近两年火爆的创新产(chǎn)品公(gōng)募REITs进入(rù)密(mì)集分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs陆续(xù)迎来除息(xī)日，公募(mù)REITs整(zhěng)体(tǐ)呈(chéng)现(xiàn)出高比例(lì)稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供(gōng)分配金额的REITs产(chǎn)品，平(píng)均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示，强(qiáng)制分红机制是公募(mù)REITs主要特征之一(yī)，稳(wěn)定分红体现(xiàn)出该类产(chǎn)品长期投资(zī)价值，通过观测经营活动现(xiàn)金流、可供分(fēn)配现金等(děng)指标，也是(shì)观察REITs项目(mù)底(dǐ)层资产运营情况(kuàng)的“窗口”。他(tā)们也提醒普通投资(zī)者(zhě)注意，与产(chǎn)权(quán)类(lèi)项目(mù)相比，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)REITs项目在经(jīng)营权到(dào)期后不(bù)再产(chǎn)生现(xiàn)金收益，特许(xǔ)经营权分红目前已(yǐ)包(bāo)含了利润分配和本(běn)金的归还，在选择投资标的时应了解资产类型和(hé)分红(hóng)的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产(chǎn)品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入(rù)密集分红期(qī)，近日7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月17 日-4月21日(rì)）陆(lù)续(xù)迎来除(chú)息日，此外尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未(wèi)公布。整体来看(kàn)，公(gōng)募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配(pèi)金额(é)比例(lì)平均为98.89％，且绝大部(bù)分(f当日事当日毕什么意思，今日事今日毕,勿将今事待明日ēn)分配(pèi)比(bǐ)例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负责(zé)人对此表(biǎo)示，投资公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要(yào)收益(yì)来源为持(chí)有期分红收益(yì)，以(yǐ)及(jí)基金份额(é)交(jiāo)易价格(gé)的(de)变化。基金份额二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)受到公(gōng)募(mù)REITs资(zī)产运营情况及市场因(yīn)素的(de)综合影响，较易引起(qǐ)波动(dòng)。与此相比，基金分红预(yù)期(qī)则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主要来自基(jī)础设施资产的经营现金流，投资人(rén)通过基(jī)金(jīn)募集材料(liào)和信息(xī)披(pī)露文件，结合行业及市场情况，可以分(fēn)析基础设施(shī)项目的(de)经营业绩，作为进行投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于(yú)基金份(fèn)额二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格变(biàn)化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持(chí)有人实(shí)际获得的现金(jīn)收益，对于(yú)长期投资(zī)者更具参考(kǎo)价值。”中金基(jī)金相(xiāng)关(guān)负责人(rén)称。

　　平(píng)安基(jī)金REITs 投资(zī)中(zhōng)心运营高级副总监李华平也(yě)表示，根据(jù)《公开募集(jí)基础设施证(zhèng)券(quàn)投资基金(jīn)指(zhǐ)引（试(shì)行(xíng)）》及(jí)相关法规(guī)要求，基础设施基金(jīn)应当将90％以上合并(bìng)后(hòu)基金(jīn)年度可分配(pèi)金额(é)以现金形(xíng)式(shì)分(fēn)配给投资者，强(qiáng)制分(fēn)红机制(zhì)是(shì)公(gōng)募(mù)REITs的(de)主要特征之一，稳(wěn)定的分红机制体现出(chū)REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价值(zhí)。

　　中航基金(jīn)也认为，从(cóng)投资(zī)角度来看，基(jī)础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二(èr)级市场(chǎng)价格反映这(zhè)类产品“股性(xìng)”的一面，分红(hóng)体现了这类(lèi)产品的(de)“债(zhài)性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分(fēn)红类似(shì)于债券派(pài)息，但不等同于债券(quàn)的(de)固定利息回报(bào)，而是由可(kě)供分配现(xiàn)金决定。

　　从(cóng)机构投资者的(de)角度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资(zī)产(chǎn)配置多元(yuán)化提(tí)供抓手，具(jù)有较(jiào)强的配置价值。另一方面(miàn)，公(gōng)募REITs的分红能够帮助(zhù)机构(gòu)投资者稳(wěn)定收益。机构(gòu)投资者(zhě)公募REITs能够通过(guò)分红(hóng)获取相对于投资债(zhài)券相对高的(de)收益性(xìng)，在(zài)有效控制(zhì)风险的前(qián)提(tí)下，增厚资产包收益，起到投(tóu)资“压舱(cāng)石”的作(zuò)用(yòng)。

