万柳书(shū)院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意外走红，让这个(gè)位于(yú)北(běi)京(jīng)海(hǎi)淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做(zuò)地产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发商(shāng)——中赫集团，也被拉向台(tái)前(qián)。

　　而如今，万柳书院再次(cì)受到舆论关注，起因中赫(hè)集团成了共同(tóng)债务人被中国信达追(zhuī)债，中(zhōng)国信达为(wèi)了收(shōu)回钱款(kuǎn)不得不将中赫抵押的75套(tào)万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这(zhè)些房子早(zǎo)已(yǐ)售出，业主并非中赫集团(tuán)，那(nà)些真(zhēn)正斥(chì)巨资购入房(fáng)产的有钱人，房子现在莫名(míng)奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到(dào)这些业主的维权信息，难怪有(yǒu)网友(yǒu)调(diào)侃：“富人被割韭菜的时(shí)候(hòu)，他们的姿势都那(nà)么优(yōu)雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能(néng)没你想象的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽(jǐn)头(tóu)是万柳(liǔ)书院”，但(dàn)谁(shuí)都没想到，这个位于海淀核心区位(wèi)，名(míng)校环绕的顶(dǐng)级(jí)豪(háo)宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中(zhōng)国(guó)信达在京东(dōng)拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公(gōng)司不(bù)良债权转让(ràng)项目”，债权总额高(gāo)达近47亿(yì)，该项目(mù)的抵(dǐ)押(yā)物中，包括(kuò)75套万柳书(shū)院(yuàn)住宅。

　　据(jù)京东拍卖(mài)显示，上述(shù)不良债权转(zhuǎn)让项目的处(chù)置(zhì)主体是中国信达资产管理股(gǔ)份有限公司北京(jīng)市(shì)分(fēn)公司(sī)（下(xià)称中(zhōng)国(guó)信达(dá)北分），处置的是对北京赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞房地产(chǎn)开发有限公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿元人(rén)民币，其中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团有限公司(sī)是共同债务(wù)人。目前(qián)，该(gāi)项目已有1万次(cì)围(wéi)观(guān)，35名意向(xiàng)人(rén)。

　　从(cóng)表面上看(kàn)，这就是一起中国信达北(běi)分讨债的故事，但实(shí)际上，75套豪宅(zhái)的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)总共301户，而且早已售(shòu)罄。如果该(gāi)报道属实(shí)，说明这些房子实(shí)际上都是(shì)卖出(chū)去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的(de)拍(pāi)卖页面上又注(zhù)明这75套房子(zi)是“未出售”的(de)状态呢？只能说明这些房子根本没有网(wǎng)签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财(cái)经的报(bào)道证实(shí)了(le)上(shàng)述(shù)内容。有(yǒu)豪宅中介透露(lù)，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)早就把这75套房(fáng)子抵(dǐ)押出去，现在还没(méi)资金解抵押，所以不能网签(qiān)、没办房本。

　　作(zuò)为海淀(diàn)的顶级豪宅，最(zuì)强学区房，万柳书院的业主基本都是(shì)北(běi)京的高端人(rén)士(shì)，柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬(lǎo)也是万柳书院的业主。另据地(dì)产自(zì)媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主中，还有不少中赫集团的高管、合作伙(huǒ)伴(bàn)、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网(wǎng)友(yǒu)感叹，“富人也被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如(rú)果这(zhè)些业主确实(shí)已经支付价款并实(shí)际占有(yǒu)，那么，中(zhōng)国信达转让这笔不良债权回(huí)本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最(zuì)大的(de)，没准(zhǔn)还是债主(zhǔ)中(zhōng)国(guó)信达。

　　根据相关(guān)法律规(guī)定，民事执行中，业主已(yǐ)经支付价款并实(shí)际(jì)占(zhàn)有，但未办(bàn)理(lǐ)过户手续的，如果业主没(méi)有过错，人(rén)民法院不得查(chá)封(fēng)、扣押、冻(dòng)结，已经(jīng)查封的可以向法院提出执行异议申请，请求法院解(jiě)除查(chá)封，同时可以(yǐ)联合起诉开(kāi)发商，要求退还购房款或(huò)办理(lǐ)房产证(zhèng)，并承担违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人民法院报(bào)公布《最高人民法院关于商品房消(xiāo)费者(zhě)权利保护问题(tí)的批(pī)复》，以司法解释的方式明确(què)了购房人的优(yōu)先权(quán)：

　　商品房消费者以居住为目的购买(mǎi)房屋并已支(zhī)付全部(bù)价款，主张其房屋交付请求权优先于(yú)建设工程价款优先受偿权、抵押权以(yǐ)及其他债权的(de)，人民法(fǎ)院应(yīng)当予以(yǐ)支(zhī)持。只支付了部分价款的商(shāng)品房消费者，在一审(shěn)法庭辩论终(zhōng)结前已实际支(zhī)付剩余价(jià)款的(de)，可以适(shì)用前款规定(dìng)。

　　也就(jiù)是说，如(rú)果这(zhè)75套房子均为“已售未网签”，那(nà)么这笔不(bù)良(liáng)债(zhài)权，实际上(shàng)是个(gè)烫手山芋。可能(néng)不(bù)仅不能(néng)卖出去回本(běn)，抵押的这(zhè)75套(tào)房(fáng)子，还会(huì)被业主讨回去。

