导读

　　黄金二(èr)十年(nián)之(zhī)后，当下(xià)中国地产步(bù)入(rù)大分化时代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　要(yào)点

　　过去(qù)二(èr)十年(nián)是中国房地产市场(chǎng)黄金(jīn)二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住(zhù)宅销(xiāo)售(shòu)面积(jī)超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢(féng)近年地产持续低景气，有关中(zhōng)国地(dì)产是否过剩(shèng)的讨(tǎo)论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清中(zhōng)国城镇存量(liàng)住宅真实情况，据此判断中国未(wèi)来(lái)地(dì)产趋势(shì)。

　　有媒(méi)体渲(xuàn)染(rǎn)中国地产存量极度过(guò)剩(shèng)，事实是(shì)否如此？

　　住建部披露全国(guó)有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七(qī)次(cì)人(rén)口普查调查数据显示城镇家庭(tíng)户人均住(zhù)宅(zhái)间数为(wèi)1.06间(jiān)。市(shì)场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住(zhù)建部披露(lù)的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不(bù)到一成，其中还包括大量(liàng)城镇非住宅建筑，如(rú)商业(yè)办公楼、学校等，因(yīn)此(cǐ)6亿(yì)栋(dòng)房屋中城(chéng)镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国(guó)城镇(zhèn)居民人(rén)均住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适不是(shì)人均一间房所能满足(zú)，它与(yǔ)房(fáng)屋(wū)质量、居住面积、配套(tào)设施等因(yīn)素密(mì)切(qiè)相关。中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)较发达(dá)国家还(hái)有很大差距(jù)。人(rén)均住宅间数(shù)大(dà)于1同样不意味着中国(guó)住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们测(cè)算发现中(zhōng)国城镇居(jū)民户均1套(tào)房(fáng)，其(qí)中每(měi)户(hù)持有商(shāng)品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直(zhí)接公布中(zhōng)国家庭户均住宅的数(shù)据(jù)，我们根据商品住宅套数、商品(pǐn)住宅占比和城镇家庭(tíng)户数，计(jì)算出城镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果显示(shì)，目(mù)前城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其(qí)中(zhōng)0.54套为商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅，其中商(shāng)业住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户(hù)均一套房似乎(hū)意味着户户(hù)有房，然而事(shì)实(shí)上(shàng)中国住宅市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国(guó)际数据显示(shì)，成熟房地(dì)产市场的住宅(zhái)套户(hù)比会(huì)大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为(wèi)户均一(yī)套(tào)房无法满足流动人口(kǒu)的租(zū)赁和置(zhì)业需求。全国总人(rén)口的近三成都是(shì)流(liú)动人(rén)口，流动人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家买房(fáng)，从而产生了额(é)外(wài)的住宅需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未来地产(chǎn)仍有四大新增需求动力。

　　第(dì)一(yī)，户均人口(kǒu)规模缩(suō)小，一人户、两(liǎng)人户占比不断增(zēng)加，导致(zhì)家庭(tíng)户数增多。小家(jiā)庭化趋势(shì)将延续(xù)，带来新户购房需求(qiú)增(zēng)长。

　　第二，经济板块(kuài)的(de)分化日益明显，区域(yù)经济资源分配的再集中(zhōng)吸(xī)引着(zhe)人口流入，人口净迁入城市的(de)新增住宅需求有(yǒu)望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以(yǐ)前建成的(de)住宅中(zhōng)，涉(shè)及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑面积。促(cù)成(chéng)“老破小”住(zhù)宅的改造势在(zài)必(bì)行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)与人均住宅建筑面积均较发达(dá)国家(jiā)有着(zhe)不小(xiǎo)差距，“住上更大(dà)房子(zi)”的(de)改(gǎi)善性需求正(zhèng)在不断增(zēng)加。

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之后(hòu)，当下(xià)中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如(rú)果(guǒ)说过(guò)去(qù)二(èr)十(shí)年(nián)是中国(guó)地产黄金发展期(qī)，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存(cún)在不足，这是(shì)过(guò)去二十年房价快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产(chǎn)大分化时(shí)代已至，大分化(huà)时代下地产矛(máo)盾则更(gèng)多体现(xiàn)在住宅质(zhì)量供需冲(chōng)突。

