文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作(zuò)会议提出“有条(tiáo)件的可以(yǐ)进行现房销(xiāo)售(shòu)”，不足一(yī)个月时间，已有山(shān)东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是该取消(xiāo)商品房(fáng)预售制(zhì)了，用你的(de)钱，建你的房子(zi)，还(hái)烂尾了(le)，这(zhè)是(shì)对购房者的不公平(píng)。以后(hòu)谁有钱谁(shuí)建房，没(méi)钱没实力的别建了，不能把包袱甩给(gěi)老百姓和社会，这是(shì)房地产(chǎn)从大开(kāi)发时代步入高质量(liàng)发展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是(shì)权宜(yí)之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发进入(rù)存(cún)量时代，对购房民众不公(gōng)平的(de)预售(shòu)制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为(wèi)现房(fáng)销售。以后一手交钱，一手交房，天(tiān)经地义。当然二次房改是个技(jì)术活，兼顾化解停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制(zhì)四大关键是推(tuī)动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和(hé)房地产税。如果按照经(jīng)济规律办事，中(zhōng)国一定能实(shí)现房地(dì)产软着陆和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世(shì)界(jiè)难题。

　　2、为什么要(yào)取消预(yù)售制、改为现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大(dà)部(bù)分商品是一手交(jiāo)钱(qián)一手交货(huò)，预售制是对购买者的单方面不(bù)公平(píng)制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。从个人层面(miàn)看，预(yù)售制(zhì)对购房者(zhě)非常(cháng)不公平，比如，交(jiāo)房等(děng)待期一(yī)般为两年(nián)，在(zài)此期间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担银行利息，还要承担(dān)延迟(chí)交房、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至不(bù)能交房的风险。从行业层面看(kàn)，预售制助推部分房企过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行周期，会(huì)引(yǐn)发资(zī)金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险。取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制，改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售，这样有助于落实中(zhōng)央(yāng)房(fáng)住(zhù)不炒(chǎo)精神、有助于保障购房老(lǎo)百姓权(quán)益、有(yǒu)助于房企稳健发展，一(yī)举多得(dé)，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制(zhì)度(dù)？预售制度怎么来的？国外什(shén)么情况？简单科普一下：商品房预售最早源于中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，俗称(chēng)卖楼花，卖(mài)期房，是一种开发商放杠杆的(de)方式(shì)。98年(nián)房(fáng)改，由于商(shāng)品房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商品房预售制度。其实，当(dāng)前(qián)世界不少国家(jiā)存在预售制。但是，重点(diǎn)来了(le)！发达(dá)国家(jiā)一般有严(yán)格的监(jiān)管保障(zhàng)措施(shī)，开发商(shāng)在项(xiàng)目获(huò)得政(zhèng)府(fǔ)批(pī)准后(hòu)才可以(yǐ)开始销售，买(mǎi)家在购买期(qī)房后并非(fēi)像(xiàng)中(zhōng)国一(yī)样在支付完首付款(kuǎn)后从银行一次性贷款支(zhī)付剩余全(quán)部房款(kuǎn)，而是根据开发商工程进(jìn)度在完全交房前进行分期支付。所以，预售(shòu)制度是需要严格的资金监管、分期(qī)支付以及(jí)违约(yuē)处(chù)罚措(cuò)施(shī)作为保障的，如果没有这些保障措施，一定会触发风险(xiǎn)，对购房民众(zhòng)不公平(píng)，所(suǒ)以不如借机取消(xiāo)预售制度，以后改为现房销(xiāo)售。客观讲预售制度有一定历史阶段(duàn)性(xìng)，现在中国(guó)住房(fáng)进入存(cún)量(liàng)时代，取消预售制度有(yǒu)助(zhù)于降负债降杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩给(gěi)老百姓和社会(huì)，当然(rán)这需要配(pèi)套房(fáng)企债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢(huī)复(fù)市(shì)场信心和房地产长效机(jī)制。