文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日召开(kāi)的(de)全国住房和城乡建设(shè)工作会议提出“有条件的可以进(jìn)行(xíng)现(xiàn)房销售”，不足(zú)一(yī)个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品(pǐn)房(fáng)预售制了，用你的钱，建你的房子，还(hái)烂尾了，这(zhè)是对(duì)购房者的不公平。以后谁有钱(qián)谁(shuí)建房，没钱没(méi)实力的(de)别建了，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓(xìng)和(hé)社会，这是房地产从大开发时代步入(rù)高(gāo)质量(liàng)发展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的最(zuì)大(dà)保护。98年(nián)房(fáng)改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预(yù)售制是权(quán)宜之计，现(xiàn)在(zài)全(quán)国套户(hù)比超过1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不公(gōng)平的预(yù)售制已(yǐ)经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售(shòu)。以(yǐ)后一手交钱(qián)，一手交房，天(tiān)经地(dì)义。当然二次房改是(shì)个(gè)技术活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心(xīn)以(yǐ)及长效机制(zhì)，长效机(jī)制四大关(guān)键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产(chǎn)税。如果按照经济规(guī)律办事，中(zhōng)国一定能实现(xiàn)房地产软着陆(lù)和长期平稳(wěn)健康发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改为现房(fáng)销售？大(dà)家想想，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预(yù)售制是对购买者的(de)单方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所(suǒ)有商品不能(néng)交付的风险。从个人层面(miàn)看，预售制(zhì)对(duì)购房者非常不公平，比如，交房等待期一(yī)般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担(dān)银行利息，还要承担(dān)延迟交房、房屋质量、房(fáng)产证延期(qī)办理甚至不能交房的(de)风险。从行业层面看，预售制助推部分(fēn)房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链(liàn)断(duàn)裂(liè)、项目搁置(zhì)等(děng)系列(liè)风险。取消预(yù)售制，改为现房(fáng)销售，这(zhè)样有助于落实中(zhōng)央房(fáng)住不炒(chǎo)精(jīng)神、有(yǒu)助于保障购房(fáng)老(lǎo)百姓权益、有助于房企(qǐ)稳健发(fā)展，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议(yì)取消预售(shòu)制度？预售制(zhì)度怎么(me)来的？国(guó)外什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商(shāng)品房预售最早源于中(zhōng)国香港，俗称卖(mài)楼花(huā)，卖期(qī)房，是一种开发商放杠杆的(de)方式。98年(nián)房改，由于商(shāng)品房短缺，房企缺(quē)资金(jīn)，借鉴(jiàn)中国香港，引(yǐn)入(rù)了(le)商(shāng)品房预(yù)售制度。其实，当前世界不少国家存在预(yù)售制(zhì)。但(dàn)是，重点来人的正常语速是多少字，正常人的语速一般在每分钟了！发达(dá)国家一(yī)般有严格的(de)监管保障措施，开发商在项目获得政府批准后才(cái)可以(yǐ)开始销售，买家(jiā)在购买期房(fáng)后(hòu)并非(fēi)像中(zhōng)国一样(yàng)在支(zhī)付完(wán)首付款后从银(yín)行一次性(xìng)贷(dài)款支(zhī)付剩余全(quán)部(bù)房款，而是根据(jù)开(kāi)发商工(gōng)程(chéng)进度在完(wán)全交房(fáng)前进行(xíng)分(fēn)期支付(fù)。所以(yǐ)，预售制度是需要(yào)严(yán)格(gé)的资(zī)金(jīn)监管、分期支付以及违(wéi)约(yuē)处罚(fá)措施(shī)作为(wèi)保障的，如果没有(yǒu)这些保障措(cuò)施(shī)，一定会触(chù)发风险，对(duì)购房民(mín)众不公平，所以不如借机取消(xiāo)预售制度，以后改为现房销(xiāo)售。客(kè)观讲预售制度有一定(dìng)历史阶段性，现在中(zhōng)国住房进(jìn)入存量时代，取消预售制度有助于(yú)降(jiàng)负(fù)债降杠杆(gān)，不再(zài)把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓(xìng)和(hé)社会，当然这需要配套(tào)房企债务重组(zǔ)、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这(zhè)是个技术活，只要(yào)坚(jiān)持市场化改革，中国(guó)一定能化解这(zhè)个难题，让房(fáng)地产回(huí)归实体经济(jì)和居(jū)住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是(shì)五花(huā)八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知(zhī)道能(néng)不能兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过(guò)硬的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众(zhòng)的最根本最(zuì)实质的(de)保障，这(zhè)样将极大的提升开发商的(de)建筑质量(liàng)，实现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。