OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗下芯片子(zi)公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波(bō)，如(rú)今(jīn)，二级(jí)市场的(de)影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT开(kāi)盘(pán)继续延续此(cǐ)前几日的下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾(wěi)盘有(yǒu)所(suǒ)拉(lā)升，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光大(dà)园REIT曾发布公告，紧急回应称(chēng)，哲库科技是其扩(kuò)募(mù)拟新购入基(jī)础设(shè)施资(zī)产张润大厦的重要(yào)承租方之一，目前未收到哲库科(kē)技(jì)及OPPO方面(miàn)关于停止执行(xíng)已签租赁协议的(de)通知。同时，在公告中(zhōng)，华安张江光(guāng)大园REIT进一步(bù)表示，原始权益(yì)人(rén)将继续密切关注哲库科技后续情况，积极(jí)做好相关(guān)应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的原始权益人相关(guān)负责人也(yě)表示，近期已同步启动了应急(jí)预(yù)案(àn)，排摸储备租户，积极应对哲库提前(qián)退租的可能事项。由于张润大厦是全国(guó)首(shǒu)批REITs申报扩(kuò)募项目，公司领导(dǎo)高度重(zhòng)视，浦东新区国资委也高(gāo)度(dù)关(guān)注。

　　多位(wèi)业内(nèi)人士表示(shì)，华安张江光大园(yuán)REIT近期市场波动较(jiào)大，但(dàn)其实不动(dòng)产公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上(shàng)影响(xiǎng)其内外价值，投资者(zhě)应理性看待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二(èr)级市场(chǎng)价格继续波动

　　本(běn)周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片子公(gōng)司哲库(kù)科技的事件继续扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT以3.726元的价格(gé)小幅低开，此后(hòu)二级市场(chǎng)价格开始(shǐ)震荡走低，午(wǔ)盘(pán)收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌(diē)幅一度(dù)扩大到8.30％，随(suí)后价格(gé)有所回升(shēng)，最(zuì)终报收3.5人的正常语速是多少字，正常人的语速一般在每分钟12元，全(quán)天跌幅(fú)6.22％。

　　受近(jìn)期不(bù)利消息影(yǐng)响，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT最近(jìn)几个交易日(rì)二(èr)级市场价(jià)格(gé)表现欠(qiàn)佳(jiā)，5月11日(rì)以来，3个交易日跌幅达(dá)到(dào)9.69％，今(jīn)年以来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江(jiāng)光大园REIT累计(jì)涨幅超(chāo)过24％，在全(quán)市场公募REITs中(zhōng)位居前(qián)列(liè)。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场整体表现上(shàng)看，目前上市(shì)的8只产业园(yuán)区(qū)基础设(shè)施REITs中，仅博(bó)时招商(shāng)蛇口产业园(yuán)REIT微(wēi)幅上涨(zhǎng)，其余7只(zhǐ)均有不同程度下(xià)跌，8只(zhǐ)产业(yè)园区基(jī)础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来(lái)平均(jūn)跌(diē)幅(fú)5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季(jì)报中已经披(pī)露(lù)张江光大园项(xiàng)目出(chū)租率(lǜ)有所(suǒ)下降，如今拟(nǐ)扩(kuò)募(mù)的项目又遭遇(yù)突(tū)发事(shì)件(jiàn)，因(yīn)此导致(zhì)二级市场(chǎng)价格出现波动。”一位(wèi)业(yè)内人士分(fēn)析称。

　　不过(guò)，在上(shàng)述人士看(kàn)来，尽管出于风(fēng)险规避的原因，最近几个交易日场内资金有所流出，但是，不动产(chǎn)公募REITs项(xiàng)目短期出租率(lǜ)下(xià)跌并不会从根本(běn)上影响其内外价值。

　　他也(yě)同时(shí)表(biǎo)示，目前随着二级市场(chǎng)价格下(xià)跌，风险也得到一定(dìng)释放(fàng)，但(dàn)是价格涨跌会受到基本面、情绪面等多重因素(sù)影响(xiǎng)，不好判断(duàn)价格是(shì)不是已经完全(quán)触(chù)底。

