5月(yuè)以来，房地产板块个股多出(chū)现(xiàn)小(xiǎo)幅(fú)上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机(jī)构(gòu)对(duì)于这(zhè)一板块(kuài)已经在(zài)悄(qiāo)然(rán)布局。数据显示，以南(nán)方(fāng)和华(huá)夏的两(liǎng)只(zhǐ)老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布的总份额(é)均较4月28日(rì)时有(yǒu)小幅增长。根据基(jī)金一季报(bào)统计，龙头(tóu)与地方国(guó)企央企获得增持，持(chí)仓数(shù)量(liàng)占流通(tōng)股比(bǐ)重(zhòng)增幅五只(zhǐ)个股分别(bié)为华(huá)发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团+1.49％、卧龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房(fáng)地产或“底部(bù)回升”

　　行业(yè)红利(lì)时代已过 精耕细作(zuò)成共(gòng)识

　　从公募基(jī)金对房地产的(de)配置看，2019年末(mò)，公募所持有(yǒu)的房地产行业标(biāo)的市值约1188亿(yì)元，占其所持股票(piào)市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但公募所持房地(dì)产公司(sī)市值在股(gǔ)票资产中的占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出(chū)现(xiàn)了三年来的首次回(huí)升，年底这一(yī)数值(zhí)从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同(tóng)时(shí)，公募对房地(dì)产(chǎn)行业的持股比例(lì)也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在(zài)今(jīn)年一(yī)季度得(dé)以延续。数据(jù)统计显示，公募重仓持有房地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分(fēn)别为保利(lì)发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江集团，持(chí)仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对于房地产(chǎn)的(de)投资愈发有集中于龙头(tóu)的(de)趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一季报汇总的重仓(cāng)股(gǔ)中，房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块排名最(zuì)高的是(shì)保利发展，在基(jī)金重(zhòng)仓第33位。排名第二的是招商(shāng)蛇(shé)口，排在第(dì)78位(wèi)。而(ér)老牌龙头股万科A排在(zài)第96位。对比去(qù)年四季报，变化(huà)之(zhī)处首先在于几只房地产龙头股从排位上看(kàn)均有退步，尤其是万科最为明显；其次是金地集团(tuán)退出百大之列。但考虑到房地产是复(fù)苏链上最后一(yī)环，且首季并非行业销售旺季(jì)，其传导到二级市场乃(nǎi)至机构持(chí)仓上还需要时间周期。

　　形成(chéng)共识(shí)的是(shì)，经济圈判断房(fáng)地(dì)产已(yǐ)经进入大分化时代，一(yī)二线城市好于(yú)三四线城市。而映射到(dào)二级市场投资(zī)上，配置房(fáng)地(dì)产行(xíng)业轻松收(shōu)获行(xíng)业(yè)贝塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如果按照产业(yè)周期来(lái)分类，包括房地产等几类行业在(zài)盖(gài)特纳曲线(xiàn)里属于(yú)成熟期(qī)或(huò)者衰退期(qī)的行(xíng)业，传统认知上(shàng)没有什么投资机会(huì)的。但在这几年特(tè)殊(shū)的行情(qíng)里包括(kuò)煤炭、电(diàn)解铝等类(lèi)似的行业也出现了一(yī)些机会，背后(hòu)的逻辑(jí)是供给(gěi)侧发生了更(gèng)大的变(biàn)化。”一(yī)不愿具名(míng)的上海公募(mù)基金经(jīng)理(lǐ)指出(chū)。

　　不(bù)过也有公(gōng)募人(rén)士持谨(jǐn)慎乐观(guān)态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米的年(nián)销(xiāo)售面(miàn)积很难(nán)再出现了，2022年(nián)光是居(jū)民存款数量(liàng)增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更新(xīn)，也有近10亿平方(fāng)米。需(xū)求端还(hái)需要(yào)有(yǒu)一定的政策出来(lái)去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功(gōng)绩也指出：“时至今日，无论从城镇化(huà)的进程，还是人(rén)均住房面(miàn)积（接近30平/人(rén)），我国均(jūn)已告别住房(fáng)短缺时代，而(ér)目前居民的杠杆率和(hé)房价(jià)收入也不支撑每年(nián)18万(wàn)亿元的(de)销售额(é)，以及过快上行的房价(jià)，因而行业高增的时代已经过去(qù)，未(wèi)来行业的需(xū)求或将回(huí)落，在此过程(chéng)中，伴随着地产的高杠杆属性(xìng)，就很(hěn)容易出现(xiàn)信(xìn)用风险(xiǎn)问题(tí)（类似2022年(nián)的民营地产爆雷），行业(yè)进入到(dào)供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强的公司就能够通过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获得市占(zhàn)率的提升。当行业需求(qiú)见顶回落时，行业的贝(bèi)塔已经过去了，但不代表(biǎo)没有投资(zī)机会，机会在(zài)于(yú)城市、位置、产品的(de)阿(ā)尔法，而对应到股(gǔ)票投资(zī)，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的(de)认识转变，精耕(gēng)细作个股成为公(gōng)募乃至整体机(jī)构的务实之举(jǔ)。

