导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国(guó)地产步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中国房地产市场黄(huáng)金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰(qià)逢近年地产持续低景(jǐng)气，有关中国地产是否过剩的(de)讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本(běn)文试图厘清中国城镇存(cún)量住宅真实情况，据此判断中国(guó)未(wèi)来地产(chǎn)趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产存量极度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部披露(lù)全国有近(jìn)6亿(yì)栋房(fáng)屋(wū)建筑，第七次人口普(pǔ)查调查数据(jù)显示城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事(shì)实(shí)上住建部(bù)披露的(de)近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，城镇建筑(zhù)占比(bǐ)不到一成，其中还包(bāo)括(kuò)大量(liàng)城(chéng)镇非住宅建筑，如(rú)商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居民(mín)人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一(yī)间房所能满足(zú)，它与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素(sù)密(mì)切(qiè)相关。中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)较(jiào)发达(dá)国(guó)家还有很大差距。人均住宅间数大于1同样不意(yì)味着中(zhōng)国住宅市场(chǎng)已经饱和(hé)。

　　我们测算(suàn)发(fā)现中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民户(hù)均1套(tào)房，其中每(měi)户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中国家庭户均住宅的(de)数据，我(wǒ)们根(gēn)据商品住宅套(tào)数(shù)、商品(pǐn)住宅占比和城镇(zhèn)家庭户数(shù)，计(jì)算出城镇家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺(shùn)利交付(fù)，直(zhí)至(zhì)2024年(nián)，中(zhōng)国每(měi)户(hù)城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅，其(qí)中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着户户有(yǒu)房(fáng)，然而事(shì)实上中国住宅市(shì)场供需并不(bù)平衡。

　　国际(jì)数(shù)据显示，成(chéng)熟房地产市场的住宅套(tào)户比会(huì)大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户(hù)均一套房无法满(mǎn)足流动人口的租赁和置(zhì)业需求。全国(guó)总人(rén)口的近三成都是流(liú)动(dòng)人口，流动人口(kǒu)会选择在大城(chéng)市租房挣(zhēng)钱(qián)，在(zài)老家买(mǎi)房，从而产(chǎn)生了额外的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中(zhōng)国未来地产仍(réng)有四大新增需求动力(lì)。

　　第一，户均人口规模(mó)缩(suō)小，一(yī)人户、两人(rén)户(hù)占比不断增加，导致(zhì)家庭户数(shù)增多(duō)。小家(jiā)庭化趋势将延续，带来新户购房需(xū)求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块(kuài)的分化日益明显，区域经济资(zī)源分(fēn)配(pèi)的(de)再集中吸引着人口流入，人(rén)口净迁入城市的新增(zēng)住宅(zhái)需求有望(wàng)持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前(qián)建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方(fāng)米的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积。促成“老破(pò)小”住宅的改造势在必行(xíng)。

　　第(dì)四(sì)，中国(guó)的人均住(zhù)宅(zhái)间数与人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积均较发(fā)达(dá)国家(jiā)有着不小差(chà)距，“住(zhù)上(shàng)更(gèng)大(dà)房(fáng)子”的(de)改善性需求(qiú)正在不断增(zēng)加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当(dāng)下中国地产步入(rù)大(dà)分化时代而非停滞期(qī)。

　　如果说过去二十(shí)年是中国(guó)地产黄金(jīn)发展期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在(zài)不足，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨基(jī)石(shí)。那么当下房地产大分化时(shí)代已(yǐ)至，大分化时(shí)代下地产矛盾则更多体现(xiàn)在(zài)住宅(zhái)质量(liàng)供(gōng)需冲突。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在不同能级城市(shì)之间，不(bù)同(tóng)区(qū)域板块之间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言(yán)

