万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意(yì)外走(zǒu)红，让这个(gè)位于北京海淀(diàn)的豪宅被全国知晓，其背后(hòu)曾宣称(chēng)要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发商(shāng)——中赫集(jí)团，也(yě)被拉向(xiàng)台前。

　　而(ér)如(rú)今，万柳书院再次受到舆(yú)论关(guān)注，起(qǐ)因中赫集团成了(le)共同(tóng)债务人被(bèi)中国信达追债，中(zhōng)国信(xìn)达(dá)为了收回钱款不得不将中赫抵(dǐ)押的75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问(wèn)题是，这些房子(zi)早已售出，业主并(bìng)非中赫集(jí)团，那些真正斥巨(jù)资(zī)购入房产的有(yǒu)钱人(rén)，房(fáng)子(zi)现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这(zhè)些弄死一只蜘蛛有啥后果，打死一只蜘蛛会引来很多蜘蛛吗业主的维权信息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人(rén)被割韭菜的时候，他(tā)们的姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过(guò)事件背后，可能没(méi)你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精(jīng)准收割？

　　最惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北(běi)京豪(háo)宅的(de)尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到，这个位于海淀核心(xīn)区位，名(míng)校环绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍卖上(shàng)，上架(jià)了“北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司不良债权转(zhuǎn)让项目”，债权总(zǒng)额高达(dá)近47亿，该项目的(de)抵(dǐ)押物中，包括75套万(wàn)柳书院住(zhù)宅(zhái)。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述不良债权转让项目的处置主(zhǔ)体是中国信达资产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)股份有限公司北京市分公司（下称中国信(xìn)达(dá)北分），处置的是对北京赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)房地产(chǎn)开发(fā)有(yǒu)限公司(sī)（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债权。截至(zhì)2023年(nián)1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿(yì)元人民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿(yì)元。中赫集团有限公司(sī)是共(gòng)同(tóng)债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从(cóng)表面上看(kàn)，这就是一起中国信(xìn)达北(běi)分讨债的(de)故(gù)事(shì)，但实(shí)际(jì)上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据(jù)此前媒(méi)体报道，万柳书院总共301户(hù)，而且早(zǎo)已(yǐ)售罄(qìng)。如果该(gāi)报道属(shǔ)实，说明这些房子实际上(shàng)都是卖(mài)出去了的，是有人住的。

　　那为什(shén)么中(zhōng)国信达的拍卖页面上(shàng)又注明(míng)这75套房子是“未(wèi)出售”的状态(tài)呢？只能说明(míng)这些(xiē)房(fáng)子根本没有网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财经(jīng)的报道证实了上述内容。有豪宅中介透(tòu)露，中赫集团(tuán)早就把这(zhè)75套(tào)房子抵押出(chū)去，现在还没资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅，最强学区房(fáng)，万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)的业主基(jī)本都(dōu)是北(běi)京的(de)高端人(rén)士，柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等(děng)知名商业大佬也是(shì)万柳书院的业主。另(lìng)据地产自媒(méi)体(tǐ)“地产八卦女(nǚ)”爆(bào)料，万柳书院的业主中，还有不少中赫集(jí)团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富人也被精(jīng)准(zhǔn)收割(gē)了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确实已经(jīng)支(zhī)付价款(kuǎn)并(bìng)实(shí)际占有，那(nà)么(me)，中(zhōng)国信达转让这(zhè)笔不(bù)良债权回(huí)本的(de)愿望(wàng)，或(huò)将泡汤(tāng)。这次拍卖(mài)损失最大的，没(méi)准还是债主中国信达。

