导读

　　黄(huáng)金二十年之(zhī)后，当下中国(guó)地产步入大分化时代而非停(tíng)滞(zhì)期(qī)。

　　要(yào)点

　　过兴致缺缺的意思是什么意思，兴致缺缺是一个成语吗去二十年是中国(guó)房地产市场黄(huáng)金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住(zhù)宅销售(shòu)面积(jī)超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入(rù)住。恰逢近(jìn)年地产(chǎn)持续低景气，有关中(zhōng)国(guó)地(dì)产是否(fǒu)过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，本文试图(tú)厘(lí)清中国城镇存量住(zhù)宅(zhái)真(zhēn)实情况(kuàng)，据此判断中(zhōng)国(guó)未来地产(chǎn)趋势。

　　有(yǒu)媒(méi)体渲(xuàn)染中国地产存量极度(dù)过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建部披露全(quán)国有近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，第七次人口普查调查数据(jù)显示城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事(shì)实上住建部披露(lù)的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城(chéng)镇建筑占比不到一成(chéng)，其中还包括大量城镇非住(zhù)宅建筑(zhù)，如(rú)商业办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇(zhèn)住宅占比(bǐ)极低。

　　七(qī)普显示(shì)中国城镇居民(mín)人均住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适不是人均(jūn)一(yī)间房(fáng)所(suǒ)能满足，它与房(fáng)屋质(zhì)量、居住面积、配套(tào)设施(shī)等因素密切相关。中国(guó)的人均住宅间(jiān)数较发达国家还有很大差距。人均住宅间数(shù)大于1同样(yàng)不意味着中国住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发(fā)现中国城镇居(jū)民户均1套(tào)房(fáng)，其中每户持有(yǒu)商品(pǐn)住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并(bìng)无(wú)直接公布(bù)中国家庭户均(jūn)住(zhù)宅(zhái)的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅(zhái)占比和城镇(zhèn)家庭户(hù)数，计算出(chū)城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结(jié)果显示，目(mù)前(qián)城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为(wèi)商品(pǐn)住(zhù)宅。若(ruò)期房顺(shùn)利交付，直至(zhì)2024年，中(zhōng)国(guó)每(měi)户(hù)城镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其(qí)中商业(yè)住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户(hù)均一(yī)套房似乎意味着户户有房，然(rán)而事实上中国住宅市场供(gōng)需并(bìng)不平衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比(bǐ)会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡(héng)，是因为(wèi)户均一(yī)套(tào)房无法(fǎ)满足流动(dòng)人口(kǒu)的租(zū)赁和(hé)置(zhì)业需求。全国总人口(kǒu)的近三成(chéng)都是流(liú)动(dòng)人口，流动(dòng)人(rén)口会(huì)选(xuǎn)择(zé)在大城(chéng)市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家(jiā)买房，从而产生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即便(biàn)户(hù)均一套房，中国未(wèi)来地(dì)产仍有(yǒu)四大新(xīn)增需(xū)求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人(rén)户(hù)占比不断(duàn)增加，导致家庭户数增多。小家(jiā)庭化趋势(shì)将(jiāng)延续，带来新户购房需(xū)求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经(jīng)济板块的分化日益明显，区域经(jīng)济资源分配的再集(jí)中吸引着人口(kǒu)流入，人口净(jìng)迁入城市的新(xīn)增住宅(zhái)需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年(nián)以(yǐ)前建成的(de)住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅(zhái)建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住宅(zhái)的改造势在必(bì)行。