　　不久(jiǔ)前，官方(fāng)披露全国已(yǐ)有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议(yì)。从2月以来，各大城(chéng)市二手房挂(guà)牌量(liàng)突然激增，引发一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国的房子是否已经(jīng)过剩(shèng)？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供给过剩，还是(shì)供需平衡，或(huò)是仍然(rán)存在不足？可惜由于(yú)住宅(zhái)存量数据并未公布(bù)，我们无法(fǎ)直接知晓(xiǎo)具体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算(suàn)出中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥有住宅套(tào)数，回答当前的(de)房(fáng)子是(shì)否真的过剩了？据此判断未(wèi)来房地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一(yī)、如(rú)何有效观察中国(guó)户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在以全国自然(rán)灾害综合风险普查工作(zuò)情况为主题(tí)的新(xīn)闻(wén)发布会(huì)上，负责人对外披露：“住(zhù)宅城乡(xiāng)建(jiàn)设行业获取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋(wū)建(jiàn)筑数据以及80多万处市(shì)政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋(dò小荷才露尖尖角是什么意思小荷指的是什么，小荷才露尖尖角是什么意思污ng)房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)中，农(nóng)村房(fáng)屋占9成(chéng)以(yǐ)上，以(yǐ)栋数计算的(de)城镇房屋实(shí)际仅有(yǒu)4700多万(wàn)栋，还包括了大量商(shāng)业(yè)楼、写字(zì)楼、学(xué)校、医院等非住宅。总的算下来(lái)，住(zhù)宅占比并不大。

　　第(dì)七次人口普(pǔ)查数据公(gōng)布了中国城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)，其中(zhōng)城市(shì)家庭户居民人(rén)均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似(shì)意味着(zhe)人(rén)人都有房间居住。

　　居住水平(píng)不仅与房间(jiān)数量有关，更与房屋质(zhì)量(liàng)、居(jū)住面积(jī)、配套设施(shī)等因素密切(qiè)相关。单单从人均住宅(zhái)间数不能完全反映(yìng)出(chū)城镇居(jū)民(mín)的(de)居住(zhù)水平(píng)。

　　中国(guó)主要(yào)是以家庭为单(dān)位购(gòu)买成套住宅，一套设施齐全的住(zhù)宅才是城镇居(jū)民宜居(jū)的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民(mín)住宅主要分(fēn)两大(dà)类，一类是(shì)商品住(zhù)宅，另一类(lèi)是保(bǎo)障房、原公(gōng)有住(zhù)宅、自建(jiàn)房(fáng)等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公(gōng)布城镇住宅数量(liàng)。居民住(zhù)宅(zhái)相关(guān)数据有两处可以(yǐ)直接(jiē)公布，一(yī)是(shì)每年商品住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二(èr)是居民住宅来源（人口普(pǔ)查数(shù)据）。计算(suàn)中国(guó)居(jū)民户均住宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国(guó)住(zhù)宅改革(gé)始于1998年(nián)，1998年之前商(shāng)品住(zhù)宅数量极少，可忽略不计。估算城(chéng)镇居民户均住宅套数分三步(bù)走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年商品住(zhù)宅销售套数相(xiāng)加，我们就能够得到当前商(shāng)品住(zhù)宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的(de)商品住宅(zhái)和(hé)非商品住(zhù)宅(zhái)比例，推算得到居民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇(zhèn)居民拥有的商品(pǐn)住宅总数除以家(jiā)庭户(hù)数，我们就能够得到城镇户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套(tào)户比=住宅总(zǒng)套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)套户比/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量(liàng)到底有(yǒu)多少(shǎo)，目前(qián)缺乏一(yī)个准确统(tǒng)计(jì)。我(wǒ)们利用既有统(tǒng)计数(shù)据(jù)，大致测算(suàn)得(dé)到(dào)中国存量房(fáng)地产套数，并进一(yī)步推(tuī)算(suàn)中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户(hù)均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我(wǒ)们计算(suàn)得到(dào)：

　　（一）中国商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包(bāo)含现房和期(qī)房）。

　　中(zhōng)国的(de)房(fáng)地产(chǎn)销(xiāo)售(shòu)以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房(fáng)销售中期房占比近9成。本文(wén)去除(chú)商品住宅累计销售套数里的期房(fáng)销售，得到(dào)商(shāng)品住宅现(xiàn)房套(tào)数(shù)。

　　以2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截止(zhǐ)到(dào)2022年商(shāng)品住宅(zhái)累计销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的期房(fáng)销售(shòu)额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到(dào)交房后装修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品(pǐn)现房住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥有(yǒu)住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们(men)需要(yào)进一步推算(suàn)中国城(chéng)镇居民(mín)拥有的户均住宅套数。

