住的(de)。

　　那(nà)为(wèi)什(shén)么(me)中国信(xìn)达的拍卖页(yè)面上(shàng)又注明这75套(tào)房子是(shì)“网络用语kfc啥意思，网络用语KFC啥意思未出(chū)售”的状态呢？只能(néng)说(shuō)明这些房子(zi)根(gēn)本没(méi)有网签，也(yě)没有房产证！

　　第一财(cái)经的报(bào)道证实了(le)上述内容。有豪宅中介透(tòu)露，中赫(hè)集团(tuán)早就把(bǎ)这75套房子(zi)抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不能网签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳书院的业主(zhǔ)基本都是北京的高端人士，柳(liǔ)传志(zhì)、丁(dīng)磊等知(zhī)名商业(yè)大佬也是万(wàn)柳书院的业主。另据地(dì)产自媒体“地产八(bā)卦女”爆料，万柳书(shū)院的业主中，还有不(bù)少中赫(hè)集团(tuán)的(de)高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富(fù)人也(yě)被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价款并实际占有，那么，中国信达转让这笔不良(liáng)债(zhài)权(quán)回本的愿望，或将泡汤。这次(cì)拍卖损失最大的，没准还是(shì)债主中(zhōng)国(guó)信达。

　　根据(jù)相关法(fǎ)律(lǜ)规定，民事执行中(zhōng)，业主已经支付价款(kuǎn)并实际占有，但未办理过(guò)户(hù)手续的，如果业主没有过错，人民法(fǎ)院不得查封、扣押(yā)、冻结，已经查(chá)封的可以向(xiàng)法院(yuàn)提出执行异议申请，请求(qiú)法院(yuàn)解(jiě)除查封，同时可以(yǐ)联合起诉(sù)开发商(shāng)，要(yào)求(qiú)退还购房款或办(bàn)理(lǐ)房产(chǎn)证，并承(chéng)担违(wéi)约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院报公布(bù)《最高人民法院(yuàn)关于商品房(fáng)消费者(zhě)权(quán)利保护问(wèn)题的批复》，以司法解(jiě)释的方(fāng)式明确了购房人的优先(xiān)权：

　　商(shāng)品房消费者以居住(zhù)为(wèi)目的购买房屋并已支付(fù)全(quán)部价款，主张其房(fáng)屋交付(fù)请求权优先于建设工(gōng)程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持(chí)。只支付了部分价(jià)款的(de)商品房消费者，在一审法庭辩论(lùn)终结前已实际支付剩(shèng)余价款(kuǎn)的(de)，可以适用前款规(guī)定。

　　也(yě)就是(shì)说，如(rú)果这75套房子均为“已(yǐ)售(shòu)未网签(qiān)”，那么这笔不良债(zhài)权，实际(jì)上是个烫(tàng)手山芋。可能不(bù)仅(jǐn)不能(néng)卖出去回本，抵(dǐ)押的这75套房(fáng)子，还会被(bèi)业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖(lài)”

　　这次债权(quán)公司(sī)中国(guó)信(xìn)达申(shēn)请不良债权转让(ràng)，可(kě)以追溯到金谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞(ruì)唯一(yī)股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下子公司。2019年4月22日(rì)，中赫集(jí)团、中赫置(zhì)地等选择退出了赫华恒(héng)瑞的股东行列，中国金谷国际信托(tuō)有(yǒu)限责(zé)任公司成为了唯一股东，后者由中(zhōng)国信(xìn)达资产管理股份有(yǒu)限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房(fáng)地(dì)产开(kāi)发商，相较其他(tā)房企，中赫(hè)集(jí)团既没有很大规模(mó)，也没有很高的国民知名度(dù)，但却在北(běi)京豪宅圈留(liú)下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为中赫集团进(jìn)入北(běi)京(jīng)的第一个(gè)豪宅项目(mù)，2011年，中(zhōng)赫置地(dì)推出(chū)钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼(lóu)，高达30万/平(píng)米(mǐ)的天价，成为当时(shí)京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊(jīng)。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的(de)院儿(ér)。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看(kàn)出(chū)其在北京豪宅圈的地位。2014年末(mò)上市的它，对手是(shì)当时有名的(de)融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广(guǎng)场、恒大华府等，现(xiàn)如今，它远远超过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院一套300平米(mǐ)的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元(yuán)/平米，说明万柳书院虽(suī)然已(yǐ)经推出了8年(nián)之久，但其依(yī)旧在北京(jīng)豪宅(zhái)圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集(jí)团(tuán)开发(fā)的豪宅，也吸引了不少知名人士，如(rú)知(zhī)名演员宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台七号院。而(ér)柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定(dìng)了中赫集(jí)团的“高端路线”，也因此，它被(bèi)外界贴上了，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做(zuò)地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪(háo)宅开(kāi)发商(shāng)光环(huán)的背(bèi)后，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成为(wèi)被(bèi)执行(xíng)人(rén)，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为(wèi)履(lǚ)行能(néng)力而(ér)拒不履行生效法律文书(shū)确定义(yì)务，中赫集团(tuán)正(zhèng)式成了(le)“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被北京国安坑(kēng)了？

