导读

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国房地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地(dì)产持续低景(jǐng)气，有关中国地产是否过剩的讨论(lùn)日益(yì)热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文(wén)试图厘清中国城镇(zhèn)存量住(zhù)宅真实情况，据此判断中国未来(lái)地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量(liàng)极度过剩，事实(shí)是否如此(cǐ)？

　　住建(jiàn)部披露全(quán)国有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人口普查调查(chá)数(shù)据显示城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀(huái)疑，中国房(fáng)子是(shì)否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比(bǐ)不到一(yī)成，其(qí)中(zhōng)还包括(kuò)大量城(chéng)镇非(fēi)住(zhù)宅(zhái)建筑，如(rú)商业(yè)办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显示(shì)中国城(chéng)镇居(jū)民人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，但(dàn)居住舒适不是人均一间房所能满足，它与房屋质量、居(jū)住面积、配(pèi)套(tào)设施等因素密切相关。中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数较发达国家还有很大差距。人均(jūn)住宅间数大于1同样不意味着中国住宅市(shì)场(chǎng)已经饱和。

　　我们(men)测算发现中国(guó)城镇居民户均(jūn)1套房，其中(zhōng)每户持有商(shāng)品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布(bù)中国家庭户均住宅的(de)数据，我们根据商品(pǐn)住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭(tíng)户数，计(jì)算出城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.86套(tào)房(fáng)，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若(ruò)期房(fáng)顺利交(jiāo)付，直至2024年(nián)，中国每户(hù)城镇家庭(tíng)才(cái)拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一(yī)套房似乎意味着户户有房，然而事实上中国(guó)住宅市场供(gōng)需并不平衡(héng)。

　　国(guó)际数(shù)据(jù)显示，成熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不(bù)平衡，是因为户均一套房无法满足流(liú)动(dòng)人口的租赁和置业需求。全(quán)国总人口(kǒu)的近三成都(dōu)是(shì)流动人口，流动人口会选择在大城市租房挣钱(qián)，在老家买(mǎi)房，从而产(chǎn)生了(le)额外(wài)顶的速度越来越快越叫的原因的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一(yī)套房，中国未(wèi)来地(dì)产仍有四大新增需(xū)求动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模(mó)缩小，一人(rén)户、两人户占比(bǐ)不断(duàn)增加，导致家庭户数增(zēng)多。小家庭化趋势将延续，带来(lái)新户购房(fáng)需(xū)求增长。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益明显，区域经(jīng)济(jì)资源分配(pèi)的再集中(zhōng)吸引着人(rén)口流入，人口净(jìng)迁(qiān)入城(chéng)市的新增住(zhù)宅需(xū)求有望(wàng)持续(xù)旺盛(shèng)。

　　第三(sān)，30％左右(yòu)的家庭住在2000年(nián)以前建成的住宅(zhái)中，涉及超(chāo)9000万(wàn)家庭、81亿(yì)平方(fāng)米的住宅建筑面积(jī)。促成“老破小”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第(dì)四，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数与人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积均较发达国(guó)家有着不(bù)小差距，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求(qiú)正在(zài)不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下(xià)中国地产步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二(èr)十年是中(zhōng)国地(dì)产黄金发(fā)展期(qī)，地产矛(máo)盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不足，这是过去(qù)二十年房(fáng)价快速上(shàng)涨基石(shí)。那(nà)么当下房地产(chǎn)大分(fēn)化(huà)时代已至，大分(fēn)化时代下地产矛盾(dùn)则更多体现(xiàn)在住宅质(zhì)量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现在(zài)不(bù)同能级(jí)城(chéng)市之间(jiān)，不同区域板块之间(jiān)，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全国(guó)已有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议(yì)。从2月以来，各大城市二手房(fáng)挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中(zhōng)国(guó)的房子是否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅(zhái)到底是(shì)供(gōng)给过剩(shèng)，还是供需平(píng)衡，或(huò)是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据并未公(gōng)布，我们无法(fǎ)直(zhí)接知(zhī)晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有住宅(zhái)套数(shù)，回答当前的房子是否真的过剩了？据此(cǐ)判断未来房地产市场会如(rú)何发(fā)展。