　　地(dì)产(chǎn)大分(fēn)化必将体现在(zài)不同能级城市之间，不同区(qū)域板块(kuài)之间，不同(tóng)品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议。从2月以来(lái)，各大城市二手房挂牌(pái)量突(tū)然激增，引发一(yī)阵(zhèn)二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的房子是否已经过(guò)剩(shèng)？

　　中国城镇(zhèn)住(zhù)宅到(dào)底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍(réng)然(rán)存在不(bù)足？可惜由于住(zhù)宅存量数据并未公(gōng)布，我们无法直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，我(wǒ)们测算出(chū)中国城镇家庭户均拥(yōng)有住宅套数，回答当前的房子(zi)是否真的过剩了？据此判断(duàn)未(wèi)来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中(zhōng)国住宅数量过剩的直观判断站(zhàn)不(bù)住脚(jiǎo)

　　今年(nián)2月，在以全(quán)国自(zì)然灾害综合风(fēng)险普查工作情况为主(zhǔ)题的新闻(wén)发(fā)布会(huì)上(shàng)，负责人对外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取了(le)全国近6亿栋城乡房屋建筑数据(jù)以(yǐ)及80多万处(chù)市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑，平均每栋建(jiàn)筑(zhù)住不(bù)到3人(rén)，住宅市(shì)场看似已(yǐ)经过(guò)剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)中，农村房屋(wū)占(zhàn)9成以上，以(yǐ)栋数计算的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了(le)大量商业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等(děng)非住宅(zhái)。总的算下来，住宅(zhái)占比(bǐ)并不(bù)大。

　　第(dì)七次人口普查数(shù)据公布(bù)了(le)中国城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似意味着人人都有房(fáng)间居住。

　　居住(zhù)水平不仅(jǐn)与房间数量有(yǒu)关，更(gèng)与房屋质量、居住面积(jī)、配(pèi)套设施等因素(sù)密切相关。单单从人均住宅间(jiān)数不(bù)能完全反(fǎn)映出城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭为单位购(gòu)买(mǎi)成套住宅，一套设施齐全的(de)住宅才(cái)是城镇居(jū)民宜居(jū)的选(xuǎn)择(zé)。

　　（二(èr)）中国(guó)户均住宅的(de)测算思路(lù)、数据(jù)和方法

　　中国城(chéng)镇居民(mín)住宅主要(yào)分两大类，一类是商品住(zhù)宅，另一(yī)类是保障房(fáng)、原公有住宅、自建房等(děng)非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计(jì)数(shù)据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处可以直接公(gōng)布，一(yī)是每(měi)年商品住宅销售套数（统计局）；二是居(jū)民住宅(zhái)来(lái)源（人口普查(chá)数据）。计(jì)算中国居民户均住宅数量，我们(men)主(zhǔ)要用到上(shàng)述(shù)两(liǎng)组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住(zhù)宅数量极少，可(kě)忽略不计。估算城镇居(jū)民户均住宅套(tào)数分三步走：

　　第(dì)一(yī)步，将1999年以(yǐ)来每年商品住(zhù)宅销售(shòu)套(tào)数相(xiāng)加，我们(men)就能够得到当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅和非商(shāng)品住宅比例，推(tuī)算(suàn)得到(dào)居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥有的商品住宅总数除以家庭户(hù)数，我们就能够(gòu)得(dé)到城镇(zhèn)户均拥有(yǒu)的(de)住宅数(shù)量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户(hù)比=住宅(zhái)总套数/家(jiā)庭户(hù)数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存(cún)量到底有多(duō)少，目前缺乏(fá)一个准确统计。我们利用既有统计数据(jù)，大致测算(suàn)得到中国存量房地产套数，并进一步推算中国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均(jūn)拥有(yǒu)商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含(hán)现房和(hé)期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期房为主，从2019年(nián)开始，新房销售中期(qī)房占(zhàn)比(bǐ)近9成。本文去除商品住宅累(lèi)计销售套数里的期(qī)房销售，得到(dào)商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截(jié)止到(dào)2022年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅累计销售套数-过(guò)去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主(zhǔ)流房(fáng)企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到交房后装修的(de)时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.54套商(shāng)品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥(yōng)有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要进一步推算中国城镇(zhèn)居民拥有的户均住(zhù)宅套(tào)数(shù)。