　　分红(hóng)除(chú)了投资收益(yì)“落袋为安”外，市(shì)场(chǎng)对于未来分红水平的(de)预期，也是影响REITs基金二级市场价格(gé)走势(shì)的关键因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级(jí)市(shì)场表(biǎo)现看，截至4月(yuè)21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢(yíng)主要股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月(yuè)31日(rì)，有20只公募REITs发(fā)布了2022年(nián)年报，部分产品(pǐn)受宏观经(jīng)济的影响，可分配(pèi)金(jīn)额(é)完成率不达预期(qī)，一定程度上影响了(le)公募REITs二级(jí)市(shì)场的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场的价(jià)格波动受多重因素(sù)的影响，投资收益(yì)是(shì)影响REITs二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)的(de)主要因素之一(yī)，而稳定的分红有利于吸(xī)引投(tóu)资者参(cān)与公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的投资。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责(zé)人也表示，近期经(jīng)济预期恢复，一方面市场(chǎng)热(rè)点呈现向股(gǔ)票(piào)和债券回归的过程；另一方面，基础设施项(xiàng)目的经营(yíng)业(yè)绩相对经济活力的改善有一定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将(jiāng)对基(jī)金(jīn)份(fèn)额的(de)开盘指导价(jià)做调减处理，调减(jiǎn)金额根(gēn)据单(dān)位基金份额的分红金额进行计算。除(chú)权操(cāo)作是(shì)对分红前后基金份(fèn)额净值变化的修正，使(shǐ)投资人在基金分红前后均可以获得公(gōng)平(píng)的投资机会(huì)。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期投资的(de)信心，同时(shí)需结合持有产品(pǐn)的(de)特(tè)性，关注二级市场扰(rǎo)动对整体收益的影响程度(dù)。”中航基金相(xiāng)关(guān)人士也称。

　　特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权(quán)分红包(bāo)括利(lì)润分配(pèi)和本金归还

　　普通投资者应了解底层(céng)资产情况

　　多位业(yè)内人士还提醒，与现有公募基金分红(hóng)前提是本金之上(shàng)的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界(jiè)定为“分派(pài)”更为准确，分派的是本金与(yǔ)增值两个部分，两个部分之间的比例是变动(dòng)的，与现有(yǒu)公募基金分红差异很大，大(dà)多数普通投资(zī)者(zhě)可能把“分派(pài)”金(jīn)额误认为(wèi)是持(chí)续分(fēn)红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期后基金价值面临极大不确定性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和产权类两大资产类型，持有产权类产品(pǐn)的收(shōu)益主要包(bāo)括每年的现金分红及资产增(zēng)值(zhí)的(de)收益，而(ér)持有特许经(jīng)营类(lèi)产品的收(shōu)益主要来自项目(mù)每年(nián)的现(xiàn)金分红(hóng)。其(qí)中，特许经营权类资产的分红包括了利润分配和本金的归还，两者的(de)比率也是变(biàn)动(dòng)的，对特(tè)许经营权类资产的公募REITs可以内(nèi)部收(shōu)益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基金也表示(shì)，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分红因底层资产(chǎn)属性不同(tóng)而(ér)形成区别。特许经(jīng)营权类(lèi)的(de)公募(mù)REITs产(chǎn)品因其分红相当(dāng)于包含(hán)“本金+收益”，分红相(xiāng)对(duì)较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分(fēn)红主(zhǔ)要为(wèi)“收益”，更(gèng)看重(zhòng)底层资产的价值增值，所以相对(duì)股性偏强。普通投(tóu)资者(zhě)在选择公募REIT时，需要(yào)考(kǎo)虑底层资(zī)产属(shǔ)性，对(duì)所(suǒ)选择产品的二(èr)级(jí)市场价格和分红有(yǒu)合理预期(qī)。