所(suǒ)有商业的(de)本(běn)质是向善，是以客户为中(zhōng)心，房地产也不能例外(wài)，老百姓(xìng)买房子是天大(dà)的事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一家人。从这个角度(dù)，取消预售制、实(shí)施现房销(xiāo)售是实现老百姓安(ān)居乐业、社会长治久安、行(xíng)业(yè)企业(yè)健康发展的(de)重大措施。在(zài)当前的情况下(xià)，取消预售制要结(jié)合稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通金融支(zhī)持当(dāng)期三(sān)好生、新模(mó)式等综合施策。

　　作(zuò)者十年前(qián)在国务院发展研(yán)究中(zhōng)心参与财税改革方案研究时，对(duì)预售制、房地产(chǎn)税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等(děng)进行过长期(qī)系统(tǒng)的专项(xiàng)研究。（参考后来形(xíng)成的专(zhuān)著《房地产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分(fēn)层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程，但(dàn)背后潜藏的风(fēng)险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发(fā)商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范(fàn)期房交(jiāo)易立法，设置期(qī)房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方(fāng)资金由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)

　　二(èr)十世纪五十年代在(zài)中国香港，楼宇(yǔ)出租是地(dì)产(chǎn)行(xíng)业盛行的(de)方式，但有着转让难、出租(zū)资金(jīn)周(zhōu)转期长等问题，分(fēn)层销售孕(yùn)育而(ér)生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未推(tuī)行(xíng)公共(gòng)房屋制度，许多人栖身(shēn)于木屋或者其他临时(shí)住宅(zhái)，住(zhù)房(fáng)的(de)需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数(shù)以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力(lì)才能购买(mǎi)。虽然(rán)楼宇(yǔ)出租是中国香港地产(chǎn)行(xíng)业盛行的方式，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出租(zū)资金周转期长等(děng)问题。针对这(zhè)一系列问题，不(bù)少(shǎo)地产商开始探(tàn)求(qiú)新(xīn)的方(fāng)式，如把楼宇契(qì)约(yuē)切开，即(jí)“分契(qì)”，然(rán)后将楼(lóu)宇分层出售。这模式一经推行，购买(mǎi)楼宇的市(shì)民数量有所增加(jiā)，开发商资金周转加(jiā)快(kuài)。

　　在分层出售的(de)基础上，将“按揭”模(mó)式引入(rù)房地(dì)产销售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东(dōng)创(chuàng)办立信(xìn)置业有限(xiàn)公(gōng)司，凭借商业直觉和多年经营(yíng)杂货铺(pù)、海上(shàng)驳(bó)运业务的经验，对于商品流通(tōng)、资(zī)金周转有着(zhe)独到的见解，在努(nǔ)力寻求方法加快自身资金周转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了(le)分(fēn)层出(chū)售、还印发(fā)售楼说明书(shū)，上有文字(zì)详尽(jǐn)说明楼宇的地(dì)势环境、建筑材料(liào)、分层价格、订(dìng)购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点，即先收取买家的订(dìng)金，采用类(lèi)似租金的分期(qī)付款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收齐(qí)买(mǎi)家的(de)钱，买家就拥有了自己的房产。这种方(fāng)式(shì)减轻了民众购房的资(zī)金压力，加速了房屋的(de)建造和(hé)销售，也(yě)解决了制造商的资(zī)金问题，降低投资风(fēng)险，在当时可(kě)谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的销(xiāo)售模式成为(wèi)当(dāng)时中国香港房地产市场的一大特色(sè)，纵观中国香港房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的(de)改革，“卖楼花”模(mó)式高效率(lǜ)地(dì)解决(jué)了核心(xīn)的住房(fáng)供不应求的(de)问(wèn)题，使房市发展进(jìn)入(rù)新阶(jiē)段(duàn)。