OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技，引发(fā)了公(gōng)募REITs扩募风波，如今，二级(jí)市(shì)场的影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT开盘继续延续此前几日(rì)的下(xià)跌走势，午(wǔ)后跌幅一度扩大，尾盘(pán)有所(suǒ)拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易(yì)日跌(diē)幅超过9.69％。

　再大的胸躺下都是平的，胸明明很大但为什么一躺下就平了　此(cǐ)前，华安张江光大(dà)园REIT曾发布公告，紧急回应称(chēng)，哲库科技是其(qí)扩募拟新购入基础(chǔ)设施资产张润大厦的重要承租方(fāng)之(zhī)一，目前未收到(dào)哲库科技及OPPO方面关于停止执行(xíng)已签租赁协议(yì)的通知。同时，在(zài)公告中，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT进一(yī)步表(biǎo)示，原始权(quán)益人将继续密切关注哲(zhé)库科技后续情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此外，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原始权益(yì)人(rén)相关负责人也表示，近期(qī再大的胸躺下都是平的，胸明明很大但为什么一躺下就平了)已同步(bù)启动了(le)应(yīng)急预案，排摸储(chǔ)备租户，积极应对(duì)哲(zhé)库提(tí)前退租的可能事项。由于张润(rùn)大厦是全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公(gōng)司(sī)领导高度重视，浦东新(xīn)区国资委(wěi)也高(gāo)度关注。

　　多位(wèi)业内人(rén)士表示(shì)，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT近(jìn)期市场波动较大(dà)，但其实不动产公募(mù)REITs项目短期出租率(lǜ)下(xià)跌并不会从(cóng)根本上影响其(qí)内(nèi)外(wài)价值(zhí)，投资(zī)者应理性看待。

　　张江(jiāng)光大(dà)园REIT

　　二级市(shì)场价格继(jì)续波动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯片(piàn)子(zi)公司哲库科技的(de)事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT以(yǐ)3.726元的价格小幅低(dī)开，此后二级(jí)市(shì)场价格(gé)开始震(zhèn)荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江光大园REIT跌幅一度(dù)扩大到(dào)8.30％，随后价(jià)格有(yǒu)所(suǒ)回(huí)升，最终报收3.512元，全天跌(diē)幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT最近(jìn)几个交易日二级市场价格表现欠(qiàn)佳(jiā)，5月11日以来，3个交(jiāo)易日跌幅达到9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市(shì)以来，华安张江光大园REIT累计涨幅(fú)超过(guò)24％，在全市场公募(mù)REITs中(zhōng)位居前(qián)列。

　　从(cóng)5月15日(rì)公募REITs市场整体表现上看，目前上市(shì)的8只产业园区基(jī)础设施(shī)REITs中(zhōng)，仅博时(shí)招商蛇(shé)口产业园REIT微幅上涨，其余(yú)7只均有不(bù)同程度下跌，8只产业园(yuán)区(qū)基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来(lái)平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报(bào)中(zhōng)已(yǐ)经披露张(zhāng)江光(guāng)大园项目(mù)出租率有所下降(jiàng)，如今拟扩募的项目又遭遇突(tū)发事件(jiàn)，因此导(dǎo)致(zhì)二级市场(chǎng)价格出现波动。”一位业内人士分析称(chēng)。

　　不(bù)过，在上述人士看来，尽(jǐn)管(guǎn)出于风险规避的原因(yīn)，最近(jìn)几(jǐ)个(gè)交易日场内(nèi)资(zī)金有所(suǒ)流(liú)出，但(dàn)是，不动产公募REITs项目短期出租(zū)率下跌并不会从(cóng)根本(běn)上影响其内外价值。

　　他(tā)也同时表示，目前随(suí)着二级市场价格(gé)下(xià)跌，风险也得(dé)到一(yī)定释放，但(dàn)是(shì)价格(gé)涨跌会(huì)受到基本面(miàn)、情绪面等多(duō)重(zhòng)因素影(yǐng)响(xiǎng)，不好判断(duàn)价格是不是已经(jīng)完(wán)全触底。

