5月(yuè)以来(lái)，房地产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日(rì)收盘(pán)，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金为代表的机构对于这一板块已(yǐ)经在悄然布局。数据显示(shì)，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公布的总份(fèn)额均较4月28日时有小幅增长。根(gēn)据基金一(yī)季报统(tǒng)计，龙头(tóu)与地方国企央企获(huò)得增持，持仓数(shù)量占流通(tōng)股比重增幅(fú)五只个股分别(bié)为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配(pèi)置房地产或(huò)“底部回(huí)升”

　　行业红利(lì)时代已过(guò) 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年(nián)末，公募所(suǒ)持(chí)有(yǒu)的房地产行业标(biāo)的市值约1188亿元(yuán)，占(zhàn)其所(suǒ)持股票市值的(de)4.66％左右；2020年(nián)市场(chǎng)表现出(chū)色(sè)，但公募所持(chí)房地(dì)产公司市(shì)值(zhí)在股(gǔ)票(piào)资产中的占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势(shì)头似乎在今年一季度得以延续。数据统计显示，公募重(zhòng)仓持有房地产板块(kuài)一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度(dù)提(tí)升6.71％。持仓(cāng)市值(zhí)前五个股分别为保(bǎo)利发展、招商蛇口(kǒu)、万(wàn)科A、华发股份、滨江集(jí)团，持(chí)仓市(shì)值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地(dì)产的投资愈发有集(jí)中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报汇总(zǒng)的重(zhòng)仓股中，房地产板块排名最高的是(shì)保利发展，在(zài)基金重仓第(dì)33位。排名第二(èr)的是招(zhāo)商蛇(shé)口(kǒu)，排在第78位。而(ér)老(lǎo)牌(pái)龙头股万科A排在第96位。对比(bǐ)去年四季(jì)报，变(biàn)化(huà)之处首先在于几只房地产龙头股从排位上(shàng)看均有退步(bù)，尤其是万科最为明(míng)显；其次是(shì)金地集团退出百大之列。但考虑到房地产是复苏链上(shàng)最后一环，且首季并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构(gòu)持仓上(shàng)还需要(yào)时间周期(qī)。

　　形(xíng)成共(gòng)识的(de)是，经(jīng)济圈判断房地产已经进(jìn)入大分化(huà)时(shí)代，一(yī)二线城市好于三(sān)四线(xiàn)城(chéng)市。而映射到二级市场投资上，配(pèi)置房(fáng)地产行业轻(qīng)松收(shōu)获行业贝塔的(de)红利(lì)期一(yī)去不返了。“如果按(àn)照(zhào)产业周期来分类，包(bāo)括(kuò)房地产等几类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟期或(huò)者衰退期的行业，传统认知上(shàng)没有什(shén)么投(tóu)资机会的。但在这几年特殊的行情里包括(kuò)煤(méi)炭、电解铝(lǚ)等(děng)类似的行业也出现了一些(xiē)机会，背后的(de)逻辑(jí)是(shì)供给侧发(fā)生了更大的(de)变化。”一不愿具名的上海公募基金(jīn)经理指出。

　　不(bù)过也有公募(mù)人士持(chí)谨慎乐观态(tài)度(dù)：“行(xíng)业(yè)前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年(nián)销售(shòu)面积很(hěn)难再(zài)出现了，2022年光是(shì)居民存(cún)款数(shù)量增加了15万(wàn)亿(yì)元(yuán)。中国存量(liàng)有400亿平方(fāng)米(mǐ)建(jiàn)筑面积，考虑(lǜ)存量地(dì)产的更新，也有近10亿(yì)平方(fāng)米。需(xū)求端还需要有一定的政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员(yuán)吕功绩也指出(chū)：“时(shí)至今日，无论从城镇化的进(jìn)程，还是人均住房面(miàn)积（接近(jìn)30平(píng)/人），我国均(jūn)已北京亦庄开发区属于哪个区的 北京亦庄是几环告别住(zhù)房短缺(quē)时代，而目(mù)前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的销售(shòu)额，以及过快上行的房(fáng)价，因(yīn)而(ér)行业高增(zēng)的(de)时(shí)代(dài)已经过去，未来行业的(de)需求或(huò)将回落，在(zài)此过程中，伴随着地产的高杠(gāng)杆(gān)属性(xìng)，就很(hěn)容(róng)易出现(xiàn)信(xìn)用(yòng)风险问题（类似2022年的民(mín)营地产(chǎn)爆(bào)雷），行(xíng)业(yè)进(jìn)入到(dào)供给侧出清的过程(chéng)。这个(gè)过程中，综合(hé)竞争(zhēng)力强的公(gōng)司就能够通过(guò)大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需(xū)求见顶回(huí)落时，行业的(de)贝塔(tǎ)已经过(guò)去了，但不代表没有投(tóu)资机会(huì)，机会在于城(chéng)市、位(wèi)置、产(chǎn)品的(de)阿尔法，而对应到(dào)股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基(jī)于这样(yàng)的认(rèn)识(shí)转变，精(jīng)耕(gēng)细作(zuò)个股成(chéng)为公(gōng)募(mù)乃(nǎi)至整(zhěng)体机构(gòu)的务(wù)实(shí)之举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长(zhǎng)宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域(yù)性(xìng)标(biāo)的成(chéng)香饽饽