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中(zhōng)国香港楼(lóu)市几十年繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监管部门不(bù)断完(wán)善、规范化，建(jiàn)立健(jiàn)全的监(jiān)管机制，促(cù)进市(shì)场健(jiàn)康发展。例如(rú)，1960年，位(wèi)于大角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国(guó)香港管理部(bù)门(mén)提(tí)升了(le)对于预(yù)售楼花制度的监管，即要(yào)求开发商(shāng)在(zài)预售(shòu)前，确(què)保(bǎo)地(dì)价(jià)款(kuǎn)已经全部支付，还要证明自身有资金等能力把(bǎ)项目完成，资金需放入(rù)律师所托管，支取时(shí)需律所(suǒ)和建筑师的核(hé)准。为(wèi)了防(fáng)止(zhǐ)开发商、律所、建(jiàn)筑师等造(zào)假，套取监管账户资金，中国香港要求律(lǜ)师行在(zài)银行(xíng)开设的信托账(zhàng)户（监管账户）、开发商操作等采取全(quán)透明化(huà)机制，且银行的责(zé)任(rèn)上升(shēng)，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成(chéng)最大风(fēng)险方，后续需自身推动项目完工。随着监管(guǎn)体系(xì)逐步完(wán)善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国(guó)内地面临住房需求大和供给(gěi)量短缺问题(tí)，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中国内(nèi)地优(yōu)先(xiān)发(fā)展重工(gōng)业(yè)，强调基础建设，这一导向(xiàng)使前期(qī)发展工业化的(de)进程大于城市化进程(chéng)，唯有解决住房基础等城市化配套问题，才能进一步推进城市化。但当时(shí)推行的是“统一管(guǎn)理(lǐ)，统一分(fēn)配，以租养房”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福(fú)利分房制(zhì)度也出现了分配(pèi)不公(gōng)、效率低、配套差等(děng)问题(tí)，因此福利分房制度不(bù)再适用于当时的(de)国情。叠加房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)面临商品房的需(xū)求量大，而(ér)社会缺少大型房地产开发(fā)商，商品房供(gōng)应量小的困境，此时引入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式(shì)无疑是对(duì)内地房(fáng)地产市场的(de)一针(zhēn)强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进(jìn)中国香港预售商品房(fáng)制度，先(xiān)后(hòu)出台多(duō)项文件，大力支持国内(nèi)房地产市场(chǎng)改革(gé)。例如(rú)，1998年(nián)，国务院(yuàn)出台《关于进一步深化(huà)城镇住房制度改(gǎi)革，加快(kuài)住房建设(shè)的通(tōng)知》文件，决(jué)定停止住房无偿实物(wù)分配，逐步实行住房(fáng)分配货币化、住(zhù)房供给商品化、社会化的住(zhù)房(fáng)新(xīn)体制，从计划经(jīng)济下(xià)的福利分房转(zhuǎn)向(xiàng)市场经济的(de)商品房。房地产市(shì)场采(cǎi)用(yòng)预售制(zhì)，允许开(kāi)发商卖期(qī)房，解决了房企缺少资金和开发时间周期长(zhǎng)的两大难(nán)题，开发商以预售款(kuǎn)撬(qiào)动下(xià)一个(gè)项(xiàng)目的开(kāi)发，形成滚动(dòng)开发模(mó)式，住房供应速度加快。自此中(zhōng)国内(nèi)地开始房(fáng)改货币化(huà)，中国(guó)人(rén)民银行(xíng)等(děng)多(duō)方(fāng)迅速出台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推(tuī)动了房地产(chǎn)市场的(de)发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形成契(qì)合中国内地的商品房(fáng)预售制度。预售制的初衷是为了缓解(jiě)房企资(zī)金压力，加快(kuài)城镇(zhèn)住房建设。具(jù)体来(lái)说，是(shì)指房地产开发企业将正在建(jiàn)设中的房屋预先出售给(gěi)购房者，由(yóu)购房(fáng)者支(zhī)付定金(jīn)或房(fáng)款的行为(wèi)。区别于中国香(xiāng)港，在中国内地实践过程中，商(shāng)品房预售流程(chéng)为：房地产(chǎn)开发商办(bàn)理(lǐ)预(yù)售许可(kě)证-签订商(shāng)品房(fáng)买(mǎi)卖合同-进行备案登记(jì)和(hé)预告(gào)登记-交(jiāo)付房屋。在购房过程(chéng)中，购房者需要一次(cì)性付清首付款，并采用(yòng)银行(xíng)贷款的形式一次性付清剩余房款，换(huàn)言之，房(fáng)屋未建成，开(kāi)发商(shāng)可能已拿(ná)到了全部购房款，这点与中国香港的(de)按照工(gōng)程(chéng)进度(dù)付(fù)款有所(suǒ)不同。对中国内地的(de)开发(fā)商而言，预售制(zhì)商品房也开启了(le)高周转、高杠(gāng)杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预(yù)售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在