　　首先(xiān)，七普数据显示(shì)中国城镇居民的(de)住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其(qí)中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住(zhù)宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其(qí)次，我们假(jiǎ)定租(zū)赁其他住宅和(hé)购买二(èr)手房都是商品住宅，因此将租(zū)赁其(qí)他住宅、购买商品住(zhù)宅与购买二(èr)手房加总，得到商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占居(jū)民(mín)所(suǒ)有(yǒu)住宅的(de)比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去(qù)十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的(de)实际(jì)变化(huà)比(bǐ)例，从而我(wǒ)们估算出2022年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年(nián)末，中国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国(guó)平均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续交付使用(yòng)，到2024年(nián)，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房(fáng)的三点含义

　　既然城镇居民已经(jīng)达(dá)到了户(h10公斤滚筒洗衣机尺寸长宽高，一般洗衣机的尺寸是多少厘米ù)均一套房的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至意味(wèi)着中国地产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一(yī)套房并不意味(wèi)着住宅市场供需平衡(héng)

　　需要有多余(yú)住宅(zhái)来满足因人(rén)口流动、居民(mín)换(huàn)房(fáng)等因素产生的(de)住宅需(xū)求(qiú)。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英国(guó)和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德(dé)国和韩(hán)国(guó)分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均(jūn)刚(gāng)好一套房(fáng)，就会(huì)造成人口(kǒu)净(jìng)流入地的住宅(zhái)市场供(gōng)不应求，造成房价或房租(zū)迅速(sù)10公斤滚筒洗衣机尺寸长宽高，一般洗衣机的尺寸是多少厘米上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿(yì)，省内(nèi)流动人口(kǒu)和省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人(rén)口(kǒu)会选择在大(dà)城市租(zū)房挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南(nán)大(dà)学2017年的中国城乡人口流动调查数(shù)据(jù)显示，在上海、杭州以及南京工作的流动(dòng)人口在老家拥有住(zhù)宅比(bǐ)例分别为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城市(shì)的高(gāo)工资吸(xī)引打工人，但高房价(jià)迫使打(dǎ)工(gōng)人回乡置业。

　　流动人(rén)口实际上会(huì)占据(jù)两套房，在高房价的大城(chéng)市(shì)租赁(lìn)一套房，在房价较低的县城(chéng)购买一套房。所以说户均(jūn)一套房无法满足庞(páng)大流(liú)动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质(zhì)仍需(xū)改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅(zhái)中依然有(yǒu)不(bù)少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家(jiā)庭(tíng)，也就是约9000万(wàn)户城镇居民住(zhù)宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑结构松(sōng)散、设(shè)施(shī)陈(chén)旧、安(ān)全隐患大等问题，如电线老化、管道(dào)等基础设施陈旧，给住户的生活(huó)带来了很大的不便(biàn)和安全隐(yǐn)患，并(bìng)且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前(qián)建成的老旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭(tíng)户数拥有的(de)住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的(de)老(lǎo)旧小区(qū)很难满足现代(dài)生活需求，在(zài)未来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住宅为一(yī)居(jū)室和二(èr)居(jū)室，户(hù)型偏小(xiǎo)。其中一(yī)居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户型更小，当然这与城市土地资(zī)源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是未来地(dì)产的需求(qiú)驱动(dòng)力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农民带房进城(chéng)和(hé)老(lǎo)旧小(xiǎo)区拆(chāi)迁，加上2021年(nián)和(hé)2022年商(shāng)品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住(zhù)宅存量总面(miàn)积为308.16亿平(píng)，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面(miàn)积(jī)在30平(píng)米以下(xià)。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)不足19平方米(mǐ)，不及(jí)全国人(rén)均水平的一(yī)半(bàn)。若去除20％的公摊(tān)，可使用的住宅面积(jī)仅为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积低于15平方米的家(jiā)庭(tíng)界定为住(zhù)宅存在困难，若按这个标准算的(de)话，中国有11.3％的家庭存(cún)在(zài)住(zhù)宅困(kùn)难问题。

