导读(dú)

　　黄金二十年(nián)之后，当下(xià)中国地产步(bù)入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十(shí)年是中国房地产(chǎn)市(shì)场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销售面积(jī)超15亿(yì)平，足够(gòu)4000万家庭入住(zhù)。恰(qià)逢近年地产持续(xù)低景气(qì)，有关(guān)中国(guó)地产是否过剩的讨(tǎo)论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清(qīng)中国城镇(zhèn)存量(liàng)住宅真(zhēn)实情(qíng)况，据此判断中(zhōng)国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存量极度过剩，事(shì)实(shí)是否(fǒu)如此？

　　住建部(bù)披(pī)露(lù)全国有近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，第七(qī)次人口普查调查数据(jù)显(xiǎn)示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占比不到(dào)一成，其(qí)中还包括大量(liàng)城镇非住宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋(wū)中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均(jūn)一间房所能满足(zú)，它(tā)与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施(shī)等因素密切(qiè)相关。中国的人均住宅间(jiān)数(shù)较发达国(guó)家还有很(hěn)大差距。人均住宅间数大于1同样(yàng)不意味着(zhe)中国(guó)住(zhù)宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们测算发(fā)现中国城(chéng)镇居民(mín)户均1套房(fáng)，其中每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭(tíng)户均住宅的数据，我们根据商品(pǐn)住宅(zhái)套数、商品住(zhù)宅占(zhàn)比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均拥有0.86套房，其(qí)中(zhōng)0.54套为商品住(zhù)宅(zhái)。若期房顺(shùn)利(lì)交付，直至2024年(nián)，中(zhōng)国(guó)每户城镇(zhèn)家庭(tíng)才拥有1套住宅，其(qí)中商(shāng)业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味着(zhe)户户有房(fáng)，然而事实上中国住宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地产市场(chǎng)的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因为户均一套房无法满足(zú)流动人口的租赁和置业需求。全国总人口的近三成都是(shì)流动人口(kǒu)，流动人口(kǒu)会选择(zé)在(zài)大城(chéng)市租房挣钱，在老家买房，从而产生(shēng)了(le)额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一(yī)套(tào)房，中(zhōng)国未来地产仍(réng)有四大(dà)新增需求动力(lì)。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小，一人户、两(liǎng)人(rén)户占比不断增(zēng)加，导(dǎo)致家庭户数(shù)增多。小家庭化趋势(shì)将延续，带来(lái)新户购(gòu)房需求(qiú)增(zēng)长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化(huà)日益明显，区域经济资源分(fēn)配的(de)再(zài)集中(zhōng)吸引着(zhe)人口流入，人口净迁入城(chéng)市的新增住(zhù)宅需(xū)求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面积。促成(chéng)“老(lǎo)破小”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第四(sì)，中国(guó)的(de)人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　如(rú)果(guǒ)说过去(qù)二十年是中(zhōng)国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在(zài)不足，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么当下房地产大分化时(shí)代已至，大分化时(shí)代下地产矛盾则更多体(tǐ)现在住(zhù)宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分化(huà)必将体(tǐ)现在不同能级(jí)城市之间，不(bù)同区域板(bǎn)块之(zhī)间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全国已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以(yǐ)来，各(gè)大城市二手房挂牌量突然激增，引发一(yī)阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不(bù)禁担心，中国的房子是(shì)否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)住宅(zhái)到底是供给过剩，还是供需平衡(héng)，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数(shù)据(jù)并未公布，我们无(wú)法(fǎ)直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中国(guó)城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回答当前的房子是否真(zhēn)的(de)过剩了(le)？据此(cǐ)判断未来房地产市场会如何发(fā)展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何有效观察(chá)中国户均拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判(pàn)断(duàn)站不(bù)住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普(pǔ)查工作情况为主题的新(xīn)闻发布(bù)会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取(qǔ)了全国近6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据以及80多(duō)万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在(zài)这近6亿栋房屋(wū)建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以栋数计(jì)算的(de)城镇房屋(wū)实(shí)际(jì)仅有4700多万栋，还包括了大(dà)量商业(yè)楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非住(zhù)宅。总的算下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公布了中国(guó)城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户居民人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住宅间数(shù)大于1，看似意(yì)味着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不仅与房间数(shù)量有(yǒu)关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密(mì)切相关(guān)。单单(dān)从人(rén)均住宅间数不(bù)能完全反(fǎn)映出城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国(guó)主(zhǔ)要是以(yǐ)家庭(tíng)为单位购买成套住宅，一套(tào)设施(shī)齐(qí)全(q过渡句是什么意思，过渡句是什么意思 举个例子uán)的住(zhù)宅才(cái)是城镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均(jūn)住宅的测算思路、数(shù)据和方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主要分(fēn)两大类，一类是商(shāng)品住宅，另一类是(shì)保(bǎo)障房、原公有(yǒu)住宅、自建房等非(fēi)商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并(bìng)没有直(zhí)接公布(bù)城镇住宅数量。居民住宅相(xiāng)关数据有两(liǎng)处可(kě)以(yǐ)直(zhí)接公布，一是每年(nián)商品住宅销售(shòu)套数（统计(jì)局）；二是居民住宅来源（人口(kǒu)普查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要用到上述两组数据(jù)。