　　作为中国内地(dì)商品房(fáng)销(xiāo)售的最主要方式(shì)，预售制极大缩短(duǎn)房企现金(jīn)回笼周期，同(tóng)时增加市场商(shāng)品(pǐn)房供应，推动(dòng)了城镇化发展进程。预售制在过去20多年(nián)对中国内(nèi)地房地产市场的稳步(bù)发展起到了重要作用，不仅解决了房地产(chǎn)市场快速发展阶段的资(zī)金需求(qiú)，也提(tí)高了居民居住水平(píng)，中国(guó)内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房(fáng)事(shì)业(yè)取得巨大(dà)进步，数十年时(shí)间走(zǒu)完发达国家(jiā)几百年城镇化(huà)路(lù)程。改革(gé)开放以(yǐ)来，城镇化进程(chéng)进入快速(sù)发展时期(qī)。1978-2021年，城镇(zhèn)人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国(guó)城市建(jiàn)成(chéng)区(qū)面积(jī)由7438平方公(gōng)里增长至60721平方(fāng)公里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国(guó)住房(fáng)存量报(bào)告：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存量从不(bù)到14亿平增至(zhì)313.2亿(yì)平，城镇(zhèn)人均住房建筑面(miàn)积(jī)从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从(cóng)约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户(hù)比(bǐ)从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预售制(zhì)在(zài)当(dāng)前(qián)已成为中国内地商品房(fáng)销售(shòu)最主(zhǔ)要方式(shì)，2005年中(zhōng)国内地商品住宅(zhái)期房销售面(miàn)积占总销售面积的(de)比重为63％，而2021年期(qī)房累计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重(zhòng)上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了(le)中国内地房地(dì)产行业(yè)的发(fā)展。中国内地房地产历经二十(shí)多年长周期繁荣，行(xíng)业各项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积(jī)从2.2亿(yì)平(píng)增至(zhì)19.9亿平，累计(jì)上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完(wán)成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销(xiāo)售金额(é)分(fēn)别从1.5亿平(píng)增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增(zēng)至18.2万亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复(fù)合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速发展，房(fáng)地产企业从无到(dào)有、从国企先行(xíng)到民(mín)企(qǐ)崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二十年(nián)来房(fáng)地产也成(chéng)为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房(fáng)地(dì)产(chǎn)带动的上下游产(chǎn)业(yè)链特别长(zhǎng)，高达50多(duō)个行业。2020年房地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房(fáng)地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带(dài)动(dòng)产业链占GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡献(xiàn)），其中房地产对金融(róng)、批发(fā)、建(jiàn)材的带动最为(wèi)明(míng)显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的(de)投资占(zhàn)全(quán)社会固定资产投资(zī)的51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地(dì)产开发投资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占(zhàn)银行各项贷款余额的比重看，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如(rú)果加上信托(tuō)等通(tōng)道业务，占比超过(guò)三分之(zhī)一。从房地(dì)产融(róng)资存量占社融存量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企大面积违约，将导致银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财(cái)富(fù)效应(yīng)渠道，根据我们的(de)《中国住房市值测算报告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美元，大于美(měi)国的(de)33.6万(wàn)亿美(měi)元、日本的(de)10.8万(wàn)亿美(měi)元、英法德三国合(hé)计的31.5万亿美元。