万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的意(yì)外走(zǒu)红(hóng)，让这个位于北京海淀(diàn)的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背(bèi)后曾宣(xuān)称要做(zuò)地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开(kāi)发商——中赫集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次受到(dào)舆论(lùn)关注，起因(yīn)中赫(hè)集团成了共(gòng)同债务人被中(zhōng)国(guó)信达追债(zhài)，中国信达为了(le)收回(huí)钱款(kuǎn)不得不将中赫抵押(yā)的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出(chū)，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资购入房(fáng)产(chǎn)的有钱人，房(fáng)子现在莫名(míng)奇妙(miào)地被(bèi)拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂(zàn)未(wèi)看到(dào)这些业主的维权(quán)信息，难(nán)怪有网(wǎng)友调侃：“富(fù)人被割韭菜(cài)的时候，他们的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最(zuì)惨的可能(néng)还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头(tóu)是万柳书院”，但谁(shuí)都没(méi)想到，这(zhè)个位(wèi)于海淀核心(xīn)区位，名校环绕的顶级(jí)豪宅(zhái)，竟然(rán)暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发现，中(zhōng)国信达在京东拍卖上，上架了(le)“北(běi)京赫华恒(héng)瑞房(fáng)地产开发有(yǒu)限公(gōng)司不良债权转让项目(mù)”，债(zhài)权总额高达近47亿，该项目的抵(dǐ)押物中，包括75套万柳书院(yuàn)住(zhù)宅。

　　据京东拍卖(mài)显(xiǎn)示，上(shàng)述不(bù)良债权转(zhuǎn)让(ràng)项目的处(chù)置主体(tǐ)是(shì)中(zhōng)国信达(dá)资产(chǎn)管理(lǐ)股份有限(xiàn)公(gōng)司北京市分公司（下(xià)称中国信达北分），处置的是对北京赫(hè)华恒瑞(ruì)房地产开发(fā)有限(xiàn)公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限(xiàn)公司(sī)是(shì)共同债(zhài)务(wù)人(rén)。目前(qián)，该(gāi)项目已有1万次围观，35名意(yì)向人(rén)。

　　从(cóng)表面上看，这(zhè)就(jiù)是(shì)一起中国(guó)信(xìn)达北分讨(tǎo)债(zhài)的故事，但(dàn)实际上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据(jù)此(cǐ)前媒体(tǐ)报道(dào)，万柳书院(yuàn)总共301户(hù)，而且早(zǎo)已售罄。如果该报道属实，说明这些房子实际上都是卖(mài)出去(qù)了的，是有人住(zhù)的。

　　那为什么中国信(xìn)达(dá)的拍卖页面上又注明(míng)这75套房子是“未出售”的状态(tài)呢？只能说明这些(xiē)房子根本没(méi)有(yǒu)网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有(yǒu)豪宅(zhái)中介透露，中赫(hè)集团早(zǎo)就把(bǎ)这75套房(fáng)子抵押出去，现在还没资(zī)金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅(zhái)，最强学区房，万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)基本都是北(běi)京的(de)高端人(rén)士，柳传志、丁(dīng)磊等知名(míng)商业大佬也是万柳书院(yuàn)的业主。另据(jù)地产自媒体“地产八卦女”爆料(liào)，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有不(bù)少中赫集团的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富人(rén)也被精准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确(què)实已(yǐ)经支付价款并实(shí)际占有，那(nà)么(me)，中国信达转(zhuǎn)让这笔(bǐ)不良债权(quán)回本的愿望，或(huò)将泡汤。这次拍(pāi)卖(mài)损失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民事执行(xíng)中，业主已经支(zhī)付价款(kuǎn)并实际占有(yǒu)，但(dàn)未办(bàn)理过户手续的，如果业(yè)主没有过错，人民法院(yuàn)不得查(chá)封、扣押、冻结(jié)，已经(jīng)查(chá)封的可以向法(fǎ)院(yuàn)提出执行异议申请(qǐng)，请求法院解除查封，同时可以联合起诉开发商，要求退还购(gòu)房款或办理房产(chǎn)证，并(bìng)承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法(fǎ)院报公布《最(zuì)高人民(mín)法院关于(yú)商(shāng)品房消费者权利(lì)保(bǎo)护问题的批复(fù)》，以司法(fǎ)解释的方式明(míng)确了(le)购(gòu)房人(rén)的优先权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为目的(de)购买房屋并已支(zhī)付全部价款，主张其(qí)房屋交(jiāo)付(fù)请求权(quán)优先于建设工程(chéng)价款优先(xiān)受(shòu)偿权、抵押权以及其他(tā)债(zhài)权的，人民法院应当(dāng)予(yǔ)以(yǐ)支持。只支付了部分(fēn)价(jià)款的商(shāng)品房消费者(zhě)，在一审(shěn)法庭辩论终结前(qián)已(yǐ)实际(jì)支(zhī)付(fù)剩余价款的，可以适用前款(kuǎn)规(guī)定。