这是(shì)个技(jì)术活，只(zhǐ)要坚(jiān)持市场化改革，中(zhōng)国一定(dìng)能(néng)化解这(zhè)个难题，让房地产回归实体(tǐ)经济和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲，如(rú)果取消预售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能(néng)不能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质(zhì)量和(hé)诚信(xìn)，这(zhè)才(cái)是(shì)对购(gòu)房民众的最(zuì)根本最(zuì)实(shí)质(zhì)的保障，这样将极(jí)大的提升开发商(shāng)的(de)建筑质(zhì)量，实现良币驱(qū)逐劣币。所有商业的本质是向(xiàng)善，是以客户为中心，房地产也不能例外(wài)，老百姓买房子是天(tiān)大的事，烂尾(wěi)毁(huǐ)三(sān)代，好房幸福(fú)一(yī)家人。从这个角度，取(qǔ)消预(yù)售制、实(shí)施现房销售(shòu)是实现老百姓安居(jū)乐业(yè)、社会长治久(jiǔ)安、行业企业健康(kāng)发展的(de)重大(dà)措施。在当前的情况下(xià)，取消(xiāo)预售制要结合(hé)稳楼市、房地产软着陆、打通金融支(zhī)持当(dāng)期三好生、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者(zhě)十年前(qián)在国务院发展研究中心(xīn)参与财(cái)税改革(gé)方案研(yán)究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠(gāng)杆率等进行过长期系统(tǒng)的专项研究。（参考(kǎo)后来形成(chéng)的专著《房(fáng)地产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资(zī)金第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全(quán)措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行(xíng)监管，享1年保修期(qī)后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港(gǎng)，楼(lóu)宇出(chū)租是(shì)地产行(xíng)业(yè)盛行的方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题，分(fēn)层(céng)销(xiāo)售孕育(yù)而生。20世纪50年代(dài)，中国香港还未推(tuī)行公共房屋制度，许多人栖(qī)身于木屋或者(zhě)其他临时住宅(zhái)，住房(fáng)的需求是相当高(gāo)，不过大(dà)多(duō)数居民的储(chǔ)蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多数以一整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚(hòu)的(de)资(zī)金实力才能购买。虽然(rán)楼宇出租是中(zhōng)国(guó)香港地产行业盛(shèng)行的方式，但(dàn)有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金周转期长等问题。针对(duì)这一系列问题(tí)，不少(shǎo)地产商开始(shǐ)探求新的方式，如把楼(lóu)宇(yǔ)契约切开，即“分(fēn)契”，然后将(jiāng)楼宇分层(céng)出售。这模式一经(jīng)推行，购买楼(lóu)宇的(de)市民数量有(yǒu)所(suǒ)增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍(huò)英东创办立信置业有限(xiàn)公司，凭借商业(yè)直(zhí)觉(jué)和(hé)多年经(jīng)营杂货铺、海上驳(bó)运业务(wù)的经验，对(duì)于商品流通、资(zī)金周转有着独到的见解，在努力寻求(qiú)方法加快(kuài)自身资(zī)金周转。当时其在购下九龙的一块地盘(pán)后，除了分(fēn)层出售、还(hái)印发售楼说明书(shū)，上有(yǒu)文字详尽说(shuō)明楼宇的地(dì)势环境、建(jiàn)筑材(cái)料、分(fēn)层价(jià)格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花(huā)”是(shì)另(lìng)外一个(gè)亮点，即先收(shōu)取买(mǎi)家的订金，采用类似租金的分期付款形(xíng)式，等新(xīn)楼(lóu)落成时，收齐买家的钱(qián)，买家就(jiù)拥有了自己的(de)房产。这种方式减轻了(le)民众购房的(de)资金(jīn)压力，加(jiā)速了房(fáng)屋的建造和销售，也解决了制造商的资金问题，降低投资(zī)风(fēng)险(xiǎn)，在当时可谓是(shì)“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花(huā)+分(fēn)期付(fù)款(kuǎn)”的销售模式成为当(dāng)时中国香(xiāng)港房地产市(shì)场(chǎng)的一大特色，纵(zòng)观(guān)中国香(xiāng)港房地产市(shì)场的改革，“卖楼花”模式高效率地解(jiě)决了核心的住房供不应(yīng)求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了中国香(xiāng)港楼市(shì)几十(shí)年(nián)繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管(guǎn)部门不断(duàn)完善、规范化，建立(lì)健全的监管机(jī)制，促进市(shì)场健康发展。