从住房市(shì)值占(zhàn)股债房(fáng)市值的(de)比(bǐ)例(lì)看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市(shì)值与(yǔ)股(gǔ)债房市值的比(bǐ)例较(jiào)高(gāo)，主要是因为住(zhù)房(fáng)市(shì)值(zhí)高，以(yǐ)及中(zhōng)国资本市(shì)场发育尚(shàng)不成熟，直(zhí)接融(róng)资(zī)比例较低，股(gǔ)票(piào)、债券市值较低，居民投(tóu)资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预(yù)售制背后潜藏的风险确实(shí)存在(zài)，当(dāng)前的负面效应愈发(fā)凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个(gè)人(rén)层面看，绝(jué)大部(bù)分(fēn)商品是一手交钱(qián)一手交货，预售制(zhì)是对购(gòu)买者(zhě)的(de)单方面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付的风险。比如，交房等(děng)待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房(fáng)等(děng)风险。另(lìng)外(wài)，购房者和开发商(shāng)之间(jiān)的购房合同、购房者(zhě)和银(yín)行的按揭(jiē)贷(dài)款合同是(shì)两个独(dú)立(lì)的合(hé)同关系，如果开发商(shāng)发生违约(yuē)，购房者只(zhǐ)能根据购房合(hé)同向开发商主张权力，但依旧需要根(gēn)据按揭贷款合同按(àn)时(shí)向银(yín)行进行贷款偿还，因此购房者承担的风(fēng)险较大。

　　从行业(yè)层面看，预售制助推部(bù)分(fēn)房(fáng)企过度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，资(zī)金若(ruò)遇到下行周期(qī)，会(huì)引发资金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置等(děng)系列风险，进行影响自身信用和购房者对(duì)行业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行(xíng)作为按揭贷(dài)款的发放方，一旦房企(qǐ)因(yīn)为市场波(bō)动或经营不善，出现资(zī)金链断裂(liè)等一系列问题，导(dǎo)致(zhì)“烂(làn)尾”等(děng)情况，而房企通过(guò)与购房者签订的预售合(hé)同和按揭合同，已(yǐ)经从(cóng)银行(xíng)获得房款，如果购(gòu)房者丧失还(hái)款能力或短期不能还(hái)款(kuǎn)等(děng)，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银行将面临(lín)较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的(de)《城市(shì)商品房预(yù)售管理办法》中(zhōng)明确规(guī)定(dìng)了开发企(qǐ)业(yè)预售商品房所得款项应(yīng)当(dāng)用于有关(guān)的工(gōng)程建人的正常语速是多少字，正常人的语速一般在每分钟设，商品房预售款(kuǎn)监管的具体(tǐ)办法，由房地产管理部门制定。但多年以来全国并(bìng)没(méi)有统一(yī)的(de)预售资(zī)金监管规(guī)定(dìng)，各地实行“一城一(yī)策”。例(lì)如，太(tài)原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市(shì)重(zhòng)点监(jiān)管资金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等(děng)城市则按(àn)照项目的(de)建安(ān)成本乘以建(jiàn)筑(zhù)面积或者项(xiàng)目工程总额(é)报价计算重点资(zī)金(jīn)。而(ér)事实是(shì)，不少购房款(kuǎn)未(wèi)进入监(jiān)管账(zhàng)户、或进入(rù)监管账户后被挪用(yòng)，导(dǎo)致楼盘没有资金继续(xù)建(jiàn)设。收楼遥遥无(wú)期(qī)，月供(gōng)却被(bèi)迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金(jīn)如何(hé)被挪(nuó)走(zǒu)的？实(shí)际上，在(zài)过去房地产大开发时代的高(gāo)周转背景下(xià)，抽(chōu)调预售(shòu)款监管账户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比(bǐ)如工(gōng)程总承包方，以工程建设名义(yì)，获得监(jiān)管账户拨付资金，再由(yóu)工程方将(jiāng)资金转给房企，而拨付的工程款，远超工程(chéng)进度所(suǒ)需(xū)。通过这些方式套取的资金，在房企各地项(xiàng)目(mù)间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流(liú)动(dòng)性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿(ná)地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种资金循环高周转模(mó)式，但(dàn)一定程度上(shàng)把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购(gòu)房者预(yù)付资金，一(yī)般设有定金或预付款保(bǎo)护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者支付的预付款比例相对(duì)较低，绝大部分房款在(zài)房屋(wū)交