　　也就(jiù)是说，如果(guǒ)这75套房子均为“已售未网签(qiān)”，那么这(zhè)笔(bǐ)不良债权，实际上是个(gè)烫手山芋。可能不仅(j像火花像蝴蝶段绍荣是谁杀的ǐn)不能(néng)卖出去回本，抵押(yā)的这75套房子，还会被业主讨回(huí)去。

　　中国信达，将会赔了夫(fū)人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权(quán)公司中国信(xìn)达申(shēn)请不良债(zhài)权转(zhuǎn)让(ràng)，可以追(zhuī)溯到金谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显(xiǎn)示(shì)，目前中(zhōng)国信达已经(jīng)成为赫(hè)华恒瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫(hè)集团(tuán)旗下(xià)子公司(sī)。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中(zhōng)赫置地等(děng)选(xuǎn)择(zé)退出了赫华恒瑞的股东行列(liè)，中国金谷(gǔ)国际信托有限责任(rèn)公司成为了唯一股东，后者由中国信达资产管理(lǐ)股份有限(xiàn)公司(sī)持股93.75％。

　　作(zuò)为房(fáng)地(dì)产开发商，相较其(qí)他房(fáng)企，中赫集团既没有很大规模，也没有很高的国民(mín)知(zhī)名(míng)度，但却在北京(jīng)豪宅圈留下(xià)一个(gè)个传说(shuō)。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为中(zhōng)赫集团进入北京的第一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓(diào)鱼(yú)岛七号院(yuàn)3号楼(lóu)，高(gāo)达30万/平米(mǐ)的天价，成为当(dāng)时(shí)京城最(zuì)贵的(de)楼(lóu)盘(pán)，引发了市场(chǎng)强烈(liè)震惊。

