文(wén)：任泽平团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该取(qǔ)消预售制了(le)。 1月(yuè)17日(rì)召开的全国住房和城乡建设工作会议提出“有条(tiáo)件的可以进行现房销售”，不(bù)足一个月(yuè)时间，已有山(shān)东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等(děng)地明确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取(qǔ)消商(shāng)品房预售制了，用(yòng)你的钱，建你的(de)房(fáng)子，还烂尾(wěi)了，这是对购房者(zhě)的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没(méi)实力的(de)别建了(le)，不能把包(bāo)袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是房地产从大开发时(shí)代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是(shì)对购房(fáng)老百姓的最(zuì)大保护。98年房改时，全(quán)国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计(jì)，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发(fā)进入(rù)存量时代，对购房民众不公平(píng)的预售制已经(jīng)过(guò)时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一(yī)手(shǒu)交房，天经地义(yì)。当然二次房(fáng)改(gǎi)是个技术活(huó)，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复(fù)市场信心(xīn)以(yǐ)及(jí)长效机制(zhì)，长效机制(zhì)四大关键是推动城市(shì)群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。如(rú)果(guǒ)按照经济规律办事，中国(guó)一定能(néng)实现房(fáng)地产软着(zhe)陆(lù)和长期平稳健(jiàn)康发(fā)展，跨过这道关，解好这(zhè)道世界(jiè)难(nán)题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改为(wèi)现房销售？大家想想，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货(huò)，预售制是对(duì)购买者的单方面不公(gōng)平制度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交付的风险。从个人层面看，预售(shòu)制对购(gòu)房者(zhě)非常不公(gōng)平，比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要(yào)承(chéng)担延迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证延期(qī)办(bàn)理甚(shèn)至不能交房的(de)风险。从行(xíng)业层面看，预售制(zhì)助(zhù)推(tuī)部分房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高(gāo)杠(gāng)杆扩(kuò)张，若(ruò)遇到下行周期，会(huì)引发资(zī)金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险。取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，这样(yàng)有助于落实(shí)中央房住不炒精神(shén)、有助于保障购房(fáng)老百姓权益、有助于房企稳(wěn)健发展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售制(zhì)度？预(yù)售制(zhì)度(dù)怎么来的(de)？国外什么情况(kuàng)？简单科(kē)普(pǔ)一下：商品(pǐn)房(fáng)预售最早源于中(zhōng)国香(xiāng)港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一种开发商放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国香(xiāng)港，引(yǐn)入了(le)商(shāng)品房预售制度。其实，当前世界不少国(guó)家存在(zài)预(yù)售制。但是，重(zhòng)点来了！发(fā)达(dá)国(guó)家一般有(yǒu)严格的监管保障措施，开发商在项目(mù)获(huò)得政府(fǔ)批准后才可以开始销售，买家在购买(mǎi)期房后(hòu)并非像中(zhōng)国一样在支付完首(shǒu)付款后从(cóng)银行一次性(xìng)贷(dài)款支付(fù)剩余全部房款，而是根据开发(fā)商工(gōng)程(chéng)进度在完(wán)全(quán)交(jiāo)房(fáng)前(qián)进(jìn)行分期(qī)支付。所以(yǐ)，预售制度是(shì)需要(yào)严格的资金监管、分(fēn)期支付以及违约处罚措施作为保(bǎo)障的(de)，如果没(méi)有这些保(bǎo)障(zhàng)措施，一定会(huì)触(chù)发风险，对购房(fáng)民(mín)众不公平，所(suǒ)以不如借机取消预售制度(dù)，以后改为现(xiàn)房销售。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现在中国住(zhù)房进入存量(liàng)时代，取消预售制度(dù)有助于(yú)降负债降杠杆，不再把烂(làn)尾(wěi)风(fēng)险(xiǎn)甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和(hé)社会，当然这需要(yào)配(pèi)套房企债务(wù)重组、复(fù)工保交楼、恢复市场(chǎng)信(xìn)心和(hé)房地产长(zhǎng)效机制(zhì)。