文(wén)：任(rèn)泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了(le)。 1月(yuè)17日召开的(de)全国住房和(hé)城乡建设工作会议提出“有条件(jiàn)的可以进行现房销售”，不足一个月(yuè)时间，已有山(shān)东、安徽、河南(nán)、四川、广(guǎng)东等地明确表(biǎo)态，试点现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取消(xiāo)商品房预售制了，用(yòng)你(nǐ)的钱，建你的房子(zi)，还烂尾(wěi)了，这是对购(gòu)房者的(de)不公平。以后谁(shuí)有钱谁建房(fáng)，没钱没实力(lì)的别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓和社(shè)会，这(zhè)是房(fáng)地产(chǎn)从大开发时(shí)代步入高质(zhì)量发(fā)展阶段的必然(rán)趋势，也(yě)是(shì)对购房老百姓的最(zuì)大保(bǎo)护。98年房改(gǎi)时，全国缺(quē)房(fáng)子，开发商缺钱(qián)，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套(tào)户比超(chāo)过1，从大开(kāi)发(fā)进入存(cún)量(liàng)时代，对购(gòu)房民(mín)众(zhòng)不(bù)公(gōng)平的预售(shòu)制已经过时(shí)了，该取消(xiāo)了(le)，改为现房销售。以后(hòu)一手交钱，一手交房，天(tiān)经(jīng)地义。当然二(èr)次房改是个技术活，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市(shì)场信心以及长效机(jī)制(zhì)，长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市群(qún)战略(lüè)、人(rén)地(dì)挂(guà)钩、金融中性稳定和(hé)房地(dì)产税。如果按(àn)照经(jīng)济规律办(bàn)事(shì)，中国一定能(néng)实现房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过(guò)这(zhè)道关，解好这(zhè)道世(shì)界难题。

　　2、为什么(me)要取消预(yù)售制、改为现房销(xiāo)售？大家想想，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一(yī)手交货，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者的(de)单方面不(bù)公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有(yǒu)商品(pǐn)不能交(jiāo)付的风(fēng)险。从个人层面(miàn)看，预(yù)售制对购房者非常不公(gōng)平，比如(rú)，交房等待期(qī)一般为两年，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不仅(jǐn)承担银(yín)行利息，还要承担(dān)延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能(néng)交房的(de)风险。从行业层面(miàn)看(kàn)，预售制(zhì)助(zhù)推部分房(fáng)企过度举债、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，若遇(yù)到(dào)下行周期，会引(yǐn)发资(zī)金(jīn)链(liàn)断裂(liè)、项目(mù)搁置等系(xì)列风险。取(qǔ)消预售制，改为现房销售，这样有助于落实中央房住(zhù)不炒精(jīng)神、有助于保(bǎo)障购房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划(huà)长远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么建(jiàn)议取消预售制度(dù)？预售制度(dù)怎么(me)来的？国外什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房预售最早源于(yú)中国香港，俗(sú)称(chēng)卖楼(lóu)花，卖期房，是一(yī)种开发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由(yóu)于商品房短缺，房企(qǐ)缺资(zī)金，借鉴中国(guó)香(xiāng)港，引(yǐn)入(rù)了商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制度。其实，当(dāng)前世界不(bù)少国(guó)家存在预(yù)售(shòu)制。但是(shì)，重点来了！发达国(guó)家一般有严格的(de)监(jiān)管保障措施，开发商(shāng)在项目获得政(zhèng)府批准后才(cái)可以开始销售，买家在购买期房后并非像中国一样在支付完首付款后从银行一次性(xìng)贷款支付剩余全部(bù)房款(kuǎn)，而是根(gēn)据开发(fā)商工程进度在完全(quán)交房前进(jìn)行分期(qī)支付。所以，预售制(zhì)度(dù)是(shì)需要严格(gé)的资金监(jiān)管、分期(qī)支(zhī)付以及违(wéi)约处罚措施作为保障的，如果(guǒ)没有这些保障(zhàng)措施，一定会触发风险，对购房民众不公平，所以不如(rú)借机取消预售制度，以后改为现房销售。客观讲(jiǎng)预售制度有一定历史阶段性，现(xiàn)在中(zhōng)国住房进入存量时(shí)代，取消预(yù)售(shòu)制(zhì)度有(yǒu)助于(yú)降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂(làn)尾风险甩给老百(bǎi)姓和社会，当然这(zhè)需要配套房企债务重组(zǔ)、复(fù)工(gōng)保(bǎo)交(jiāo)楼、恢(huī)复(fù)市场信心和房地产长效机制。