　　一、如何有效(xiào)观(guān)察中(zhōng)国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的直观(guān)判断站不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月(yuè)，在(zài)以全(quán)国(guó)自然灾(zāi)害(hài)综合风(fēng)险普查(chá)工作(zuò)情(qíng)况为主(zhǔ)题(tí)的新闻发布会上，负(fù)责(zé)人对外披露：“住宅(zhái)城(chéng)乡建设行(xíng)业获取(qǔ)了全国近6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据以及80多(duō)万处(chù)市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋(dòng)房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房屋占9成(chéng)以上(shàng)，以栋数(shù)计算的(de)城镇房屋实(shí)际仅有4700多(duō)万栋，还包括了大量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等(děng)非(fēi)住宅。总的算下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七(qī)次(cì)人口普查(chá)数(shù)据公布了中国城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间，其中城市(shì)家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都有房间(jiān)居住。

　　居住水(shuǐ)平(píng)不仅与(yǔ)房(fáng)间数量有关(guān)，更(gèng)与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施(shī)等因素密切相关(guān)。单(dān)单从人(rén)均住宅间数不能完全(quán)反映出(chū)城镇居(jū)民的(de)居住水平。

　　中国主要(yào)是以(yǐ)家庭为单位购买成套住宅(zhái)，一套设施(shī)齐全的住宅才是城镇居(jū)民宜居的(de)选(xuǎn)择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的(de)测算思路、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民(mín)住宅主要(yào)分两大类，一类是商品住宅，另一类是保障(zhàng)房、原公有住宅、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布(bù)城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相关数据有两处(chù)可以直(zhí)接(jiē)公布，一是每(měi)年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)销(xiāo)售套数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居(jū)民(mín)户均住宅(zhái)数量，我们主要(yào)用(yòng)到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅(zhái)改革(gé)始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量(liàng)极少，可忽略不(bù)计。估算城镇居民户均(jūn)住宅套数分(fēn)三步走(zǒu)：

　　第一(yī)步，将(jiāng)1999年以来每(měi)年商品住宅销售(shòu)套数相加，我们就能够得到当(dāng)前商品(pǐn)住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥有的商品(pǐn)住宅和(hé)非商(shāng)品住宅比例，推算得到居(jū)民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数(shù)除以家庭户数，我们就能够(gòu)得(dé)到(dào)城镇户(hù)均拥有的(de)住宅数(shù)量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住(zhù)宅总套数(shù)/家(jiā)庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住(zhù)宅套户(hù)比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到底(dǐ)有(yǒu)多少，目(mù)前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们利(lì)用既有统计数据，大致测算得到中国存(cún)量房地产套(tào)数，并进一步(bù)推算(suàn)中国城镇家庭户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居(jū)民户(hù)均拥(yōng)有商品(pǐn)住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得到(dào)：

　　（一(yī)）中国商(shāng)品住(zhù)宅累(lèi)计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和(hé)期(qī)房）。

　　中国的房地产(chǎn)销(xiāo)售以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售中(zhōng)期房(fáng)占比近9成。本文去除(chú)商品住宅累计销售套(tào)数里的(de)期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套数计(jì)算为例：

　　2022年(nián)商品住宅(zhái)现房套(tào)数=截止到2022年商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年(nián)）的期(qī)房销售额。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数(shù)除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来(lái)我们需要进一步推(tuī)算中(zhōng)国城镇居民拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普数据显示(shì)中国城镇居民的住宅结构特征如(rú)下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自(zì)建住宅(zhái)占比21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有住宅(zhái)占比6.1％，通(tōng)过继承(chéng)或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租(zū)房(fáng)与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们(men)假定(dìng)租赁(lìn)其他住宅(zhái)和(hé)购买二手房(fáng)都是商(shāng)品住(zhù)宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住(zhù)宅与(yǔ)购买二手房(fáng)加(jiā)总，得到商品住宅(zhái)占居民所有住宅(zhái)的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住(zhù)宅增幅(fú)为过(guò)去十年变化幅(fú)度的20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国平均(jūn)每户(hù)城镇家庭拥(yōng)有1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如(rú)果交房顺利，已(yǐ)购期房会(huì)在(zài)2-3年内陆续交(jiāo)付使(shǐ)用，到2024年，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭(tíng)都(dōu)会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的(de)三点(diǎn)含(hán)义