这是(shì)个技术(shù)活，只(zhǐ)要(yào)坚持(chí)市场化改(gǎi)革，中国(guó)一定(dìng)能化(huà)解这个(gè)难题，让房(fáng)地产回归实体(tǐ)经济和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制(zhì)，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能不能兑(duì)现的(de)营销手(shǒu)段(duàn)，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬(yìng)的(de)产品质量和诚信，这才是对(duì)购(gòu)房民(mín)众的(de)最(zuì)根(gēn)本(běn)最实质的保(bǎo)障，这样将极大(dà)的提升开发商(shāng)的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐(zhú)劣币(bì)。所有商业(yè)的(de)本质(zhì)是向善，是以客户为中心，房地产也不能(néng)例外，老百(bǎi)姓买房子是天大的事，烂尾(wěi)毁(huǐ)三代，好房幸福一家(jiā)人。从这个角(jiǎo)度，取消预(yù)售制、实(shí)施现房销售是实现老百姓(xìng)安(ān)居(jū)乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业(yè)企业健(jiàn)康发展的重大措(cuò)施(shī)。在当前的情(qíng)况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期三好生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者十(shí)年前在国(guó)务院发展(zhǎn)研究中心参与财税(shuì)改革方案(àn)研究时，对预售制、房地(dì)产税、人地挂钩、金(jīn)融稳(wěn)定(dìng)、房企杠杆率(lǜ)等进行过长期系(xì)统的专项研究。（参(cān)考后来形成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品(pǐn)房(fáng)预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式(shì)，形成“中国内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第(dì)三方全程监管，交付(fù)时开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购房(fáng)，提(tí)供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置(zhì)期房预(yù)付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾款

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十年代在中国香港，楼(lóu)宇出租(zū)是地产行业盛行的(de)方(fāng)式(shì)，但有(yǒu)着转让难、出租(zū)资(zī)金周转期长等问题，分(fēn)层销售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或(huò)者其他(tā)临(lín)时住宅，住房(fáng)的需(xū)求是相(xiāng)当高，不过大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以一(yī)整栋楼为单位，需要雄厚的资金(jīn)实力才能(néng)购买。虽然(rán)楼(lóu)宇出(chū)租是中(zhōng)国香港地(dì)产行业盛行的方式(shì)，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题。针(zhēn)对这一系(xì)列问题，不少地(dì)产商开始(shǐ)探求新的方(fāng)式(shì)，如把楼宇契(qì)约切(qiè)开，即(jí)“分契(qì)”，然后(hòu)将楼宇分(fēn)层出(chū)售。这(zhè)模(mó)式一经推行，购买楼宇的市(shì)民数量(liàng)有(yǒu)所增加，开发商(shāng)资金(jīn)周转加(jiā)快。

　　在分层出(chū)售(shòu)的基(jī)础上，将“按揭”模式引入房(fáng)地(dì)产(chǎn)销售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年(nián)底(dǐ)霍英东创办立信(xìn)置业有(yǒu)限公(gōng)司，凭借商(shāng)业直觉和多年(nián)经营(yíng)杂货铺、海(hǎi)上(shàng)驳(bó)运业务的经验(yàn)，对于商品流通、资金周转有(yǒu)着独到的见解(jiě)，在努力寻求方法加快自(zì)身资金周(zhōu)转。当时(shí)其在(zài)购下九龙的一块地盘后，除了(le)分层出售、还印发售楼(lóu)说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境(jìng)、建(jiàn)筑(zhù)材(cái)料、分层(céng)价格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即先(xiān)收取(qǔ)买(mǎi)家的(de)订金(jīn)，采用类似(shì)租(zū)金的(de)分期(qī)付款形(xíng)式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家(jiā)就拥(yōng)有了自己的(de)房(fáng)产。