　　<小荷才露尖尖角是什么意思小荷指的是什么，小荷才露尖尖角是什么意思污strong>首先，七普数据显示中国城镇居(jū)民的住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其(qí)中自建(jiàn)住(zhù)宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁其他(tā)住(zhù)宅和购买二手(shǒu)房都是商品住宅，因此将租赁其他(tā)住宅、购买(mǎi)商品住宅与购买(mǎi)二(èr)手(shǒu)房(fáng)加(jiā)总(zǒng)，得到商品住宅(zhái)占(zhàn)居民(mín)所(suǒ)有(yǒu)住宅的(de)比例(lì)为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅(fú)为(wèi)过去(qù)十年(nián)变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至2022年末，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已(yǐ)购期房，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套(tào)住宅。

　　如果(guǒ)交房顺(shùn)利(lì)，已(yǐ)购期(qī)房(fáng)会(huì)在2-3年(nián)内(nèi)陆续交付(fù)使用(yòng)，到2024年(nián)，中国平均(jūn)每户城镇家庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户均一套房的三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经(jīng)达到了(le)户均一套房的程度(dù)，“户户(hù)有房”是否意味着中(zhōng)国城镇化进展终结，甚至意味着中(zhōng)国地产存量(liàng)供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套(tào)房并(bìng)不(bù)意味(wèi)着住(zhù)宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有多余住宅(zhái)来满足因人口流动、居民换房等因(yīn)素产生的住(zhù)宅需求。因此，成(chéng)熟房地产市场的(de)住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国(guó)和日本的住宅套(tào)户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的(de)住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩(hán)国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户(hù)均(jūn)刚好一套(tào)房，就会造成(chéng)人口净流入地(dì)的(de)住宅(zhái)市场供(gōng)不应求，造成房价或房(fáng)租迅速上(shàng)涨。

　　七(qī)普指出中国(guó)的流动人(rén)口3.76亿，省内流动人口和省际流(liú)动人口(kǒu)分别为2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿人。

　　流(liú)动(dòng)人口会选择在(zài)大城(chéng)市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南(nán)大学2017年的中国城乡人口(kǒu)流动调查数据显示，在上海、杭州(zhōu)以及南京工作的流动人口在老家拥有(yǒu)住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市(shì)的(de)高工资吸引打工人，但高房价迫使打工(gōng)人回乡置(zhì)业。

　　流动人(rén)口实(shí)际上会(huì)占据两套房，在高(gāo)房价(jià)的大城市租赁一套房，在房价较低的县(xiàn)城购买(mǎi)一套房。所以说户均一(yī)套(tào)房无法满足(zú)庞(páng)大流动人口的租(zū)赁与置业(yè)需求(qiú)。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中(zhōng)依然有(yǒu)不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万(wàn)户城镇居(jū)民住宅是2000年以(yǐ)前建(jiàn)成，其中(zhōng)又(yòu)有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存(cún)在着建筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安(ān)全(quán)隐患大等问题(tí)，如电(diàn)线老化、管道等基础(chǔ)设施陈旧(jiù)，给(gěi)住户的生活(huó)带来(lái)了很(hěn)大(dà)的不(bù)便和安全隐患，并且居住(zhù)体(tǐ)验较差。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建成的老旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的(de)家庭户数(shù)拥有(yǒu)的(de)住宅(zhái)面(miàn)积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪修建(jiàn)的老旧(jiù)小区很难(nán)满足(zú)现代生(shēng)活需求，在未来大都(dōu)会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家(jiā)庭住(zhù)宅为一居室和二(èr)居室，户(hù)型偏小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住(zhù)宅户型更小，当然(rán)这与城市(shì)土地资源(yuán)紧张有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人均住宅(zhái)面积扩张(zhāng)是未来地产(chǎn)的需(xū)求驱动力