这是个技术活，只要(yào)坚持(chí)市(shì)场化改革，中国一定(dìng)能化(huà)解这个难题，让房地产回归实(shí)体(tǐ)经济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预(yù)售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不(bù)能兑现的(de)营(yíng)销手段(duàn)，而是所见即所(suǒ)得的过硬的(de)产品质量(liàng)和诚信，这才(cái)是对购房民众的(de)最根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向(xiàng)善，是以客户为中心，房(fáng)地产也不能例外，老百姓买房(fáng)子是天(tiān)大的事，烂(làn)尾毁三(sān)代(dài)，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实施现房销售是(shì)实现老百姓安(ān)居乐业、社(shè)会长治久安、行业企业(yè)健(jiàn)康(kāng)发展的重(zhòng)大措施。在当前的情(qíng)况下，取消预售(shòu)制(zhì)要结合稳楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通金融支持当期三(sān)好生、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者十年前(qián)在(zài)国务(wù)院(yuàn)发展研究中心参(cān)与财税改革方案研究(jiū)时，对预售制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠(gāng)杆率等进行过长期系统的专项研究。（参考后来形成(chéng)的专著《房地(dì)产周期(qī)》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国内地(dì)商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推(tuī)动(dòng)城市(shì)化进程(chéng)，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第(dì)三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房(fáng)交易(yì)立法(fǎ)，设(shè)置期房(fáng)预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期(qī)后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在(zài)中国(guó)香港，楼宇出(chū)租是(shì)地(dì)产(chǎn)行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期(qī)长等问题(tí)，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推行公共房屋制度，许多人(rén)栖身(shēn)于木(mù)屋或者其他临时(shí)住宅，住房的需求是相(xiāng)当高，不过大多数(shù)居民的储(chǔ)蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖(mài)多(duō)数以一(yī)整栋(dòng)楼为(wèi)单位(wèi)，需要(yào)雄厚的资金实(shí)力才能(néng)购买。虽(suī)然楼宇出租是中国香港地产(chǎn)行业盛行的方式，但(dàn)有着(zhe)转让难、出租资(zī)金周转期(qī)长等问题(tí)。针对(duì)这一系列问题，不少地(dì)产商(shāng)开(kāi)始探求新(xīn)的方式(shì)，如把楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇(yǔ)分(fēn)层(céng)出(chū)售。这模式一经推行，购买楼宇的市民(mín)数量有所增加，开发商资金周转加(jiā)快(kuài)。

　　在分层出售的基础(chǔ)上(shàng)，将“按揭”模式引(yǐn)入(rù)房地产销售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍(huò)英东创办立信置(zhì)业有(yǒu)限公司，凭借商业直(zhí)觉和多年(nián)经营(yíng)杂货(huò)铺、海(hǎi)上(shàng)驳运业务的(de)经验，对(duì)于商品(pǐn)流通、资金(jīn)周转有着独到的见解，在努力寻求方法加快自身(shēn)资金周转。当时其在购下九龙(lóng)的一块地盘后，除了(le)分层出售、还印(yìn)发售(shòu)楼说明书(shū)，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇的地势环(huán)境、建(jiàn)筑材料、分层(céng)价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮(liàng)点，即先收取买家的订金，采用类似租金的分期付(fù)款形式(shì)，等新楼落成时，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥有了自己(jǐ)的房产。这种方式(shì)减(jiǎn)轻(qīng)了(le)民众购房的资金压力，加速了房屋的(de)建造和销售，也解(jiě)决(jué)了(le)制造商(shāng)的(de)资(zī)金问题，降低投资风险，在当时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期付款”的销售模式(shì)成为(wèi)当(dāng)时中国香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的一大特色(sè)，纵观中国香港房地产市(shì)场的改(gǎi)革(gé)，“卖楼花(huā)”模(mó)式高效率地解决了核(hé)心(xīn)的住房供(gōng)不应求的问(wèn)题，使房市(shì)发(fā)展(zhǎn)进入新(xīn)阶段。

