文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开的(de)全国住房(fáng)和(hé)城乡(xiāng)建(jiàn)设工(gōng)作会议提出“有条件的可以进行(xíng)现(xiàn)房销售”，不足(zú)一个月(yuè)时间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地明(míng)确表态(tài)，试点(diǎn)现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房预售制(zhì)了(le)，用(yòng)你的(de)钱，建你(nǐ)的(de)房子，还烂尾了，这是(shì)对购房(fáng)者的(de)不公平。以(yǐ)后谁(shuí)有钱谁(shuí)建(jiàn)房，没(méi)钱(qián)没(méi)实力的别建了，不(bù)能把包袱甩给老百姓(xìng)和社会，这是房地产从大(dà)开发时(shí)代步入(rù)高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段的(de)必然趋势，也是对(duì)购房(fáng)老(lǎo)百姓的最大保护。98年房(fáng)改时，全国缺房子(zi)，开发(fā)商缺(quē)钱，预(yù)售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量(liàng)时代，对购(gòu)房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售。以后一手交钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当(dāng)然二次房改是(shì)个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复(fù)市场信心以及长效(xiào)机制(zhì)，长效机制四大关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳定和房地产(chǎn)税。如果按照经济(jì)规(guī)律办事，中国一定能实现(xiàn)房地产(chǎn)软着陆(lù)和(hé)长(zhǎng)期平(píng)稳健康发展，跨过这道关，解好(hǎo)这道(dào)世界难题。

　　2、为什(shén)么要取(qǔ)消预售制(zhì)、改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售？大家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝(jué)大部(bù)分商品是一手交钱一手交(jiāo)货(huò)，预(yù)售制是对购(gòu)买(mǎi)者的单方面不公平制(zhì)度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的风(fēng)险(xiǎn)。从个人层面看，预售制(zhì)对购(gòu)房者非常不公平，比(bǐ)如，交房等(děng)待(dài)期一般(bān)为两年，在(zài)此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还(hái)要承(chéng)担延迟交房、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交房的风险。从行(xíng)业(yè)层面看(kàn)，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会(huì)引发资金(jīn)链断裂、项目(mù)搁置等系列风险(xiǎn)。取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房销售，这样有助于落实中(zhōng)央房住(zhù)不炒精神、有助于(yú)保障购房老百姓权益、有助于房企稳健发(fā)展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制度？预(yù)售制度怎(zěn)么来的(de)？国外什么(me)情况(kuàng)？简单科普一(yī)下：商品(pǐn)房预售最早源于中国香港(gǎng)，俗称(chēng)卖楼花，卖期(qī)房，是(shì)一种开发商放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺(quē)资金(jīn)，借鉴(jiàn)中国香港，引入了(le)商品房预售(shòu)制度。其(qí)实，当前世界不少国家存在预(yù)售制(zhì)。但是，重点来了(le)！发达国家(jiā)一般(bān)有(yǒu)严(yán)格的监管(guǎn)保(bǎo)障措施，开发商在项目获(huò)得政府批(pī)准后才可以(yǐ)开始(shǐ)销售(shòu)，买(mǎi)家在购买期房后并非像中国一(yī)样在支付完首付款后从银行一次性贷款支付剩余全部房款(kuǎn)，而是(shì)根(gēn)据开发商(shāng)工程(chéng)进度在完(wán)全交房(fáng)前进行分期(qī)支付。所以，预售(shòu)制度是需要严格的资金监管、分期支(zhī)付以及违约(yuē)处罚措施作为(wèi)保(bǎo)障的，如果没有(yǒu)这(zhè)些保(bǎo)障措施，一定(dìng)会触发风(fēng)险，对购房民众不公平，所以不如(rú)借机(jī)取消预售制度，以后(hòu)改(gǎi)为(wèi)现房销售。客(kè)观(guān)讲预售(shòu)制度(dù)有一定历史(shǐ)阶(jiē)段性(xìng)，现在中国住房进入存量时(shí)代(dài)，取消预售制度有助(zhù)于降负(fù)债降杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和(hé)社会，当(dāng)然(rán)这需要配套房企债(zhài)务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信心和(hé)房地产(chǎn)长效(xiào)机制。