　　机构配(pèi)置房地(dì)产“风物(wù)长(zhǎng)宜放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的(de)个股(gǔ)来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房地产板块个股(gǔ)，在纳入统计的(de)124只房地产类标的股中，本月以来实(shí)现股价上(shàng)涨的达到(dào)了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好排名(míng)前五的公司月(yuè)内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏幸福、荣安地产。排(pái)名第一的上实发展，五一假(jiǎ)期归来后日成(chéng)交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连(lián)续两(liǎng)个交(jiāo)易日(rì)收出涨停。从该股的(de)基本面来(lái)看，上(shàng)实发展(zhǎn)的(de)主营业务(wù)为房地产开发与(yǔ)经营。公(gōng)司的主要产品及服务为房地产销售、房地(dì)产租(zū)赁、物业(yè)管(guǎn)理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实(shí)现营业(yè)收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归(guī)母(mǔ)净利润2.86亿元(yuán)，同(tóng)比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股(gǔ)东来看，各类机构都有对其布局的例(lì)子。以3月31日(rì)时的首季(jì)十大流通股股东来看， 具体包括(kuò)公募(mù)的上(shàng)银(yín)基(jī)金(jīn)、私募(mù)的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管理公司等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名第(dì)二的(de)浦东金桥(qiáo)也是上(shàng)海(hǎi)本地房企(qǐ)，其第一季(jì)度的收入利润规模大幅(fú)度复苏。究其原(yuán)因，一方面是该公(gōng)司后疫(yì)情时代(dài)出租率(lǜ)复苏(sū)至(zhì)近年来最高，另一(yī)方面则是公(gōng)司(sī)拿地结(jié)算持续性向好，从数字上(shàng)看，一(yī)季(jì)度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建(jiàn)筑(zhù)面积约(yuē)54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向好背景下(xià)，自然也吸引了知名机(jī)构在(zài)其中持续驻足(zú)。从(cóng)第一季度十大(dà)流通股股东来看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也是(shì)连(lián)续(xù)第三个季度他有的两只产(chǎn)品杀入(rù)前十。同(tóng)时榜单(dān)中还(hái)有一支大(dà)名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加(jiā)了持股(gǔ)。