　　根据(jù)相关法律规定，民事执行中，业主已经支(zhī)付(fù)价款并实际占有，但(dàn)未(wèi)办理过户手续的，如果业主没有(yǒu)过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可(kě)以向法院提出执行异议申(shēn)请，请求法(fǎ)院(yuàn)解除(chú)查封，同时可以联合起诉开发商，要求(qiú)退还购房(fáng)款或办理(lǐ)房产证(zhèng)，并(bìng)承担违约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院报公布《最高人民法院关于商品房消费者(zhě)权利保护问题的批(pī)复》，以司(sī)法解(jiě)释的方(fāng)式明(míng)确(què)了购房(fáng)人的(de)优(yōu)先权：

　　商(shāng)品(pǐn)房消费者以居(jū)住为(wèi)目的购买房屋并(bìng)已支付全(quán)部(bù)价款，主张其房(fáng)屋交付请(qǐng)求权优先于(yú)建设工程价款优先受偿权、抵(dǐ)押权以及其他债权的，人民法(fǎ)院应当予以支持。只支付了部(bù)分价(jià)款的商品(pǐn)房(fáng)消费者，在一审(shěn)法庭辩论终结前已实际(jì)支付剩余价款的，可(kě)以适用前(qián)款规定(dìng)。

　　也(yě)就是说，如果这75套(tào)房(fáng)子(zi)均(jūn)为“已售未网(wǎng)签”，那么(me)这笔不良债权，实际上是(shì)个(gè)烫手山(shān)芋。可能(néng)不仅不能卖出去回(huí)本(běn)，抵(dǐ)押的这75套房(fáng)子，还会被业主讨回去。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老(lǎo)赖”

　　这次债权(quán)公司(sī)中国信达申请(qǐng)不良债权转让(ràng)，可以追溯到金谷(gǔ)信托(tuō)踩雷赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示(shì)，目前中国信达(dá)已经成为赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)唯一股东(dōng)。但此(cǐ)前，赫华(huá)恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置地等(děng)选择退出了赫(hè)华恒瑞的股东行列，中国金谷国(guó)际信托有限责任公司成为了唯一股东(dōng)，后(hòu)者(zhě)由中国信达资产管理股份有限公司持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相较(jiào)其(qí)他房企(qǐ)，中赫集团既没(méi)有很大(dà)规模(mó)，也没(méi)有很高的(de)国民知名度(dù)，但却在(zài)北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为中赫集(jí)团进(jìn)入北京(jīng)的第(dì)一个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地推(tuī)出钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高达30万(wàn)/平米的(de)天(tiān)价，成为(wèi)当时(shí)京城(chéng)最(zuì)贵(guì)的楼盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书院，更是被誉为(wèi)“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价(jià)率40.9％，从融(róng)创、保(bǎo)利(lì)、万科等大型知名房企(qǐ)手中，抢下了(le)北京万柳(liǔ)地(dì)块，成为北京当年的“双料地(dì)王(wáng)”。很快，万柳书院(yuàn)就以神秘高端的姿(zī)态杀入市场，无论是一块块从(cóng)荷兰运回(huí)来的(de)灰砖垒起来的(de)五米高墙，还是每(měi)棵成本超6万的(de)成年银杏树(shù)，还是(shì)每平(píng)米(mǐ)20万元的价(jià)格，都(dōu)令业内(nèi)外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸(gāng)、霄八的顶儿(ér)、融(róng)创的湖弄死一只蜘蛛有啥后果，打死一只蜘蛛会引来很多蜘蛛吗(hú)、紫辰院(yuàn)的(de)树、北平府(fǔ)的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈(quān)的(de)地位。2014年末上市(shì)的它，对手是当时(shí)有名(míng)的融创观(guān)澜(lán)嘉(jiā)苑、佳(jiā)兆(zhào)业广场、恒(héng)大华府等，现如今(jīn)，它远(yuǎn)远(yuǎn)超过(guò)这些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成交价(jià)1.09亿(yì)、单价(jià)达到(dào)惊人的(de)36万元/平米，说(shuō)明万柳书院虽然(rán)已经推出了8年之久，但其依旧在北京(jīng)豪宅圈备受追(zhuī)捧(pěng)。