　　第四，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数与人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积均较发(fā)达国家有着(zhe)不小差(chà)距，“住上更大房子”的改善性需(xū)求正在不(bù)断增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下(xià)中国(guó)地(dì)产(chǎn)步(bù)入大分化(huà)时代而(ér)非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄(huáng)金发展期(qī)，地(dì)产矛(máo)盾更多体现(xiàn)为住(zhù)宅供给存(cún)在(zài)不足，这是(shì)过(guò)去(qù)二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么当下房地(dì)产大分化时代已(yǐ)至，大(dà)分化时代下地产矛盾则更(gèng)多体(tǐ)现在(zài)住宅质量供需(xū)冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现在不同能(néng)级城市(shì)之间，不同区域板块之间，不同品质住(zhù)宅之(zhī)间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全国已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热(rè)议。从2月以来，各大城市二手房挂(guà)牌量(liàng)突然(rán)激增，引发一(yī)阵二手房的“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让市场不禁(jìn)担(dān)心，中国的(de)房(fáng)子是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到底是供给(gěi)过剩(shèng)，还是供需(xū)平(píng)衡，或是仍然存(cún)在不足？可(kě)惜由于住宅(zhái)存(cún)量(liàng)数据并未公(gōng)布，我们无法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套数，回答当(dāng)前的房(fáng)子是(shì)否真(zhēn)的过剩了？据此(cǐ)判断未(wèi)来房地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如何有效观察中国户(hù)均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一(yī)）中国(guó)住宅数量(liàng)过剩的直观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国(guó)自然灾害综合风险普查(chá)工作情况为主题的新(xīn)闻发布会上，负(fù)责人对外(wài)披露：“住宅城乡建(jiàn)设(shè)行业获(huò)取了(le)全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到(dào)3人，住宅市场看似(shì)已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上(shàng)，以(yǐ)栋数计算的(de)城镇房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还(hái)包括了(le)大量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非(fēi)住宅。总的算下来，住(zhù)宅占比并不(bù)大。

　　第七次人口普查(chá)数据公布(bù)了中国城镇家庭户(hù)人均(jūn)住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，其(qí)中城市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家庭户(hù)居民人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人均住(zhù)宅间(jiān)数大于1，看似意味着人人都(dōu)有房间居住(zhù)。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数量(liàng)有关，更与(yǔ)房屋(wū)质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密(mì)切相关。单(dān)单从人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数不能完全(quán)反映出城镇居(jū)民的居住(zhù)水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单(dān)位购买成套住(zhù)宅，一套(tào)设施(shī)齐全的住(zhù)宅才是城镇居民宜(yí)居的选(xuǎn)择(zé)。

　　（二）中国(guó)户均住宅(zhái)的(de)测算思(sī)路(lù)、数据和方法

　　中国城镇居民(mín)住宅主要分(fēn)两(liǎng)大类，一类是商品住(zhù)宅(zhái)，另一类是保障房、原公(gōng)有住宅、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没(méi)有直接公布(bù)城镇(zhèn)住宅(zhái)数量。居民住宅相关(guān)数据有两处(chù)可以(yǐ)直接公布，一是每年(nián)商品住宅销售套(tào)数（统计局）；二是居民住宅(zhái)来源(yuán)（人口普查(chá)数据(jù)）。计算中国居民户均住宅数量(liàng)，我们主要(yào)用到上述两组数(shù)据(jù)。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前(qián)商(shāng)品住宅数量极少，可忽略不计(jì)。估算城镇(zhèn)居民(mín)户均住宅套(tào)数分(fēn)三(sān)步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商品住宅销售(shòu)套数相(xiāng)加，我们就能(néng)够(gòu)得(dé)到(dào)当前商品住宅(zhái)总存(cún)量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥有的商品住宅(zhái)和非商(shāng)品住宅比(bǐ)例(lì)，推(tuī)算得到居民(mín)住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有的商品住宅总数除以(yǐ)家(jiā)庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比(bǐ)=住(zhù)宅(zhái)总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品(pǐn)住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商(shāng)品住(zhù)宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国(guó)住宅(zhái)存量到底(dǐ)有多(duō)少，目前缺(quē)乏(fá)一个准确统(tǒng)计。我们利用既有统计数据，大致测兴致缺缺的意思是什么意思，兴致缺缺是一个成语吗(cè)算得到中国存量房地产(chǎn)套数，并进一步推算中国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商品住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截(jié)至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期房为(wèi)主，从(cóng)2019年开(kāi)始，新房销售中期房占比近9成。本文去除商品住宅累计销售套(tào)数里的期(qī)房销售(shòu)，得到商(shāng)品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截(jié)止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑(lǜ)到(dào)交房后装修的时间，取最大(dà)值(zhí)3年(nián)。

　　将商品住宅(zhái)现房套数除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住(zhù)宅1.02套(tào)