　　既然城(chéng)镇居民(mín)已经达到(dào)了户均一套房的程度(dù)，“户户有房”是(shì)否(fǒu)意(yì)味着(zhe)中国(guó)城(chéng)镇化进展终结，甚至意味着中(zhōng)国地产存量(liàng)供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房(fáng)并不意(yì)味着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有多余(yú)住宅来(lái)满足因人(rén)口(kǒu)流动(dòng)、居民换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房(fáng)地产市场的(de)住宅(zhái)套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际(jì)经验(yàn)来看，美(měi)国、英国和日本的住宅套户(hù)比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的(de)住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本为(wèi)1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均刚好(hǎo)一套(tào)顶的速度越来越快越叫的原因房，就会造成人口净流入地的住宅(zhái)市场供(gōng)不应(yīng)求(qiú)，造成房价或房租迅(xùn)速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分(fēn)别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在(zài)大城市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家县城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨南大(dà)学2017年的(de)中国城乡人口(kǒu)流(liú)动调查(chá)数据显示，在上海、杭州以及(jí)南京工作(zuò)的流动人口在(zài)老家拥有住(zhù)宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引打(dǎ)工人，但高房价迫使打工人回乡置业(yè)。

　　流动(dòng)人口实际上会占据(jù)两套(tào)房，在高房价的大城(chéng)市租(zū)赁一套房，在(zài)房(fáng)价较低的县城购买一套房。所(suǒ)以说户均一套(tào)房无法满足庞大(dà)流动人口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户(hù)家(jiā)庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中依(yī)然(rán)有(yǒu)不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年以前建成(chéng)，其(qí)中又有11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄(líng)至(zhì)少(shǎo)在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施(shī)陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带来了很大的(de)不(bù)便(biàn)和安全隐患(huàn)，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住(zhù)宅面(miàn)积小(xiǎo)。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的(de)家庭(tíng)户(hù)数(shù)拥(yōng)有的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独(dú)立(lì)卫浴(yù)和厨房。这类(lèi)上(shàng)世纪修建的老旧(jiù)小(xiǎo)区很难满足现代(dài)生(shēng)活需求，在未(wèi)来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一居室和二(èr)居室，户型偏(piān)小。其(qí)中一(yī)居(jū)室(shì)占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户型更小，当然这与城市(shì)土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三(sān)）人(rén)均住(zhù)宅面积扩张是(shì)未来地产(chǎn)的(de)需求驱(qū)动力

　　根(gēn)据七普数据测(cè)算，2020年城(chéng)镇(zhèn)家庭户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间农民(mín)带房进城和老(lǎo)旧(jiù)小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面积为308.16亿(yì)平(píng)，人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)小于(yú)均(jūn)值，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平(píng)方米，不及全国人均水平的(de)一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积(jī)仅为(wèi)15.2平方(fāng)米。上海市将(jiāng)人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)低于15平方米(mǐ)的家庭界(jiè)定为住宅存在困难，若(ruò)按这个标准算的话(huà)，中国有11.3％的家(jiā)庭(tíng)存在住宅困难问(wèn)题。

　　若人(rén)均(jūn)可使用(yòng)住宅(zhái)面积为40平，即人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较(jiào)目前(qián)至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达(dá)国(guó)家(jiā)人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国(guó)都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊面(miàn)积后，中国的(de)人均(jūn)可(kě)使(shǐ)用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未(wèi)来地(dì)产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得到(dào)中国城镇家庭户均1套房，看似已经户(hù)户有房(fáng)。即便如(rú)此，中国人口静态(tài)结构和动态趋势演绎，决定了(le)中(zhōng)国未来地产仍有需(xū)求(qiú)释(shì)放。户均1套(tào)住宅现(xiàn)实之下，中国未来城镇住(zhù)宅需求主(zhǔ)要来自于四个方(fāng)面。