这种方式减(jiǎn)轻了民(mín)众购房的资(zī)金压力，加速了房屋(wū)的建造和(hé)销售，也解决了制造商(shāng)的资金(jīn)问题(tí)，降低投资风(fēng)险，在当时(shí)可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预(yù)售楼花+分期付款”的销售模式成(chéng)为当时中国(guó)香港(gǎng)房地产市场的一(yī)大特(tè)色，纵观中国香港房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高效率地解决(jué)了核(hé)心的住房(fáng)供不应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼(lóu)花(huā)模式推动了中国香港(gǎng)楼市几十年繁荣(róng)，但期间也出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部(bù)门不断完善、规范化，建(jiàn)立(lì)健全的监管(guǎn)机(jī)制，促进(jìn)市场健康发(fā)展。例如，1960年，位于(yú)大角(jiǎo)咀的一个(gè)楼盘因(yīn)建筑费用(yòng)超支(zhī)停工，出现“烂尾(wěi)”情(qíng)况。在(zài)1961年后，中国香港管(guǎn)理(lǐ)部(bù)门提升了对于预(yù)售楼花制度的监管，即要求开(kāi)发商在预售前(qián)，确保地(dì)价款已(yǐ)经全部支付，还(hái)要(yào)证明(míng)自身有(yǒu)资金(jīn)等能(néng)力把项(xiàng)目完(wán)成，资金需放入律师所托管(guǎn)，支取时需律所和建筑师的核准(zhǔn)。为了防止开(kāi)发商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管(guǎn)账户资金，中国(guó)香港(gǎng)要求律(lǜ)师行在银行(xíng)开设的信托账(zhàng)户（监(jiān)管账户(hù)）、开发(fā)商操作等采取全(quán)透明化机制，且银行的责任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大风(fēng)险方，后续需自身推动项目(mù)完工。随着监管体系(xì)逐步(bù)完(wán)善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内(nèi)地版预(yù)售制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国内地面临住(zhù)房需求大和(hé)供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国(guó)以(yǐ)来，中国内地优先发展(zhǎn)重(zhòng)工(gōng)业，强调基础建设(shè)，这一导向使(shǐ)前期发(fā)展工业化的进(jìn)程大(dà)于城市化(huà)进(jìn)程(chéng)，唯有解决(jué)住房基础(chǔ)等城市化(huà)配(pèi)套问题，才能进(jìn)一步(bù)推(tuī)进城市化(huà)。但当时(shí)推行的是(shì)“统一管(guǎn)理(lǐ)，统一分配(pèi)，以租养(yǎng)房”的福利(lì)分(fēn)房制度，住房市场发展起步较晚(wǎn)、增速较(jiào)慢，福利分房制(zhì)度也出现(xiàn)了(le)分配(pèi)不公、效率低、配套(tào)差等问题，因(yīn)此(cǐ)福(fú)利分房制度不再(zài)适(shì)用于(yú)当时的国情(qíng)。叠加房地产市场面临商品(pǐn)房的需求量大，而社会缺(quē)少(shǎo)大型房(fáng)地产开发商，商品房(fáng)供应量小的(de)困境，此(cǐ)时(shí)引入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑是对(duì)内(nèi)地(dì)房地产(chǎn)市场的一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步引(yǐn)进中国香港(gǎng)预售商品房(fáng)制度(dù)，先后出(chū)台多(duō)项(xiàng)文件，大力支持国内房(fáng)地产市(shì)场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一步(bù)深化城(chéng)镇住房制度改革，加(jiā)快住(zhù)房(fáng)建设的通知》文件，决定停止住(zhù)房无偿实物分配(pèi)，逐(zhú)步实行住房分(fēn)配(pèi)货币化、住房供(gōng)给商品化(huà)、社会化的住房新体制，从计(jì)划经济下的福利分房转向(xiàng)市(shì)场经济的商品房。房地(dì)产市(shì)场采(cǎi)用预(yù)售制，允许(xǔ)开发商卖期房，解(jiě)决了房企缺少资金和开(kāi)发时(shí)间周期(qī)长(zhǎng)的两大难题，开发商以预售款撬动下(xià)一个(gè)项(xiàng)目的开发，形(xíng)成(chéng)滚动开发(fā)模式(shì)，住(zhù)房供(gōng)应(yīng)速度加快(kuài)。自(zì)此中国内地开始房(fáng)改(gǎi)货币化(huà)，中国人民银行等多(duō)方迅速(sù)出台相(xiāng)关的信贷(dài)政策(cè)，支(zhī)持购房者，极大作用推动了房(fáng)地产市(shì)场的(de)发展。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模(mó)式后(hòu)，经调整形成(chéng)契合中国内(nèi)地的商(shāng)品房(fáng)预售制度(dù)。预(yù)售(shòu)制的初衷是为(wèi)了(le)缓解(jiě)房企资金压力，加快(kuài)城镇住(zhù)房建设。具体来说，是指房地产(chǎn)开发企业将正在建设(shè)中的房(fáng)屋预先出售给购房者，由购房者支付定(dìng)金或房款的行为。