5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出(chū)现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金为代表的机构对于这一(yī)板(bǎn)块已经在悄然(rán)布局。数据显(xiǎn)示，以南方和(hé)华夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月(yuè)9日时所公布的总份额均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据基金一季报统计，龙头(tóu)与地方国(guó)企(qǐ)央企获得增持(chí)，持仓数量占流通股比重增幅五只个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从(cóng)公(gōng)募基金对房地(dì)产的配置看，2019年(nián)末，公募所持(chí)有的房地产行(xíng)业标的市值约1188亿元，占其所持股票市(shì)值的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市场表现(xiàn)出色(sè)，但公(gōng)募所持房地(dì)产公司(sī)市值在(zài)股票资产中的(de)占比却断崖式(shì)下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一(yī)数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首(shǒu)次回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产(chǎn)行业的持股(gǔ)比例也同步回升(shēng)，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势头似乎在今年一季度得以延(yán)续。数据统计显示，公募重(zhòng)仓(cāng)持有房地产(chǎn)板块(kuài)一季度市值TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿元，较(jiào)2022年四季(jì)度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分别(bié)为保利发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值(zhí)占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产(chǎn)的投资(zī)愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一季报汇(huì)总的重(zhòng)仓股(gǔ)中，房地产板块(kuài)排名(míng)最高的是(shì)保利发展，在基金(jīn)重仓第33位。排名第二(èr)的是招(zhāo)商(shāng)蛇口，排(pái)在第(dì)78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排(pái)在第96位(wèi)。对比去年四(sì)季报，变化之处首先在于几只房地(dì)产龙(lóng)头股从排(pái)位上(shàng)看均有退步(bù)，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其次(cì)是金(jīn)地集团退出百(bǎi)大之列。但考虑到(dào)房地(dì)产(chǎn)是复苏链上最后一(yī)环(huán)，且(qiě)首季(jì)并非(fēi)行业(yè)销售旺(wàng)季，其(qí)传导到(dào)二级市场(chǎng)乃至机(jī)构持仓上还需要时(shí)间周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断房地产已经(jīng)进入大分化时代，一(yī)二(èr)线(xiàn)城市好于三(sān)四线城市。而映射(shè)到二(èr)级市场投资(zī)上，配置(zhì)房地产行业(yè)轻(qīng)松收获行业(yè)贝塔(tǎ)的红利期一(yī)去(qù)不(bù)返(fǎn)了。“如果(guǒ)按(àn)照产业周期来分类，包(bāo)括房(fáng)地(dì)产等几类行(xíng)业(yè)在盖特纳(nà)曲线里属于成熟期或者衰退期(qī)的(de)行业，传统认知上没有什么投(tóu)资机会的。但在(zài)这几年特(tè)殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业(yè)也出(chū)现了一些机会，背后(hòu)的(de)逻辑是供给(gěi)侧发生了更(gèng)大的变化。”一不愿具(jù)名(míng)的上海公募基金经理指出。

　　不过也(yě)有公募人(rén)士(shì)持谨慎乐(lè)观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很难再出现了(le)，2022年光是居民存款数量增加(jiā)了15万(wàn)亿元。中(zhōng)国(guó)存量有400亿平方米建筑面(miàn)积，考(kǎo)虑存量地产的更新，也有近(jìn)10亿(yì)平方米。需求(qiú)端还需(xū)要(yào)有一定的政策出(chū)来(lái)去(qù)刺激(jī)购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金房(fáng)地(dì)产(chǎn)研究(jiū)员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日，无(wú)论(lùn)从城镇化的(de)进(jìn)程，还是人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我(wǒ225是多大码的鞋子女，225是多大码的鞋子)国均已告别住(zhù)房(fáng)短缺时代，而目前居民的杠杆(gān)率(lǜ)和房价收(shōu)入也不支(zhī)撑每年(nián)18万(wàn)亿元的销(xiāo)售额，以及(jí)过快上行的房价，因而行业高增的时(shí)代已(yǐ)经过(guò)去，未来行业的需求或将(jiāng)回(huí)落(luò)，在此过程中，伴随着地(dì)产的高杠(gāng)杆属性，就(jiù)很(hěn)容易出现信用风险问题(tí)（类(lèi)似2022年的民营(yíng)地产爆雷(léi)），行业(yè)进入到供给(gěi)侧出清的过程(chéng)。这(zhè)个过程中(zhōng)，综合竞争力(lì)强的公司就能够通过大鱼吃小鱼(yú)的方式(shì)，获得(dé)市(shì)占率的提升。当(dāng)行业需求见顶回(huí)落时，行(xíng)业的(de)贝塔已经过去(qù)了(le)，但不代表(biǎo)没有投资机会(huì)，机会在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而(ér)对应到(dào)股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是(shì)基于这(zhè)样的认识转变，精耕细作个股成(chéng)为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构(gòu)配置(zhì)房(fáng)地产“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国(guó)企、优质区(qū)域(yù)性标(biāo)的成香饽饽(bō)