　　5月以来(lái)，房(北京亦庄开发区属于哪个区的 北京亦庄是几环fáng)地产(chǎn)板块个股(gǔ)多(duō)出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数(shù)本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。从具体的个股(gǔ)来看(kàn)，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产(chǎn)板块个股(gǔ)，在纳入统计的124只房地产类标的(de)股中，本月(yuè)以(yǐ)来(lái)实现股价(jià)上涨的达(dá)到了81家(jiā)。

　　其(qí)中(zhōng)，上述时(shí)间段恰好排(pái)名前五的公司月(yuè)内涨幅超过了(le)10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产(chǎn)。排名第一的上实(shí)发展(zhǎn)，五(wǔ)一假期(qī)归(guī)来后(hòu)日成交量(liàng)明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个(gè)交易日收(shōu)出涨停。从(cóng)该股(gǔ)的(de)基本面来看，上实发展的主营业(yè)务为房地产(chǎn)开发与经营(yíng)。公司的主要产品及服务为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目(mù)、酒店经营(yíng)。从业绩数(shù)据来看，2022年，其(qí)实现营业收(shōu)入(rù)52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归(guī)母净利润(rùn)1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季(jì)度，其实现营(yíng)业总收(shōu)入27.87亿元(yuán)，同比(bǐ)增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元(yuán)，同(tóng)比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大(dà)流(liú)通股股东(dōng)来看，各类机(jī)构都有(yǒu)对其(qí)布局的例子。以3月(yuè)31日时的首季(jì)十大(dà)流通股股东来看， 具体包括(kuò)公募的上银(yín)基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城(chéng)资产管理公司(sī)等都(dōu)跻身前十的(de)行列。

　　巧(qiǎo)合的是(shì)，涨幅暂时(shí)排名第(dì)二(èr)的(de)浦东金(jīn)桥也是上海本地房(fáng)企，其第一季度的收入利润规模大(dà)幅度复苏。究其原因(yīn)，一(yī)方面是该(gāi)公(gōng)司后疫情时代出租率(lǜ)复苏至近(jìn)年来最高，另一方面则是公司拿地(dì)结算持(chí)续性(xìng)向(xiàng)好，从数字(zì)上看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面(miàn)积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩势(shì)头向好背景下，自然也吸引了知名(míng)机构在(zài)其(qí)中持(chí)续(xù)驻足。从第一季度(dù)十大流通股股东来看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的两只产品依然在前十中(zhōng)，这也是连续第三(sān)个季度他有(yǒu)的(de)两只产(chǎn)品(pǐn)杀入前十。同时榜单(dān)中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其(qí)当季(jì)还小(xiǎo)幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海(hǎi)区域性地(dì)产公司外，荣安地(dì)产则是(shì)主要布局在深圳的地产公司，一季(jì)报交出的也(yě)是(shì)一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收(shōu)入(rù)51.85亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)35.51％。归属(shǔ)于上市(shì)公司股东(dōng)的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度(dù)来(lái)看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公募指(zhǐ)基首季新杀入十(shí)大流(liú)通(tōng)股股东行列。具体说来， 南(nán)方中证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位(wèi)，富(fù)国中证指(zhǐ)数(sh北京亦庄开发区属于哪个区的 北京亦庄是几环ù)1000增强则排(pái)名第(dì)九位，此外联袂出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和(hé)私(sī)募(mù)迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证全(quán)球基金相关人士(shì)分析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头的价值更(gèng)为笃(dǔ)定突(tū)出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地(dì)供(gōng)给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目(mù)前(qián)房企的利(lì)润率仅(jǐn)20％），绝(jué)大多数房企受限于信(xìn)用(yòng)问(wèn)题或(huò)者(zhě)资金(jīn)紧张没法(fǎ)拿地，龙头(tóu)房企趁机获取低成本土地，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿(ná)地金额/销(xiāo)售金额）基本(běn)在30％以(yǐ)上；从融资上(shàng)看(kàn)，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净负债(zhài)率基(jī)本在(zài)70％以下，而其(qí)他房(fáng)企的净(jìng)负债率(lǜ)普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空(kōng)间(jiān)有(yǒu)限，从(cóng)融(róng)资成本看，龙头(tóu)房企的融(róng)资成本不(bù)断(duàn)下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增(zēng)速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中(zhōng)特估的浪潮下，央(yāng)国企地(dì)产股(gǔ)或存在(zài)发(fā)展的大好(hǎo)机会。中(zhōng)信证券指出：“房(fáng)地产行业(yè)的结构性机会依然存在，少部分(fēn)公司(sī)尤其(qí)是央企占据显著优势(shì)，其(qí)主要又体现为库存(cún)的优势。央企地(dì)产公司，现阶段表现出(chū)较低的融资成本，优(yōu)质的开发(fā)资源和良(liáng)好的不动(dòng)产资产运营能力的(de)多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企相较于民营地产公司也是(shì)更有优势的(de)。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资源债(zhài)权(quán)债务关系等问题，市场(chǎng)对民营房开企业(yè)的资产会有更多担忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮行业出清的(de)过程中(zhōng)，央国企相较于民企(qǐ)来说估值(zhí)的修复更明显。中特(tè)估的角度从(cóng)中(zhōng)长期的(de)维(wéi)度(dù)看，行业的逻辑在(zài)于集中度(dù)提升后，行业(yè)进入(rù)高质量(liàng)发展阶段，具备(bèi)较快速发展阶段更稳定且(qiě)可预期(qī)的盈利和现(xiàn)金(jīn)流(liú)创造能力(lì)，以此带来(lái)估值中枢的提升，应该关注估值相对(duì)较低(dī)，企业自身(shēn)资产的质(zhì)量好(hǎo)、运营能力强(qiáng)、可以(yǐ)创造持续现(xiàn)金(jīn)流的企业。”