　　预售(shòu)楼花模式(shì)推动了(le)中国(guó)香港(gǎng)楼市几十年繁荣(róng)，但期(qī)间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情(qíng)况，但监(jiān)管部门不断完善、规(guī)范(fàn)化，建立健全的监管机制，促进市场(chǎng)健康发(fā)展。例(lì)如，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼盘因建筑(zhù)费用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中(zhōng)国香港管理部门(mén)提升(shēng)了对于预售楼花制度的监管，即要(yào)求开发商在预售前，确保地价款(kuǎn)已经全部支(zhī)付，还要证明自身有资金(jīn)等(děng)能力(lì)把项目(mù)完成，资金需放入律师所托管(guǎn)，支取时(shí)需(xū)律所和建筑师的核(hé)准。为了防(fáng)止(zhǐ)开(kāi)发商(shāng)、律所、建筑(zhù)师等(děng)造(zào)假(jiǎ)，套取监管账户资金，中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)要求律师(shī)行在银(yín)行开设的信托账户（监管(guǎn)账户(hù)）、开发商(shāng)操作等(děng)采取全透明化机(jī)制，且银行的责任上升(shēng)，如出现房(fáng)屋“烂(làn)尾”情(qíng)况，银行将成(chéng)最大风险方，后续需自身推动项目完工。随着监管体系逐步(bù)完善，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代(dài)，中国(guó)内地面临住房需(xū)求大和供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调基(jī)础建设，这一(yī)导向使前期发展(zhǎn)工(gōng)业(yè)化的进程(chéng)大于城市化进程，唯有解(jiě)决住房基础(chǔ)等城市化配套问题，才能进一步推进(jìn)城市化。但当时推行的(de)是“统一管理，统一分配，以(yǐ)租养房(fáng)”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢(màn)，福(fú)利分房制度也出现了分配不公、效率低、配(pèi)套差等问题，因此福利分房制度不再适用于当时(shí)的(de)国情。叠(dié)加房(fáng)地产市场面临商品(pǐn)房的需求量大，而社(shè)会缺少大型(xíng)房地产(chǎn)开发商，商品房供应量小的困境(jìng)，此时引(yǐn)入中国香港(gǎng)的(de)“卖楼(lóu)花”模(mó)式无疑是对内地(dì)房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步(bù)引进中国香港(gǎng)预售商品(pǐn)房制度(dù)，先后出台多项文件，大力支持国内(nèi)房地(dì)产市(shì)场(chǎng)改革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关(guān)于(yú)进一步深化城(chéng)镇住房制度改(gǎi)革，加快(kuài)住房建(jiàn)设的通知》文件，决(jué)定停止住房无偿实物分配，逐步实行住(zhù)房分配货币化、住房供给商品化、社会(huì)化的住房(fáng)新(xīn)体制(zhì)，从计(jì)划经(jīng)济下的福利分房转向(xiàng)市场(chǎng)经济的(de)商品房。房(fáng)地产市场(chǎng)采用预售制(zhì)，允许开发(fā)商卖期(qī)房，解决了(le)房(fáng)企缺少资(zī)金和开发时间周(zhōu)期长(zhǎng)的两大难(nán)题，开发商以预(yù)售款(kuǎn)撬(qiào)动下一个项目的开(kāi)发(fā)，形(xíng)成滚动开发模(mó)式，住房(fáng)供应(yīng)速度加快。自此中(zhōng)国(guó)内地开始房改货币化，中国人民银行等多方迅速(sù)出台(tái)相关的信贷政策，支(zhī)持购房(fáng)者，极(jí)大作用推动了房地(dì)产市场的发(fā)展(zhǎn)。

　　引入中(zhōng)国香港“卖(mài)楼花”模(mó)式后，经调整形(xíng)成契合(hé)中国内地的商品房预售制度。预售制的(de)初衷是为了缓解房企资(zī)金压(yā)力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地产开发企业将正在建设中的房(fáng)屋预(yù)先(xiān)出售给购房(fáng)者，由购房者支付定金或房款的(de)行为。区别于中国香港，在(zài)中国内地(dì)实践过程中，商品房预售流程为：房地产开(kāi)发商办理预售许可证-签订商品房买卖(mài)合同-进行(xíng)备案(àn)登记(jì)和预告(gào)登记-交付(fù)房(fáng)屋。在购房过程中，购房(fáng)者需(xū)要一次性付清首付款(kuǎn)，并采(cǎi)用银行(xíng)贷款的形(xíng)式一次性付清剩(shèng)余房(fáng)款，换(huàn)言之(zhī)，房屋未(wèi)建成(chéng)，开(kāi)发商(shāng)可(kě)能(néng)已拿到了全部购房款(kuǎn)，这点与中(zhōng)国香(xiāng)港的(de)按照(zhào)工程进度(dù)付款有所不同(tóng)。对中国内地的开发商而言，预售制(zhì)商品房(fáng)也开启了高周转、高杠(gāng)杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制(zhì)推动(dòng)城市化进程，但(dàn)背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在