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款一般以定金方(fāng)式(shì)支付，或按工程进度分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用两种方式发放按(àn)揭贷款，一是按工程(chéng)进度付款(kuǎn)，按揭贷款(kuǎn)按照工(gōng)程(chéng)进度逐渐发放(fàng)，购房者开始月供；二是(shì)房屋交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾保护：为预(yù)售商品房提供期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)，在商品房出现重大延(yán)期(qī)或重大(dà)缺陷时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付质(zhì)量的(de)保障有两(liǎng)种方(fāng)式(shì)，一是(shì)期房(fáng)由政府或第三(sān)方(fāng)验收合格并提供验收凭证后，开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得购房者(zhě)支付的房款。二是开发商为购房者(zhě)提供(gōng)一定的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房(fáng)者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售资(zī)金第(dì)三方全(quán)程监管，交(jiāo)付(fù)时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得(dé)房(fáng)款

　　美国期房定金一定期(qī)限内无条件返还，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付，其余房(fáng)款交付后按(àn)揭(jiē)还款，交付前资(zī)金由第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及(jí)首付环节，定金比例一(yī)般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美国(guó)平均首(shǒu)付(fù)比例为(wèi)12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支(zhī)付(fù)方面，除定金或首付外，购房(fáng)者在(zài)房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美(měi)国为(wèi)防(fáng)止开发商挪用资金，购房者的定金(jīn)及首付款由第三方(fāng)公(gōng)证行或产权(quán)保险(xiǎn)公司(sī)的信(xìn)托账户监(jiān)管。如(rú)果开发商倒闭(bì)导致(zhì)楼盘烂尾(wěi)，购房者资(zī)金可通(tōng)过申请仲裁取回，且不承担任何责任与损(sǔn)失(shī)。而(ér)开(kāi)发(fā)商在房屋建(jiàn)设过程(chéng)中(zhōng)的(de)资(zī)金(jīn)全部来自银(yín)行(xíng)，银行根据工程进度向开发商提供一定比例的贷款，由于开(kāi)发商挪用资金(jīn)直(zhí)接损害银行(xíng)利益，银(yín)行有充分动机(jī)监管开(kāi)发商施工进度(dù)。开发商在(zài)房(fáng)屋交付时需取得由政(zhèng)府相关部(bù)门经审查后发放(fàng)的验收凭(píng)证，通过验(yàn)收凭(píng)证向银行得(dé)到购房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国(guó)期房可零首付购房，房款按建造(zào)工期(qī)进度(dù)支付，按揭(jiē)按(àn)工期(qī)放款后还(hái)贷，房贷利(lì)率采用固定利率，开发(fā)商或购(gòu)房者可购(gòu)买(mǎi)期房(fáng)烂尾保(bǎo)险。

　　预售门(mén)槛方面(miàn)，德国开(kāi)发商在(zài)项目(mù)获批后即(jí)可预售(shòu)房屋。签(qiān)署购房合同前，购房(fáng)者需支付(fù)约2000欧的(de)定金并进行预约公证，签订合同后定金退还。如由(yóu)于任何原因不能(néng)购买，定金按照(zhào)德(dé)国法律(lǜ)全部退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者(zhě)需支付公(gōng)证(zhèng)费和土地交易税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房(fáng)款中(zhōng)，属于购房(fáng)附(fù)加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定最低首付比例，可零首付购(gòu)房(fáng)。

　　余款方面，德国(guó)也采取按工期支(zhī)付房款(kuǎn)的制度(dù)，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体支付节点、比例因项目(mù)而异。一般来说，支(zhī)付节点(diǎn)可(kě)分为公(gōng)证后、主体完工、内部水暖电(diàn)路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面完工、地(dì)板(bǎn)完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款(kuǎn)前申(shēn)请房贷，房贷(dài)利率采用固(gù)定利(lì)率，银行按施工节奏分多次发放贷(dài)款，每笔贷(dài)款给予购房者一定使用期限(xiàn)，期限结束(shù)后，购(gòu)房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险(xiǎn)公司针(zhēn)对期房设计(jì)了(le)两种(zhǒng)保险，保险的(de)功能是当房屋(wū)出现重大延期或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保险公司保证(zhèng)开(kāi)发商赔偿或修(xiū)复，开发商破产(chǎn)，由(yóu)保险公司负责相应赔(péi)偿。