5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房(fáng)地(dì)产指数本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。而(ér)以公(gōng)募基金为代表的(de)机构(gòu)对于这一板(bǎn)块已经在悄然布(bù)局。数据显(xiǎn)示，以(yǐ)南方和华夏(xià)的两只(zhǐ)老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额(é)均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基金一(yī)季(jì)报统计(jì)，龙(lóng)头与地方国企央企获(huò)得增持(chí)，持仓(cāng)数量(liàng)占(zhàn)流通(tōng)股(gǔ)比重增幅五只个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产(chǎn)或“底(dǐ)部(bù)回升”

　　行业(yè)红利时(shí)代已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募基金(jīn)对房地产的(de)配置看，2019年末，公募(mù)所持(chí)有的房地产行业标的市值约1188亿(yì)元，占(zhàn)其所(suǒ)持股票(piào)市值(zhí)的4.66％左右；2020年(nián)市场表(biǎo)现出色，但公募所持房地产公司市值在股(gǔ假如给我三天光明主要内容概括50字，假如给我三天光明主要内容概括30字)票资产中的占比(bǐ)却断崖式(shì)下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年来的(de)首次回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时(shí)，公募对(duì)房地产行业的持股比例也同(tóng)步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年(nián)一(yī)季度得(dé)以(yǐ)延(yán)续。数据(jù)统计显示，公(gōng)募(mù)重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市(shì)值前(qián)五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发(fā)股份、滨(bīn)江集团(tuán)，持仓市值占板(bǎn)块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募(mù)对于房地产的投资愈发(fā)有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公(gōng)募基(jī)金(jīn)一季(jì)报(bào)汇总的重(zhòng)仓股(gǔ)中，房(fáng)地产板块(kuài)排名最(zuì)高(gāo)的是保利发展，在基(jī)金(jīn)重仓第(dì)33位。排(pái)名第二的(de)是招商蛇口(kǒu)，排(pái)在第(dì)78位。而老牌龙头(tóu)股万(wàn)科A排在第96位。对比去年四(sì)季报，变化之(zhī)处首先(xiān)在于几只(zhǐ)房地产(chǎn)龙头(tóu)股从(cóng)排位上看均(jūn)有退步(bù)，尤其是(shì)万(wàn)科最为明显；其次是金地集团退出百大之列。但考虑到房地产是复苏(sū)链上(shàng)最后(hòu)一环，且首季(jì)并(bìng)非行业销售旺(wàng)季，其传导(dǎo)到(dào)二级市场乃(nǎi)至(zhì)机构持仓(cāng)上(shàng)还需要(yào)时间(jiān)周期。

　　形成共识(shí)的(de)是(shì)，经济(jì)圈判断(duàn)房地产已经进入(rù)大分化时代(dài)，一二线城市好于三(sān)四线城市。而映射到二级(jí)市场(chǎng)投资(zī)上，配置房地产行(xíng)业轻(qīng)松收(shōu)获行业(yè)贝塔的(de)红利期一去不返了(le)。“如果(guǒ)按照(zhào)产业(yè)周期来分类，包(bāo)括房地产等几(jǐ)类(lèi)行业在(zài)盖特纳曲线(xiàn)里(lǐ)属于成熟期或者衰退(tuì)期的行业，传统认知上没有什么投资机(jī)会的。但在这几(jǐ)年特殊的(de)行情(qíng)里包括煤炭、电解铝等类似的行(xíng)业也出现了一些(xiē)机(jī)会，背后的逻辑是供(gōng)给侧发(fā)生了更(gèng)大的(de)变化。”一不愿(yuàn)具(jù)名的(de)上海公募基(jī)金经理(lǐ)指出(chū)。

　　不过也(yě)有(yǒu)公募人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业(yè)前几(jǐ)年17亿(yì)～18亿平(píng)方米的(de)年销售面积很难再出(chū)现(xiàn)了，2022年光是居(jū)民(mín)存款数量(liàng)增加了15万亿(yì)元。中(zhōng)国存(cún)量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑存(cún)量地(dì)产的更新(xīn)，也有近(jìn)10亿平(píng)方(fāng)米(mǐ)。需求(qiú)端还需(xū)要有一定(dìng)的政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研(yán)究员吕功绩也指出：“时至今日(rì)，无论从城镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆(gān)率和房(fáng)价收(shōu)入也不支撑(chēng)每年18万亿元(yuán)的销售额，以(yǐ)及过快上行的房(fáng)价，因而(ér)行业高(gāo)增的时(shí)代已经过去，未来行业(yè)的需求(qiú)或(huò)将回落，在此过程中(zhōng)，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属(shǔ)性，就很容(róng)易(yì)出(chū)现信用风(fēng)险问题(tí)（类似2022年(nián)的民营地产(chǎn)爆雷），行业进入到供给侧出(chū)清的过(guò)程。这个过程中(zhōng)，综(zōng)合(hé)竞争力强的公司(sī)就(jiù)能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占率的(de)提升。当行(xíng)业需求见顶回落(luò)时，行业的(de)贝塔已(yǐ)经(jīng)过去了(le)，但不(bù)代表没有投资机会，机(jī)会在(zài)于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对(duì)应到股票(piào)投(tóu)资，就是强竞争力公司(sī)的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识转变(biàn)，精耕细作个股成为公募(mù)乃至整体机构(gòu)的务(wù)实(shí)之举(jǔ)。