例(lì)如(rú)，1960年，位于大(dà)角咀的一(yī)个楼盘因建筑费用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港管理部门提升(shēng)了对(duì)于预售(shòu)楼花制度的监管，即要(yào)求开发商在预售前，确保地价款已经全(quán)部支付(fù)，还要(yào)证明自身有资金等能力把项目完成(chéng)，资金(jīn)需(xū)放(fàng)入律师所(suǒ)托(tuō)管，支(zhī)取时需律(lǜ)所和建筑师的核(hé)准。为(wèi)了防(fáng)止开(kāi)发商、律(lǜ)所、建筑师(shī)等造假，套(tào)取(qǔ)监管账(zhàng)户资金，中国香港要求律师(shī)行在银行开(kāi)设的信托(tuō)账户（监管账(zhàng)户）、开发商操作等采(cǎi)取全透明化(huà)机(jī)制，且银行的责任上升，如(rú)出现(xiàn)房屋“烂尾”情(qíng)况(kuàng)，银行将(jiāng)成(chéng)最大风险方，后续需(xū)自身推动项(xiàng)目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地(dì)版(bǎn)预售(shòu)制”

　　二(èr)十世纪(jì)九十年代，中国内地(dì)面临住(zhù)房(fáng)需求大和供(gōng)给量(liàng)短缺(quē)问题，引(yǐn)入“卖楼(lóu)花”制度。建国以(yǐ)来，中国内地(dì)优先发(fā)展重工业，强(qiáng)调基础建设，这一导向使前期(qī)发展工业化的进程大于城市化进程，唯有(yǒu)解决住(zhù)房基础(chǔ)等城市化配套问(wèn)题，才能进一步(bù)推进城市(shì)化(huà)。但当时推行的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以(yǐ)租养(yǎng)房(fáng)”的福(fú)利分房制度，住房市场(chǎng)发展起步较晚、增速(sù)较慢，福利分(fēn)房制(zhì)度也出现了分配(pèi)不公(gōng)、效率低、配(pèi)套差等问题，因此福利分房制度不(bù)再(zài)适用于(yú)当时的国情。叠加房地产市场面临(lín)商(shāng)品房的需求量(liàng)大，而社(shè)会缺少(shǎo)大型房地产开发商，商品(pǐn)房供应量小的困(kùn)境，此时引入中国香港的“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)无疑是对(duì)内地房地产市(shì)场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进(jìn)中国香港(gǎng)预售商(shāng)品房(fáng)制度，先(xiān)后出(chū)台多项文件，大力支持国内(nèi)房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一步深化(huà)城(chéng)镇住(zhù)房(fáng)制度(dù)改革，加快住房(fáng)建设的通知》文件(jiàn)，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐步实行住(zhù)房分配货币化(huà)、住(zhù)房供给商(shāng)品化、社会化(huà)的住房(fáng)新体(tǐ)制，从计划经济下的福利分房转向(xiàng)市场经济的商品房。房地(dì)产市场(chǎng)采用预售制，允许开发商卖(mài)期房，解决了房企(qǐ)缺少资金和开发(fā)时间周期长的两大难题(tí)，开发商以预(yù)售款撬动下一个项目的开(kāi)发，形(xíng)成滚动开发模式，住房(fáng)供应速(sù)度加快。自此中国内(nèi)地开始房改货币化，中(zhōng)国人民银行等多方迅速出台(tái)相关的信贷政策，支持购房者，极大作(zuò)用推动了(le)房地(dì)产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形成契合(hé)中国内地的商品房预售制度。预售制的初(chū)衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说(shuō)，是指房地产开发企业将(jiāng)正在建设中的房(fáng)屋(wū)预(yù)先出(chū)售给购房(fáng)者(zhě)，由购房者(zhě)支付定金或房款的(de)行为。区别于(yú)中(zhōng)国香港，在中国内地实践(jiàn)过程中，商(shāng)品房预(yù)售流程(chéng)为：房地产开(kāi)发商办理预售(shòu)许可证(zhèng)-签(qiān)订商品房买卖(mài)合同(tóng)-进(jìn)行备(bèi)案(àn)登(dēng)记和预(yù)告登记(jì)-交(jiāo)付房屋。在购(gòu)房过(guò)程中(zhōng)，购房(fáng)者(zhě)需要一次性付清首付款，并采(cǎi)用银行贷(dài)款的形(xíng)式(shì)一次性(xìng)付(fù)清剩余房款，换言之(zhī)，房(fáng)屋未建成，开(kāi)发商可能(néng)已拿(ná)到了全(quán)部购房款，这(zhè)点与中国香港的按照工程进度付款(kuǎn)有所不同。对(duì)中国内地的(de)开发商(shāng)而(ér)言(yán)，预售制(zhì)商(shāng)品房也开启了高周转、高(gāo)杠杆的(de)运作(zuò)模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的(de)风险确实存在