　　此外，还有一位业(yè)内人士表示，今年整体REITs市场表现低迷(mí)，不少产(chǎn)品年内二级(jí)市(shì)场跌幅较大，其实有些隐含(hán)收益率高的产(chǎn)品具备一定的(de)投资价值，很适合稳(wěn)健类投(tóu)资(zī)者。此外，伴随着经济复苏的步(bù)伐，产业园(yuán)区、物流类等REIT人的正常语速是多少字，正常人的语速一般在每分钟s产(chǎn)品具备(bèi)一(yī)定的(de)投资价(jià)值。

　　先锋瑞(ruì)驰(chí)私募基金(jīn)执行(xíng)董事高如(rú)星对此表示(shì)，若(ruò)张江园区最终(zhōng)能顺(shùn)利解(jiě)决招商，平稳过(guò)度对经营现金(jīn)流没有(yǒu)造成大的影响(xiǎng)，“事件性利空(kōng)下调至得这么急、这么(me)深(shēn)，加上前期本(běn)身园区类资产就(jiù)回(huí)调不少了，这(zhè)就(jiù)是黄金坑。”不(bù)过(guò)，他也(yě)强调，最终还是落到租(zū)金收入受不受影(yǐng)响，影响(xiǎng)多(duō)大，估(gū)计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路上再迎接考(kǎo)验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣(xuān)布关(guān)停旗下芯(xīn)片(piàn)子公司哲库科技(jì)。随后5月12日晚，华安(ān)张江光大园REIT发(fā)布(bù)公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设(shè)施资产张润(rùn)大(dà)厦(shà)的(de)重(zhòng)要承租(zū)方之一，目前未收到哲(zhé)库科技及(jí)OPPO方(fāng)面关于停止(zhǐ)执(zhí)行已签租赁(lìn)协(xié)议的通知。同(tóng)时(shí)，在公告中，华安张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切(qiè)关注哲库科技后续情况，积极做好(hǎo)相关应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的张江光(guāng)大园项目出租率下(xià)降事项，一度(dù)二级市场价格(gé)出现回(huí)落。在随后(hòu)召开的业(yè)绩说明会中管(guǎn)理人就相关(guān)事项进行(xíng)了(le)解释说明，市场信心得到了一定(dìng)提(tí)振，二级市场(chǎng)价格表(biǎo)现也趋(qū)于平稳。据了解，张江 REIT在5月(yuè)11日召(zhào)开的线上和线下的扩(kuò)募说明会(huì)上，运营团队表示了对张江(jiāng)光大(dà)园项目的信(xìn)心，预计(jì)签署意(yì)向书和合(hé)同谈判中(zhōng)的储备(bèi)租(zū)户正常(cháng)转化后，项目出租率(lǜ)将得到(dào)回升。没(méi)想到仅过了(le)不到三周的时间，张江(jiāng)REIT的扩募之路又迎来(lái)了新的(de)考(kǎo)验(yàn)。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公(gōng)告引起了市场各方(fāng)的(de)广(guǎng)泛关注，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负责人坦言，事发突然(rán)确(què)实始料未及(jí)，在获悉OPPO关(guān)停哲库科技消息的第一时间即奔赴现场(chǎng)进行了沟通和(hé)核实工(gōng)作，并同步启动了应急预(yù)案，排摸储备租(zū)户，积(jī)极应对哲库提前退租的可能事项。由于张(zhāng)润大厦是(shì)全国(guó)首批REITs申(shēn)报扩募(mù)项(xiàng)目，公司领导(dǎo)高(gāo)度重视(shì)，据悉新区国资委也高度关注。

　　当谈(tán)及储备(bèi)租户情况(kuàng)，相关负(fù)责人介绍(shào)说，目前(qián)储(chǔ)备租(zū)户(hù)还(hái)是比较丰富的，覆盖了芯片测(cè)试、人工智能、航(háng)天产业(yè)、信息(xī)技术等(děng)产业客(kè)户，租(zū)赁意向面(miàn)积超过了2万方(fāng)。从意向储(chǔ)备转化为实际租户需要(yào)一些时(shí)间(jiān)。