　　机(jī)构配置房地(dì)产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质(zhì)区(qū)域性(xìng)标(biāo)的成香饽饽(bō)

　　5月以来(lái)，房(fáng)地产(chǎn)板块个股(gǔ)多出(chū)现(xiàn)小幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中信房(fáng)地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的(de)个(gè)股来看，《红(hóng)周刊(kān)》利用Wind统计申万(wàn)房地产板块个股(gǔ)，在纳入统计的124只房地产类标(biāo)的股中，本月以来(lái)实现股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段(duàn)恰(qià)好排(pái)名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一的上实(shí)发展，五一假期归来(lái)后(hòu)日(rì)成交(jiāo)量明(míng)显(xiǎn)放大，4日(rì)、5日(rì)连续(xù)两个交(jiāo)易日收(shōu)出涨(zhǎng)停。从该股的基(jī)本面来看，上(shàng)实发(fā)展的主营(yíng)业务为房地产开发(fā)与(yǔ)经(jīng)营。公司的主要产品及服务为房地(dì)产销售、房地产租赁、物业管理服务、工(gōng)程项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其(qí)实现营(yíng)业收(shōu)入52.48亿(yì)元，比上(shàng)期减少(shǎo)47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季(jì)度，其(qí)实现营业总(zǒng)收入(rù)27.87亿元(yuán)，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过(guò)从(cóng)十大(dà)流通(tōng)股股东来看，各类机构都(dōu)有对其布局的例子。以3月(yuè)31日时的(de)首季(jì)十大流通股股(gǔ)东来(lái)看， 具(jù)体包括公募的(de)上银基(jī)金(jīn)、私募(mù)的(de)迎水文(wén)龙、中(zhōng)央(yāng)汇金、长城(chéng)资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时(shí)排名第二的浦东金桥(qiáo)也是上海(hǎi)本地(dì)房企，其第一季度的(de)收入(rù)利润规模(mó)大(dà)幅度复苏。究其(qí)原因，一方面(miàn)是该公司后疫情时代(dài)出租率(lǜ)复苏至近年来最高，另一方面则是公司拿地结算持(chí)续性向(xiàng)好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑(zhù)面积约54万平(píng)方米。

　　在(zài)这样的业绩势(shì)头(tóu)向(xiàng)好背景下，自然也吸引了知名机构在(zài)其中持续驻足。从第一季度十大(dà)流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)来看，知名(míng)私募(mù)高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品(pǐn)依然在前十(shí)中，这(zhè)也是连续第三个季(jì)度他有的两只产(chǎn)品(pǐn)杀入(rù)前十。同时榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季(jì)还(hái)小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述两家上海区域性地产(chǎn)公司外，荣安(ān)地产(chǎn)则(zé)是主要布局在深(shēn)圳(zhèn)的地产公司，一(yī)季报交(jiāo)出(chū)的(de)也是一(yī)份报喜(xǐ)的成绩单：首季公司(sī)实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净(jìng)利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注(zhù)意(yì)到两只(zhǐ)公募指(zhǐ)基首(shǒu)季(jì)新杀入十大流通股股(gǔ)东行(xíng)列(liè)。具(jù)体说来， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名(míng)第(dì)七(qī)位(wèi)，富国中证指数(shù)1000增强(qiáng)则(zé)排名第九位，此外联袂出现的机构还(hái)有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时(shí)，兴证全球基金相关人士(shì)分析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙(lóng)头的价值更为笃(dǔ)定突(tū)出(chū)；从(cóng)拿地端看(kàn)，2022年(nián)土地(dì)市场大幅(fú)降温(wēn)，优质土地供给较多（券商测算对应潜(qián)在毛利率在(zài)25％以上，目前(qián)房企的(de)利润率仅20％），绝(jué)大多数房企(qǐ)受限于信用问题或(huò)者(zhě)资(zī)金紧(jǐn)张没法拿(ná)地，龙头房企(qǐ)趁机获(huò)取(qǔ)低(dī)成本土地，龙头房(fáng假如给我三天光明主要内容概括50字，假如给我三天光明主要内容概括30字)企的拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售金(jīn)额）基本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房(fáng)企杠杆率(lǜ)较(jiào)低，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而(ér)其他房企的净负债率普遍(biàn)都(dōu)在100％以上，加杠杆(gān)空(kōng)间有限，从融资(zī)成本看，龙头房企的融资成(chéng)本不(bù)断下滑(huá)，基本在3％、4％左右(yòu)；对应(yīng)到2023年(nián)的销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业(yè)，1～4月百强房企(qǐ)的销售额(é)增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产(chǎn)股(gǔ)或存在发(fā)展的大好机会。中信证券指出：“房地产行(xíng)业的结构性机会依然存(cún)在，少部分公(gōng)司尤其(qí)是央企占据显著优势，其主要(yào)又体现(xiàn)为(wèi)库存的优势。央(yāng)企地产公司，现阶段(duàn)表现出较低(dī)的(de)融资成(chéng)本，优质的开发资源和良(liáng)好的(de)不(bù)动产(chǎn)资(zī)产(chǎn)运营(yíng)能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中(zhōng)特估，国央企相(xiāng)较于(yú)民营地产公(gōng)司(sī)也是更(gèng)有优势的。”吕功绩(jì)强调(diào)，“对于减值、土地资源(yuán)债权债务(wù)关系等问题，市场对民营房开企(qǐ)业的(de)资产会有更多担(dān)忧和(hé)质疑，所以在这一轮(lún)行(xíng)业出清的过程中，央国企相较(jiào)于(yú)民企来说(shuō)估(gū)值的修(xiū)复更明显。中特估的角度从中长期(qī)的维度看(kàn)，行业的逻辑(jí)在(zài)于集中度提升后(hòu)，行业进入高质(zhì)量发展阶段，具备(bèi)较快速发展阶段更(gèng)稳(wěn)定且可(kě)预期(qī)的盈利和现金(jīn)流创造能力，以此带来估值中枢(shū)的(de)提升，应该关注估(gū)值相对(duì)较低，企业自身资(zī)产的质(zhì)量好、运营能力强、可以创造持续现(xiàn)金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的(de)概率比较低，行业内部将(jiāng)出(chū)现(xiàn)分(fēn)化，要关注将受益(yì)于行(xíng)业集中度(dù)提升的头(tóu)部公司。”星石(shí)投资(zī)首席研(yán)究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思路的话(huà)，或许还是保利发展、招商(shāng)蛇口等国资背(bèi)景龙头前(qián)途更为光明。不(bù)过国投瑞(ruì)银基金投资部副总(zǒng)监綦(qí)傅鹏(péng)表示：“需要(yào)客观地去持续(xù)观察国企央企(qǐ)在三个方面是否可以维持(chí)，首先是融资成本保持低(dī)位，其(qí)次是(shì)销售份额持续提(tí)升，再(zài)次是(shì)拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心