　　作为中国内地商品房销售(shòu)的最主要方式，预(yù)售制极大缩(suō)短房企现(xiàn)金回笼周(zhōu)期(qī)，同时增(zēng)加市场商品房供应(yīng)，推动了城镇(zhèn)化发展进(jìn)程。预(yù)售制(zhì)在过去(qù)20多年(nián)对(duì)中国内地房(fáng)地产市场的稳(wěn)步发(fā)展起到了重要(yào)作(zuò)用，不(bù)仅解(jiě)决了房地产市场快速发展阶段(duàn)的(de)资(zī)金需求，也提高(gāo)了居民(mín)居住(zhù)水平，中国内(nèi)地(dì)城镇居民从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全(quán)民蜗居到基本适居，住房事业取得(dé)巨大进步，数十年时间走完发达国家几百年城镇化(huà)路程。改(gǎi)革开放(fàng)以来，城镇化进程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿(yì)人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面(miàn)积由7438平方公(gōng)里增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我(wǒ)们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套(tào)数从约3100万套(tào)增至3.63亿套(tào)，套户比(bǐ)从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预售制在当(dāng)前已成为中国内地(dì)商品房销售最主要方式，2005年中国(guó)内地(dì)商品(pǐn)住宅期房(fáng)销售面积占总销售面积(jī)的(de)比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也(yě)推(tuī)动了中国内地房地产行业的发展。中国内地房地产历经二十多(duō)年长周期(qī)繁荣，行(xíng)业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿(yì)平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开(kāi)发(fā)投资完(wán)成额从0.4万(wàn)亿元增(zēng)至14.8万亿(yì)元，累(lèi)计上涨(zhǎng)35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和(hé)销售(shòu)金额分别从1.5亿(yì)平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业(yè)的快速发展，房地产企业(yè)从无(wú)到有、从国(guó)企先行到民企(qǐ)崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地(dì)产企业(yè)数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为(wèi)拉动中国内地经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠(qú)道(dào)，房地产带动的上下游产业链特(tè)别长，高达50多(duō)个行业。2020年房(fáng)地产及其产(chǎn)业(yè)链占GDP的17.2％（完(wán)全贡(gòng)献），其中房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其(qí)中房地产对金融、批发、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年(nián)房地产完全(quán)拉(lā)动的投资(zī)占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投(tóu)资占固定资产投(tóu)资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从(cóng)房地产贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道业(yè)务(wù)，占比超过三分之一(yī)。从房地产融(róng)资存量(liàng)占(zhàn)社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将导致(zhì)银(yín)行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居(jū)民(mín)财富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国(guó)住(zhù)房市值(zhí)测算报告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万亿(yì)美(měi)元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德三国(guó)合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比(bǐ)例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的(de)37％、英国的(de)49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与股债房市值的比例较高，主要是因为(wèi)住房市(shì)值高(gāo)，以及中国(guó)资本市场(chǎng)发育尚不成熟，直(zhí)接融资比例较低，股(gǔ)票、债券市(shì)值较低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背后潜藏的(de)风险确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝(jué)大部分商(shāng)品是一手交钱(qián)一手交货(huò)，预售制是(shì)对购买者的单方(fāng)面不公平制度(dù)，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险(xiǎn)。