区别(bié)于中国香港，在中国内地实践过程中，商品房(fáng)预售流程为(wèi)：房地产开发(fā)商办理预售许可证-签(qiān)订商(shāng)品房(fáng)买卖(mài)合同(tóng)-进行(xíng)备案登记和预告登记-交付房屋。在(zài)购(gòu)房过(guò)程中(zhōng)，购(gòu)房(fáng)者需要一次(cì)性付清首(shǒu)付款，并采用银行贷(dài)款的(de)形式一次(cì)性付清(qīng)剩余房(fáng)款，换言之，房屋未建成，开发(fā)商可能已拿到了全部购房款，这(zhè)点(diǎn)与中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)的按照工程进度付款有所不(bù)同。对(duì)中国(guó)内地(dì)的开发(fā)商而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城(chéng)市化进程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　作为中国内地(dì)商(shāng)品房销售(shòu)的最主(zhǔ)要方式，预售制极大缩(suō)短(duǎn)房企现金回笼周期，同时增加市场商品房(fáng)供应，推(tuī)动了城镇化(huà)发展进程(chéng)。预售制在过去20多年对中(zhōng)国内(nèi)地房(fáng)地产(chǎn)市场的稳(wěn)步发展起到了重(zhòng)要(yào)作用，不仅(jǐn)解(jiě)决了房地产市(shì)场(chǎng)快速发展阶(jiē)段(duàn)的资金需求，也提高了居民居住水(shuǐ)平，中国内地城镇居民从筒子楼住(zhù)到住(zhù)宅小区(qū)，从(cóng)全(quán)民蜗居到(dào)基(jī)本适居，住房事业取得巨大(dà)进步，数十年时(shí)间走(zǒu)完发达国家几百年城镇化路程。改革开放(fàng)以来，城镇化进程进入(rù)快速(sù)发展(zhǎn)时(shí)期(qī)。1978-2021年，城镇人(rén)口由(yóu)1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由7438平方公里增(zēng)长至60721平方公里，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据我(wǒ)们发布的(de)《中国(guó)住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存量(liàng)从不(bù)到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇(zhèn)人均住房建筑面积从8.1平(píng)方米(mǐ)增至34.7平方(fāng)米，城(chéng)镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在(zài)当(dāng)前(qián)已成(chéng)为中国内地商品房(fáng)销售(shòu)最主要(yào)方式，2005年中(zhōng)国内(nèi)地商品住宅期房(fáng)销售面积占(zhàn)总销售面积(jī)的(de)比重为63％，而2021年期(qī)房累计销(xiāo)售面(miàn)积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售(shòu)制(zhì)也推动(dòng)了中国(guó)内地房地产行业的发展。中国内(nèi)地房(fáng)地(dì)产历经二十多年长周(zhōu)期繁(fán)荣(róng)，行业各项指标(biāo)大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿(yì)平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额(é)从(cóng)0.4万亿元(yuán)增(zēng)至14.8万亿(yì)元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售(shòu)金额分别从1.5亿(yì)平增(zēng)至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发展，房地(dì)产(chǎn)企(qǐ)业从(cóng)无到(dào)有、从国企先(xiān)行(xíng)到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产(chǎn)企业数量达(dá)9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二十(shí)年(nián)来房地产也成为拉动(dòng)中国(guó)内地经济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长(zhǎng)渠道，房地产带动的上下游产业链(liàn)特别长，高达50多个行业。2020年房地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地(dì)产业增加值占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡献(xiàn)），房地产带动产业链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地(dì)产(chǎn)对金融、批(pī)发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投资占(zhàn)全社会固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地(dì)产(chǎn)开发投(tóu)资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷(dài)款占银行各项贷(dài)款(kuǎn)余额的比重看(kàn)，2021年12月为(wèi)27.07％，如(rú)果(guǒ)加上(shàng)信托等(děng)通道(dào)业务，占(zhàn)比超过三分之一。