OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗下芯片子公司(sī)哲库科技(jì)，引发了公募REITs扩募风(fēng)波(bō)，如今，二级(jí)市场(chǎng)的影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数(shù)据(jù)显示，5月15日(rì)，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT开盘继(jì)续延续此(cǐ)前几(jǐ)日(rì)的下跌走势(shì)，午后跌幅一度扩大(dà)，尾盘(pán)有所拉升，全天(tiān)收(shōu)跌(diē)6.22％，最近(jìn)3个交(jiāo)易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT曾发布公(gōng)告，紧急(jí)回应称，哲库科(kē)技是其扩募(mù)拟新购入基础设施资(zī)产(chǎn)张润大厦的(de)重(zhòng)要承租方(fāng)之一，目前(qián)未收到哲库(kù)科技及OPPO方面关于停止执(zhí)行已签租赁(lìn)协议的(de)通知。同时，在公告中，华安(ān)张(zhāng)江光大园(yuán)REIT进一步(bù)表示，原(yuán)始(shǐ)权(quán)益人将继续(xù)密切关注(zhù)哲(zhé)库(kù)科技(jì)后(hòu)续情况，积极(jí)做好相关应对(duì)。

　　此外(wài)，张江REIT拟(nǐ)扩募(mù)购(gòu)入项目的原(yuán)始权益人(rén)相关(guān)负(fù)责人也表示，近期已同步启(qǐ)动了应急预案(àn)，排摸储备租户，积极(jí)应对哲库提前退租的可(kě)能事项。由于张润大厦是全(quán)国首批REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导高度重(zhòng)视，浦东新(xīn)区国资委也高度关(guān)注。

　　多位业(yè)内人士(shì)表示(shì)，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT近期市场(chǎng)波动较(jiào)大，但其实不动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并不会(huì)从根本(běn)上影响其(qí)内外(wài)价(jià)值，投资者应(yīng)理性看(kàn)待。

　　张江光大园REIT

　　二级(jí)市(shì)场价格继续波(bō)动

　　本(běn)周(zhōu)，OPPO关(guān)停旗下芯片子公(gōng)司哲库科技(jì)的事件继续扰动(dòng)公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT以3.726元的价格小幅三生三世枕上书白滚滚的真身是什么，三生三世枕上书中白滚滚的真身是什么(fú)低(dī)开(kāi)，此后二级市场(chǎng)价格(gé)开始震(zhèn)荡走低(dī)，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江光大园REIT跌幅一度(dù)扩大到(dào)8.30％，随(suí)后价格有所(suǒ)回升，最终报收3.512元(yuán)，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不(bù)利消息影(yǐng)响(xiǎng)，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT最(zuì)近几个交(jiāo)易(yì)日二(èr)级(jí)市场(chǎng)价(jià)格表现欠佳，5月11日以来(lái)，3个交易日跌幅达到(dào)9.69％，今年以来(lái)跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过(guò)24％，在(zài)全市场公募REITs中位(wèi)居(jū)前(qián)列。

　　从5月15日公(gōng)募(mù)REITs市场整(zhěng)体表现上看，目前上市(shì)的8只产业园区基础设(shè)施REITs中，仅博时招商蛇(shé)口产业(yè)园REIT微(wēi)幅上涨，其余7只均(jūn)有(yǒu)不同(tóng)程度下(xià)跌，8只(zhǐ)产业园区(qū)基础设施REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一(yī)季报中已经披(pī)露张江光(guāng)大园项(xiàng)目出租率有所(suǒ)下(xià)降，如(rú)今(jīn)拟(nǐ)扩募(mù)的项目又(yòu)遭遇(yù)突发事件，因(yīn)此导(dǎo)致二级市场价格出现波动。”一位(wèi)业(yè)内(nèi)人士分析(xī)称(chēng)。

　　不过，在(zài)上述人士看来(lái)，尽管出于风险规避的原因，最(zuì)近几个(gè)交(jiāo)易日场内资金有(yǒu)所(suǒ)流出，但是，不(bù)动产公募REITs项目短期出(chū)租率下(xià)跌并(bìng)不(bù)会从(cóng)根本上影响其内(nèi)外价值。