保(bǎo)险由开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预(yù)售制设有10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，交(jiāo)房前付(fù)款比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资(zī)金由买(mǎi)卖(mài)双方(fāng)律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同(tóng)前，买(mǎi)卖双(shuāng)方均有一名律师，负责沟通期房交(jiāo)易中的房产、资金、合同等(děng)各个环节，各环(huán)节内容确认无误后签订首付交换合(hé)同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，当开发商(shāng)出现财务、经营问(wèn)题时，购房(fáng)者10％的定金由(yóu)保险公司(sī)赔付，而超出10％的部分较难(nán)追回(huí)。

　　首付方面，首付比例(lì)通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环节(jié)，英国采取按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付款的方式，但是交房前付款比例(lì)相(xiāng)对(duì)较低，一般会在合同签订6-24个月分别(bié)支付两笔(bǐ)5％-10％的(de)款项，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支付(fù)。

　　交(jiāo)付环(huán)节，英(yīng)国规定(dìng)房屋必须经(jīng)过(guò)房产(chǎn)公(gōng)证(zhèng)公司的检(jiǎn)验验收后才能交付，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节(jié)，英国期房(fáng)预售资金(jīn)监(jiān)管极(jí)为严格，资金也(yě)由(yóu)律师监管，在确认工程进(jìn)度(dù)、支付(fù)相关(guān)款项过程中，由买房律师将资(zī)金转给(gěi)卖方(fāng)律师(shī)，卖方(fāng)律师(shī)转(zhuǎn)给(gěi)开发商，即资金在(zài)进(jìn)入(rù)开发商账户前经过两道关(guān)口(kǒu)，有利于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日(rì)本期房交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完(wán)成“预(yù)售(shòu)房(fáng)定金(jīn)保(bǎo)全措(cuò)施”，交房前付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发商违约需返(fǎn)还(hái)定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立(lì)法(fǎ)方面，日(rì)本二战结(jié)束后由于房屋(wū)供(gōng)给(gěi)严(yán)重(zhòng)失衡(héng)，叠加法(fǎ)律空(kōng)白，社会上(shàng)“一房二卖”现(xiàn)象(xiàng)普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年(nián)出(chū)台(tái)《宅地(dì)建筑物交易法》，经多(duō)次修订，目前是唯一一(yī)部(bù)规(guī)范(fàn)期房交易的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金保护(hù)方面(miàn)，根据日本(běn)《宅地建物取引业法》，对购房者支付定(dìng)金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分，法律(lǜ)要求开(kāi)发商必须完成定金保全措施(shī)才可预(yù)售(shòu)。什么是定(dìng)金(jīn)保(bǎo)全措施？即买卖双方签订购房合同时，开发商向(xiàng)金融机构或指定(dìng)保(bǎo)证机构(gòu)或保险机构(gòu)签订定金保证委托合(hé)同，设置购房者定(dìng)金的(de)保证或保险，并将(jiāng)相(xiāng)应的保证金证明书交付给购房者。除定金外，其他预(yù)先支付的购房(fáng)款(kuǎn)也受该措施保护。若(ruò)开(kāi)发商倒闭(bì)导致期房烂(làn)尾(wěi)，购房(fáng)者(zhě)可凭保(bǎo)证金证明(míng)书向(xiàng)金(jīn)融机构或保(bǎo)证机(jī)构或保(bǎo)险公司兑付，同(tóng)时，开(kāi)发商(shāng)需向购房者(zhě)赔(péi)付(fù)违(wéi)约金(jīn)，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只需支付最(zuì)多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即(jí)可向银行申(shēn)请贷款，但(dàn)交房(fáng)后才(cái)开(kāi)始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金(jīn)由银行监(jiān)管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新加坡(pō)期房购房(fáng)者违约(yuē)可(kě)返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款(kuǎn