这是(shì)个技(jì)术活，只要(yào)坚持市(shì)场化改革，中国一定能化解(jiě)这个(gè)难题，让房地产(chǎn)回归实体经济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是(shì)五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营(yíng)销手(shǒu)段，而是所见即所得的(de)过硬的产品质量和(hé)诚(chéng)信(xìn)，这才(cái)是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所有(yǒu)商(shāng)业(yè)的(de)本质是(shì)向善，是(shì)以客(kè)户为中心，房(fáng)地产也不能例外，老百姓买(mǎi)房子(zi)是(shì)天(tiān)大的事(shì)，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一(yī)家人(rén)。从这个(gè)角度，取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制(zhì)、实施现(xiàn)房销售是实(shí)现老百姓安(ān)居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业(yè)企(qǐ)业健康发展的重大(dà)措(cuò)施(shī)。在当前的情(qíng)况下，取消预售制要(yào)结合稳楼市(shì)、房地产(chǎn)软着陆、打通金(jīn)融支持当期(qī)三(sān)好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究(jiū)中心参与财(cái)税改革方案研究时，对预售制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融(róng)稳(wěn)定、房企杠杆率(lǜ)等进(jìn)行过长期(qī)系统的专项研(yán)究。（参考(kǎo)后来形(xíng)成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地(dì)商品(pǐn)房预(yù)售制的前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国(guó)内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动(dòng)城市化进程，但背后(hòu)潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金(jīn)第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提(tí)供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交(jiāo)易立(lì)法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银(yín)行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　二十世纪(jì)五(wǔ)十年(nián)代在中国香(xiāng)港，楼(lóu)宇出租(zū)是地产行(xíng)业盛行(xíng)的方式(shì)，但(dàn)有着(zhe)转让难、出租资金周转(zhuǎn)期(qī)长等问题，分层销售孕育(yù)而(ér)生。20世纪50年(nián)代(dài)，中国香港还未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时(shí)住宅，住(zhù)房(fáng)的需求是相当高(gāo)，不过大多(duō)数居民的(de)储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖(mài)多数以(yǐ)一(yī)整栋楼为单位(wèi)，需要雄(xióng)厚的资(zī)金实(shí)力才能购买(mǎi)。虽然楼宇(yǔ)出(chū)租是(shì)中国香港(gǎng)地产行(xíng)业盛行(xíng)的方式，但(dàn)有着转让(ràng)难(nán)、出租资金周转(zhuǎn)期(qī)长等问(wèn)题。针对这(zhè)一(yī)系列问题，不(bù)少地产商开始探求(qiú)新的(de)方式，如(rú)把楼宇契约(yuē)切开，即“分(fēn)契”，然(rán)后将(jiāng)楼宇分层出售。这模式一经推行，购(gòu)买(mǎi)楼宇的(de)市民数量(liàng)有所增加，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在分层(céng)出售的(de)基础上，将“按(àn)揭”模式引入(rù)房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创(chuàng)办立信置业有限(xiàn)公司，凭借(jiè)商业直觉和(hé)多年经营杂(zá)货铺、海上驳运(yùn)业务(wù)的经验，对于商品(pǐn)流通、资金周转有着独到的见解，在努力寻求方法加快自身(shēn)资(zī)金周转。当(dāng)时其在购(gòu)下九龙的一块地盘后，除了(le)分层出售、还印(yìn)发售楼(lóu)说明书，上(shàng)有(yǒu)文字详尽说明(míng)楼宇的(de)地势环境、建筑材料、分层价(jià)格(gé)、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个(gè)亮点(diǎn)，即先收取买家的订金，采用类(lèi)似租金的分期付款形式，等新楼落成时(shí)，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有了自己的房(fáng)产(chǎn)。这种方(fāng)式减轻了民众(zhòng)购房的资金压力(lì)，加(jiā)速了房屋(wū)的建造(zào)和销售，也解(jiě)决了(le)制造(zào)商的(de)资金问题，降低投资风险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付款(kuǎn)”的销售模式成(chéng)为当时中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港房地产(chǎn)市场的一大特色，纵观中国香港房地产(chǎn)市(shì)场的改革，“卖楼花(huā)”模(mó)式高效(xiào)率地(dì)解决了核心(xīn)的住房供不应求的(de)问题(tí)，使房市发展进入新阶(jiē)段(duàn)。