　　5月以(yǐ)来，房地产板块(kuài)个(gè)股多出(chū)现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房(fáng)地产指数本月涨幅(fú)约为2％。从(cóng)具体的(de)个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板块(kuài)个股，在纳入(rù)统计的(de)124只(zhǐ)房(fáng)地产类标的(de)股(gǔ)中(zhōng)，本月(yuè)以来实现股价上涨的(de)达(dá)到了(le)81家(jiā)。

　　其中，上述(shù)时间段恰(qià)好排名前(qián)五的公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它们(men)分别是(shì)上(shàng)实(shí)发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地(dì)产(chǎn)。排名第(dì)一(yī)的上(shàng)实发展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连(lián)续(xù)两个交易日收出涨(zhǎng)停。从该股的(de)基本面来(lái)看，上实发(fā)展的(de)主营业务(wù)为(wèi)房地产(chǎn)开(kāi)发与经(jīng)营。公司的主(zhǔ)要产品及服务为(wèi)房(fáng)地产销售、房(fáng)地产租(zū)赁、物业管理服务、工(gōng)程项目(mù)、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿(yì)元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通(tōng)股股东来看，各类机构都有(yǒu)对其布局的例子。以(yǐ)3月31日(rì)时的首季十大流通(tōng)股股东来(lái)看(kàn)， 具体包括公募的上银基金、私募(mù)的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城资产(chǎn)管理公司等(děng)都跻身前(qián)十的行(xíng)列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的是(shì)，涨幅暂时排名第(dì)二(èr)的浦东金桥(qiáo)也是上海(hǎi)本地房企，其第一(yī)季度(dù)的收(shōu)入利润(rùn)规模大(dà)幅度复苏。究其(qí)原因，一方面是该公司后疫(yì)情时代(dài)出(chū)租(zū)率复苏至近年来最高，另一方面则(zé)是(shì)公司拿地结算持续性向好，从数字上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住(zhù)宅地块(kuài)，总建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好背(bèi)景下，自然也吸引了知名(míng)机构在其(qí)中持续(xù)驻足(zú)。从第一季度十大流通股股东来看(kàn)，知名私募高(gāo)毅邓晓峰的两只产品依然在前十(shí)中，这也(yě)是连(lián)续第(dì)三个季度他有的两只产品杀入前十(shí)。同时榜单中(zhōng)还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季还小幅增加了持(chí)股。