　　除去上述两家(jiā)上海区(qū)域(yù)性地产公司(sī)外(wài)，荣安地产(chǎn)则是主要布局在深圳的地产公(gōng)司，一季报(bào)交出(chū)的也是一份(fèn)报喜的成绩(jì)单：首季公司(sī)实现(xiàn)营业(yè)收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归(guī)属(shǔ)于上市公(gōng)司(sī)股东的(de)净利润6.48亿(yì)元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀入十大流(liú)通(tōng)股股东行列。具体说(shuō)来， 南(nán)方(fāng)中证(zhèng)全(quán)指(zhǐ)房(fáng)地产ETF上榜(bǎng)排名第七(qī)位，富国中证指数1000增强(qiáng)则(zé)排名第(dì)九位，此外联袂(mèi)出现的机构(gòu)还有QFII高(gāo)盛国(guó)际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采(cǎi)访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过(guò)行业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头的(de)价值更为(wèi)笃(dǔ)定(dìng)突出；从拿地端(duān)看，2022年(nián)土地市场大幅(fú)降温，优(yōu)质土地供(gōng)给较(jiào)多（券(quàn)商测算对应潜(qián)在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大(dà)多数房企受限于信用问题或(huò)者资金紧张没法拿(ná)地，龙头房企趁(chèn)机获取低(dī)成本土地，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿(ná)地金额/销售金额）基本在30％以上；从(cóng)融资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本(běn)在70％以下(xià)，而(ér)其他房企的净负债率(lǜ)普遍都在(zài)100％以上，加杠(gāng)杆空间有(yǒu)限(xiàn)，从融资成本看，龙头房(fáng)企的(de)融资成本不(bù)断(duàn)下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行(xíng)业(yè)，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增(zēng)速(sù)为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中特估的浪潮(cháo)下(xià)，央国企(qǐ)地产股(gǔ)或存(cún)在发(fā)展的(de)大好机会。中(zhōng)信证券指出：“房地(dì)产行业的结构(gòu)性(xìng)机会依然存(cún)在，少(shǎo)部分公司尤(yóu)其是央企占据显著优(yōu)势，其主要又体现为库存的优(yōu)势。央(yāng)企地产公司，现阶(jiē)段表现出较低的融(róng)资成本，优质的开发资源(yuán)和良好(hǎo)的(de)不动产资产运营(yí防碍哪个字错了，防碍哪个字错了并改正ng)能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特(tè)估(gū)，国央企(qǐ)相较于民营地(dì)产(chǎn)公(gōng)司也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资源债权债务关(guān)系(xì)等(děng)问题，市场对民(mín)营房开企业的(de)资产会有更多担忧和质(zhì)疑(yí)，所以在这一轮防碍哪个字错了，防碍哪个字错了并改正(lún)行业出(chū)清(qīng)的过程中，央国企相(xiāng)较(jiào)于(yú)民企来说估值的修复更明显。中特(tè)估的(de)角度从中长期的维度看，行业的逻辑在于(yú)集中度提升(shēng)后，行(xíng)业进入(rù)高质量发展阶(jiē)段，具备较快(kuài)速发展阶段(duàn)更稳定且可预期(qī)的盈利(lì)和现金流创造(zào)能力，以此带来估(gū)值中枢的提升，应该关注估值相对较低，企业自身资产的质量好(hǎo)、运营能力强、可以创造持续现(xiàn)金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的概率比较低，行业(yè)内部将出现分化(huà)，要关注将受益于行(xíng)业集中度提(tí)升的头部公司。”星石投资(zī)首席研(yán)究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或(huò)许还(hái)是保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口等国资背景(jǐng)龙头前(qián)途更为光明。不(bù)过(guò)国投瑞银基金(jīn)投资部副总监綦傅(fù)鹏(péng)表(biǎo)示：“需要客观地去持续(xù)观(guān)察国(guó)企央(yāng)企在(zài)三(sān)个方面是否可以维持，首先是融资(zī)成本(běn)保持低位，其(qí)次(cì)是销售份额持续提升，再(zài)次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多给一些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一(yī)季报梳理发现，对于2022年的(de)业绩出(chū)现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的(de)业绩分(fēn)化更趋明显(xiǎn)，保(bǎo)利发展、滨(bīn)江集(jí)团等房企营(yíng)收、净利(lì)均实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这(zhè)些(xiē)公司(sī)也是(shì)机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人(rén)士(shì)张宏伟向《红周(zhōu)刊(kān)》分(fēn)析表示(shì)，业绩出现明显改(gǎi)善的房(fáng)企，主要是因为(wè防碍哪个字错了，防碍哪个字错了并改正i)过(guò)去两三(sān)年时间，尤其是在(zài)2021年(nián)下半年民营房企(qǐ)不(bù)怎么投(tóu)资(zī)拿地之后，国有企(qǐ)业仍在持续性地拿地，且主要集(jí)中在核(hé)心城市，投资力度较(jiào)大。投资的驱动能够推(tuī)动房(fáng)企销售业绩的增长(zhǎng)，从而在(zài)2023年(nián)一(yī)季度市(shì)场恢复但仍处于(yú)调整的过程中，能够(gòu)保有一个正(zhèng)增长。

　　不过(guò)张(zhāng)宏伟同时也提醒表(biǎo)示，在房地产的复苏过(guò)程中，还(hái)面临着一些不确(què)定性。其实(shí)整(zhěng)个市场从四月(yuè)份开(kāi)始又在(zài)往下掉(diào)。除了杭州、成都等极(jí)个别城市四(sì)月环比三月(yuè)相对表现较好之外，包括北京、上海在内的(de)绝大多数城市(shì)都出现(xiàn)环比下(xià)滑的(de)情况。而现在五(wǔ)月的(de)市场表(biǎo)现(xiàn)也不太乐观。按照(zhào)现在(zài)的经济状况(kuàng)、收入情况，以(yǐ)及市场的(de)去库存(cún)压力、企(qǐ)业的资金面压(yā)力，可(kě)能会(huì)出现，到六(liù)月(yuè)份(fèn)房(fáng)企为(wèi)了半年报冲业绩出现市场的(de)短(duǎn)期反弹外的一(yī)个市场(chǎng)乏力现象(xiàng)。也就(jiù)是(shì)说(shuō)，第二季度、第(dì)三(sān)季度增长(zhǎng)不确定(dìng)性(xìng)的压(yā)力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利(lì)檀投资董事(shì)长陈昊扬(yáng)也向(xiàng)《红周刊(kān)》指(zhǐ)出，现在整(zhěng)个房地产以及(jí)其上(shàng)下游产业(yè)链的复苏速度都比想象的要(yào)慢很(hěn)多，我们要多给一些耐(nài)心，这个时候，在(zài)房地产以及(jí)上(shàng)下(xià)游就不是赚(zhuàn)快(kuài)钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本(běn)面的钱。但(dàn)这也意(yì)味着，只有极为少数的、做得比同行好(hǎo)得多的(de)企业，会伴随整个行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所以(yǐ)只(zhǐ)能耐心地去等待它(tā)的基本面不(bù)断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊(kān)发(fā)于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及(jí)个(gè)股仅为(wèi)举例分析，不(bù)做买(mǎi)卖推荐。）

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