比(bǐ)如，交房等待期一(yī)般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不能(néng)交(jiāo)房等风险(xiǎn)。另外，购房(fáng)者(zhě)和开发商之间的(de)购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两(liǎng)个独立的合同(tóng)关(guān)系(xì)，如果(guǒ)开发商发(fā)生违约，购(gòu)房者只能(néng)根据购(gòu)房合同向开发商主张权力(lì)，但依旧需要根(gēn)据按揭(jiē)贷款(kuǎn)合(hé)同按时向(xiàng)银行进行(xíng)贷(dài)款(kuǎn)偿还，因(yīn)此购(gòu)房(fáng)者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分(fēn)房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到(dào)下(xià)行周期，会(huì)引发资(zī)金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身(shēn)信用和购(gòu)房者(zhě)对行业的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作(zuò)为按(àn)揭(jiē)贷款的发放方，一旦房(fáng)企因为市(shì)场波(bō)动或经营不善，出现资金(jīn)链断(duàn)裂等一(yī)系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过(guò)与(yǔ)购(gòu)房(fáng)者签订的预售(shòu)合同(tóng)和(hé)按揭合同(tóng)，已经从银行(xíng)获得房款，如果购房者丧失还款能力或短期不能还款等，则风险完全由(yóu)银行承担，银(yín)行将面临较大的(de)坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的预售(shòu)监管资金(jīn)去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付(fù)工程(chéng)款。在2004版(bǎn)的《城市商品房(fáng)预售管理办法》中明确规(guī)定了开发企业(yè)预售(shòu)商(shāng)品(pǐn)房所得款项(xiàng)应当用于(yú)有关的工程建设(shè)，商品房(fáng)预售款(kuǎn)监管的具体办法，由(yóu)房(fáng)地(dì)产(chǎn)管理部门制定。但多年以来全国并没有统一(yī)的预售资金(jīn)监(jiān)管规定，各(gè)地实行“一城(chéng)一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重(zhòng)点监管资金比例为(wèi)总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按照(zhào)项(xiàng)目(mù)的建安(ān)成本乘以建筑(zhù)面积或者项(xiàng)目(mù)工程(chéng)总(zǒng)额报价计算重点(diǎn)资金。而(ér)事实(shí)是(shì)，不少购房款(kuǎn)未进(jìn)入监管账(zhàng)户(hù)、或进入监(jiān)管账户后被挪用(yòng)，导致楼盘没有(yǒu)资金继(jì)续(xù)建设(shè)。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被迫(pò)继续还款。那么(me)，监管(guǎn)账户资金如何被(bèi)挪走的？实际(jì)上，在过去房地产大开发时代的(de)高(gāo)周转背景下，抽调预售款监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)资(zī)金，是行业“潜规则”。比如(rú)工程总承包方，以工程建设名义，获得监管账(zhàng)户拨付资(zī)金，再由5公里世界纪录多少 5公里世界纪录是几分钟工程方将(jiāng)资金转给房(fáng)企(qǐ)，而拨付的(de)工程款，远(yuǎn)超工程进度所需。通过(guò)这些方(fāng)式套(tào)取的(de)资金，在房(fáng)企各(gè)地(dì)项目(mù)间流动，变相加杠杆，这样做提供(gōng)了资金流动性，房(fáng)企抽调资金(jīn)统筹拿(ná)地(dì)、还(hái)款和楼盘建设，形成一种资金循环高周转模式，但一定程度(dù)上把风险甩给了(le)购房(fáng)者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外商品房预售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护(hù)：对于购(gòu)房者(zhě)预付资金，一般设有定金或预付款保护机(jī)制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付的预付款比例相对较低，绝大(dà)部分房款在(zài)房屋(wū)交(jiāo)付后开(kāi)始支付(fù)；