　　作(zuò)为(wèi)中(zhōng)国内地商品(pǐn)房销(xiāo)售的最(zuì)主要方式，预售制极(jí)大缩短房企(qǐ)现金回笼周期，同时增(zēng)加(jiā)市场商品房供应(yīng)，推动(dòng)了城镇化发展(zhǎn)进程。预售制在过去20多年对中(zhōng)国内地房地产市场的稳步(bù)发展起到了重要作用，不仅(jǐn)解(jiě)决了(le)房地(dì)产市(shì)场快速发展阶段的资金需求，也(yě)提高了居(jū)民居住(zhù)水平，中国(guó)内地城镇居民从(cóng)筒(tǒng)子楼住到(dào)住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到(dào)基(jī)本适居，住房事业取得(dé)巨(jù)大进(jìn)步，数十(shí)年(nián)时间走(zǒu)完(wán)发达国家(jiā)几(jǐ)百年城镇(zhèn)化路程。改革开放以来，城镇(zhèn)化进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积由(yóu)7438平(píng)方公里增长至(zhì)60721平方公(gōng)里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据我们发(fā)布的《中国住房存量报(bào)告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅(zhái)存量(liàng)从不(bù)到(dào)14亿平增(zēng)至313.2亿(yì)平，城镇(zhèn)人(rén)均住房建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)从8.1平(píng)方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制(zhì)在当前已成为中国内地商品(pǐn)房销售最主要(yào)方式(shì)，2005年中国(guó)内地商(shāng)品住宅期房销(xiāo)售面积占总销售(shòu)面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累(lèi)计(jì)销售面积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内地房地产行业的(de)发(fā)展。中国内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行(xíng)业(yè)各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资(zī)完(wán)成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面(miàn)积和(hé)销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房(fáng)地产业的(de)快速(sù)发(fā)展，房地产企业从无到有(yǒu)、从国(guó)企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个(gè)增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产(chǎn)也成(chéng)为拉动中国内(nèi)地经济高(gāo)增(zēng)长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房(fáng)地产带动的上下游产业链特别(bié)长，高(gāo)达50多(duō)个行业。2020年房地(dì)产(chǎn)及其产业链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的(de)带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全(quán)拉动的投资占全社会(huì)固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地金地集团是国企还是民企，金地集团房地产排名产开发投资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷款占银行各(gè)项贷款余额的比(bǐ)重看(kàn)，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如(rú)果加上(shàng)信托等(děng)通道业务(wù)，占比超过三分之一(yī)。从(cóng)房(fáng)地产融资(zī)存量(liàng)占社融(róng)存量比重看，2021年12月占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违约，将导(dǎo)致银(yín)行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财(cái)富(fù)效应渠(qú)道，根据我们的《中(zhōng)国(guó)住(zhù)房市(shì)值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市(shì)值为(wèi)62.6万亿美(měi)元，大于(yú)美国的33.6万亿(yì)美(měi)元、日(rì)本(běn)的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合计(jì)的31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占股债房市值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的(de)49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与股债房市值的(de)比(bǐ)例较(jiào)高，主(zhǔ)要(yào)是(shì)因为住(zhù)房(fáng)市值高，以及中国资本市场发育(yù)尚(shàng)不成熟(shú)，直接融(róng)资比(bǐ)例(lì)较低，股票、债券市(shì)值较低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可(kě)否认(rèn)，预售(shòu)制背后潜藏的风险确实(shí)存在(zài)，当前的负面效应愈发(fā)凸(tū)显(xiǎn)。