从房地产融资(zī)存量占社融存量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企大(dà)面积(jī)违约，将导致银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居民财(cái)富效应渠道(dào)，根据我(wǒ)们的《中(zhōng)国(guó)住房市值(zhí)测(cè)算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿(yì)美元，大于美国的(de)33.6万亿美(měi)元(yuán)、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住(zhù)房(fáng)市(shì)值占股债房市(shì)值的比例(lì)看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国(guó)的(de)64％。中国住房(fáng)市值与股债房市值的比例较高，主要(yào)是因(yīn)为住房市值(zhí)高(gāo)，以及(jí)中国资本市场发育尚(shàng)不成熟(shú)，直接融资比例(lì)较低，股票、债券市值较低，居民投(tóu)资渠道(dào)缺乏(fá)。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜藏的风(fēng)险确实存在，当前(qián)的(de)负(fù)面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品(pǐn)是(shì)一手交钱(qián)一(yī)手交(jiāo)货，预(yù)售制是对(duì)购买者的(de)单(dān)方(fāng)面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了(le)所有商品不能交付的风险(xiǎn)。比如，交房等待(dài)期一般为两年(nián)，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者不仅承担银行(xíng)利(lì)息，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产证(zhèng)延(yán)期办(bàn)理甚至不能交房等风险。另外(wài)，购房者和开发(fā)商(shāng)之间(jiān)的购房合(hé)同、购(gòu)房者和银行(xíng)的按揭贷款合同是两个(gè)独立的合同关系(xì)，如果开发商发(fā)生违(wéi)约，购房者(zhě)只能根(gēn)据购房合(hé)同向开发(fā)商主(zhǔ)张权力，但依旧需要根据(jù)按揭贷款合同按(àn)时向银行进行贷款偿(cháng)还，因此购房者承担(dān)的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助推(tuī)部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，资金若遇(yù)到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等(děng)系(xì)列(liè)风险，进行影响自(zì)身信用和购房者(zhě)对(duì)行业的(de)信心。

　　从金融层面看，银行作为按(àn)揭(jiē)贷款的(de)发放方(fāng)，一旦房企(qǐ)因为市场波动或经营(yíng)不善，出现资(zī)金链断裂等一(yī)系列问(wèn)题，导(dǎo)致“烂尾”等情况(kuàng)，而房(fáng)企通过与(yǔ)购房者签订(dìng)的(de)预售合同和按揭合(hé)同(tóng)，已经从银(yín)行获得房(fáng)款，如果购房者丧失还款能力或短期(qī)不(bù)能(néng)还款(kuǎn)等，则风险完全由银(yín)行(xíng)承担(dān)，银行(xíng)将面临较大的坏账压力(lì)。

　　从(cóng)监管角(jiǎo)度(dù)看，购房者的(de)预售(shòu)监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字那(nà)就是“没钱”，即(jí)没钱付工(gōng)程款。在(zài)2004版(bǎn)的《城市商品房预售管理(lǐ)办法》中明确规(guī)定了(le)开(kāi)发企(qǐ)业预(yù)售商(shāng)品房(fáng)所得(dé)款项(xiàng)应(yīng)当(dāng)用于(yú)有关的(de)工程建设，商品房预(yù)售款监管的具体(tǐ)办法，由房地产(chǎn)管理部门制定。但多(duō)年以来全国并没有统(tǒng)一的预售资金监(jiān)管规定，各地实行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重点监管资(zī)金(jīn)比例(lì)为总预售款的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州(zhōu)、合肥(féi)等城(chéng)市则按(àn)照项目的建(jiàn)安成本乘以(yǐ)建筑(zhù)面积或(huò)者项目工程总(zǒng)额报价计算重点资金。而事实是，不(bù)少购房款未进入监管账户、或进入监管账户后被挪用(yòng)，导致(zhì)楼盘没有资(zī)金继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却(què)被(bèi)迫继续还款。那么，监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户资金如何被挪走的？实际上，在(zài)过去房(fáng)地产大开发时代(dài)的高周转背(bèi)景下，抽调预(yù)售(shòu)款(kuǎn)监管(guǎn)账(zhàng)户资(zī)金，是(shì)行(xíng)业“潜规则”。比如工程总承包方(fāng)，以工(gōng)程建设名义，获得监管账户拨付(fù)资金(jīn)，再由工程方将(jiāng)资金转给房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工程进度所(suǒ)需。