　　中国(guó)住宅(zhái)改革始于1998年(nián)，1998年(nián)之前(qián)商品(pǐn)住宅(zhái)数量(liàng)极(jí)少(shǎo)，可(kě)忽(hū)略不计。估算城镇居民户(hù)均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来(lái)每年商品住宅销售套数相加，我们就能够(gòu)得到当前商(shāng)品住(zhù)宅总存量(liàng)。

　　第(dì)二步，根据城镇居民拥有的(de)商品住宅和非商品住宅比例，推算(suàn)得到居民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城(chéng)镇居民拥有的商品住(zhù)宅(zhái)总数(shù)除以(yǐ)家(jiā)庭户数，我们就能够得到城镇户(hù)均(jūn)拥(yōng)有的住宅数(shù)量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比(bǐ)=住(zhù)宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品(pǐn)住宅套(tào)数/家(jiā)庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套(tào)数）

　　=商品住(zhù)宅套户比(bǐ)/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅(zhái)存量(liàng)到底有多少，目(mù)前(qián)缺乏(fá)一个准(zhǔn)确统计。我(wǒ)们(men)利用既(jì)有统计数(shù)据，大致测算得到中国存量房地产套数，并进一步推算(suàn)中国城镇家庭户(hù)均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截(jié)至(zhì)2022年(nián)，我们计算得到(dào)：

　　（一(yī)）中国商(shāng)品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房(fáng)地(dì)产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年(nián)开始，新房销(xiāo)售中期房占比近9成。本(běn)文去除商(shāng)品住宅累(lèi)计(jì)销售套数(shù)里的期(qī)房销售，得到商(shāng)品住宅(zhái)现(xiàn)房套数。

　　以2022年(nián)商品住(zhù)宅现房套数计算(suàn)为(wèi)例：

　　2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现房套数=截止到2022年商品住宅(zhái)累计(jì)销售套(tào)数(shù)-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期房销(xiāo)售(shòu)额(é)。

　　主(zhǔ)流房企(qǐ)竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房后装修(xiū)的时间，取最(zuì)大值(zhí)3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数(shù)除以(yǐ)家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥有(yǒu)住宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一步推算中(zhōng)国城镇居民拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数(shù)据显示中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居民的住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房(fáng)占比3.8％、原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我(wǒ)们假定(dìng)租(zū)赁其他住宅和(hé)购买二手房都是商品住(zhù)宅，因此将租赁其他住(zhù)宅(zhái)、购买商品(pǐn)住宅与购买二手房加总，得到商品住宅(zhái)占居民所有住(zhù)宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗(cū)略假(jiǎ)设2021年-2022年期间(jiān)商(shāng)品住宅增幅(fú)为过去(qù)十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例(lì)，从而(ér)我们估算出2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年(nián)末，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房，中国(guó)平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交(jiāo)房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家(jiā)庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城(chéng)镇户(hù)均一套房的三(sān)点含义(yì)