　　3）预付(fù)款支付方式(shì)：预付款一般以定金方式(shì)支付，或按工程进(jìn)度分期(qī)支付，或(huò)二(èr)者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两种方式发(fā)放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度付款(kuǎn)，按(àn)揭贷款按照工程进度逐渐(jiàn)发放，购房(fáng)者开始月(yuè)供；二是房屋交付后(hòu)发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售(shòu)商品房提供期房烂(làn)尾保险，在商品房出现重(zhòng)大(dà)延期(qī)或重大(dà)缺(quē)陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付质(zhì)量的(de)保障(zhàng)有两(liǎng)种方式，一是期房由政府或第三方验(yàn)收合(hé)格并提(tí)供验收凭证后，开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得(dé)购房者支付的房(fáng)款。二是开发商为(wèi)购房者(zhě)提供(gōng)一定(dìng)的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者(zhě)支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美国期房定金一定(dìng)期限内无条件返还，最低(dī)首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房(fáng)款(kuǎn)交(jiāo)付后按揭还款，交付前(qián)资金由第三方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金(jīn)及首付环节，定金(jīn)比例一般为(wèi)房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付比例最低可(kě)低于(yú)3.5％，根据美国官方(fāng)数据(jù)，2021年美(měi)国平(píng)均首(shǒu)付(fù)比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或首付(fù)外，购房者在(zài)房屋交付后通(tōng)过(guò)按揭贷款(kuǎn)支付(fù)剩余房款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为(wèi)防止开发商挪用资金，购房者的定金及首付款由第三方公证行或产权保(bǎo)险公司的信托账户监管。如果开(kāi)发(fā)商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲(zhòng)裁取回，且不承担任何责任与(yǔ)损失。而开发商在房屋建设(shè)过程中的(de)资(zī)金全部来自银行(xíng)，银行(xíng)根据工(gōng)程进(jìn)度向(xiàng)开(kāi)发商提供一定比例的贷款，由于(yú)开发商挪(nuó)用资金直(zhí)接损害(hài)银行利益(yì)，银行有(yǒu)充(chōng)分动机监管开(kāi)发商施(shī)工(gōng)进度。开(kāi)发(fā)商在(zài)房屋(wū)交付时需取(qǔ)得(dé)由政府相(xiāng)关部(bù)门经(jīng)审查后发(fā)放的验收(shōu)凭证，通过验收(shōu)凭证(zhèng)向银行得到(dào)购房(fáng)者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购房(fáng)，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首(shǒu)付购(gòu)房(fáng)，房款按建(jiàn)造(zào)工期进度支付，按揭按(àn)工期放款(kuǎn)后(hòu)还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购房者可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面(miàn)，德国(guó)开发商在项(xiàng)目(mù)获批(pī)后(hòu)即可预售房(fáng)屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金(jīn)并进行(xíng)预(yù)约公(gōng)证，签订(dìng)合(hé)同(tóng)后定金退(tuì)还(hái)。如由于任何原(yuán)因不能购(gòu)买，定金按(àn)照(zhào)德国法律全部退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购房(fáng)者需支付公(gōng)证(zhèng)费和土地交易(yì)税，分别为房屋(wū)售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费(fèi)用不包含在(zài)购房(fáng)款中，属(shǔ)于购房附(fù)加费。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，德国没有规定最低首付(fù)比例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按工期支付房款的制度(dù)，一般分7笔进行(xíng)支付，具体(tǐ)支(zhī)付节点、比例因项目而异。