通过这些方式48k纸是多少厘米 48k纸是a4纸的一半吗套取的资金，在房企各地(dì)项目间流(liú)动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供了资金流动性，房(fáng)企抽调资金统(tǒng)筹拿地(dì)、还(hái)款和(hé)楼盘建设，形(xíng)成一种资金循环高周(zhōu)转模式，但一定程(chéng)度上把风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来(lái)说，国外商品房预(yù)售制度呈现以(yǐ)下特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保护：对于购(gòu)房者预付资金，一(yī)般(bān)设(shè)有定金(jīn)或预付款保护(hù)机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要(yào)求购房(fáng)者支付(fù)的预付款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款一般以定金方(fāng)式支(zhī)付(fù)，或按工(gōng)程进度分期支付，或二(èr)者结合(hé)；

　　4）按(àn)揭贷款(kuǎn)方式：一(yī)般采用两种方(fāng)式(shì)发(fā)放按揭贷款，一是按(àn)工(gōng)程进度付款，按揭贷款按照工程进度(dù)逐渐发放(fàng)，购(gòu)房者开始(shǐ)月供；二是房(fáng)屋交付后(hòu)发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾保护(hù)：为(wèi)预售商品房提(tí)供(gōng)期房(fáng)烂尾保险，在商品房(fáng)出现重大延期或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保(bǎo)护：房(fáng)屋(wū)交付质(zhì)量的(de)保障有两种方式(shì)，一是(shì)期房由政府或第(dì)三方验收合格并提(tí)供验收凭证(48k纸是多少厘米 48k纸是a4纸的一半吗zhèng)后，开发商凭验收凭(píng)证取得(dé)购房者支付(fù)的房款。二是开发商为购房者(zhě)提(tí)供一定的保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限(xiàn)内无条件返还(hái)，最(zuì)低(dī)首付比例(lì)为3.5％，交房(fáng)前仅(jǐn)支付首付，其(qí)余房(fáng)款交(jiāo)付(fù)后按(àn)揭还款，交付(fù)前资金由(yóu)第三方全程监管，交付(fù)时(shí)开发(fā)商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付(fù)环(huán)节，定(dìng)金(jīn)比例(lì)一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根据美(měi)国官方数据(jù)，2021年美国平均首付(fù)比例为(wèi)12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付方(fāng)面，除定金或首付外，购房者在房屋交付后通(tōng)过按揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防(fáng)止开发(fā)商挪(nuó)用(yòng)资金，购房者的(de)定金及首付款由第三方公证行或产权(quán)保险公司的(de)信托账户监管。如果(guǒ)开(kāi)发商倒闭(bì)导致楼(lóu)盘烂(làn)尾(wěi)，购房者(zhě)资金可(kě)通过(guò)申请仲裁取回，且不承担任何责(zé)任(rèn)与损失。而开发(fā)商在房屋(wū)建设过程中的资金全部来自银行(xíng)，银行根据工程进度向开发(fā)商提(tí)供一定比例(lì)的贷(dài)款(kuǎn)，由于开发商挪用资金直接损(sǔn)害银行利益，银(yín)行有充分动机监管开发商(shāng)施工进度。开发(fā)商在房屋交付时(shí)需取得由政府相关部门经审查后发(fā)放的验收凭证，通过验(yàn)收凭(píng)证向银行得(dé)到购(gòu)房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付(fù)购房，提供期(qī)房(fáng)烂(làn)尾险

　　德国期房可(kě)零首(shǒu)付购房，房(fáng)款按建造工期进度支(zhī)付，按(àn)揭按工期(qī)放(fàng)款后还贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，开(kāi)发商(shāng)或购房(fáng)者可(kě)购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方(fāng)面，德(dé)国开(kāi)发商在项目获批后即可预售(shòu)房屋。签(qiān)署购房合(hé)同前(qián)，购房者需支付约2000欧的定金并(bìng)进(jìn)行预约公(gōng)证，签(qiān)订合(hé)同后定金退还。如由于任何原因不能购(gòu)买(mǎi)，定金按照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合(hé)同后，购房(fáng)者需(xū)支付公证费和土地交(jiāo)易(yì)税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用不(bù)包含在购房款(kuǎn)中，属(shǔ)于(yú)购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例(lì)，可(kě)零首(shǒu)付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款的制度，一般(bān)分7笔进行支付(fù)，具(jù)体支(zhī)付节点、比例因项目而异。