　　他(tā)也(yě)同时表示，目前随着二级市场(chǎng)价格下(xià)跌，风(fēng)险(xiǎn)也(yě)得到一(yī)定(dìng)释放，但是价格涨跌会受到基本面、情绪面等多(duō)重因(yīn)素(sù)影(yǐng)响，不好判断价格是不是(shì)已经完(wán)全触(chù)底(dǐ)。

　　此外，还有一位业内人(rén)士表示，今(jīn)年整体REITs市场表现低迷，不少产品年内二级市场跌幅(fú)较大，其实有些隐(yǐn)含收益率(lǜ)高的产(chǎn)品具备一(yī)定(dìng)的投资价值(zhí)，很适(shì)合稳(wěn)健类投(tóu)资(zī)者。此外(wài)，伴随着(zhe)经济复苏的步(bù)伐(fá)，产业(yè)园区、物流(liú)类等(děng)REITs产(chǎn)品(pǐn)具备一定(dìng)的(de)投资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募(mù)基金执行董(dǒng)事高如星对此表示，若张江园区最终(zhōng)能(néng)顺利解决招商，平(píng)稳过度(dù)对经(jīng)营现(xiàn)金流没(méi)有(yǒu)造成大的(de)影(yǐng)响，“事件性利空(kōng)下(xià)调(diào)至得这么急、这么(me)深，加上(shàng)前期本身(shēn)园区(qū)类(lèi)资(zī)产就回调不少(shǎo)了(le)，这就是黄金坑。”不过，他(tā)也强(qiáng)调，最(zuì)终还(hái)是落到租金收入受不(bù)受影(yǐng)响，影响多大，估计园(yuán)区会最终(zhōng)解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回(huí)应

　　扩募路(lù)上再(zài)迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗(qí)下芯片子公司(sī)哲(zhé)库科(kē)技(jì)。随后5月(yuè)12日晚，华安张江光大园REIT发布公告(gào)，紧急回应称，哲库科技是其扩募(mù)拟新购入基础设施资(zī)产张(zhāng)润(rùn)大厦的重要承租方之一，目前未收到(dào)哲库科技及OPPO方面(miàn)关于(yú)停止执(zhí)行已签(qiān)租赁(lìn)协(xié)议的(de)通知。同时(shí)，在公告中，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT进(jìn)一步表示，原始权益人将(jiāng)继续密切(qiè)关注哲(zhé)库科技后(hòu)续(xù)情况(kuàng)，积极做好相关(guān)应对。

　　此前(qián)，张江REIT因其一季报(bào)中披露的张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园项目出租率下(xià)降事(shì)项，一度二级市场价(jià)格出(chū)现回(huí)落。在随(suí)后(hòu)召开的业绩说(shuō)明会中管理人(rén)就相(xiāng)关(guān)事项进行了解释说明，市(shì)场(chǎng)信心得到(dào)了一定提振(zhèn)，二(èr)级市场价格表现也(yě)趋于平稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开的线(xiàn)上和线(xiàn)下(xià)的(de)扩募说明会上，运营团(tuán)队表示了对张(zhāng)江光大(dà)园项目的(de)信心，预计签(qiān)署意向书(shū)和合(hé)同谈判中的储(chǔ)备(bèi)租户正常转化后，项目出租率将(jiāng)得到(dào)回升。没(méi)想(xiǎng)到仅过了不到三周的时间，张(zhāng)江(jiāng)REIT的扩募之(zhī)路又迎来(lái)了新的考验。

　　因(yīn)张江(jiāng)REIT的上述公(gōng)告引起(qǐ)了市场各方的广泛关注(zhù)，张(zhāng)江REIT拟扩募(mù)购入项目的原始权益人相关(guān)负责人(rén)坦言(yán)，事发突然确(què)实始料(liào)未及(jí)，在获悉OPPO关停(tíng)哲库科技消息的第一时(shí)间即奔(bēn)赴现场进行了沟通(tōng)和核实工(gōng)作(zuò)，并同步启动了应急预案，排摸储备租(zū)户，积极应对(duì)哲库提(tí)前退租(zū)的可能事项。由(yóu)于张(zhāng)润(rùn)大厦是全国首批REITs申报扩募项目(mù)，公司领(lǐng)导高度重(zhòng)视(shì)，据悉(xī)新区国资委(wěi)也高度关注。