　　预售楼(lóu)花模(mó)式推动了中国香(xiāng)港(gǎng)楼市几十(shí)年繁荣，但(dàn)期间也出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部(bù)门不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进市场(chǎng)健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一(yī)个楼盘因(yīn)建(jiàn)筑(zhù)费(fèi)用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国(guó)香港(gǎng)管(guǎn)理部门提升(shēng)了(le)对于预售楼花制(zhì)度的监管，即要求开发商在预售前，确保(bǎo)地价款已经全部(bù)支付，还要证明(míng)自身(shēn)有资金(jīn)等能力(lì)把项目完成，资金需放入律师所托管，支取时需(xū)律所和建(jiàn)筑师的核准(zhǔn)。为了防止开发商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港要求律师行(xíng)在银行开设的信托(tuō)账户（监管账户）、开(kāi)发(fā)商操作等采取(qǔ)全(quán)透明(míng)化机制，且银(yín)行的责任上(shàng)升，如(rú)出现房(fáng)屋(wū)“烂尾(wěi)”情况，银行将成最(zuì)大风险(xiǎn)方，后(hòu)续需(xū)自身推动(dòng)项目完工。随着监管体系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求(qiú)大(dà)、供给(gěi)量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国内地面临住(zhù)房需(xū)求大和供给量短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调基础建设，这一导向使(shǐ)前期(qī)发展工业化的进程大于(yú)城市化进程，唯有解决住房基础等城市化配套问(wèn)题，才能进(jìn)一步推(tuī)进城市化。但当时推(tuī)行的是(shì)“统一管理(lǐ)，统一分(fēn)配，以租养房”的福利分房制度，住房(fáng)市场发展起步较晚、增速较慢，福(fú)利(lì)分房制度也出现了分配(pèi)不公、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度不再适用于(yú)当时的(de)国情。叠加房地产(chǎn)市场(chǎng)面临(lín)商品(pǐn)房的需求量大，而社会缺(quē)少大型(xíng)房地产开发(fā)商，商品房供应量(liàng)小的(de)困境，此时引入中国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑是(shì)对内地房(fáng)地产市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引(yǐn)进中国香港预(yù)售(shòu)商(shāng)品房制度，先后出台多项文件，大(dà)力支持国内房地产市场改革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关(guān)于进一步深化(huà)城镇住房制度改(gǎi)革，加快(kuài)住房建设(shè)的(de)通(tōng)知》文件，决定停止(zhǐ)住(zhù)房无偿(cháng)实物分配，逐步实行住房(fáng)分(fēn)配货币化、住(zhù)房供给商品化、社会化的(de)住房新(xīn)体制，从计划经济(jì)下的(de)福利分房(fáng)转向市场经(jīng)济的(de)商品(pǐn)房(fáng)。房(fáng)地产市(shì)场采(cǎi)用预售制(zhì)，允许开发商卖期房，解决了房(fáng)企(qǐ)缺少资金和开发时间周期长的两大难题，开发商以预售款撬动下一个(gè)项目的开发，形成滚动开发模式，住房供应速度(dù)加快。自此中(zhōng)国内地开始房(fáng)改货币化(huà)，中(zhōng)国(guó)人民银(yín)行等多(duō)方迅速出台(tái)相关的(de)信贷政策，支持购房者，极大作用推动了房地产市场(chǎng)的(de)发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼(lóu)花”模(mó)式后，经调整形(xíng)成契合(hé)中国内地的(de)商品房预(yù)售制度。预售(shòu)制的初衷(zhōng)是为了(le)缓(huǎn)解(jiě)房企资金压力，加(jiā)快城镇住房建(jiàn)设(shè)。具体来说(shuō)，是指房地产(chǎn)开发企业将正在(zài)建设(shè)中的房(fáng)屋(wū)预(yù)先出售给购房者，由购(gòu)房者支付(fù)定金(jīn)或(huò)房款的行(xíng)为(wèi)。区(qū)别于中国香(xiāng)港，在中国内地实践(jiàn)过程(chéng)中，商品房预售流程(chéng)为：房地产开(kāi)发商办理预售许可证-签订商品房买卖(mài)合同(tóng)-进行(xíng)备案登记和预告登记-交付房(fáng)屋。