　　从(cóng)个人(rén)层面看，绝(jué)大部分(fēn)商品是一手交钱一(yī)手交货(huò)，预售(shòu)制(zhì)是对购买者的单(dān)方(fāng)面不公(gōng)平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商(shāng)品不能交付的(de)风险。比如，交房等待期一(yī)般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担(dān)银(yín)行利息，还要承担延(yán)迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延(yán)期办理甚至不能交房等风险。另外，购房者和开发商之间的购房合同(tóng)、购房者和银行的按揭贷款合同是两个(gè)独立的合同关系，如果开发商(shāng)发生违(wéi)约，购(gòu)房者(zhě)只能根据购(gòu)房合同向开发商主(zhǔ)张权力(lì)，但依旧需(xū)要根据按揭贷款(kuǎn)合同按时向银行(xíng)进行贷款偿还，因此(cǐ)购(gòu)房(fáng)者承担的风险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预(yù)售制(zhì)助推部分房企(qǐ)过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇(yù)到(dào)下(xià)行(xíng)周(zhōu)期，会引发资金链(liàn)断裂、项目(mù)搁置等系列风险，进行(xíng)影(yǐng)响自(zì)身信用(yòng)和购房者(zhě)对(duì)行业的信心。

　　从金(jīn)融层(céng)面看，银行作(zuò)为按揭贷款的发放方，一旦(dàn)房企因(yīn)为市场(chǎng)波(bō)动或经(jīng)营(yíng)不善，出现资(zī)金链断(duàn)裂(liè)等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过与购房者签订的预售合同和按揭合(hé)同，已(yǐ)经从银行获(huò)得房款(kuǎn)，如果购房者丧失还款能力或短期不能(néng)还款等，则风险完全由银行承担，银行将面临较大的坏(huài)账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的(de)预售监(jiān)管资(zī)金去哪(nǎ)了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个字那就(jiù)是“没(méi)钱(qián)”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的《城市商(shāng)品房预(yù)售管理(lǐ)办法》中明(míng)确规定了(le)开发企业(yè)预售商品房所得款项应当用于有(yǒu)关的工程建(jiàn)设，商(shāng)品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定(dìng)。但多年以来全国并(bìng)没有统(tǒng)一(yī)的(de)预售(shòu)资金监(jiān)管规定，各地(dì)实(shí)行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明(míng)、重庆、长(zhǎng)沙(shā)等(děng)城(chéng)市重点监(jiān)管(guǎn)资(zī)金比例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项(xiàng)目的建安成本(běn)乘(chéng)以建筑面积或(huò)者项目(mù)工程(chéng)总(zǒng)额报价计算重点资金。而事实(shí)是(shì)，不少购房款未(wèi)进入监管账户(hù)、或进(jìn)入监(jiān)管账户(hù)后被挪用，导致楼(lóu)盘没有资金继(jì)续建设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却(què)被迫继续(xù)还款。那么，监管账户资金(jīn)如何被挪走的？实际上，在过去房地(dì)产大开发时代(dài)的高(gāo)周转背景下，抽调(diào)预售款监管账户资(zī)金(jīn)，是行业“潜(qián)规(guī)则(zé)”。比如工程总(zǒng)承包方，以工程建设名(míng)义(yì)，获得监管(guǎn)账户拨(bō)付(fù)资金(jīn)，再由(yóu)工(gōng)程方(fāng)将资(zī)金(jīn)转(zhuǎn)给房企，而(ér)拨付的(de)工(gōng)程款，远超(chāo)工程进度所需。通过这些(xiē)方式套取的资金(jīn)，在房企各(gè)地项目间流(liú)动(dòng)，变(biàn)相加杠杆，这(zhè)样做提供(gōng)了资(zī)金流动性，房企抽调资(zī)金(jīn)统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设(shè)，形成一种资(zī)金循环(huán)高(gāo)周转模式(shì)，但一定(dìng)程度上(shàng)把(bǎ)风(fēng)险甩(shuǎi)给(gěi)了(le)购房者。