一般来说，支付节点可分(fēn)为(wèi)公(gōng)证(zhèng)后、主体完工、内部(bù)水暖电路完(wán)工、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁及墙面完工、地板(bǎn)完工、全部完工，支付(fù)比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支付房款前申请房(fáng)贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，银行按施工(gōng)节奏分多次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者(zhě)一定(dìng)使用期限(xiàn)，期限(xiàn)结束(shù)后，购(gòu)房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司(sī)针(zhēn)对期房设计了两(liǎng)种保险(xiǎn)，保险(xiǎn)的功(gōng)能是(shì)当房屋出现(xiàn)重(zhòng)大延期(qī)或重大缺(quē)陷时，保险公司保证开(kāi)发(fā)商赔偿或修复，开发商破产，由保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)负责相应赔偿。保险由(yóu)开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国(guó)预售(shòu)制设(shè)有10％定金保险保护机制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严格监(jiān)管。

　　订立合同(tóng)前，买(mǎi)卖双方均有一名律师，负责沟(gōu)通期房交易中的房产、资金、合同等各(gè)个环节，各环节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，当开发商(shāng)出(chū)现财务、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部(bù)分较(jiào)难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同(tóng)签(qiān)订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环(huán)节，英国采取按(àn)工(gōng)程进(jìn)度付(fù)款的方式，但是交房(fáng)前(qián)付(fù)款比例相对较低，一(yī)般会(huì)在合同签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的(de)款项，即(jí)交房前(qián)付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房(fáng)后支付。

　　交付环(huán)节，英国规定房屋(wū)必须经过房产公(gōng)证公司的检验验收后才能(néng)交付，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房预售资金监管极为严格，资金也由律师监管，在(zài)确认(rèn)工程进度(dù)、支付相关款项过程中，由买房律师将(jiāng)资(zī)金转给(gěi)卖方律师，卖方律师转给开发(fā)商，即资金在进入开发商账户前经过(guò)两道关口，有(yǒu)利于(yú)保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易(yì)立(lì)法，设(shè)置期(qī)房预付款保全措施

　　日本(běn)期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日(rì)元时(shí)，开发商(shāng)必(bì)须完成“预售房定金保(bǎo)全措(cuò)施(shī)”，交房前付款比例(lì)不(bù)超房款的20％，开发商(shāng)违约(yuē)需返还(hái)定价并赔(péi)偿约10％房款(kuǎn)，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束后由于房屋供(gōng)给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖(mài)”现(xiàn)象普遍，为(wèi)此(cǐ)，日本政(zhèng)府(fǔ)1952年出(chū)台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根(gēn)据日(rì)本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对(duì)购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付定金(jīn)超过(guò)5％或超1000万(wàn)日(rì)元的部(bù)分，法律要求(qiú)开发商(shāng)必须(xū)完(wán)成定金保全措施才可预(yù)售(shòu)。什么是定金保全(quán)措施？即买卖双(shuāng)方(fāng)签订购房(fáng)合同时，开发商向金融机构或指定保证(zhèng)机(jī)构或保(bǎo)险(xiǎn)机构签订定金(jīn)保证委托合同，设置购房者定(dìng)金的保证(zhèng)或保险，并将相应的保证金证明(míng)书交付给购(gòu)房(fáng)者。除定金外，其(qí)他预先(xiān)支付(fù)的购房款也受该(gāi)措施保护。