在(zài)购房过程中(zhōng)，购(gòu)房者需要(yào)一次(cì)性付(fù)清首(shǒu)付款，并(bìng)采用银行贷款的形式一次性付清剩(shèng)余(yú)房款(kuǎn)，换言(yán)之(zhī)，房屋未(wèi)建成，开发(fā)商可能已拿到(dào)了全部购房款(kuǎn)，这点与中国香港的按照(zhào)工程进度付(fù)款有所不同。对中国内地(dì)的开发商(shāng)而言，预售(shòu)制商品房也(yě)开(kāi)启了(le)高周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商(shāng)品房销(xiāo)售(shòu)的最主要方式，预售制极大缩(suō)短房企(qǐ)现金回笼(lóng)周(zhōu)期，同时(shí)增加市场商品房供应，推动了城镇化发展进程。预售制在(zài)过去20多年对中(zhōng)国内地房地产(chǎn)市场的稳步(bù)发展起到了重要(yào)作用，不(bù)仅解决了房地(dì)产市场快速发展(zhǎn)阶段的资金(jīn)需求，也提高了居民居住(zhù)水平，中(zhōng)国内地城镇居民从筒子(zi)楼住到(dào)住宅小区，从(cóng)全民(mín)蜗居到(dào)基(jī)本适居，住房事业取得巨大进步，数十年时(shí)间走完(wán)发达国家几百(bǎi)年城(chéng)镇化路程。改革(gé)开放以来，城(chéng)镇化进程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇人口由(yóu)1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面(miàn)积由7438平方公里增(zēng)长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地(dì)城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均(jūn)住(zhù)房建筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套(tào)数(shù)从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已(yǐ)成为中国内地商品(pǐn)房销售最主要(yào)方式(shì)，2005年(nián)中国(guó)内(nèi)地商品住宅期房销售面积占总销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售(shòu)面积达15.6亿(yì)平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国(guó)内地房地产行业的发展。中国内地房(fáng)地产历经二(èr)十多年(nián)长周期繁荣(róng)，行业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新(xīn)开工面积从2.2亿(yì)平增至(zhì)19.9亿(yì)平，累计上(shàng)涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发投资完(wán)成额从(cóng)0.4万亿元增(zēng)至14.8万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分(fēn)别(bié)从1.5亿平(píng)增至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产(chǎn)业的快速发展，房地(dì)产企业从(cóng)无到有(yǒu)、从(cóng)国企先行到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数(shù)量(liàng)达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成为(wèi)拉动中国内地经济高增长的(de)火车头。

　　1）从(cóng)经济(jì)增长渠道，房地产带动的上下游产业链特别(bié)长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融(róng)、批发、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房(fáng)地产完(wán)全拉动的投(tóu)资占全(quán)社会(huì)固定资产投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)投(tóu)资占固定资产(chǎn)投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷款(kuǎn)占银行各项贷款余额的比(bǐ)重(zhòng)看(kàn)，2021年12月为27.07％，如(rú)果加(jiā)上信托等通道业务，占比超过(guò)三分之一。从房(fáng)地(dì)产融资存量占社融(róng)存量(liàng)比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果(guǒ)房企大面积(jī)违约，将导致银行不良率大(dà)幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根据我们的《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿(yì)美元，大(dà)于(yú)美国(guó)的33.6万亿美(měi)元、日本(běn)的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合(hé)计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日(rì)本的(de)37