　　中金基(jī)金相关负责(zé)人也认为，与产权类项目相比(bǐ)，特(tè)许经营项目在经营权(quán)到期后不再能产生现金收益，因此将可供分配金(jīn)额的分配理(lǐ)解为“分派(pài)”比“分红(hóng)”更加(jiā)准确。基于这个(gè)特点，剩余经营期(qī)限较(jiào)短的特许经营项目，通(tōng)常具备更高的分(fēn)派(pài)率水平。对于(yú)剩余期限较长的特许经营权(quán)项目(mù)，即使分派率相对较(jiào)低(dī)，也有足够年限收回本金并取得收(shōu)益。

　　中金基金该负责人(rén)提(tí)醒(xǐng)投(tóu)资者注(zhù)意，特许(xǔ)经营(yíng)权项目的分派金额包含了投资本金(jīn)，在不进行扩募的情(qíng)况下(xià)，基金份额(é)单价随着分派(pài)进度(dù)逐年下降是正常现象，投资特许经(jīng)营权REITs当日事当日毕什么意思，今日事今日毕,勿将今事待明日的收(shōu)益来自项(xiàng)目剩(shèng)余期限产生的现金流(liú)。

　　“与特(tè)许经(jīng)营项目相比，产权类项目的(de)土地或建筑(zhù)的(de)剩余使用年(nián)限一般较长(zhǎng)，再加(jiā)上到(dào)期(qī)后通过对建筑的更新改造或补缴土地(dì)出让(ràng)金等追加投资，有机会进一步延长经(jīng)营期限。这种类似永(yǒng)续经(jīng)营的(de)假设反映在基础资产的估值(zhí)上(shàng)，使产(chǎn)权类REITs具备更显著(zhù)的(de)资产投资属性。”该负(fù)责人称(chēng)。

　　观测内(nèi)部(bù)收益(yì)率等指标

　　评(píng)估项(xiàng)目(mù)底层资产运营情(qíng)况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表示，在(zài)产品(pǐn)分红期(qī)，投资者可以观测经(jīng)营活动(dòng)现金流、可供分配现金、内(nèi)部收(shōu)益率等指(zhǐ)标，来观察和评(píng)估项目(mù)底(dǐ)层资产的运(yùn)营情况。

　　中航基金(jīn)表(biǎo)示(shì)，年报指(zhǐ)标(biāo)中，跟现金相关的指标有两个(gè)：一(yī)是年报(bào)中披露的经(jīng)营活动(dòng)现金流，二是可(kě)供分配现金，二者存在本质性区别。经营活动(dòng)产生的现(xiàn)金净流量是指企业经营、筹资、投资产生(shēng)的现金流，基于企业本(běn)身经营活动产(chǎn)生；可供(gōng)分配(pèi)的现金实(shí)质上(shàng)是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行调整(zhěng)，加(jiā)期(qī)初现金，最终得到的账(zhàng)面现(xiàn)金(jīn)。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为(wèi)资产配置(zhì)新(xīn)选择(zé)，投资(zī)价(jià)值体现在相对股债市场独立(lì)的资产(chǎn)配置功能(néng)，比较适合长期持有(yǒu)。建议投资者(zhě)对经(jīng)营权(quán)类的资产可(kě)以(yǐ)更多关注内(nèi)部收益率的高低，对产(chǎn)权类的资产更多关注分派率高低。因(yīn)为公募REITs可分配收益主要来(lái)自底层资产的经营(yíng)净现金流(liú)，所以底(dǐ)层资(zī)产运营情况直接(jiē)影响投资回(huí)报，投(tóu)资(zī)者(zhě)可综合考虑原始权益人综合实力、运营管理机构实力、公募基金管理人实力等多(duō)重因素来选择投资(zī)标的。

　　中信(xìn)证券研(yán)报也(yě)显示，公募REITs进入(rù)密集分红期，由于分红交易带(dài)来(lái)的短期博弈机会仍(réng)在，叠(dié)加此前市场接连(lián)回调，建议投资者(zhě)关注有基(jī)本面支撑、填权效应相对明(míng)显(xiǎn)、同时分红规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会载明(míng)REITs在发行首(shǒu)年及次年的可供分(fēn)配金额预测。投(tóu)资者可以将REITs的实际分(fēn)红金额与募集材(cái)料中披露(lù)预测进行比较分(fēn)析，结合经(jīng)济及市(shì)场的实际环境，对基础设施项目的运(yùn)营业绩(jì)及REITs的(de)管(guǎn)理能力进行判断。”中(zhōng)金基金上述负责(zé)人也(yě)称(chēng)。

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