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　整体来说(shuō)，国外商品房预(yù)售制度(dù)呈现以下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房(fáng)者(zhě)预付(fù)资金，一般设有定金或(huò)预付款保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者支付的(de)预(yù)付(fù)款比例相对较低，绝大部分房款在房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一(yī)般以定金方式支付，或按工程进度分期支付，或(huò)二者结(jié)合(hé)；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两种(zhǒng)方(fāng)式发(fā)放(fàng)按揭贷(dài)款，一是按(àn)工程进度(dù)付款(kuǎn)，按(àn)揭贷款按照工程进(jìn)度逐渐发放，购房者(zhě)开始(shǐ)月供；二是(shì)房屋交付后发放(fàng)按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商(shāng)品(pǐn)房(fáng)提供(gōng)期(qī)房(fáng)烂(làn)尾保险，在商品房(fáng)出现重大延期或(huò)重大缺(quē)陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保(bǎo)护：房屋交付质量的保障有(yǒu)两种方式，一是期房由政府或第三方验(yàn)收合格并提供验收凭证后(hòu)，开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得购(gòu)房者支付的房款。二是开(kāi)发(fā)商为(wèi)购(gòu)房者提供一定的(de)保修期，通(tōng)常1-5年(nián)，保(bǎo)修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开(kāi)发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美国期房定金(jīn)一定期限内无条(tiáo)件返(fǎn)还，最低首(shǒu)付(fù)比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付(fù)首(shǒu)付，其余(yú)房(fáng)款(kuǎn)交付后按揭还款，交付(fù)前资金(jīn)由第三方全程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比(bǐ)例一般为房(fáng)款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可(kě)低(dī)于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美国(guó)平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或首付外，购房者在房屋交付后(hòu)通过(guò)按揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资(zī)金(jīn)监管方(fāng)面，美国为防止开(kāi)发商挪用(yòng)资金(jīn)，购房者的定金及首(shǒu)付款由第三(sān)方公证行或(huò)产(chǎn)权保险(xiǎn)公司的信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通过申请仲裁取回，且不承担任何责任与(yǔ)损失。而开发商在(zài)房(fáng)屋建设过程中的资金全部来自银行，银行(xíng)根据工程进(jìn)度向开发商提(tí)供一定比例的贷款，由于(yú)开发商挪用资金直接损害银行利益，银行有充分动机监管开发商施工进度。开(kāi)发(fā)商(shāng)在房屋(wū)交付时需取得由政府相关部门经审查后发放的(de)验(yàn)收凭证，通过(guò)验(yàn)收凭证向银(yín)行得(dé)到购房者(zhě)支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付(fù)购房，房款按建(jiàn)造工(gōng)期进度支付，按揭按工期放(fàng)款后还贷(dài)，房贷利率采用(yòng)固定利率，开发商或(huò)购(gòu)房者(zhě)可购(gòu)买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面(miàn)，德国开发(fā)商(shāng)在项目获批(pī)后即可预售房(fáng)屋。签署购房合同前，购房者需支付(fù)约(yuē)2000欧的定金并(bìng)进(jìn)行预约(yuē)公证，签订(dìng)合同后定金(jīn)退还(hái)。如(rú)由于任何(hé)原(yuán)因不(bù)能(néng)购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签(qiān)署购房(fáng)合同后，购房者需支付公证(zhèng)费和土地交易税，分别为房屋售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房款中，属于购(gòu)房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定最低首付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面，德国也采(cǎi)取按工期支付房款的制度(dù)，一般(bān)分(fēn)7笔(bǐ)进行支付，具体支付(fù)节点、比例(lì)因项(xiàng)目而异。