　　此(cǐ)外，还有(yǒu)一位业内人士(shì)表(biǎo)示(shì)，今(jīn)年(nián)整体(tǐ)REITs市(shì)场(chǎng)表(biǎo)现低迷，不(bù)少产品(pǐn)年(nián)内(nèi)二级市场跌(diē)幅较大(dà)，其实有些(xiē)隐含收益率高的产(chǎn)品具备一定(dìng)的投资价值，很适合稳健类投资者。此外，伴随(suí)着经济复苏的步(bù)伐，产业园区、物流类等REITs产品具备(bèi)一定的投资价值(zhí)。

　　先(xiān)锋瑞(ruì)驰(chí)私(sī)募基金执(zhí)行董事高如(rú)星(xīng)对此表示，若张江园(yuán)区(qū)最终能顺利解决招商(shāng)，平(píng)稳过度对(duì)经营(yíng)现(xiàn)金流(liú)没有造成大的影响，“事(shì)件(jiàn)性利空下调至得这么急(jí)、这么深，加上(shàng)前期本身园区类资产(chǎn)就(jiù)回(huí)调不少了，这(zhè)就是黄金坑。”不(bù)过，他也强调(diào)，最终还是落到租金收入(rù)受不受影响，影响多大，估计园(yuán)区会(huì)最终(zhōng)解决(jué)。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验(yàn)

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停(tíng)旗(qí)下芯片(piàn)子(zi)公司哲库(kù)科技。随后5月12日(rì)晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急再大的胸躺下都是平的，胸明明很大但为什么一躺下就平了回应称(chēng)，哲库科技(jì)是(shì)其扩(kuò)募拟新购(gòu)入基(jī)础设施资产张润大(dà)厦的重要承租方之一，目前(qián)未收(shōu)到(dào)哲库科技及OPPO方面关(guān)于停止(zhǐ)执行已签租赁协议(yì)的(de)通知。同时，在(zài)公告(gào)中(zhōng)，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT进(jìn)一步表示(shì)，原(yuán)始权(quán)益人将继续密切关注哲库科技后续情况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一季(jì)报中披露的张江光大园项目出租率(lǜ)下降(jiàng)事项，一(yī)度二级市(shì)场价格出现(xiàn)回(huí)落。在随后召开的(de)业绩(jì)说明会中管理人就相关(guān)事项进行了解(jiě)释说(shuō)明，市场信(xìn)心得到了一定提振，二级市场价格(gé)表现也趋于平(píng)稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的(de)线上和线下的扩募说明会上，运营团队表示(shì)了对张江(jiāng)光大(dà)园项目的信心(xīn)，预计(jì)签署意向书(shū)和合同谈(tán)判中的储(chǔ)备租户正常转化(huà)后，项目出租率将得到回升。没想到仅过(guò)了(le)不到(dào)三(sān)周(zhōu)的时(shí)间(jiān)，张江REIT的扩(kuò)募之(zhī)路(lù)又(yòu)迎来(lái)了(le)新的(de)考验(yàn)。

　　因(yīn)张江REIT的上述公告(gào)引(yǐn)起了(le)市场各方的广泛关注(zhù)，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始权益人相关负责人坦言(yán)，事发突然确实(shí)始(shǐ)料(liào)未及(jí)，在(zài)获悉OPPO关(guān)停哲库科技消息的第(dì)一(yī)时间即(jí)奔赴现场进行了(le)沟通(tōng)和核实工(gōng)作，并同(tóng)步(bù)启动了应急(jí)预案，排摸储备(bèi)租户，积(jī)极应对哲库提(tí)前退租的(de)可(kě)能事项。由于(yú)张润大厦是全国首(shǒu)批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导(dǎo)高度重视，据(jù)悉(xī)新区国资委也高(gāo)度关(guān)注。

　　当谈及储备租户(hù)情况，相关(guān)负责人介绍说，目(mù)前储备(bèi)租(zū)户还是比(bǐ)较丰富的，覆(fù)盖了芯片测试(shì)、人工智能、航(háng)天(tiān)产(chǎn)业、信息技术(shù)等产(chǎn)业客户(hù)，租赁意向面(miàn)积超过(guò)了2万方。从意向(xiàng)储备转化(huà)为(wèi)实(shí)际租户需要(yào)一些时间(jiān)。

