导读

　　黄金(jīn)二十年之后，当下(xià)中(zhōng)国地(dì)产步入大分化时(shí)代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　要(yào)点

　　过去二十(shí)年(nián)是中国房(fáng)地(dì)产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销售(shòu)面积超(chāo)15亿平，足(zú)够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有(yǒu)关(guān)中国地(dì)产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，本文试图厘(lí)清中国城镇存(cún)量(liàng)住宅真实(shí)情况(kuàng)，据此判(pàn)断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住(zhù)建(jiàn)部披露全国(guó)有近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，第七次人口普查调查数据显(xiǎn)示城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑(yí)，中国房子是(shì)否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的(de)近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房(fáng)屋(wū)建筑中，城镇(zhèn)建(jiàn)筑(zhù)占比不到(dào)一(yī)成，其中(zhōng)还包括大量城镇非住宅(zhái)建筑(zhù)，如商业办公(gōng)楼、学(xué)校等，因此6亿(yì)栋房屋中(zhōng)城(chéng)镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国(guó)城镇居民人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满(mǎn)足(zú)，它与房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因素(sù)密(mì)切相关。中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数较发达国家还有很大差距(jù)。人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)大于1同样(yàng)不意味着中国住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套(tào)房，其(qí)中(zhōng)每(měi)户(hù)持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无(wú)直接公布(bù)中国(guó)家庭户均住(zhù)宅的(de)数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比和(hé)城镇家庭户数，计(jì)算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示(shì)，目(mù)前城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商(shāng)业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎(hū)意味着(zhe)户户有(yǒu)房，然而事实上(shàng)中国住(zhù)宅市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成(chéng)熟房(fáng)地产市(shì)场的住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因为户均一(yī)套(tào)房无法满足流(liú)动人口的租赁和置业需(xū)求。全国(guó)总人口的近三成都是流(liú)动人口，流动(dòng)人(rén)口会选(xuǎn)择(zé)在大城(chéng)市租(zū)房挣钱，在老家买房，从而产生了额外(wài)的(de)住宅需求。

　　即便户(hù)均一(yī)套房，中(zhōng)国未来地产仍有(yǒu)四大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小，一人(rén)户、两人户占比(bǐ)不断(duàn)增加，导致家(jiā)庭户(hù)数增多。小家庭化(huà)趋势将延(yán)续(xù)，带(dài)来新户(hù)购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板块的分化(huà)日(rì)益明显，区(qū)域经济资源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流(liú)入，人口净迁(qiān)入(rù)城市的新增住(zhù)宅需求有望持续(xù)旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭(tíng)、81亿平(píng)方米的(de)住宅(zhái)建筑面积。促成“老破小”住宅的(de)改造(zào)势在必行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积均(jūn)较发达国(guó)家有着不(bù)小差距，“住上(shàng)更大房子”的改(gǎi)善性需(xū)求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二(èr)十(shí)年之后，当(dāng)下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛(máo)盾更(gèng)多(duō)体现为(wèi)住宅(zhái)供给(gěi)存在不足，这(zhè)是过去二(èr)十年房价快速上涨基石。那么当下房地产大分化时代已(yǐ)至，大分化(huà)时代下地(dì)产矛盾则更多体(tǐ)现在住宅(zhái)质量供需冲(chōng)突。

　　地(dì)产(chǎn)大分化必将体(tǐ)现在不同(tóng)能级城市之(zhī)间，不(bù)同区(qū)域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全国已有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，引发(fā)热议。从(cóng)2月以来，各大(dà)城市二手房挂(guà)牌量突然(rán)激增，引发一(yī)阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的房子是否已经过(guò)剩？

　　中国(guó)城镇住宅(zhái)到底是(shì)供(gōng)给过剩，还是(shì)供需平衡，或是(shì)仍然存(cún)在不足？可惜由(yóu)于(yú)住宅存量数据并未公布，我们无法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，我们测算(suàn)出中国(guó)城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有住宅(zhái)套数，回答当前的房子是(shì)否真的过剩了？据此判断未(wèi)来房地产市场(chǎng)会如何发(fā)展。