一般(bān)来说，支付节点可分为(wèi)公证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完工(gōng)、窗户玻(bō)璃完(wán)工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部(bù)完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付(fù)房(fáng)款前(qián)申请房贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，银行按施(shī)工节奏(zòu)分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购(gòu)房者一定使用期限(xiàn)，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公(gōng)司针对期房设(shè)计了(le)两种保险，保险的功能是(shì)当房(fáng)屋出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保险公司(sī)保证开发(fā)商赔偿或(huò)修复，开发商破产(chǎn)，由保险公(gōng)司负责(zé)相应赔偿。保险由开(kāi)发商(shāng)或(huò)购(gòu)房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预售制设有(yǒu)10％定金保险保护机制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由买卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师(shī)，负责沟通期房交易中(zhōng)的房产、资金、合同等各个环节，各环节内(nèi)容确(què)认无(wú)误后签订首(shǒu)付(fù)交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发商出(chū)现(xiàn)财务、经(jīng)营问题时，购房者10％的定金(jīn)由保(bǎo)险公司赔付，而超(chāo)出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方面，首付(fù)比(bǐ)例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天(tiān)内(nèi)支付(fù)。

　　余款支付环节，英国采取按工(gōng)程进度付款的方式(shì)，但(dàn)是交房前付款比例相对较(jiào)低，一般会在合同签订(dìng)6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项(xiàng)，即交(jiāo)房(fáng)前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩(shèng)余款项(xiàng)交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋必(bì)须经过房产公证公司的检验验收后(hòu)才能交付(fù)，交(jiāo)付后(hòu)方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国期房(fáng)预(yù)售(shòu)资金监管极为(wèi)严格，资(zī)金也由律师监(jiān)管(guǎn)，在确认工(gōng)程进度、支付相关款项过(guò)程中(zhōng)，由买房律师将(jiāng)资金转给卖方律师，卖方(fāng)律师转给开发商(shāng)，即(jí)资金(jīn)在(zài)进入开发商账户前经过两道关口，有利于保障购房(fáng)者资金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本(běn)期房交易立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时(shí)，开发商必须(xū)完成“预售房定(dìng)金(jīn)保全措施(shī)”，交房(fáng)前付款比例不超房(fáng)款的20％，开(kāi)发商违约需返还定价(jià)并赔(péi)偿约10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二战结(jié)束(shù)后(hòu)由(yóu)于房屋供给严(yán)重失衡，叠加法律空白，社会上(shàng)“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出台(tái)《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范期(qī)房交易的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金保(bǎo)护方面(miàn)，根据(jù)日本《宅地建物取(qǔ)引业(yè)法》，对购房者(zhě)支付定(dìng)金(jīn)超过5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律(lǜ)要求开发商必须完(wán)成定金保全(quán)措施才(cái)可预售。什么是定金保全措施？即买卖双(shuāng)方签订(dìng)购房合(hé)同时(shí)，开发商(shāng)向金融机(jī)构或(huò)指定保证机构或保(bǎo)险机(jī)构签订定金保证委托合同(tóng)，设置购房者(zhě)定金的保证或保险，并将相(xiāng)应的保证金证明书交付(fù)给购房者。除(chú)定金(jīn)外，其他(tā)预先支付的购(gòu)房款也(yě)受该措施保护。