　　当(dāng)谈及储备租户情况，相关负责人(rén)介绍说，目前储备(bèi)租户还(hái)是比(bǐ)较丰富(fù)的，覆盖(gài)了芯片测(cè)试、人工(gōng)智能、航天产业、信息技术等产业客(kè)户，租赁(lìn)意向面积超过了2万方。从意向储备转化为实际租(zū)户(hù)需(xū)要一些时(shí)间。

　　“我(wǒ)们(men)正(zhèng)在着手通过签署租赁(lìn)意向(xiàng)书来(lái)尽(jǐn)快锁定一(yī)些(xiē)重要租(zū)户。虽然收了三(sān)个(gè)月履约保证金给(gěi)了我(wǒ)们(men)一些空间(jiān)，但(dàn)本着对首批扩募、对市场负(fù)责(zé)的态度，我们(men)肯定(dìng)要全力与时间赛(sài)跑，把这些面积在短期(qī)内(nèi)完成去化。”相关负责(zé)人说道。

　　张江REIT已持有的同区(qū)域的张江光大园项目(mù)一(yī)季度(dù)末也有将近30％的空置率，原始权(quán)益(yì)人(rén)有那么(me)多(duō)储备租户，之(zhī)前(qián)的(de)空置率为何(hé)未能得到解决。

　　对此相关负责人解释，张江光大园(yuán)一直以来(lái)都坚持(chí)以市场化运营(yíng)为导向，历史运营表现(xiàn)稳定(dìng)，租户的调租和换租都属(shǔ)于(yú)正常情况，而这次项目的大租(zū)户(hù)退租正(zhèng)好发生在(zài)市场活跃度的短期(qī)低点，目前市(shì)场情(qíng)况已(yǐ)有所好转。在看(kàn)到出租率下滑情况没有得到及时修复后，张江这边也作了一定的资源调(diào)配和倾斜(xié)，引(yǐn)入了一些储备租(zū)户。

　　另(lìng)外，张润大厦和张江光大园项目(mù)在给租户的分(fēn)隔空间、交付标准(zhǔn)、租(zū)金水平等(děng)方面也(yě)有一(yī)些差异(yì)化，张润大厦多是两千(qiān)多平的大平层，楼的成新三生三世枕上书白滚滚的真身是什么，三生三世枕上书中白滚滚的真身是什么度高一些(xiē)，单价(jià)也贵一(yī)些，张江光大(dà)园单层以一千平的面积(jī)为主(zhǔ)，还有(yǒu)一(yī)些独(dú)栋形态的物业。租户自身也会有诉求，也(yě)会根据自(zì)身需求(qiú)和预算挑选区域(yù)内的(de)不(bù)同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的(de)管理人都(dōu)变(biàn)成了一家，后(hòu)续我们(men)在资源共享和联合营销方面(miàn)能(néng)更加充分发(fā)挥协同(tóng)效(xiào)应，相信可(kě)以做得更好。”上(shàng)述负责人补充说道。

　　最后谈(tán)及对于张江REIT的定位(wèi)和展望(wàng)，相关负责人表示，张江集团和(hé)张江高科(kē)目前在(zài)管资产约(yuē)五百万方，还有(yǒu)一些其他在开发(fā)的储备(bèi)项目，这(zhè)些都将成为张(zhāng)江(jiāng)REIT实(shí)现(xiàn)打造张江园区产业(yè)空间资产上市平台目(mù)标(biāo)的坚实(shí)后盾和储备(bèi)资源。“我们(men)非常(cháng)重视(shì)张江REIT这个资(zī)本(běn)平台和它未来的(de)发展。”相关负(fù)责人表示，“这次扩募是我们实现基金(jīn)扩容的第一步，也是至关重要的一步(bù)，眼(yǎn)下我们可能面(miàn)临了(le)一些突发情况需要(yào)解决，但是这和我们在张江科学城这三十年建设发展过程中(zhōng)所经(jīng)历的相比，只能算是一个非常小的插曲。我们有信心排除万难，尽一切可能化解当前突发事件的所有负面影响，维持(chí)预期和市场的信(xìn)心。”

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