　　一、如何有效(xiào)观(guān)察中国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量(liàng)过剩的直观(guān)判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在(zài)以(yǐ)全国(guó)自然灾害综合(hé)风险(xiǎn)普查工作(zuò)情况(kuàng)为主题的新闻(wén)发布会上，负责人对外披露(lù)：“住宅城(chéng)乡建(jiàn)设行(xíng)业获取了全国近6亿(yì)栋城(chéng)乡房(fáng)屋建筑数据以及(jí)80多万(wàn)处市政(zhèng)设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋建筑住不到(dào)3人(rén)，住宅市场(chǎng)看似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成以上(shàng)，以栋数(shù)计算的(de)城镇(zhèn)房(fáng)屋(wū)实际仅有4700多万栋，还(hái)包(bāo)括(kuò)了大量商业楼、写字楼、学校、医(yī)院等非住宅(zhái)。总的算(suàn)下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中(zhōng)国城镇家庭户人均已婚男人经常找你聊天是什么意思，一个愿意陪你聊天的已婚男人住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市(shì)家庭(tíng)户居(jū)民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭(tíng)户居民人(rén)均1.18间。

　　人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)大于1，看似(shì)意味着人人(rén)都有房间居住。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平不(bù)仅与房间数量有关，更与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住面(miàn)积(jī)、配套设施(shī)等因(yīn)素密(mì)切相关(guān)。单单从人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数不能(néng)完(wán)全反映出城镇居民的居住(zhù)水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国(guó)主要(yào)是(shì)以家庭为单(dān)位购(gòu)买(mǎi)成套住宅，已婚男人经常找你聊天是什么意思，一个愿意陪你聊天的已婚男人一套设(shè)施齐全的住宅才(cái)是城(chéng)镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的(de)测算思路(lù)、数据和方法

　　中国(guó)城镇居民住宅主要分两大类，一(yī)类是商(shāng)品住宅，另一类是保障(zhàng)房、原(yuán)公有住宅、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前(qián)缺(quē)乏统计数据，并没有直接(jiē)公布(bù)城镇(zhèn)住(zhù)宅数量。居(jū)民住(zhù)宅相关数据有两处可以(yǐ)直接(jiē)公布，一(yī)是每年(nián)商品住宅(zhái)销售(shòu)套(tào)数(shù)（统计(jì)局）；二是居(jū)民住(zhù)宅来源（人口普查数据）。计(jì)算中国居民户均住宅(zhái)数量，我们(men)主要(yào)用(yòng)到上述两组数据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年(nián)之前商品住宅数(shù)量极少，可(kě)忽略(lüè)不计。估算城镇居(jū)民户均住宅套数分三(sān)步走：

　　第(dì)一步(bù)，将1999年以来每年(nián)商品(pǐn)住宅销售套(tào)数相加，我(wǒ)们就能够得到当前商(shāng)品住宅总存(cún)量。

　　第(dì)二步，根据城镇居(jū)民拥(yōng)有(yǒu)的(de)商品住宅和(hé)非商品住宅比例，推(tuī)算得(dé)到居民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅(zhái)总数除以家庭户数(shù)，我们(men)就能够得到(dào)城(chéng)镇户均(jūn)拥有的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住(zhù)宅总套数/家庭户(hù)数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户(hù)数）/（商(shāng)品(pǐn)住宅套(tào)数/住(zhù)宅总(zǒng)套(tào)数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商(shāng)品住(zhù)宅占比

　　二(èr)、城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有1.02套房(fáng)

　　中国住(zhù)宅存(cún)量(liàng)到底有(yǒu)多(duō)少，目前缺乏一个准(zhǔn)确(què)统计(jì)。我(wǒ)们利用(yòng)既(jì)有统计(jì)数据(jù)，大致测算(suàn)得(dé)到中国存(cún)量(liàng)房地产套数，并进一步(bù)推算(suàn)中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我(wǒ)们计算得(dé)到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.64套商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)（包含(hán)现房和期房）。