若开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致期(qī)房烂尾，购房者可(kě)凭(píng)保证金证明书向金融机构或保证(zhèng)机构或保险公(gōng)司兑付(fù)，同时，开发商需向(xiàng)购房者赔付(fù)违约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可(kě)向银行申(shēn)请贷款，但(dàn)交房后才(cái)开始(shǐ)按揭贷(dài)款，除定(dìng)金外的剩余房款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者违(wéi)约可返还相当(dāng)于3.75％房(fáng)款的订金(jīn)，首付(fù)比例20％，余款按工(gōng)程进度(dù)支付，所有资金进银行专门项目资(zī)金账户，交房后(hòu)满1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开(kā金地集团是国企还是民企，金地集团房地产排名i)发商有统一的选购权合同以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后(hòu)需支(zhī)付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签订购买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付(fù)比例方面，签(qiān)订购房合(hé)同后(hòu)，购房者(zhě)需(xū)支付(fù)15％的首付及印花(huā)税(shuì)，同时购房(fáng)者向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同(tóng)样采取按工(gōng)程进(jìn)度付(fù)款的方式，《发展商条例》对期房付款流程做了统一(yī)详细(xì)规定(dìng)，要求(qiú)所(suǒ)有开发商遵(zūn)守，支付节(jié)点一般为合同签订(dìng)后(hòu)、地基(jī)完工、框架完工、管道(dào)门窗等完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也(yě)依照工程进度放款(kuǎn)，月供在此过程中随着放出(chū)贷款(kuǎn)的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会存入(rù)银(yín)行专门的项目(mù)资金(jīn)账户，账户资金提(tí)取须与(yǔ)房屋建设有(yǒu)关(guān)。房屋交付后，购房(fáng)者享受(shòu)1年的房屋保(bǎo)修期，此后购房(fáng)者(zhě)支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房(fáng)地产到了政策出手临界点，重点是保交楼(lóu)和(hé)房企重组。一方面，加大(dà)对刚需和改善型(xíng)需求的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给予强有(yǒu)力(lì)的金融(róng)工(gōng)具支持(chí)。另一(yī)方面，从现在起(qǐ)，对还在正常(cháng)运转(zhuǎn)的房企包括民营企业(yè)，加(jiā)大(dà)支持力度，由优(yōu)质(zhì)房(fáng)企牵头并购重组整(zhěng)个行业，为(wèi)每个房企配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计形(xíng)势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债(zhài)务(wù)、恢复市(shì)场信心以及长效机制(zhì)。长效(xiào)机制四(sì)大关键(jiàn)是推动城市(shì)群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。定金环(huán)节，建立开发商违约后定金保护机制，如(rú)将已支付定金冻结至房屋(wū)交(jiāo)付阶段，保障购房者定金(jīn)安(ān)全。签订合(hé)同(tóng)环节，鼓励保险公司(sī)介入，为(wèi)房屋(wū)重大延期以(yǐ)及(jí)重大缺陷等(děng)情况(kuàng)提供充分的(de)保障。余款(kuǎn)支付(fù)环节，建立按工(gōng)程(chéng)进度付款机制(zhì)或交房后按揭(jiē)贷款机(jī)制，充分保护购(gòu)房(fáng)者的权益。资金监管环节，引入独立于(yú)开发商、银行的第(dì)三方(fāng)资金监管机构，或由政府相关部门(mén)直(zhí)接监管(guǎn)，以此防止资金挪用现象。交(jiāo)付环节，建立商品房保修期(qī)制度(dù)。保修期内(nèi)，开发(fā)商(shāng)应对房屋(wū)质量问题全(quán)权负责(zé)、免费维修，购房者(zhě)在保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消(xiāo)商(shā金地集团是国企还是民企，金地集团房地产排名ng)品房预售(shòu)制是(shì)大势所(suǒ)趋(qū)。一方面(miàn)，98年房改(gǎi)时(shí)，全(quán)国缺(quē)房(fáng)子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套户(hù)比超过1，从大开(kāi)发进入(rù)存量时代，对(duì)购房民(mín)众不公平(píng)的预售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另一(yī)方(fāng)面，取消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，开发(fā)商将拼(pīn)的不是五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和(hé)诚信(xìn)，这才是对购房民众的最根本最(zuì)实质的保障(zhàng)，这样将极(jí)大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。

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