　　中赫集团开发的(de)豪宅(zhái)，也吸引(yǐn)了不少知(zhī)名人士，如(rú)知名演员宋丹丹，就(jiù)住在(zài)钓鱼(yú)台七号(hào)院。而(ér)柳传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名(míng)商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅(zhái)的成(chéng)功奠定了(le)中赫集团的“高端路线(xiàn)”，也因此，它被外界贴上了(le)，“卖(mài)北京城(chéng)最贵的(de)房(fáng)，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被(bèi)执(zhí)行人，被(bèi)执行标(biāo)的(de)高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力(lì)而拒(jù)不履行生(shēng)效法律文书确(què)定(dìng)义务，中(zhōng)赫集(jí)团正(zhèng)式(shì)成了(le)“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫(hè)集(jí)团如(rú)今沦落到(dào)这个地步，其(qí)实是(shì)有迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今年(nián)年初“万柳书院少(shǎo)爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经就曾(céng)深(shēn)挖(wā)出背后的中(zhōng)赫集团，发(fā)现其深陷财务危机。

　　从知名(míng)豪宅的开(kāi)发商(shāng)到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团(tuán)实控人周金辉的人生轨迹(jì)跟着急转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这个转折(zhé)点，就在于收购北京国(guó)安。

　　近(jìn)十年来(lái)，房企纷纷开始了多元化转型(xíng)，但转(zhuǎn)型(xíng)之路并不好走。早在(zài)2008年开始(shǐ)，中赫集团(tuán)就尝试(shì)过(guò)多元化业务，先(xiān)后进军能(néng)源市场、团购网站(zhàn)，但最(zuì)终都惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉将转型的目(mù)光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元(yuán)参股国安(ān)足球俱乐部64％股(gǔ)权，成(chéng)为国安的新东(dōng)家。接(jiē)着在2021年6月(yuè)，中赫集团从中信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股(gǔ)权(quán)，至此拿下北京(jīng)国安俱乐部全部股(gǔ)权。如果(guǒ)北京国安的估值一直(zhí)没变，那(nà)么(me)中赫(hè)集(jí)团拿下北京国安(ān)，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为(wèi)什(shén)么又要质押股权(quán)呢(ne)？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其实控人周金辉夫妇(fù)将其手(shǒu)中的中(zhōng)赫(hè)集团股(gǔ)份质(zhì)押陆续质押，据企查查显示，目前中赫集(jí)团共(gòng)有11条股权出质记录。质权人包括(kuò)海金(jīn)商业保理、北(běi)京建工(gōng)、山东国际(jì)信托、中(zhōng)融(róng)信托、中信(xìn)建设等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然(rán)而，入(rù)主(zhǔ)北京(jīng)国安后，不仅国安的经营状(zhuàng)况没有得到改善，中赫(hè)集团也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权交易所官(guān)网信息显(xiǎn)示，2020年，北(běi)京国安足(zú)球俱乐部实现营业收入1.03亿(yì)元(yuán)，净(jìng)利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐(lè)部资产(chǎn)总计5.38亿元，总(zǒng)负(fù)债(zhài)18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资(zī)金压力，中赫集团和周金辉(huī)夫(fū)妇(fù)还在持(chí)续质押手中(zhōng)的中赫集团股份，但国安和中(zhōng)赫的经营(yíng)状(zhuàng)况却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列被(bèi)执行人，执(zhí)行标(biāo)的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫(hè)置地(dì)、及中赫集团股(gǔ)东周金辉、李彩霞等(děng)共同成为被执行人(rén)，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行(xíng)能(néng)力而拒不(bù)履(lǚ)行生效法(fǎ)律文书确(què)定(dìng)义务，上述被执行人(rén)成为(wèi)“老赖”。只有(yǒu)北(běi)京国安，目前幸免于难。不过在实(shí)控人都成为老赖的情况下，被执行10个多亿(yì)的北京国安，又(yòu)如(rú)何能(néng)独善其(qí)身？

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