　　“我们正在着手通过(guò)签署租赁(lìn)意向书来尽快锁定一(yī)些重(zhòng)要租(zū)户。虽然收了三个月履(lǚ)约(yuē)保(bǎo)证金给了我(wǒ)们一些(xiē)空间，但本着对首批扩(kuò)募(mù)、对(duì)市场负责的态度，我们肯定要(yào)全力与时间赛跑，把(bǎ)这(zhè)些面积在短(duǎn)期内完成去化(huà)。”相关负责人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同区域的张江光大园项(xiàng)目一季(jì)度末也有将近30％的空置(zhì)率，原始权(quán)益人有那么多储备租户，之前的空置率为(wèi)何(hé)未能得(dé)到解决。

　　对此相关负(fù)责人解释，张(zhāng)江光大园(yuán)一(yī)直以来都坚持以市(shì)场化(huà)运营(yíng)为导向，历史运营表(biǎo)现稳定(dìng)，租户的调租和(hé)换租都属(shǔ)于正常(cháng)情(qíng)况，而(ér)这次项目的大租户(hù)退租正(zhèng)好发生在市场活跃(yuè)度(dù)的短期低点，目前市场情况已(yǐ)有所好转(zhuǎn)。在看到出租率下滑情况没有(yǒu)得到及时修复后，张江这边也(yě)作了一定的资源(yuán)调配(pèi)和倾斜，引入了一(yī)些储(chǔ)备(bèi)租户。

　　另外，张(zhāng)润(rùn)大厦和(hé)张江光大园项目在给(gěi)租户(hù)的分(fēn)隔(gé)空间、交付标准、租(zū)金水平(píng)等方面也有(yǒu)一(yī)些差异化，张润大厦多是两千多平的大平层，楼的成新度高一些(xiē)，单价也贵一(yī)些，张江光(guāng)大园(yuán)单层以一千平的面(miàn)积为主，还有一些(xiē)独(dú)栋形态的物业(yè)。租户自身也会有诉求，也会根据自身需求和预算挑选区域内(nèi)的不同物业。

　　“如果扩募(mù)完(wán)成(chéng)以后，新老(lǎo)资产的(de)管理人都变成了(le)一家，后续(xù)我们在资源(yuán)共享和联合营销(xiāo)方面(miàn)能(néng)更加(jiā)充分(fēn)发挥协同效应，相(xiāng)信可以做(zuò)得更好。”上(shàng)述负(fù)责人(rén)补(bǔ)充说道(dào)。

　　最后(hòu)谈及(jí)对于(yú)张江(jiāng)REIT的定位和展(zhǎn)望，相关负责(zé)人表示，张江集团和张江(jiāng)高科目(mù)前在管(guǎn)资产约五百万方，还有(yǒu)一些其他在开发的(de)储备(bèi)项目，这些都将(jiāng)成为(wèi)张江(jiāng)REIT实现(xiàn)打(dǎ)造(zào)张(zhāng)江园区产业空间资产上(shàng)市平(píng)台目标的坚(jiān)实(shí)后盾和储备资源。“我们非常重(zhòng)视张江REIT这个资本平台和(hé)它(tā)未来的发(fā)展。”相关负责人(rén)表示(shì)，“这(zhè)次扩(kuò)募是我们实现基金扩容的第一步，也(yě)是(shì)至(zhì)关重要的一步，眼下(xià)我们可(kě)能面临了一些突发(fā)情况需要(yào)解决，但是这和我们(men)在张江(jiāng)科学城这三十年建设发(fā)展过程中所经历(lì)的相比，只能算是(shì)一个非常小的插曲。我们(men)有(yǒu)信(xìn)心排(pái)除万难，尽一切(qiè)可能化(huà)解(jiě)当前突发事件的所有负(fù)面影响，维(wéi)持预期(qī)和市场的信(xìn)心。”

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