　　除去(qù)上述两(liǎng)家上海区域性地(dì)产公司(sī)外，荣安地(dì)产则是主要布局在深圳的地(dì)产(chǎn)公(gōng)司，一季报(bào)交出(chū)的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收入(rù)51.85亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)增长35.51％。归属于上市(shì)公司股东的净利(lì)润(rùn)6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构态(tài)度来看，《红周刊(kān)》注(zhù)意到两只公募(mù)指基首季新(xīn)杀入十大流(liú)通(tōng)股(gǔ)股东行(xíng)列(liè)。具(jù)体说来， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜(bǎng)排名第七(qī)位，富(fù)国中证指(zhǐ)数1000增强则(zé)排名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛国(guó)际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球(qiú)基金相关人(rén)士分(fēn)析：“经历(lì)过行业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头的(de)价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年(nián)土地市场(chǎng)大幅(fú)降温，优质土地(dì)供给较多（券(quàn)商测算对应潜(qián)在毛利率在(zài)25％以上，目前(qián)房企的(de)利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于信用(yòng)问题或(huò)者资金紧(jǐn)张(zhāng)没(méi)法拿(ná)地(dì)，龙头房企趁机获取(qǔ)低(dī)成本土地，龙头房企的(de)拿地(dì)力度(dù)（拿地金额(é)/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从融(róng)资上看，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企杠杆率(lǜ)较低，净(jìng)负债率(lǜ)基本在70％以下，而其他(tā)房企的净(jìng)负债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠(gāng)杆空间有限，从融(róng)资成(chéng)本看(kàn)，龙头房企的(de)融资成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房(fáng)企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强(qiáng)房企(qǐ)的销售额(é)增速(sù)225是多大码的鞋子女，225是多大码的鞋子为9％，而(ér)TOP14的销售(shòu)额增速(sù)为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中(zhōng)特估的浪潮下，央(yāng)国企地产股或存在发展的大好机会。中信证券指(zhǐ)出(chū)：“房地(dì)产行业的结构(gòu)性机(jī)会依然存在，少部分公司尤其是(shì)央企(qǐ)占据显著(zhù)优势，其(qí)主要又体现为(wèi)库(kù)存的优势。央企地产(chǎn)公司，现阶段表(biǎo)现出较低的融资成本，优质的开发资源和良好(hǎo)的不动(dòng)产资产运营能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估，国央企(qǐ)相(xiāng)较(jiào)于民营(yíng)地产公司也(yě)是(shì)更有优(yōu)势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土地资(zī)源债(zhài)权债务关系(xì)等问(wèn)题，市场对民营房开企业(yè)的资(zī)产会有更多担忧和(hé)质疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央(yāng)国企(qǐ)相较(jiào)于民企(qǐ)来说估值的修复(fù)更(gèng)明显。中特(tè)估的角度从中长期的维(wéi)度看，行业的(de)逻辑在于(yú)集中度(dù)提升(shēng)后，行业进入(rù)高质量发展阶(jiē)段，具备较(jiào)快速发展阶段更稳定且可预期(qī)的盈(yíng)利和(hé)现金流创造能力(lì)，以此带(dài)来估值中枢(shū)的提(tí)升，应该(gāi)关注(zhù)估(gū)值相(xiāng)对(duì)较(jiào)低，企业自身资(zī)产的(de)质(zhì)量好、运(yùn)营(yíng)能(néng)力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中(zhōng)行(xíng)业(yè)普涨(zhǎng)的概率比较低，行业(yè)内部(bù)将出现分化，要(yào)关(guān)注(zhù)将受益于行业集中度提升(shēng)的头部公司。”星(xīng)石投资(zī)首(shǒu)席研(yán)究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机(jī)构(gòu)这一思(sī)路(lù)的话(huà)，或(huò)许还是(shì)保(bǎo)利发展、招商蛇口(kǒu)等(děng)国资背景龙头前(qián)途更为(wèi)光明。不过国投瑞银基金(jīn)投(tóu)资(zī)部副(fù)总(zǒng)监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地去(qù)持续观(guān)察国企央企(qǐ)在三(sān)个方(fāng)面是否可以维持，首先是融(róng)资成(chéng)本保持低位，其次是(shì)销售(shòu)份额(é)持(chí)续提升，再次是拿(ná)地份(fèn)额持续提(tí)升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要(yào)多给一些耐(nài)心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理(lǐ)发现，对(duì)于2022年的业绩出(chū)现的(de)整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明(míng)显，保利发展、滨(bīn)江(jiāng)集团等房企营收、净(jìng)利均(jūn)实现(xiàn)了业绩的回正(zhèng)，甚(shèn)至是较大(dà)增速的增(zēng)长。而这些公司也是机构(gòu)的重(zhòng)仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业(yè)内人士张(zhāng)宏伟向(xiàng)《红周刊(kān)》分析表示，业绩出现明(míng)显(xiǎn)改(gǎi)善的(de)房(fáng)企(qǐ)，主要是因为过去两三年(nián)时间，尤(yóu)其是在2021年下半(bàn)年民营房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续性(xìng)地拿地，且主(zhǔ)要(yào)集(jí)中在核心城(chéng)市，投资力度较大。投资的驱动能够推动(dòng)房企销(xiāo)售(shòu)业(yè)绩(jì)的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市(shì)场(chǎng)恢复(fù)但仍(réng)处于调(diào)整的过程(chéng)中，能(néng)够保有一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒表示(shì)，在(zài)房地产的复(fù)苏过(guò)程中，还面(miàn)临着一些不确定性。其实整个市场从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环比三月相对表(biǎo)现较好之外，包括北(běi)京(jīng)、上(shàng)海在内的绝大多数城市都(dōu)出(chū)现(xiàn)环比(bǐ)下(xià)滑的情况。而现在五(wǔ)月的市场表现也不太乐(lè)观。按照现在的经(jīng)济状况、收入情况，以及市(shì)场的去库(kù)存压力、企业的(de)资金(jīn)面压(yā)力，可能会出现，到六月(yuè)份房企为了(le)半(bàn)年报冲业绩出现市场的短期反弹外的一个市场乏力(lì)现象。也就是说(shuō)，第二季(jì)度、第三季(jì)度增长(zhǎng)不确定性的压(yā)力仍旧(jiù)较(jiào)大(dà)。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊(kān)》指出，现在整个房地产以及其(qí)上下游产业链的复苏(sū)速度都比想象的要慢(màn)很多(duō)，我们要多给(gěi)一些耐心，这个时候，在房地产以及上下(xià)游(yóu)就不是赚快(kuài)钱的(de)时候(hòu)，只能赚他基本面的钱。但这也意味着(zhe)，只有(yǒu)极为少(shǎo)数的、做得比(bǐ)同行(xíng)好得多(duō)的企(qǐ)业，会伴(bàn)随整个(gè)行(xíng)业的(de)弱(ruò)复(fù)苏(sū)，业(yè)绩会逐(zhú)步体现出来。所(suǒ)以只(zhǐ)能耐心地去等待它的(de)基本面不断地凸显出来，这需(xū)要时(shí)间(jiān)。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提(tí)及(jí)个股仅(jǐn)为举例(lì)分析(xī)，不做(zuò)买卖推荐。）

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