　　若人均(jūn)可(kě)使(shǐ)用住宅面积为40平，即人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总(zǒng)量约(yuē)390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国家人(rén)均住宅(zhái)面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英(yīng)国都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国(guó)的(de)人均可(kě)使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得(dé)明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集(jí)体户人口(kǒu)，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然(rán)1套房，未来地(dì)产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测(cè)算得到中国城镇家庭户均(jūn)1套房，看似已经户户有房。即便如此，中(zhōng)国人(rén)口(kǒu)静态结构和动态趋势(shì)演(yǎn)绎，决定了中(zhōng)国(guó)未(wèi)来地(dì)产仍有需求释放。户均1套住(zhù)宅现实(shí)之下，中国(guó)未(wèi)来城镇(zhèn)住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭(tíng)户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人口数不(bù)断下降，六普显示城镇户均人口规模(mó)为2.85人(rén)/户，而七普显示城(chéng)镇户均人(rén)口规模为(wèi)2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占比(bǐ)明(míng)显上升，人口(kǒu)小家庭化趋势(shì)将继续延续，导致户数会因户均人(rén)口规模(mó)的(de)缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国(guó)经济板块(kuài)的分化日益明显，资源(yuán)和(hé)生(shēng)产要素逐步(bù)向经(jīng)济(jì)带、都(dōu)市圈中心城市流(liú)入，区域经济资源分配的(de)再集中吸(xī)引着(zhe)人口(kǒu)流入。人口迁移势必涉及(jí)到(dào)买房租(zū)房，给迁入地(dì)住(zhù)宅市场(chǎng)带来(lái)新(xīn)的(de)增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住人口增量为(wèi)72万，而出(chū)生(shēng)人口(kǒu)为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主要受(shòu)益于人(rén)口(kǒu)迁移(yí)。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅(zhái)和原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为2000年以(yǐ)前的比例(lì)（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭(tíng)户，自建住宅(zhái)和原公有(yǒu)住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需(xū)求增(zēng)加9755万户。49％的(de)家庭(tíng)购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有(yǒu)7成家(jiā)庭(tíng)购买了商品住宅。租房、购买(mǎi)经济适用房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村(cūn)和旧城改造(zào)，商(shāng)品住宅的(de)占比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约(yuē)9000万户。破(pò)旧的城中村(cūn)、老公有住宅，建筑面积小、质量低(dī)、基础(chǔ)设施配套差(chà)、没有或少有物业管理，居民追求美(měi)好、宜(yí)居(jū)生活的环境，背后的改善性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改善性需(xū)求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房(fáng)受限(xiàn)于(yú)资金，倾向于中小(xiǎo)户(hù)型。已有住宅(zhái)家(jiā)庭希望提高生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换(huàn)新。2022年底(dǐ)的中央(yāng)经济工作会议明确(què)指(zhǐ)出(chū)支持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住(zhù)宅(zhái)因素，中国的(de)人均(jūn)住宅间数(shù)较其他国家依(yī)旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平有着(zhe)密(mì)切正向联系。随着经济发展水平的提高，中国的人(rén)均住宅间数与(yǔ)人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积将随之增长。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产黄(huáng)金发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供需出现(xiàn)错配，这是过去二十(shí)年(nián)房价快速上涨基石。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化(huà)时代已至，这种分化不单局限于城市能级之间差异(yì)，优质小(xiǎo)区和老旧二手房之间的(de)差异也将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查(chá)数据调查的是人，并不是针对(duì)住宅，因此可(kě)能存在统(tǒng)计偏差。商品住宅占比(bǐ)实(shí)际值(zhí)可(kě)能偏低，其增速可能超预期。

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