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与股债房市(shì)值的比例(lì)较高(gāo)，主要是因为住房市值高，以及中(zhōng)国(guó)资本市场发育尚(shàng)不成熟，直接融资比例较低，股票、债券(quàn)市值较低，居民投资渠(qú)道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜藏的风险确实存在，当(dāng)前的负面效应愈发(fā)凸(tū)显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部(bù)分商(shāng)品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎(hū)承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险(xiǎn)。比(bǐ)如，交房(fáng)等(děng)待期一(yī)般(bān)为(wèi)两年(nián)，在此期间，购(gòu)房者不(bù)仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房等风险。另外，购房者和开发商(shāng)之(zhī)间的购房合同、购房(fáng)者和银行(xíng)的按揭贷款合(hé)同(tóng)是(shì)两个独立的合同(tóng)关系，如果开(kāi)发商发生(shēng)违约(yuē)，购房者只(zhǐ)能(néng)根据购房合同向开发商主张权(quán)力，但(dàn)依旧需要根据按揭贷(dài)款合同按时向(xiàng)银行进行贷款偿还，因此购(gòu)房(fáng)者承担的风(fēng)险较(jiào)大。

　　从(cóng)行业层面看，预售(shòu)制(zhì)助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若(ruò)遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响(xiǎng)自身(shēn)信(xìn)用(yòng)和购房者(zhě)对行(xíng)业的信(xìn)心。

　　从金(jīn)融层面(miàn)看，银行作为按揭(jiē)贷款(kuǎn)的(de)发放方，一旦房(fáng)企因为市场波动或经营不(bù)善，出现资金链断(duàn)裂等一(yī)系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情(qíng)况(kuàng)，而房企通过(guò)与购(gòu)房者签(qiān)订的预售合同和按揭合同，已(yǐ)经从(cóng)银行获得房款，如果购房者丧失还款能力或短期不能还款等，则风险完全由银行承担，银行(xíng)将面(miàn)临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售(shòu)监(jiān)管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两(liǎng)个字(zì)那就(jiù)是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商(shāng)品房预售管(guǎn)理办法》中(zhōng)明(míng)确规定了开发企业预(yù)售(shòu)商品房所得款项应当用(yòng)于(yú)有(yǒu)关的工程建(jiàn)设，商品(pǐn)房预售款监管的具体办法，由(yóu)房地产管理(lǐ)部门制定。但多年以来全国(guó)并没(méi)有统一的预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如(rú)，太(tài)原、昆明、身份证号码150开头是哪里的，身份证号150开头的是哪里的重庆、长沙等城市重(zhòng)点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等城市则按照项目(mù)的建安成本乘以建筑面积或(huò)者项目工程总额(é)报价计(jì)算重点资金。而事实是，不少购(gòu)房款(kuǎn)未进入(rù)监管账户、或进(jìn)入监(jiān)管账户(hù)后(hòu)被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金继续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续还款。那么，监管账户(hù)资(zī)金如何被挪走的(de)？实际上(shàng)，在(zài)过去(qù)房地产大开发时代的高周转背景下，抽调预售款监管账(zhàng)户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比(bǐ)如(rú)工程总承包(bāo)方，以工程(chéng)建设(shè)名义(yì)，获得监管账户(hù)拨付(fù)资金(jīn)，再由工程(chéng)方将资金转(zhuǎn)给房企(qǐ)，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通过这些(xiē)方式套取的资金，在房企各地项目间流(liú)动，变相加杠杆，这(zhè)样做(zuò)提供(gōng)了资(zī)金流(liú)动(dòng)性，房企抽调资金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建(jiàn)设(shè)，形成一种资金(jīn)循环高周转模(mó)式(shì)，但一定程(chéng)度上把风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　