　　既然(rán)城(chéng)镇居民已经(jīng)达(dá)到了户均一(yī)套(tào)房的程度(dù)，“户户(hù)有房”是否意味着中国城(chéng)镇化进(jìn)展终(zhōng)结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味(wèi)着住宅市场供需平(píng)衡

　　需要有多余(yú)住宅来(lái)满足因人口流动(dòng)、居民换房等因素产生的住宅(zhái)需求。因(yīn)此，成(chéng)熟房地产市(shì)场的住宅(zhái)套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国(guó)、英国和(hé)日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均(jūn)刚好(hǎo)一套房，就会造成(chéng)人口(kǒu)净流入地的住(zhù)宅市(shì)场供不应求，造成房价或(huò)房租迅(xùn)速上(shàng)涨。

　　七(qī)普指出中国的流动人口3.76亿(yì)，省内流(liú)动人(rén)口和省际流动(dòng)人口分(fēn)别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会(huì)选择在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的(de)中国(guó)城乡人(rén)口流动调查数据显(xiǎn)示，在上(shàng)海、杭州以及南京工作的流(liú)动人口在老家拥有(yǒu)住宅比(bǐ)例分(fēn)别为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城市的高(gāo)工资吸引打工人，但高房价迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口实(shí)际(jì)上(shàng)会占(zhàn)据(jù)两套房，在高房(fáng)价的(de)大城市租赁一套(tào)房(fáng)，在房价(jià)较低的县(xiàn)城购买一(yī)套房(fáng)。所以说户均(jūn)一套房无法满足庞大(dà)流动人口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅(zhái)品质(zhì)仍需(xū)改善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中依然(rán)有不少老旧小区(qū)。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄(líng)至少(shǎo)在33岁以(yǐ)上。

　　这批(pī)存(cún)在着建筑结构松散(sàn)、设施陈旧(jiù)、安全(quán)隐患大(dà)等(děng)问(wèn)题，如电线老化、管道等基础设施陈旧(jiù)，给住(zhù)户(hù)的生活带(dài)来(lái)了很(hěn)大的(de)不便和安(ān)全隐(yǐn)患，并(bìng)且(qiě)居(jū)住体验较差(chà)。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有的(de)住(zhù)宅面积(jī)占(zhàn)比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫浴(yù)和厨(chú)房。这(zhè)类上世纪修建的老旧(jiù)小区很难满足现代生活需求，在未来大都会(huì)被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一居(jū)室和(hé)二居室，户型(xíng)偏小。其中一居室占比为14.9％，二居(jū)室(shì)占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与(yǔ)城市土地资源紧(jǐn)张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需求驱动力(lì)

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年(nián)城镇家庭(tíng)户住宅存量(liàng)总面积为(wèi)294.6亿(yì)平。暂不(bù)考虑两年间农民带房进城和老旧(jiù)小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量(liàng)总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过(guò)一半(bàn)的家庭人均住宅(zhái)建筑面积小于均值，近4成家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积在30平(píng)米以下(xià)。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建筑面积(jī)不足19平方(fāng)米，不(bù)及全国人均水(shuǐ)平的一(yī)半。若去除(chú)20％的(de)公摊，可使用的住宅面(miàn)积仅(jǐn)为15.2平(píng)方米。上海市将人均住宅建筑面积低于15平方(fāng)米的家(jiā)庭界定为住宅存在(zài)困难，若按这个标(biāo)准算的话，中国有11.3％的(de)家庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若人均可(kě)使用住宅面(miàn)积为(wèi)40平，即人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为50平，只(zhǐ)考虑家(jiā)庭户人数，需(xū)要住宅总(zǒng)量约(yuē)390.6亿(yì)平，较目前至少(shǎo)新(xīn)增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均(jūn)住(zhù)宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都(dōu)高于40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若(ruò)去(qù)除公摊(tān)面积后，中国的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明(míng)显。

　　若(ruò)考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿的(de)集体户人口，所需要的住(zhù)宅总量会(huì)更多。