　　“存量(liàng)时代(dài)中行业普涨的(de)概率比较低，行业内部将出现分化，要关注(zhù)将受益于行业集(jí)中度提升(shēng)的(de)头部公司。”星(xīng)石(shí)投资首席研究官(guān)方(fāng)磊也表示。

　　顺应机(jī)构(gòu)这一(yī)思(sī)路的(de)话(huà)，或许(xǔ)还是保(bǎo)利发展、招商蛇(shé)口等国(guó)资背景(jǐng)龙头(tóu)前途(tú)更(gèng)为(wèi)光明。不(bù)过国投瑞银基金(jīn)投资部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要(yào)客观地(dì)去(qù)持续观察(chá)国(guó)企央企(qǐ)在(zài)三个(gè)方面是否可以维持，首先是融资成本保持(chí)低(dī)位，其(qí)次是销售份额持续提升，再次是(shì)拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需(xū)要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理(lǐ)发现，对(duì)于2022年的业绩出(chū)现(xiàn)的整(zhěng)体下滑，2023年一季度(dù)的业(yè)绩(jì)分化更趋明(míng)显，保利发(fā)展、滨江集团(tuán)等(děng)房企营收、净(jìng)利均实现了业(yè)绩的回正，甚至是较(jiào)大增(zēng)速的增长。而(ér)这些公(gōng)司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示(shì)，业(yè)绩出(chū)现明显改(gǎi)善的房企，主(zhǔ)要是(shì)因为过去两三年(nián)时间，尤其(qí)是(shì)在2021年下半年民营房企不怎么投(tóu)资(zī)拿(ná)地(dì)之后，国有企业仍(réng)在持续性地(dì)拿地(dì)，且(qiě)主要集(jí)中在(zài)核(hé)心城市，投资力(lì)度较(jiào)大。投资的(de)驱(qū)动能够推动房企(qǐ)销售(shòu)业绩的增长，从而在2023年一季度市(shì)场恢复(fù)但仍处(chù)于调(diào)整(zhěng)的过程(chéng)中，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏(sū)过程中(zhōng)，还面临着一些不确定性(xìng)。其实整个(gè)市场从四月份开(kāi)始又在往下掉(diào)。除(chú)了杭州、成都等极(jí)个别城市四(sì)月环比三月相对(duì)表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多(duō)数城市都出(chū)现环比下(xià)滑的情况。而现在五月的市场表(biǎo)现也(yě)不(bù)太(tài)乐观(guān)。按照现(xiàn)在的经济状况、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的(de)资(zī)金(jīn)面压力，可能会(huì)出现，到六(liù)月份房企为(wèi)了半(bàn)年报冲业绩(jì)出(chū)现市场(chǎng)的短期反弹外的一(yī)个市场乏(fá)力现象。也(yě)就(jiù)是说，第二季度、第(dì)三季度增长不(bù)确定性的压力(lì)仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈昊(hào)扬也向《红(hóng)周刊(kān)》指出，现在整个房地产(chǎn)以(yǐ)及(jí)其上下游产业链的复苏速度都比想(xiǎng)象的要慢很多(duō)，我们要多给一(yī)些耐心，这个(gè)时候，在房地产以及上下(xià)游就(jiù)不是赚快钱的(de)时(shí)候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极为少数的、做得(dé)比同行好得多的(de)企业，会伴随(suí)整个行业的弱(ruò)复(fù)苏，业(yè)绩会逐步体现出来。所(suǒ)以只能耐心地去等待它的基本面不断(duàn)地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举(jǔ)例分析(xī)，不做买卖推荐。）

未经允许不得转载：首页-哆唻咪批发商城(本店域名www.123pf.cn)-淘宝网 北京亦庄开发区属于哪个区的 北京亦庄是几环