　　而(ér)《红周(zhōu)刊》也根(gēn)据房(fáng)企一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年的业(yè)绩出(chū)现的整体下滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江(jiāng)集(jí)团等房企(qǐ)营收、净利均实现了业绩(jì)的回正(zhèng)，甚(shèn)至是较大增速的增长。而这些(xiē)公司(sī)也是机构(gòu)的(de)重仓对象。

　　对(duì)此(cǐ)，知名房地产业内人士张宏(hóng)伟向《红(hóng)周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主(zhǔ)要是(shì)因为过去两三(sān)年时间(jiān)，尤其(qí)是在(zài)2021年下半年民营房企不怎么投(tóu)资(zī)拿地(dì)之(zhī)后，国有企业仍在持续性地拿地(dì)，且主要集中在(zài)核心城市，投资力度较大。投资(zī)的(de)驱动能(néng)够推动房企销售业绩的(de)增长，从而在2023年一季度市场恢(huī)复但仍处(chù)于调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也(yě)提(tí)醒表示，在(zài)房地产的复苏过程(chéng)中，还面(miàn)临着一些不(bù)确定性。其实整(zhěng)个(gè)市场从四(sì)月份开始又在往下掉。除了杭州、成都(dōu)等极个别城市四月环比三月相对表(biǎo)现较好之(zhī)外，包括北(běi)京、上海在内的绝大多数城市都出现(xiàn)环(huán)比下滑的情况。而现在(zài)五(wǔ)月(yuè)的(de)市场表现也不太乐观。按(àn)照现在的经(jīng)济状况、收入情况，以及市场(chǎng)的去库存(cún)压力、企业的资金(jīn)面压力，可(kě)能会出现，到六月份房企为了半年报冲业(yè)绩出现市场的短期反(fǎn)弹外(wài)的一个市场乏力现(xiàn)象(xiàng)。也就是说，第(dì)二季度(dù)、第(dì)三季度增长不确定性(xìng)的压力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在整个(gè)房(fáng)地产(chǎn)以(yǐ)及其上(shàng)下游(yóu)产(chǎn)业链的复苏速度(dù)都(dōu)比想象的要慢(màn)很(hěn)多，我们要多给一些耐(nài)心，这个(gè)时候，在(zài)房地产(chǎn)以及上下游就不是赚快钱的时候(hòu)，只能赚他基本面的钱。但这也(yě)意味着，只有极为少数的、做(zuò)得(dé)比同行(xíng)好得多(duō)的企业，会伴随(suí)整个行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所以(yǐ)只能耐心地去等待它的基本面不断地(dì)凸显出来，这需(xū)要时(shí)间(jiān)。

　　（本文(wén)已刊发于5月(yuè)13日(rì)《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅为(wèi)举例(lì)分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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