整(zhěng)体(tǐ)来说，国外商品房预(yù)售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者预付资金(jīn)，一般(bān)设有(yǒu)定金或预付款保(bǎo)护机制，如(rú)英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者支付(fù)的(de)预(yù)付(fù)款比例相对较低，绝大部分房款(kuǎn)在(zài)房(fáng)屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款一般以定(dìng)金(jīn)方(fāng)式支(zhī)付(fù)，或按工(gōng)程进度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方(fāng)式：一般采用两种方(fāng)式发放按(àn)揭贷(dài)款，一是按(àn)工程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开始月(yuè)供；二是(shì)房屋(wū)交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商品房提供期房烂尾(wěi)保险，在商品房出现重(zhòng)大延期或重大缺(quē)陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房(fáng)屋交(jiāo)付质量的保障(zhàng)有两(liǎng)种方式，一是期房由政(zhèng)府或(huò)第三方验收合格并提供验收(shōu)凭证后，开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得购房者支付的房(fáng)款。二是开发商为(wèi)购(gòu)房者提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第(dì)三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房定金(jīn)一定期(qī)限内无条(tiáo)件返还(hái)，最低首付(fù)比例(lì)为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余房款(kuǎn)交付后按揭还款，交付前资(zī)金由第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证(zhèng)取得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及首付环节(jié)，定金(jīn)比例(lì)一般为房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首付(fù)比例(lì)最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国(guó)平均首付(fù)比例(lì)为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金(jīn)或首付(fù)外，购房(fáng)者在房屋交(jiāo)付后(hòu)通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金监管方面，美国为(wèi)防止开发商挪用资金，购房者的(de)定金及首付款由第三方公证(zhèng)行或(huò)产权保(bǎo)险公司的(de)信托账户监(jiān)管。如果(guǒ)开发商倒闭(bì)导(dǎo)致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可(kě)通过申(shēn)请(qǐng)仲裁取回，且不承担任何责任(rèn)与(yǔ)损失。而开发商在房屋建设过程中的资金全部来(lái)自银行，银行根据工程(chéng)进度向(xiàng)开发商提供一定比例的贷款，由于开发(fā)商挪(nuó)用资金直接损(sǔn)害(hài)银行利益，银(yín)行(xíng)有充(chōng)分动机监管开发商施工进度(dù)。开发商在房屋交付时(shí)需取得由政府相关部门经审查后(hòu)发放(fàng)的验收凭证，通(tōng)过验(yàn)收凭证向银行得到(dào)购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　德国期(qī)房(fáng)可零首付(fù)购房(fáng)，房款按建(jiàn)造工期进(jìn)度(dù)支付，按(àn)揭按工期放款后还贷，房(fáng)贷利率采用(yòng)固(gù)定利率，开发(fā)商或购房者(zhě)可购买期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发(fā)商(shāng)在项目获批后即可预售房屋。签(qiān)署购(gòu)房合同前，购房(fáng)者需支(zhī)付约(yuē)2000欧的定金并进行预约公证，签(qiān)订(dìng)合同后定金退还。如由于任何原(yuán)因不能购(gòu)买，定(dìng)金按(àn)照德国(guó)法(fǎ)律(lǜ)全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者需支付公(gōng)证(zhèng)费和土地交易税，分别为房(fáng)屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不(bù)包含在购房款(kuǎn)中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定最低(dī)首付比(bǐ)例，可(kě)零首(shǒu)付购(gòu)房(fáng)。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按工期支付房款的制度，一(yī)般分(fēn)7笔进行支付，具(jù)体支付节点、比例因(yīn)项目而(ér)异。