　　四(sì)、户(hù)均(jūn)已然(rán)1套房，未来地产还会(huì)有需求(qiú)么？

　　我们测(cè)算得到中国城镇家(jiā)庭户均1套房(fáng)，看似(shì)已经户户有房。即便如此，中(zhōng)国人口静态结(jié)构(gòu)和动(dòng)态趋势演绎，决定了中国(guó)未来地产仍有(yǒu)需求释放(fàng)。户均1套(tào)住宅现实之下，中国(guó)未来城镇住(zhù)宅需求(qiú)主要来(lái)自于四个(gè)方面。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家(jiā)庭(tíng)户数(shù)增多，新户购(gòu)房需求扩张(zhāng)。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户(hù)均人口数不断下降，六普显示城镇户均人(rén)口规模为2.85人/户，而(ér)七(qī)普显示城(chéng)镇户(hù)均人(rén)口规模(mó)为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占(zhàn)比(bǐ)明显上升，人口小家庭(tíng)化趋势(shì)将继续(xù)延(yán)续，导致户数会(huì)因户均(jūn)人口规模的(de)缩小而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济发展(zhǎn)带(dài)来的新增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块(kuài)的分化日益明显，资源和生产要素逐步向经(jīng)济带、都市圈中心城市流(liú)入，区域经济资源(yuán)分(fēn)配的再集中(zhōng)吸(xī)引着人口流入(rù)。人口迁移势必涉及(jí)到买房租房(fáng)，给迁入地(dì)住宅市场(chǎng)带来新的增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙江省为例(lì)，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而出(chū)生人口为(wèi)44.9万人，死亡(wáng)人(rén)口为(wèi)38.4万人，自然增加人(rén)口仅(jǐn)为6.5万人(rén)，其人(rén)口增长(zhǎng)主要(yào)受(shòu)益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改(gǎi)善性(xìng)需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原(yuán)公(gōng)有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家庭(tíng)比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二(èr)者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造(zào)时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年(nián)间新增(zēng)8473万家庭户，自(zì)建住宅(zhái)和原公有(yǒu)住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需(xū)求增(zēng)加9755万(wàn)户(hù)。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房(fáng)。在新增住(zhù)宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买了(le)商品住(zhù)宅(zhái)。租(zū)房、购(gòu)买经(jīng)济适用房(fáng)和(hé)其(qí)他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧城改造，商(shāng)品住宅的占比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以(yǐ)前建造(zào)的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积还有约81亿(yì)平(píng)，涉及城镇(zhèn)家庭约(yuē)9000万(wàn)户(hù)。破旧(jiù)的城中村(cūn)、老公有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量(liàng)低、基(jī)础设(shè)施配(pèi)套(tào)差、没有或少有物业管(guǎn)理，居民追(zhuī)求美(měi)好、宜居生活的(de)环境，背后的改(gǎi)善性需求有(yǒu)待释(shì)放。

　　第(dì)四(sì)，“住上更大房子(zi)”的改善(shàn)性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于(yú)资(zī)金，倾向(xiàng)于中小户型。已有住宅家(jiā)庭(tíng)希(xī)望(wàng)提(tí)高生活品质，以(yǐ)小换(huàn)大(dà)、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确指出支持住宅改善(shàn)等消费(fèi)。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间(jiān)数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平(píng)有着(zhe)密切正向联系。随(suí)着(zhe)经济发展水平的(de)提(tí)高，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅(zhái)间数与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)将随之增(zēng)长。

　　如果说过去二十(shí)年是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多(duō)体现为住宅供给存在不足，供需出现(xiàn)错(cuò)配，这是(shì)过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么未(wèi)来(lái)将是(shì)住宅质量的供需冲突。房地产大分(fēn)化时代已至，这种分化不(bù)单局限于城(chéng)市能级之间差异，优质小(xiǎo)区和(hé)老旧(jiù)二(èr)手房之间(jiān)的(de)差异(yì)也将越发扩(kuò)大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查(chá)数据调查的是(shì)人(rén)，并不是针对住(zhù)宅，因(yīn)此可能存在统计(jì)偏差(chà)。商品住宅占比实际(jì)值可能偏低，其增速可能超预期。

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