若开发商(shāng)倒闭导致期(qī)房(fáng)烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金证明(míng)书向金融(róng)机构(gòu)或保证机(jī)构或保险公司兑付，同(tóng)时，开发商需向(xiàng)购房(fáng)者赔付违约金，一般约为房价(jià)的(de)10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只需支付最多不超20％的(de)定金(jīn)，签订购房合同后，购房者即可(kě)向银行(xíng)申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外(wài)的剩余房(fáng)款(kuǎn)在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金(jīn)由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新加坡(pō)期房购(gòu)房者违约(yuē)可(kě)返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所(suǒ)有资金(jīn)进银(yín)行专门项(xiàng)目资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开发(fā)商有统(tǒng)一的选购(gòu)权合同以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合(hé)同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购房合同(tóng)后，购房者(zhě)需(xū)支付15％的首付及印花税，同时购房(fáng)者向银(yín)行申请(qǐng)按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房同样采取按工程进度付款(kuǎn)的方(fāng)式(shì)，《发(fā)展商条例》对(duì)期(qī)房付款(kuǎn)流程(chéng)做(zuò)了统(tǒng)一详(xiáng)细规定，要求所(suǒ)有开发商遵(zūn)守，支付节点一般(bān)为合同签订后、地基(jī)完工、框架完工、管道门窗(chuāng)等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款(kuǎn)也依照工程(chéng)进度放款，月供在此过程(chéng)中随着放出贷款(kuǎn)的(de)增加而增加，未放款部分无需(xū)月供。

　　资(zī)金监管方面，购房者48k纸是多少厘米 48k纸是a4纸的一半吗(zhě)的订(dìng)金与付款(kuǎn)会存(cún)入银行专门的项(xiàng)目资金账户，账(zhàng)户资金提取(qǔ)须与房屋建设有关。房屋(wū)交(jiāo)付后，购房者享受1年(nián)的房屋保修期(qī)，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地(dì)产到了政策出手临界点，重点(diǎn)是保交楼和房(fáng)企(qǐ)重组。一方(fāng)面，加大对刚(gāng)需(xū)和改善型需求(qiú)的支持力度(dù)，长短(duǎn)兼(jiān)顾妥善应(yīng)对(duì)局部停贷(dài)现象(xiàng)，重点是保交楼保复工保民生，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从现在起，对还在正常(cháng)运转的房(fáng)企包括民营(yíng)企业，加(jiā)大支(zhī)持(chí)力度，由优(yōu)质房企(qǐ)牵(qiān)头(tóu)并购重组(zǔ)整个行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中期来看(kàn)，应充分(fēn)估计(jì)形势复杂性(xìng)和人性复杂性(xìng)，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢(huī)复市场信心以及长(zhǎng)效(xiào)机制。长效机制四大(dà)关(guān)键是推动城市(shì)群战略、人地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。定金(jīn)环节(jié)，建(jiàn)立开发商违约后定金(jīn)保护机(jī)制，如(rú)将已支付(fù)定金(jīn)冻结至房屋交付阶段，保障购房(fáng)者定金安全。签订合同(tóng)环节，鼓励保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)介入，为房屋重大延期(qī)以及重大缺陷等(děng)情况提供充分的(de)保障。余款支付(fù)环(huán)节，建(jiàn)立按工程进度(dù)付款机制(zhì)或交房后按揭贷款机(jī)制，充(chōng)分保护购(gòu)房(fáng)者的权益。资金(jīn)监管(guǎn)环节(jié)，引入独立于(yú)开(kāi)发商、银(yín)行(xíng)的第三(sān)方资金监管(guǎn)机(jī)构，或(huò)由政府相关部门直接监管，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交(jiāo)付环节，建立商品房保修(xiū)期制度。保修期内(nèi)，开发(fā)商应(yīng)对房屋质量问题(tí)全权负责、免费维修，购房者在保(bǎo)修(xiū)期结(jié)束后支付尾款。

　　三(sān)，长期(qī)来(lái)看，取消商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制是(shì)大(dà)势所(suǒ)趋。一方面(miàn)，98年(nián)房(fáng)改时，全国缺房子，开(kāi)发(fā)商缺钱(qián)，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存(cún)量时代(dài)，对购房民众不公平的预(yù)售制已经过时了(le)，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销售，开发(fā)商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的(de)营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑(zhù)质(zhì)量，实(shí)现良币驱逐劣币(bì)。

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