一般(bān)来说，支付节点可分为公证后、主体完工、内部水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方面，购房者可(kě)在支付房(fáng)款前申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，银行按施工(gōng)节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期(qī)限结束(shù)后，购(gòu)房者开始还(hái)贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险(xiǎn)公(gōng)司针对期房设计了两(liǎng)种保险，保险的功能是当房屋出(chū)现重大延期或重大(dà)缺陷时，保险公司保证(zhèng)开发商赔偿(cháng)或修复(fù)，开发商破产，由保(bǎo)险公司负责相应赔偿。保(bǎo)险(xiǎn)由(yóu)开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预售制(zhì)设(shè)有10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，交房(fáng)前付款比例(lì)仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟(gōu)通期房(fáng)交(jiāo)易中的(de)房产(chǎn)、资金、合同等(děng)各个环节，各环(huán)节内容确认无误后签(qiān)订首付交(jiāo)换(huàn)合同。

　　定(dìng)金(jīn)方面，英国设置(zhì)了10％定金保险保护(hù)机制，当开发商出现(xiàn)财务(wù)、经营问题时(shí)，购房者10％的(de)定金由保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部分(fēn)较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订(dìng)21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款的方式，但是交房前付款比例相(xiāng)对较低，一般会在合同签订6-24个(gè)月分别(bié)支付(fù)两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋必须经过房产公证公司的检验(yàn)验收(shōu)后才能交付，交(jiāo)付后方可(kě)按揭还(hái)贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期房预售(shòu)资金监(jiān)管极为严格，资金也由律师监(jiān)管(guǎn)，在确认工(gōng)程(chéng)进度(dù)、支付相关款项过程中，由买房(fáng)律(lǜ)师将资(zī)金转给卖方律(lǜ)师，卖方律师(shī)转给开发商，即资金在进入(rù)开发商账户前经过两(liǎng)道关口，有利于(yú)保(bǎo)障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期(qī)房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全(quán)措施(shī)

　　日(rì)本期房交(jiāo)易立(lì)法，定(dìng)金(jīn)超5％或(huò)1000万(wàn)日(rì)元(yuán)时(shí)，开发商必须完(wán)成“预售房(fáng)定金(jīn)保全措施(shī)”，交房前付款比例不超房款的(de)20％，开发商违约需返还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交(jiāo)房(fáng)后按揭还(hái)款。

　　立(lì)法方(fāng)面，日本二(èr)战结束后由于房(fáng)屋供给严(yán)重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一(yī)房(fáng)二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日(rì)本政府(fǔ)1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部(bù)规范(fàn)期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本(běn)《宅地(dì)建物取(qǔ)引业法》，对购房者支付定金(jīn)超过(guò)5％或超1000万(wàn)日元的部分(fēn)，法(fǎ)律要求(qiú)开发商(shāng)必须完成定金保全措(cuò)施才可预售。什么是定金保(bǎo)全(quán)措施？即买卖双(shuāng)方签订购(gòu)房合同时，开发商向金融(róng)机(jī)构或指定保证机(jī)构(gòu)或(huò)保险机(jī)构(gòu)签订定(dìng)金(jīn)保证委托合同(tóng)，设置购房者定金的保(bǎo)证或保险，并将相应的保证(zhèng)金证明书(shū)交付给购房者。除定金外，其他预先支付(fù)的购房款也受(shòu)该措施保护。若(ruò)开发(fā)商(shāng)倒闭导(dǎo)致(zhì)期房烂尾，购房(fáng)者可凭(píng)保证金证(zhèng)明(míng)书(shū)向金融机构或(huò)保证机构或保(bǎo)险(xiǎn)公司兑付，同时(shí)，开发商(shāng)需向购房者赔付违(wéi)约金(jīn)，一般(bān)约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房(fáng)前只需支(zhī)付(fù)最多不超20％的定金，签订购(gòu)房合(hé)同(tóng)后，购房者即可(kě)向(xiàng)银行申请贷款，但(dàn)交房后才开(kāi)始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房款(kuǎn)在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首(shǒu)付比例20％，余(yú)款按工(gōng)程进度支(zhī)付，所(suǒ)有资金进银行专门