　　中(zhōng)赫集(jí)团如今沦(lún)落到这个(gè)地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今年(nián)年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经(jīng)就(jiù)曾(céng)深(shēn)挖出(chū)背后的中赫集(jí)团，发(fā)现其深陷财务(wù)危机(jī)。

　　从知名豪(háo)宅的(de)开发(fā)商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直(zhí)下。而追根(gēn)溯源(yuán)，这(zhè)个转折点，就在于收(shōu)购(gòu)北京(jīng)国安。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开始了多(duō)元化(huà)转型，但转型之(zhī)路(lù)并不好(hǎo)走。早在(zài)2008年(nián)开始，中赫集团就尝试过多元化业务，先后进军能源市场、团(tuán)购网(wǎng)站，但最终(zhōng)都惨淡(dàn)收场。最终，周金辉将转型的目光，放到(dào)了(le)体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集(jí)团以(yǐ)35.5亿元(yuán)参股国安足球俱乐部(bù)64％股权(quán)，成为国安的新东(dōng)家。接(jiē)着在(zài)2021年6月，中赫集(jí)团从中信(xìn)集团手中拿下北(běi)京国安(ān)俱乐部36％股权(quán)，至(zhì)此(cǐ)拿下(xià)北京国安俱乐部全部(bù)股权。如果北京国(guó)安的(de)估值一直没变，那么(me)中赫集团拿下北(běi)京国安，总计(jì)花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样(yàng)，中(zhōng)赫(hè)为(wèi)什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其实控人(rén)周金辉(huī)夫(fū)妇将其手中(zhōng)的中赫集团(tuán)股份(fèn)质押(yā)陆续质押，据企查查显示，目前中赫集团共有11条股权(quán)出质记录。质权人包括海金商业保理、北(běi)京建工、山东(dōng)国际信托(tuō)、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时间完全(quán)吻合。

　　然(rán)而，入(rù)主北京国安(ān)后(hòu)，不仅国安的经营状况没有(yǒu)得到(dào)改善，中赫集(jí)团也(yě)被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产(chǎn)权交(jiāo)易所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐(lè)部(bù)资产总计(jì)5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金(jīn)压力，中赫集(jí)团(tuán)和周金辉夫妇还(hái)在(zài)持续(xù)质押手(shǒu)中的中赫集团股份，但国安和(hé)中(zhōng)赫的经(jīng)营状况(kuàng)却持续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫(hè)集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集(jí)团、中赫置地、及中赫集团(tuán)股(gǔ)东(dōng)周金辉、李彩霞(xiá)等共同成为被(bèi)执行人，执行(xíng)标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义(yì)务(wù)，上述被(bèi)执行人成(chéng)为“老(lǎo)赖(lài)”。只有北京国(guó)安(ān)，目前(qián)幸(xìng)免于难(nán)。不过在实控(kòng)人都(dōu)成为老赖(lài)的情况下，被执行10个(gè)多亿的北京国安(ān)，又如何能(néng)独善其身？

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