　　根据七(qī)普(pǔ)数据测(cè)算，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量总面积(jī)为294.6亿平。暂(zàn)不(bù)考虑两年间农民带房进城(chéng)和(hé)老旧小(xiǎo)区拆(chāi)迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总(zǒng)面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积小(xiǎo)于均(jūn)值(zhí)，近4成家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积在(zài)30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面(miàn)积不足19平方米(mǐ)，不及(jí)全国人均(jūn)水平的一(yī)半(bàn)。若(ruò)去(qù)除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海(hǎi)市将(jiāng)人均住宅(zhái)建筑面积(jī)低(dī)于(yú)15平方米的家(jiā)庭界定为住宅存在(zài)困(kùn)难，若按这个(gè)标准算的话，中(zhōng)国(guó)有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困(kùn)难问(wèn)题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅(zhái)面积为40平，即人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为50平，只考虑家庭户人数(shù)，需要住宅总量(liàng)约(yuē)390.6亿(yì)平，较目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对(duì)比发(fā)达国(guó)家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国(guó)的人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去(qù)除(chú)公摊面积后(hòu)，中国的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变(biàn)得明(míng)显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的(de)集(jí)体户人(rén)口，所(suǒ)需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地产(chǎn)还(hái)会(huì)有需求么？

　　我们测算得到(dào)中国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看(kàn)似已经户户有房(fáng)。即便如此，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需求释放。户均1套住(zhù)宅现实之下，中国未来(lái)城镇住宅需求主要来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家庭(tíng)户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断下降，六(liù)普显示城镇户(hù)均人(rén)口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户(hù)均(jūn)人(rén)口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占比(bǐ)明(míng)显上升(shēng)，人口小家庭化趋势(shì)将继(jì)续(xù)延续，导致户数会(huì)因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经济发展带来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板(bǎn)块的(de)分化日(rì)益明显，资源和生产要素逐步向(xiàng)经济带、都(dōu)市圈(quān)中心城市流入(rù)，区域经济资源(yuán)分(fēn)配的(de)再集中吸引(yǐn)着人口流入。人口(kǒu)迁(qiān)移势必涉及到(dào)买房租房，给(gěi)迁入地住宅市场带(dài)来新的增量(liàng)。

　　以浙江省(shěng)为(wèi)例(lì)，2021年常住人口增量(liàng)为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万(wàn)人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需求(qiú)依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公有(yǒu)住宅的(de)家庭(tíng)拆迁(qiān)改建最(zuì)多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其(qí)他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)造时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自建住宅和原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅减少(shǎo)了(le)1282万户，住宅净需求增加9755万户(hù)。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二(èr)手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商(shāng)品住宅。租房(fáng)、购买经(jīng)济(jì)适(shì)用房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和旧(jiù)城改造，商品住(zhù)宅的占(zhàn)比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基础设施(shī)配套差、没有或少有物(wù)业管理，居民追(zhuī)求美好(hǎo)、宜居生活(huó)的环(huán)境，背后(hòu)的改(gǎi)善性需求有(yǒu)待释放。

　　第(dì)四，“住上更大(dà)房子”的改(gǎi)善性需(xū)求还将有所增(zēng)加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希(xī)望(wàng)提(tí)高生活品质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年(nián)底的中央经济工作会议明确指出支持住宅改善(shàn)等(děng)消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅(zhái)因(yīn)素，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数较其(qí)他国家依旧存在不小差(chà)距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切(qiè)正向联(lián)系。随着经济发展水平的提高(gāo)，中国的人均(jūn)住宅间数(shù)与人(rén)均住宅建筑面(miàn)积将随之增长。

　　如果说过去(qù)二十年(nián)是中国(guó)地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为住宅供给存在不足(zú)，供需出现(xiàn)错配，这是过去二(èr)十年房价快速上涨基石。那么(me)未来将是(shì)住宅(zhái)质量的供需(xū)冲突。房地(dì)产大(dà)分化时代已(yǐ)至，这种分化(huà)不单局限(xiàn)于城市能级之间差异，优质小区(qū)和老旧二手房之间的差(chà)异(yì)也将(jiāng)越发(fā)扩大。

　　风险(xiǎn)提示(shì)

　　人口普查数据(jù)调查的是人，并(bìng)不是针对住宅，因此可(kě)能存在统计偏差。商品住宅占比实际(jì)值可能偏低，其增速可能超预期。

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