　　接下来我(wǒ)们需要进一步推算中国城(chéng)镇居民拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国(guó)城镇居(jū)民(mín)的住宅结(jié)构特(tè)征如下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购买(mǎi)商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家(jiā)庭租(zū)赁廉(lián)租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁(lìn)其(qí)他住宅和购买二手房都是商(shāng)品住宅，因此将(jiāng)租赁(lìn)其他住宅、购买商品住宅与购买二手(shǒu)房加(jiā)总(zǒng)，得到商(shāng)品住宅(zhái)占居民所有住(zhù)宅的比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为(wèi)过(guò)去十年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)的实际变(biàn)化比例，从而我们估算出2022年商(shāng)品住宅(zhái)所占(zhàn)比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末(mò)，中国(guó)平均每户城镇家庭(tíng)拥(yōng)有0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但考虑已购期房，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续(xù)交付使用(yòng)，到(dào)2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家庭都会拥(yōng)有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三点含义

　　既然城(chéng)镇居民(mín)已(yǐ)经达到了(le)户均一套房(fáng)的(de)程度，“户(hù)户有房”是(shì)否意味(wèi)着中国(guó)城镇化进展(zhǎn)终(zhōng)结(jié)，甚至意味着中国地(dì)产存量(liàng)供给绰绰(chuò)有余(yú)？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味着住(zhù)宅市(shì)场供需平衡(héng)

　　需(xū)要有多余住宅来满足因人口(kǒu)流(liú)动、居(jū)民换房(fáng)等(děng)因素(sù)产(chǎn)生(shēng)的(de)住(zhù)宅需(xū)求(qiú)。因此，成(chéng)熟房(fáng)地产市场的住宅套户(hù)比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国和日本(běn)的住宅套户(hù)比均高(gāo)于1.1，其中，英国(guó)的(de)住(zhù)宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均刚好一套房，就会造成人口净流入地的住宅市(shì)场(chǎng)供不应(yīng)求，造(zào)成房价或(huò)房(fáng)租迅速(sù)上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际流(liú)动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大(dà)学(xué)2017年的(de)中(zhōng)国城乡人口流(liú)动(dòng)调查(chá)数据显示，在上海、杭州以及南京(jīng)工(gōng)作的流动人口在老家拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资(zī)吸引(yǐn)打(dǎ)工人，但高(gāo)房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实(shí)际(jì)上(shàng)会占据两套房，在(zài)高房(fáng)价(jià)的大城(chéng)市租赁一(yī)套房，在房价较低的县(xiàn)城购买一(yī)套房。所以(yǐ)说户均一套房(fáng)无(wú)法满足庞大(dà)流动人(rén)口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户城(chéng)镇居(jū)民(mín)住宅是2000年以前(qián)建(jiàn)成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至(zhì)少(shǎo)在33岁(suì)以上(shàng)。

　　这批存在着(zhe)建筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐患大(dà)等问题，如电线老化、管道等(děng)基础设施陈旧(jiù)，给住户的生活(huó)带来了很大(dà)的(de)不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)成(chéng)的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅(zhái)面积(jī)占比仅为27.6％。仍(réng)然(rán)存(cún)在5％左右的家(jiā)庭没有独立卫浴和厨房。这(zhè)类上世(shì)纪修建的老旧小区很难满足现代生活需求，在未来大都会被拆迁重(zhòng)建(jiàn)。

　　近五成(chéng)的家庭住(zhù)宅为一居室(shì)和二居室，户型偏小。其中(zhōng)一居(jū)室(shì)占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对(duì)比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是未来地产(chǎn)的需求驱动力(lì)

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)住(zhù)宅存量(liàng)总面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年(nián)间农民带房(fáng)进城(chéng)和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得出2022年住宅存(cún)量(liàng)总(zǒng)面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超(chāo)过一半的(de)家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积小于均值，近(jìn)4成家庭人均住宅(zhái)建筑面积(jī)在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积不足(zú)19平方米，不及全国人(rén)均水平的(de)一半。若去(qù)除20％的(de)公摊，可(kě)使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上(shàng)海市将(jiāng)人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积低于15平方米的(de)家(jiā)庭界定为住宅存在困(kùn)难(nán)，若按(àn)这个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问(wèn)题(tí)。