　　中国(guó)的房地产销售以(yǐ)期房为主，从2019年开(kāi)始，新房销售中期房占比近9成(chéng)。本文去除商品住宅累计销售套(tào)数里的期房销(xiāo)售(shòu)，得到商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现(xiàn)房套数(shù)计算为(wèi)例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅(zhái)累计销售套数-过去(qù)三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣(jùn)工(gōng)周期在2-3年，并考(kǎo)虑到(dào)交(jiāo)房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现(xiàn)房套(tào)数除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算(suàn)中(zhōng)国(guó)城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中(zhōng)国城镇(zhèn)居(jū)民的住宅结(jié)构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住(zhù)宅。其(qí)中自建住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经(jīng)济(jì)适用房占比3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的(de)家庭(tíng)租赁(lìn)廉(lián)租(zū)房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买(mǎi)二手房都是商品住宅，因此将租赁(lìn)其他住宅、购(gòu)买商品住宅与(yǔ)购买二手房加总(zǒng)，得到商品住宅占居民所(suǒ)有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为(wèi)59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为过去十年(nián)变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住(zhù)宅的(de)实(shí)际变化比(bǐ)例，从而我们估算(suàn)出2022年商品(pǐn)住宅所占比(bǐ)例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购(gòu)期房，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房(fáng)顺利(lì)，已购(gòu)期房会在2-3年(nián)内陆续交付使用，到(dào)2024年，中国平均每户城镇家(jiā)庭都(dōu)会拥(yōng)有(yǒu)一套住宅(zhái)。

　　三(sān)、城镇户均一(yī)套(tào)房的(de)三(sān)点含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到了(le)户均一套房的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇(zhèn)化进展终结，甚(shèn)至意(yì)味着中国(guó)地产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均(jūn)一(yī)套(tào)房并不意味着(zhe)住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅(zhái)来满(mǎn)足因人口流动、居民换房(fáng)等(děng)因素产生的(de)住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英国和(hé)日本的住(zhù)宅套户(hù)比均高于(yú)1.1，其中(zhōng)，英国(guó)的住(zhù)宅(zhái)套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和(hé)韩(hán)国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一(yī)套房，就(jiù)会造(zào)成人口净流(liú)入地(dì)的住(zhù)宅市场供不应求，造成(chéng)房价或房租迅(xùn)速上(shàng)涨。

　　七普指出(chū)中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省内流(liú)动人口和省际流(liú)动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流(liú)动人(rén)口会选择在大城市(shì)租房挣钱(qián)，在老家县(xiàn)城买(mǎi)房。

　　暨南大学(xué)2017年的(de)中(zhōng)国(guó)城乡人口流动调查数据(jù)显示，在上海、杭州以(yǐ)及南京工作(zuò)的(de)流(liú)动人口在老(lǎo)家拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高(gāo)工(gōng)资吸(xī)引打工人(rén)，但高房价迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动(dòng)人口实际(jì)上(shàng)会占据两套房，在(zài)高房价的大城市租赁一套房，在房价较低的县城购(gòu)买(mǎi)一套房(fáng)。所(suǒ)以说户均一套房无法满足庞大流(liú)已婚男人经常找你聊天是什么意思，一个愿意陪你聊天的已婚男人动(dòng)人(rén)口的租赁与(yǔ)置(zhì)业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅中(zhōng)依然(rán)有(yǒu)不(bù)少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万户城镇居民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄(líng)至少(shǎo)在33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这批存在(zài)着建筑结构(gòu)松散、设施陈旧(jiù)、安全隐(yǐn)患大等(děng)问题，如电(diàn)线(xiàn)老化、管道等基础设(shè)施陈(chén)旧，给住户的生活带来了很大的不便和安全隐患，并且(qiě)居(jū)住(zhù)体验(yàn)较(jiào)差。

　　2000年以前建成(chéng)的(de)老旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的(de)住宅面积占比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然存(cún)在5％左右(yòu)的家(jiā)庭没有独立卫浴和(hé)厨房。这类上(shàng)世纪修建(jiàn)的老旧小区很难满足现代生活需求，在未来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的(de)家庭住宅为一居室和二居室(shì)，户型偏(piān)小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居(jū)室占比(bǐ)为33％。对(duì)比(bǐ)镇(zhèn)，城市家(jiā)庭住宅(zhái)户(hù)型更小，当然这与(yǔ)城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张(zhāng)是未来(lái)地(dì)产的需求(qiú)驱动力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城镇家庭户(hù)住(zhù)宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不(bù)考虑(lǜ)两年间农民带房(fáng)进城(chéng)和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总(zǒng)面积为(wèi)308.16亿平，人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)为(wèi)39.45平方(fāng)米。