　　第(dì)一，户均人口缩(suō)小，家庭户(hù)数增(zēng)多，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我(wǒ)国城(chéng)镇家庭户(hù)均人口数不断下(xià)降，六普显示(shì)城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城(chéng)镇户(hù)均(jūn)人口规模为2.62人(rén)/户，一人户、二人(rén)户的占(zhàn)比明显上升，人(rén)口小家庭化趋势将继续延续(xù)，导(dǎo)致户数(shù)会因户均人口规(guī)模的(de)缩小(xiǎo)而(ér)增(zēng)多(duō)。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济(jì)发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化(huà)日益(yì)明显，资源(yuán)和生产要素逐步向经济(jì)带、都市圈中(zhōng)心(xīn)城市流入(rù)，区域经济资源分(fēn)配的再集中(zhōng)吸引着(zhe)人口流入。人口(kǒu)迁移势必涉及到买(mǎi)房租(zū)房，给迁入地(dì)住宅市(shì)场(chǎng)带(dài)来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而(ér)出生人(rén)口为44.9万人(rén)，死亡人口为(wèi)38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受益于人(rén)口迁(qiān)移。

　　第(dì)三，老旧小(xiǎo)区(qū)改善性(xìng)需(xū)求依(yī)然(rán)庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅的家庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房家庭比例(lì)从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个(gè)百分(fēn)点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他(tā)住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时(shí)间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭(tíng)户，自建住宅和(hé)原(yuán)公有(yǒu)住宅(zhái)减少了1282万(wàn)户(hù)，住(zhù)宅净(jìng)需(xū)求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房(fáng)。在新增(zēng)住宅需求中，有7成(chéng)家庭购买(mǎi)了商品住(zhù)宅。租房(fáng)、购买经济适用房和(hé)其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村(cūn)和旧城(chéng)改造(zào)，商品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的(de)住宅(zhái)建筑面积还(hái)有约81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万(wàn)户(hù)。破(pò)旧的城中村、老公有(yǒu)住宅(zhái)，建筑(zhù)面积(jī)小、质量(liàng)低、基础设施配套差(chà)、没有(yǒu)或少有物业管理，居民(mín)追求美(měi)好、宜居生(shēng)活的环境(jìng)，背(bèi)后的改善性需求有待(dài)释(shì)放。

　　第四，“住上(shàng)更大(dà)房子”的改善性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中(zhōng)小户(hù)型。已(yǐ)有(yǒu)住宅家庭(tíng)希望(wàng)提高生(shēng)活品质，以小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经(jīng)济工作会议(yì)明(míng)确指出(chū)支持住(zhù)宅改(gǎi)善(shàn)等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅间数(shù)为1.71间，无(wú)论(lùn)是否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间(jiān)数较(jiào)其他国家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适(shì)度与经济水平有着密切(qiè)正向联系。随着经(jīng)济发(fā)展水平的提高，中国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积将(jiāng)随之(zhī)增长。

　　如(rú)果说过去二十年是(shì)中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅(zhái)供给存在(zài)不足，供需出现错配，这是过去二十(shí)年房价快速上涨基石。那么未来将(jiāng)是(shì)住(zhù)宅质(zhì)量(liàng)的供需冲突。房(fáng)地(dì)产大(dà)分化时代已至，这(zhè)种分化不(bù)单局限于城市能级(jí)之间差异，优质小区和老旧二手房(fáng)之间的(de)差(chà)异也(yě)将越(yuè)发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数据调查的(de)是人，并不是针对住(zhù)宅(zhái)，因此可能存在统计(jì)偏差。商品住宅占(zhàn)比(bǐ)实际值可能偏低，其(qí)增速可能超(chāo)预期。

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