一般来(lái)说(shuō)，支付节点(diǎn)可分为公证后、主(zhǔ)体(tǐ)完工(gōng)、内部(bù)水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购(gòu)房者可在(zài)支付房款前申请(qǐng)房贷(dài)，房贷(dài)利(lì)率采用固定利(lì)率，银行(xíng)按施工(gōng)节奏分多次发放(fàng)贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房者一定使用期限，期限结束后，购(gòu)房者开始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面，德国保险公司(sī)针对期房设(shè)计了两种保险(xiǎn)，保险的(de)功能(néng)是当(dāng)房屋出(chū)现(xiàn)重大延期或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保(bǎo)险公司保证(zhèng)开(kāi)发商(shāng)赔偿或修(xiū)复，开发商破产，由(yóu)保险公(gōng)司负责相应赔偿(cháng)。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，交(jiāo)房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严格(gé)监管。

　　订立合同前(qián)，买卖(mài)双方(fāng)均有一名律师，负责沟通期房(fáng)交易中(zhōng)的房产(chǎn)、资金(jīn)、合同(tóng)等(děng)各(gè)个环节，各环节内容确(què)认无误后签(qiān)订首(shǒu)付交(jiāo)换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置(zhì)了(le)10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，当开发(fā)商出现财务(wù)、经营问题时(shí)，购房者10％的定金由保险公(gōng)司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签(qiān)订21天内(nèi)支付。

　　余款支(zhī)付环节，英(yīng)国采取按工程进(jìn)度付款的(de)方式，但是交房前付款比例相对较(jiào)低，一般会在合同签订6-24个月分别支(zhī)付两(liǎng)笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项(xiàng)，即交房(fáng)前付(fù)款比例在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交付环节(jié)，英(yīng)国(guó)规定(dìng)房屋必须经(jīng)过(guò)房产公(gōng)证公司的检验验收后才能(néng)交付，交付后(hòu)方可按(àn)揭还贷。

　　资金监(jiān)管环(huán)节，英国期房(fáng)预售资金(jīn)监管极为严格，资金也由律师监管，在(zài)确认(rèn)工程(chéng)进度、支付相关(guān)款(kuǎn)项过程中，由买房律师将资金(jīn)转给卖方律(lǜ)师，卖方(fāng)律师转给开发商，即(jí)资金在进入开(kāi)发商账户前经过两道关口，有利于保(bǎo)障购房者(zhě)资(zī)金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发(fā)商(shāng)必须完(wán)成“预售(shòu)房(fáng)定(dìng)金保全措施”，交(jiāo)房前(qián)付款(kuǎn)比例不(bù)超房款(kuǎn)的20％，开发商违约(yuē)需返还定(dìng)价并赔偿(cháng)约10％房款(kuǎn)，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二战结束后由于(yú)房屋(wū)供给(gěi)严重失(shī)衡(héng)，叠加法律空(kōng)白(bái)，社会(huì)上(shàng)“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物(wù)交易法》，经多次修订，目前是(shì)唯一一(yī)部(bù)规范期房交易的(de)法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引(yǐn)业法(fǎ)》，对(duì)购房者(zhě)支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开(kāi)发(fā)商必须完成定金保全措施才可预(yù)售。什(shén)么是定金保(bǎo)全措施(shī)？即买卖双(shuāng)方签订(dìng)购房(fáng)合同时，开发(fā)商向(xiàng)金(jīn)融机构(gòu)或指定保证机构(gòu)或保险机构签(qiān)订定金保证委托(tuō)合同，设置(zhì)购房者定(dìng)金的保证或保险，并(bìng)将(jiāng)相应的(de)保证金证(zhèng)明书交付给购(gòu)房者(zhě)。除定金外，其他(tā)预先支(zhī)付的(de)购(gòu)房款也受该措施(shī)保(bǎo)护。