　　超过一(yī)半的家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑(zhù)面积在30平米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面(miàn)积不足(zú)19平(píng)方米(mǐ)，不及全国人均(jūn)水平的一半。若去除20％的公摊(tān)，可(kě)使用的住宅面积仅为15.2平(píng)方米(mǐ)。上(shàng)海市将人均住(zhù)宅建筑面积低于15平方(fāng)米(mǐ)的家庭界定(dìng)为住宅(zhái)存在(zài)困难，若(ruò)按这个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人(rén)均(jūn)可使(shǐ)用住宅面积为(wèi)40平，即人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若(ruò)去(qù)除公摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明(míng)显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地产(chǎn)还会有需(xū)求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套(tào)房，看似已经户户有(yǒu)房。即便(biàn)如此，中国人口静态结构和动态趋势演(yǎn)绎，决定了中国未来地产仍(réng)有需(xū)求(qiú)释放。户均1套(tào)住宅现实之下，中(zhōng)国(guó)未来城镇住(zhù)宅需求主要(yào)来自于四个方面。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户均人口数不断下降，六普显示城镇户均(jūn)人口(kǒu)规模为2.85人/户(hù)，而七普显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人(rén)口规模为(wèi)2.62人(rén)/户，一人(rén)户、二人户的占(zhàn)比(bǐ)明(míng)显上升，人口小家庭(tíng)化趋势将继(jì)续(xù)延续(xù)，导(dǎo)致户(hù)数会(huì)因户均人口规模的缩(suō)小(xiǎo)而增多(duō)。

　　第二(èr)，人口(kǒu)迁移(yí)导致经济发展带(dài)来的新增住宅(zhái)需求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中国经(jīng)济板块的分(fēn)化(huà)日益明显，资源和生产要(yào)素逐步向经济(jì)带(dài)、都市圈中心(xīn)城市流入，区域经(jīng)济资源分配的再集(jí)中吸引着人口流入(rù)。人口迁移(yí)势必(bì)涉及到买房租房，给迁入地(dì)住宅市场带来(lái)新的(de)增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万(wàn)人，自然(rán)增加人口仅为6.5万人，其人口增(zēng)长(zhǎng)主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第(dì)三(sān)，老旧小区改善性(xìng)需求依然庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有住宅家(jiā)庭比例(lì)从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个(gè)百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅(zhái)建造时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅减(jiǎn)少(shǎo)了(le)1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商(shāng)品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手(shǒu)房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅(zhái)。租房、购买经济(jì)适(shì)用(yòng)房和其(qí)他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和旧城改造，商品住(zhù)宅的占比势(shì)必(bì)会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉及(jí)城(chéng)镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基(jī)础(chǔ)设施配套差、没(méi)有(yǒu)或少有物业管理，居民追(zhuī)求美好、宜居(jū)生活的环境，背后的改善性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子(zi)”的改善性需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希望提高(gāo)生活(huó)品(pǐn)质，以小换(huàn)大、以旧换新(xīn)。2022年底(dǐ)的中央经济工(gōng)作会议(yì)明确指(zhǐ)出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论(lùn)是(shì)否考虑乡村(cūn)住宅因素，中国的人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数较(jiào)其他(tā)国家依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经(jīng)济(jì)水(shuǐ)平有着密(mì)切正向联系。随着经济(jì)发展水平的提(tí)高，中国的(de)人(rén)均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积将(jiāng)随之(zhī)增(zēng)长。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十年(nián)是中国地产黄金发展期(qī)，地(dì)产矛盾更多(duō)体现为(wèi)住宅供给存在不足，供(gōng)需出现错配，这是过去二十年(nián)房价快速上涨基石。那么未来将是(shì)住宅质量的供需冲突。房地产(chǎn)大分化时代(dài)已(yǐ)至，这种(zhǒng)分化(huà)不单局限(xiàn)于城市能级之间差异，优(yōu)质小区(qū)和老(lǎo)旧二手房之间的差(chà)异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数(shù)据(jù)调查的是人，并不是针对住宅(zhái)，因(yīn)此可能(néng)存在统计偏差。商品住宅占比实际(jì)值可能偏低，其增速可(kě)能(néng)超预期。

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