　　“我们正(zhèng)在(zài)着(zhe)手通过签署(shǔ)租赁意向(xiàng)书来(lái)尽(jǐn)快锁定一些重(zhòng)要租户(hù)。虽(suī)然收了三个月履约保证金给(gěi)了(le)我们一些空间，但本着对首(shǒu)批(pī)扩募、对市(shì)场负责的态(tài)度(dù)，我们肯(kěn)定要全力(lì)与时间赛跑，把这些面积在短期内(nèi)完成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持(chí)有的同区(qū)域的张(zhāng)江光(guāng)大园项目一季度(dù)末也有将近30％的空置率，原始权益人有那么多储(chǔ)备(bèi)租户，之(zhī)前的(de)空(kōng)置率为何(hé)未(wèi)能得到解决。

　　对此相关负责人解释，张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园一直以(yǐ)来都坚持以市场化运营(yíng)为(wèi)导(dǎo)向，历史运营表现(xiàn)稳定(dìng)，租户的调租和换租(zū)都(dōu)属于正常情况，而这次项目的大租(zū)户(hù)退租(zū)正好发生在市场活(huó)跃度的短期低点，目(mù)前(qián)市场情况(kuàng)已有所好转。在看到出租率下滑情况没有(yǒu)得到(dào)及时修复(fù)后(hòu)，张(zhāng)江这边也作(zuò)了一定的(de)资源调配和(hé)倾(qīng)斜，引入了一些(xiē)储备租户。

　　另(lìng)外(wài)，张润大厦和张江光大园(yuán)项目在给租户(hù)的分隔空(kōng)间、交(jiāo)付标(biāo)准、租金水平等方面也有一些差异化(huà)，张润大厦多是两千多平(píng)的大平层，楼的成新度高一(yī)些(xiē)，单价也(yě)贵一些，张江(jiāng)光大园单层以一千(qiān)平(píng)的面积为主(zhǔ)，还有(yǒu)一些独栋形态的物业。租户自身(shēn)也(yě)会有诉求，也会(huì)根据自身需求和预算挑选(xuǎn)区域(yù)内的不同(tóng)物(wù)业。

　　“如果扩募完成以(yǐ)后(hòu)，新老资产的管理人都变成了一家(jiā)，后续我们在资源共享(xiǎng)和联(lián)合营销方面(miàn)能更加充分发挥协同效(xiào)应，相信可以做(zuò)得更(gèng)好。”上述负责人补(bǔ)充说道(dào)。

　　最后谈及(jí)对于张江REIT的定(dìng)位和展望，相(xiāng)关负责人表(biǎo)示，张江(jiāng)集团和张江高科目前在管资产(chǎn)约(yuē)五(wǔ)百万方，还(hái)有一些其(qí)他在开(kāi)发的储备项(xiàng)目，这些(xiē)都将成为张江REIT实现打造张江园(yuán)区产业(yè)空间资产上(shàng)市(shì)平台目标的坚实后(hòu)盾和(hé)储备(bèi)资源。“我们(men)非常(cháng)重(zhòng)视(shì)张(zhāng)江REIT这个资本平台和它未来的发(fā)展。”相关负责(zé)人表(biǎo)示，“这次扩募是我们实现基金扩(kuò)容(róng)的第一步，也(yě)是至关重(zhòng)要的一(yī)步，眼(yǎn)下我(wǒ)们(men)可能面临(lín)了一些突发情况需要解决(jué)，但是这(zhè)和我们(men)在张江科学城这三(sān)十年建设(shè)发展过(guò)程(chéng)中所(suǒ)经历的(de)相比(bǐ)，只能算是(shì)一个(gè)非(fēi)常小(xiǎo)的插(chā)曲(qū)。我们(men)有信心(xīn)排(pái)除万难，尽(jǐn)一切可能(néng)化解当(dāng)前突发事件的所(suǒ)有负(fù)面影响，维(wéi)持预期和市场的信(xìn)心。”

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