)按工(gōng)程进(jìn)度支付(fù)，所有资(zī)金(jīn)进银行专门(mén)项目资(zī)金账户(hù)，交房后(hòu)满(mǎn)1年(nián)保修期后(hòu)支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开发(fā)商有统一的选购权合同以及订金返还机制，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天(tiān)，执行(xíng)OTP则(zé)进一步签订购(gòu)买合同，不(bù)执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订(dìng)购(gòu)房合同(tóng)后，购(gòu)房者需支(zhī)付15％的首(shǒu)付及印花税，同时购房者向银(yín)行申请按揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余(yú)款支(zhī)付上，新加坡期房(fáng)同样采取(qǔ)按(àn)工程进度付款的(de)方式，《发展(zhǎn)商(shāng)条例》对期房付(fù)款流程做了统一详细规(guī)定(dìng)，要求所(suǒ)有开(kāi)发商(shāng)遵守，支付节点一般为合同签(qiān)订后(hòu)、地基完工(gōng)、框架完工(gōng)、管道门窗等完工等，支(zhī)付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工程进度(dù)放(fàng)款，月供在此过(guò)程中随(suí)着放出贷款(kuǎn)的增加而增加，未放款(kuǎn)部分无需月(yuè)供。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，购房(fáng)者的订(dìng)金与付款会(huì)存入银行专(zhuān)门的项目资金账(zhàng)户，账户资金(jīn)提取须与(yǔ)房屋建(jiàn)设有关。房(fáng)屋(wū)交付后，购房者享受(shòu)1年的房(fáng)屋保(bǎo)修期，此后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当(dāng)前(qián)房地产到了政策出手临界点(diǎn)，重(zhòng)点是保交楼和房企(qǐ)重组。一方面，加大对刚需和(hé)改善(shàn)型需求(qiú)的(de)支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部停贷现象，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼保复(fù)工保(bǎo)民(mín)生，给予强有力的金融工(gōng)具支持。另一方面，从现在(zài)起(qǐ)，对还在正常运转的房企包括民营企业，加大支(zhī)持力度，由优(yōu)质房企(qǐ)牵(qiān)头并购重组整个行业(yè)，为(wèi)每个房企配套(tào)AMC和(hé)财团，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计(jì)形势复杂性和(hé)人性(xìng)复杂性，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企债务、恢复(fù)市场信心(xīn)以(yǐ)及长效机制。长效机制四(sì)大(dà)关键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定(dìng)和(hé)房地产(chǎn)税。定金环节，建立开发商(shāng)违约后定金保护机制(zhì)，如将已支付定(dìng)金冻(dòng)结至房屋交付阶段，保障购(gòu)房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重(zhòng)大延(yán)期以(yǐ)及重(zhòng)大缺陷等(děng)情(qíng)况提(tí)供充分的保障。余(yú)款支付环(huán)节，建立按工程进度付(fù)款机制或交房后按揭(jiē)贷款(kuǎn)机制(zhì)，充(chōng)分保护购房者的权(quán)益。资金监管环节，引入独立于开发商、银行的第三方资金监管机构，或由政(zhèng)府相(xiāng)关部门(mén)直接监管，以此防止资金挪用现象。交付环节(jié)，建立商(shāng)品房(fáng)保修期制度。保修(xiū)期内，开发商(shāng)应对房屋质量问题全权(quán)负(fù)责、免费维修，购房(fáng)者在保修期结束后(hòu)支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房预售制是大势所趋。一(yī)方面，98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是(shì)权宜(yí)之计，现在全国(guó)套户比超(chāo)过1，从大开(kāi)发进入存(cún)量时代，对购(gòu)房民(mín)众(zhòng)不(bù)公平的预(yù)售制已经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。另一(yī)方面，取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开(kāi)发商将拼的(de)不是五花(huā)八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不(bù)知(zhī)道(dào)能(néng)不(bù)能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即(jí)所得(dé)的(de)过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本最实质的保障，这(zhè)样将极(jí)大的提升开(kāi)发商(shāng)的建筑(zhù)质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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