若开(kāi)发商倒闭(bì)导致(zhì)期房烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金证明书(shū)向金融机构(gòu)或保证机构(gòu)或保险公司兑(duì)付，同时(shí)，开发商需向购房者赔付违约金(jīn)，一般约为(wèi)房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房(fáng)前只需支付(fù)最多不超20％的(de)定金，签订购房(fáng)合同后，购房者即可向(xiàng)银行(xíng)申请贷款，但交(jiāo)房后才开始按(àn)揭贷款，除定金(jīn)外(wài)的剩余房款(kuǎn)在交房(fáng)后开(kāi)始(shǐ)支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者违约可返还相(xiāng)当于(yú)3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有(yǒu)资金进银行专(zhuān)门项(xiàng)目资金(jīn)账户，交(jiāo)房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开(kāi)发商(shāng)有统一(yī)的选购权合同以及(jí)订金返还(hái)机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房(fáng)款作为订金(jīn)，OTP有效期14天(tiān)，执(zhí)行OTP则进一步签订购(gòu)买合同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签(qiān)订(dìng)购房(fáng)合(hé)同后，购(gòu)房者(zhě)需支(zhī)付15％的首付及印花(huā)税，同(tóng)时购房者向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房同样采取(qǔ)按工程进度付款的(de)方式，《发(fā)展商条(tiáo)例》对(duì)期房(fáng)付款(kuǎn)流程做了统一详(xiáng)细(xì)规定，要(yào)求所有开(kāi)发商遵守，支付节点一般(bān)为合同(tóng)签订后、地基完(wán)工、框架完(wán)工、管道(dào)门窗(chuāng)等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款(kuǎn)也依照工(gōng)程进(jìn)度放款，月(yuè)供在此过程中随着放出(chū)贷(dài)款的增加而(ér)增加(jiā)，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者(zhě)的订金(jīn)与付款会存入银行专(zhuān)门(mén)的(de)项目资金账户，账户资金提取(qǔ)须与房屋(wū)建设有关。房屋(wū)交付后(hòu)，购房者享受1年的房屋(wū)保修期(qī)，此(cǐ)后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看(kàn)，当前房地产到了(le)政策(cè)出手(shǒu)临(lín)界点(diǎn)，重点是保交楼和房企(qǐ)重组。一方(fāng)面，加大对刚需和改善型需求的支持力度(dù)，长短兼(jiān)顾妥善应对局部停贷(dài)现象，重点是保(bǎo)交楼保(bǎo)复工保民生，给予强有力(lì)的金融工具支(zhī)持。另一方面(miàn)，从现在起，对还在正(zhèng)常(cháng)运转的房企包括民(mín)营企业，加大支持力(lì)度，由优(yōu)质房企牵头并(bìng)购重组整个行业(yè)，为(wèi)每个房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计形势复(fù)杂性和人(rén)性(xìng)复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复(fù)市场信(xìn)心以及长效机(jī)制。长效(xiào)机制(zhì)四大(dà)关键是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和(hé)房地产(chǎn)税。定金环节，建(jiàn)立开发(fā)商违约后定(dìng)金保护(hù)机制，如(rú)将5公里世界纪录多少 5公里世界纪录是几分钟(jiāng)已(yǐ)支付定金(jīn)冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入(rù)，为房屋(wū)重(zhòng)大延期以及重大缺陷等情况提供充(chōng)分的保(bǎo)障。余款支付环节，建立按工程(chéng)进度付(fù)款机制或交房后按揭贷款机(jī)制，充分(fēn)保(bǎo)护购房者的权益。资(zī)金监管(guǎn)环节，引入独立于(yú)开发(fā)商、银行的(de)第三方(fāng)资金(jīn)监管机构，或由政府(fǔ)相关部门直接监管，以此防止(zhǐ)资金挪(nuó)用现象。交付环节，建(jiàn)立商品房保(bǎo)修期制度。保修期内，开发商应对房屋质量问题全权负责(zé)、免费维修(xiū)，购房者(zhě)在(zài)保修(xiū)期结(jié)束后支付尾款。

　　三(sān)，长期(qī)来(lái)看(kàn)，取消商品(pǐn)房预售制是大势所趋。一方面，98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱(qián)，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入(rù)存量时代，对购(gòu)房(fáng)民众不公平的预售制已(yǐ)经(jīng)过时了，该取(qǔ)消了(le)，改为现房销售。另一(yī)方(fāng)面(miàn)，取消预(yù)售制(zhì)，改为现房销售，开发(fā)商将拼(pīn)的(de)不是五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见(jiàn)即所得(dé)的(de)过硬的产品(pǐn)质量和(hé)诚信，这(zhè)才是对购(gòu)房民众的最(zuì)根本(běn)最(zuì)实质的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大(dà)的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣币。

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