　　随(suí)后(hòu)开发的万柳(liǔ)书院，更是(shì)被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科(kē)等大型(xíng)知名(míng)房(fáng)企手(shǒu)中，抢(qiǎng)下了北(běi)京万柳地块，成为北京当年的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳(liǔ)书院(yuàn)就以神秘高端(duān)的(de)姿态杀(shā)入市(shì)场，无论是一块(kuài)块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还是(shì)每棵成本(běn)超6万的成年银杏树像火花像蝴蝶段绍荣是谁杀的，还是每平米20万元(yuán)的价格(gé)，都令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的(de)顶(dǐng)儿(ér)、融(róng)创的(de)湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府(fǔ)的院(yuàn)儿。”从这(zhè)句顺口溜(liū)中，就可看出其(qí)在北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末(mò)上市的它，对手是当时有名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华(huá)府等(děng)，现(xiàn)如今，它远远超(chāo)过这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平(píng)米的法(fǎ)拍房(fáng)，最(zuì)终成(chéng)交价1.09亿(yì)、单价达到惊(jīng)人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已(yǐ)经推(tuī)出了8年之(zhī)久(jiǔ)，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈(quān)备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅，也吸引(yǐn)了(le)不少知(zhī)名人士，如知(zhī)名演员宋(sòng)丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号(hào)院。而(ér)柳(liǔ)传志、丁磊等(děng)知名商业大佬则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线(xiàn)”，也因此(cǐ)，它被外界贴(tiē)上了，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿(ná)北(běi)京城(chéng)最贵的地”，“做地(dì)产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商光(guāng)环的(de)背(bèi)后，这个地产(chǎn)界“劳(láo)斯(sī)莱斯”却多次成为被(bèi)执(zhí)行人，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行能(néng)力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义务，中赫集(jí)团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到这个地步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事实上(shàng)，早(zǎo)在今年年初“万柳书院少爷”走(zǒu)红之(zhī)时，深蓝财经就曾(céng)深(shēn)挖出背后的中赫集团，发(fā)现(xiàn)其深(shēn)陷财务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的开发(fā)商到沦为“老赖”，中赫(hè)集(jí)团实控人周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而(ér)追根溯(sù)源(yuán)，这(zhè)个转折(zhé)点(diǎn)，就在于收购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开始了多元(yuán)化转型，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过(guò)多(duō)元(yuán)化业务，先后进军能源市场、团(tuán)购网(wǎng)站，但最(zuì)终都惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉将(jiāng)转型的目光，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服(fú)与IDG资本退(tuì)出后(hòu)，中赫集(jí)团以35.5亿元参股国安足(zú)球(qiú)俱乐部(bù)64％股权，成为国安的(de)新(xīn)东家。接着在(zài)2021年6月，中赫集团(tuán)从(cóng)中信集团手中(zhōng)拿(ná)下北京国安俱(jù)乐部36％股权，至此拿下(xià)北京(jīng)国安俱乐(lè)部全(quán)部股权。如果北京国安的估值(zhí)一直没变，那么中赫集团拿下北京国安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这(zhè)里，有(yǒu)人也(yě)许会(huì)感叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控(kòng)人(rén)周金辉夫妇(fù)将其手中的中赫集团股份质押(yā)陆续质押(yā)，据企查查显示(shì)，目前中赫集团共(gòng)有11条股(gǔ)权出质记录(lù)。质权(quán)人(rén)包括海(hǎi)金商业(yè)保理、北京建工(gōng)、山东(dōng)国际信托、中融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主北京国安的(de)时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国安后，不(bù)仅国(guó)安的(de)经营状况没有得到改善，中赫集团也被(bèi)拉入(rù)泥淖(nào)。

　　据北(běi)京(jīng)产权交易所官网信(xìn)息显示(shì)，2020年，北京国(guó)安足球俱乐部实现营业收(shōu)入(rù)1.03亿(yì)元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫(hè)集团和周(zhōu)金辉(huī)夫妇还(hái)在(zài)持(chí)续质(zhì)押(yā)手中(zhōng)的中赫集团股(gǔ)份，但国安和(hé)中赫(hè)的经(jīng)营(yíng)状(zhuàng)况(kuàng)却持(chí)续(xù)没有(yǒu)好转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列被执行人，执行标的(de)高达11亿，北京国(guó)安也3次与中赫集团、中赫置地(dì)、及中赫集团股东(dōng)周金辉、李彩(cǎi)霞等共同(tóng)成为被执(zhí)行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能(néng)力而(ér)拒不(bù)履行(xíng)生效法律文书确定义务(wù)，上(shàng)述(shù)被执(zhí)行人成(chéng)为“老(lǎo)赖”。只有(yǒu)北京(jīng)国(guó)安，目前幸免于难(nán)。不(bù)过在(zài)实控人(rén)都成为老赖的(de)情况下，被执行10个多(duō)亿的(de)北京国安，又如(rú)何能(néng)独善其身(shēn)？

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