　　中国(guó)信(xìn)达，将会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权(quán)公(gōng)司中国信达申请不(bù)良(liáng)债权(quán)转让，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中国信达已(yǐ)经成为赫华恒(héng)瑞(ruì)唯(wéi)一股东(dōng)。但(dàn)此前，赫华恒(héng)瑞为中赫集团(tuán)旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中(zhōng)赫集(jí)团、中赫置地等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞(ruì)的股东(dōng)行(xíng)列，中国金谷国际信(xìn)托有(yǒu)限责任公司成为了唯一股东(dōng)，后者由(yóu)中国信达资产管理股(gǔ)份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发(fā)商，相较其(qí)他房企，中赫集团既没有(yǒu)很大规模，也没有很高的国民知名度，但(dàn)却在北京豪(háo)宅圈留下一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作(zuò)为中赫(hè)集团(tuán)进入北京的(de)第(dì)一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫(hè)置地推出(chū)钓鱼岛七号院3号(hào)楼(lóu)，高达30万(wàn)/平米的天价，成为当时京城最(zuì)贵的楼盘(pán)，引发了(le)市场(chǎng)强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为(wèi)“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价菠萝蜜切开没熟怎么补救，菠萝蜜切开没熟怎么补救率40.9％，从融创、保利、万科等大型知(zhī)名(míng)房企手中(zhōng)，抢(qiǎng)下了北(běi)京万柳地块，成为北京当(dāng)年的“双料(liào)地王(wáng)”。很(hěn)快，万柳书院就以神秘高端的(de)姿态杀入市场(chǎng)，无论(lùn)是一块块从荷兰运回(huí)来的灰砖垒起来的五米高(gāo)墙(qiáng)，还是每棵成本超6万(wàn)的成年银杏树，还是每平米20万(wàn)元(yuán)的价(jià)格，都令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰(chén)院的树、北平府的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末(mò)上市(shì)的它，对手是当时有名(míng)的融(róng)创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广(guǎng)场(chǎng)、恒大华府等，现(xiàn)如今，它远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书(shū)院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价(jià)达到惊人的(de)36万元/平(píng)米，说明万柳书院虽(suī)然(rán)已经推出了8年之久，但其依旧(jiù)在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发(fā)的豪(háo)宅(zhái)，也(yě)吸引(yǐn)了不少(shǎo)知名(míng)人士，如(rú)知名演(yǎn)员宋(sòng)丹丹(dān)，就住在钓鱼台(tái)七号(hào)院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知名(míng)商(shāng)业大(dà)佬则居住在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的(de)成(chéng)功奠定了(le)中赫集团的“高端路(lù)线”，也因此，它被外界贴上(shàng)了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商光环的背后，这个(gè)地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯”却多(duō)次成(chéng)为被执行(xíng)人，被(bèi)执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行能力(lì)而拒(jù)不履(lǚ)行生(shēng)效法律文书确定义务，中(zhōng)赫集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了(le)？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到这个地步(bù)，其实是有迹可(kě)循(xún)的(de)。

　　事(shì)实(shí)上，早在(zài)今(jīn)年年初“万柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深(shēn)挖出背(bèi)后的中赫集团，发(fā)现其深陷财务(wù)危机。

　　从知名(míng)豪宅的(de)开(kāi)发商到沦为“老(lǎo)赖(lài)”，中赫(hè)集团实控人周金(jīn)辉的人生轨迹(jì)跟着(zhe)急转直下。而追根溯源(yuán)，这个转折点，就在(zài)于收购北京国安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转型(xíng)之(zhī)路并不好走(zǒu)。早菠萝蜜切开没熟怎么补救，菠萝蜜切开没熟怎么补救在(zài)2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝试过(guò)多元(yuán)化业务，先(xiān)后进军(jūn)能源市场(chǎng)、团购(gòu)网站，但最(zuì)终(zhōng)都惨(cǎn)淡收场。最终，周(zhōu)金辉将转型的目(mù)光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服(fú)与IDG资本(běn)退出(chū)后(hòu)，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中(zhōng)赫集团从中信集团手中拿下北京国安俱乐部(bù)36％股权(quán)，至(zhì)此拿下北京国安俱乐部全部股(gǔ)权。如(rú)果(guǒ)北京(jīng)国安的估值一直没变(biàn)，那么中(zhōng)赫集团(tuán)拿下北(běi)京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪(háo)宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的(de)是这(zhè)样(yàng)，中(zhōng)赫为什么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集(jí)团及其实控(kòng)人(rén)周金(jīn)辉夫妇(fù)将(jiāng)其手中(zhōng)的中赫集团股(gǔ)份质押陆续质(zhì)押，据企查查显(xiǎn)示(shì)，目前中赫集团共(gòng)有11条股(gǔ)权出(chū)质记录。质权人包括(kuò)海金商业(yè)保理、北京建(jiàn)工、山东(dōng)国际(jì)信(xìn)托、中融信托、中信建设等。

　　这(zhè)与(yǔ)入主北京国安的时间完全(quán)吻合。

　　然(rán)而，入主北京国安(ān)后，不(bù)仅国(guó)安的经营状况(kuàng)没有(yǒu)得到改善，中赫集团(tuán)也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年(nián)，北京国安足球俱乐部实现(xiàn)营业(yè)收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中赫集团和周金(jīn)辉夫(fū)妇还在持(chí)续质押(yā)手中(zhōng)的中赫集(jí)团股份，但国安(ān)和中(zhōng)赫的经营状况却持(chí)续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列(liè)被执行人，执(zhí)行标的高达11亿，北(běi)京(jīng)国安也(yě)3次与(yǔ)中赫集团、中赫(hè)置(zhì)地(dì)、及中赫集团股东周金辉、李彩(cǎi)霞等共同成(chéng)为被(bèi)执行人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力而拒(jù)不(bù)履行生效(xiào)法律文书确定义务(wù)，上述被执行人成为“老赖(lài)”。只(zhǐ)有北京国安，目(mù)前幸免于难。不过(guò)在(zài)实(shí)控人都成为(wèi)老赖的情况下，被执行10个多(duō)亿的(de)北京国安，又如何能独善其身(shēn)？

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