　　若(ruò)人(rén)均(jūn)可使用住宅(zhái)面(miàn)积为40平，即人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积为50平，只考虑家(jiā)庭(tíng)户人数，需要(yào)住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本(běn)、德国(guó)和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊(tān)面积(jī)后(hòu)，中(zhōng)国的(de)人均可(kě)使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人口，所需要的住宅(zhái)总量会更(gèng)多。

　　四、户均已(yǐ)然(rán)1套(tào)房，未来地产还(hái)会有需求(qiú)么？

　　我们测(cè)算得到中国城镇家庭(tíng)户均1套(tào)房，看似已经(jīng)户户有房。即便(biàn)如此，中国人口(kǒu)静态(tài)结构和动(dòng)态趋势演绎，决定了中国未来地(dì)产(chǎn)仍有需(xū)求释放。户均1套住宅(zhái)现实之(zhī)下，中国(guó)未来城镇住宅(zhái)需求主要来自于(yú)四个方面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新(xīn)户购房(fáng)需求(qiú)扩张。

　　过去(qù)20年我(wǒ)国城镇(zhèn)家庭户均人口数不(bù)断下降，六普显示城镇户均人口规模(mó)为2.85人/户，而七普显示城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模为2.62人(rén)/户，一人户、二(èr)人户的占比明显上(shàng)升，人口小家(jiā)庭化(huà)趋势(shì)将(jiāng)继续延续，导致(zhì)户数会因(yīn)户均人口规(guī)模(mó)的(de)缩小而(ér)增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移(yí)导致经济发展带来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国(guó)经(jīng)济板(bǎn)块的分化(huà)日益(yì)明显，资(zī)源和生产要素逐步向经济带、都市(shì)圈中心城市流入，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流(liú)入(rù)。人口(kǒu)迁移势必涉及到买房租房，给迁(qiān)入地住宅市场带(dài)来新(xīn)的增(zēng)量。

　　以(yǐ)浙江省(shěng)为(wèi)例，2021年(nián)常住人口增量为72万，而(ér)出生人口(kǒu)为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需求依(yī)然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公(gōng)有住宅的家庭拆迁改建最多(duō)。自建(jiàn)房家(jiā)庭比例从31.5％到(dào)21％，下(xià)降(jiàng)了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个(gè)百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭(tíng)户，自建住(zhù)宅和原公有住(zhù)宅(zhái)减少了1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二(èr)手房(fáng)。在新(xīn)增住宅需求(qiú)中，有7成家(jiā)庭购买了(le)商品住宅。租房、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧城改造，商品住宅的占比势必会(huì)进(jìn)一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公(gōng)有住宅，建筑面积小、质量低(dī)、基(jī)础设施配套差、没(méi)有或少有物业管理(lǐ)，居民(mín)追求美好、宜居生活的环境，背后的改善性(xìng)需求(qiú)有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上(shàng)更(gèng)大房(fáng)子”的改(gǎi)善性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房(fáng)受限于资(zī)金，倾向于(yú)中小户型。已有住(zhù)宅家庭希望(wàng)提(tí)高生活品质，以小换大、以旧(jiù)换(huàn)新。2022年底的中央经济工(gōng)作会议(yì)明(míng)确(què)指(zhǐ)出支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数为1.71间，无论(lùn)是(shì)否考(kǎo)虑乡村(cūn)住宅因(yīn)素，中(zhōng)国(guó)的人均(jūn)住宅(zhái)间数较其(qí)他国(guó)家(jiā)依旧(jiù)存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济(jì)水(shuǐ)平有着(zhe)密切正向联系。随(suí)着经济发展水(shuǐ)平(píng)的提高，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数与(yǔ)人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积(jī)将随之增长。

　　如果说过(guò)去二(èr)十(shí)年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多体现为住(zhù)宅供给存(cún)在不足，供需出现错配，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么未来(lái)将是住(zhù)宅质量的供需冲突。房地产大(dà)分化(huà)时(shí)代已至，这种分(fēn)化不单局(jú)限于(yú)城市能级之间差异，优质小区(qū)和老旧(jiù)二手房之间的差(chà)异(yì)也将(jiāng)越(yuè)发扩(kuò)大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数(shù)据调(diào)查的是人(rén)，并不是针对住宅(zhái)，因此可能存在统(tǒng)计(jì)偏差。商品住宅占比实际值可(kě)能偏低(dī)，其增速可能超预(yù)期。

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