(mén)项目(mù)资金(jīn)账户，交(jiāo)房(fáng)后满1年保修期后支(zhī)付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付(fù)环(huán)节，新加坡开发(fā)商有(yǒu)统一的选购(gòu)权(quán)合同以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天，执(zhí)行(xíng)OTP则进(jìn)一(yī)步(bù)签订购买合同，不执(zhí)行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签(qiān)订购(gòu)房(fáng)合同后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者需(xū)支付15％的首(shǒu)付及(jí)印花(huā)税，同时购房(fáng)者向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房同样采取按工(gōng)程进度付(fù)款的方(fāng)式，《发展(zhǎn)商条(tiáo)例》对期房(fáng)付款流程做了统一详细规(guī)定，要求所有开(kāi)发商(shāng)遵守(shǒu)，支付(fù)节点(diǎn)一般为合同签(qiān)订后、地基(jī)完(wán)工(gōng)、框(kuāng)架完工、管(guǎn)道(dào)门窗等完工(gōng)等(děng)，支付比(bǐ)例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭(jiē)贷款也依照工程进度放款，月(yuè)供在(zài)此过程(chéng)中随着放出贷(dài)款的(de)增加而(ér)增加，未放款部分无需(xū)月供。

　　资金监管方(fāng)面，购(gòu)房者的(de)订金与付款会存入银(yín)行专门的项目资(zī)金账户，账户(hù)资金提取须与房屋(wū)建设有(yǒu)关。房(fáng)屋交付后(hòu)，购房者享受1年(ni身份证号码150开头是哪里的，身份证号150开头的是哪里的án)的房(fáng)屋保修期，此(cǐ)后(hòu)购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前(qián)房(fáng)地产到了政策(cè)出(chū)手临(lín)界点，重点是保交楼和房企重组。一方(fāng)面，加大对刚需和改善型需(xū)求的支持(chí)力度，长短(duǎn)兼(jiān)顾妥善应(yīng)对局部停(tíng)贷现象，重点是保交楼保复(fù)工保民生(shēng)，给(gěi)予(yǔ)强有力的金融(róng)工具支持(chí)。另(lìng)一(yī)方面，从(cóng)现(xiàn)在(zài)起，对还在正常运转的房企包(bāo)括民营企业(yè)，加大(dà)支持力度，由优质房企牵头并购重组整个行业(yè)，为每个房(fáng)企配套AMC和财团，给(gěi)予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充分估计(jì)形势(shì)复杂性(xìng)和人(rén)性复杂性，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以及长效机制。长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融(róng)中性稳定和房地产税。定金环节，建(jiàn)立开(kāi)发商违约(yuē)后定金(jīn)保护机制，如将(jiāng)已支付定(dìng)金(jīn)冻(dòng)结至房屋交付阶(jiē)段，保障购(gòu)房者定(dìng)金安全(quán)。签订合(hé)同(tóng)环节，鼓励保险公司(sī)介(jiè)入(rù)，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环节，建立按工程(chéng)进(jìn)度付(fù)款机(jī)制或交房后按揭贷款(kuǎn)机制(zhì)，充分保(bǎo)护购(gòu)房者的权益。资(zī)金监管(guǎn)环节，引(yǐn)入独立(lì)于开发商(shāng)、银(yín)行的第(dì)三方资(zī)金监管(guǎn)机构，或由(yóu)政府(fǔ)相关部(bù)门直接监管，以此防(fáng)止资金挪用现象。交付环节，建立商品房保修期制度。保修期内(nèi)，开发商(shāng)应对房屋质量(liàng)问题(tí)全权(quán)负(fù)责、免费维修，购房(fáng)者在(zài)保修(xiū)期结束后支(zhī)付尾(wěi)款。

　　三(sān)，长期来看，取消(xiāo)商(shāng)品房预售制是大势(shì)所(suǒ)趋(qū)。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商(shāng)缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套户(hù)比超(chāo)过1，从大开发进入(rù)存量(liàng)时代，对购房民众不公平的预售(shòu)制(zhì)已(yǐ)经过时(shí)了(le)，该(gāi)取消了(le)，改为现房销售。另一方(fāng)面，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见(jiàn)即(jí)所得的过硬的(de)产品(pǐn)质(zhì)量和(hé)诚信，这(zhè)才是对购房(fáng)民众的最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提升开发(fā)商的(de)建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币(bì)。

未经允许不得转载：首页-哆唻咪批发商城(本店域名www.123pf.cn)-淘宝网 身份证号码150开头是哪里的，身份证号150开头的是哪里的