万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的意外走红，让(ràng)这个位于北京海淀的豪(háo)宅被(bèi)全(quán)国(guó)知晓，其背后曾宣称要(yào)做地产界“劳斯莱斯”的(de)神秘开发商——中(zhōng)赫集(jí)团，也被拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳书院再(zài)次(cì)受(shòu)到舆(yú)论关注，起因中(zhōng)赫集团(tuán)成了(le)共(gòng)同债务人被中国信达追(zhuī)债(zhài)，中国信达为了收回钱款不得不将中赫(hè)抵(dǐ)押的75套万柳书院豪宅拍卖。可(kě)问题是，这些房子(zi)早已售出，业主并(bìng)非中(zhōng)赫(hè)集团，那些真正斥巨资(zī)购(gòu)入房(fáng)产的有钱人(rén)，房子现(xiàn)在莫(mò)名奇妙地被拍卖(mài)，算是被(bèi)割(gē)了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未(wèi)看到这(zhè)些业主(zhǔ)的维权(quán)信息，难(nán)怪(guài)有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过事(shì)件背后，可能没你想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是(shì)债主

　　“北京豪宅(zhái)的(de)尽(jǐn)头是万(wàn)柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这个位于海淀核心区位，名校环绕的顶级(jí)豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架了(le)“北京(jīng)赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限(xiàn)公司不(bù)良债权转让项目”，债权(quán)总(zǒng)额高达近47亿(yì)，该(gāi)项目的(de)抵押物中，包括75套万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖(mài)显(xiǎn)示，上述不(bù)良债(zhài)权转让项目的(de)处(chù)置主体(tǐ)是中国信达资产管理(lǐ)股份有限公司北京市分公司（下称中国(guó)信达北分），处置的是对北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒(héng)瑞(ruì)）的不良债(zhài)权(quán)。截至2023年1月(yuè)31日(rì)，债权(quán)金(jīn)额约为46.95亿元人(rén)民币，其中债权(quán)本金37.50亿元。中(zhōng)赫集(jí)团有限公司是共同债务(wù)人。目前(qián)，该(gāi)项目(mù)已有(yǒu)1万(wàn)次(cì)围观(guān)，35名意向人(rén)。

　　从表面上(shàng)看，这(zhè)就是一起中国信达北分(fēn)讨债的故事，但(dàn)实际上，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄(qìng)。如果该报道属实，说明这些房子实际(jì)上都是卖出去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什(shén)么中国信达的拍卖(mài)页面上又注明这75套(tào)房子是(shì)“未出售”的状态呢(ne)？只(zhǐ)能(néng)说明这些房子根本没有(yǒu)网签，也(yě)没有房(fáng)产证！

　　第(dì)一财经的报道证(zhèng)实了上(shàng)述内容。有豪宅中介(jiè)透(tòu)露，中赫(hè)集团早就把这(zhè)75套(tào)房子抵押出去，现在还没资金解(jiě)抵(dǐ)押，所以(yǐ)不能(néng)网签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的(de)顶级(jí)豪宅，最(zuì)强(qiáng)学区(qū)房，万柳书院的(de)业主基本(běn)都是北京的(de)高端人(rén)士，柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商业大佬也是万柳(liǔ)书院的业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还(hái)有不少(shǎo)中赫(hè)集团的(de)高(gāo)管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友(yǒu)等。

　　由此(cǐ)，不(bù)少网(wǎng)友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支(zhī)付价(jià)款并(bìng)实际占有(yǒu)，那(nà)么，中国信(xìn)达转(zhuǎn)让这(zhè)笔(bǐ)不良债权回本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最大的，没准还是债主中国(guó)信达。

　　根据相(xiāng)关法律(lǜ)规定(dìng)，民(mín)事执行中，业主已经(jīng)支付价(jià)款并(bìng)实际占有，但未办理过户手续的，如果业(yè)主没有过错，人民法(fǎ)院不得查封、扣押、冻结，已经查(chá)封的可以(yǐ)向(xiàng)法院提出执行异议申请，请求法院(yuàn)解(jiě)除查(chá)封，同时可以(yǐ)联(lián)合起诉开发商，要(yào)求(qiú)退还购房款(kuǎn)或办理(lǐ)房产证，并承担违(wéi)约(yuē)责(zé)任。

　　此(cǐ)外，今年4月(yuè)，人民(mín)法院报公布《最(zuì)高(gāo)人民法(fǎ)院关于商品房消费者权利(lì)保护(hù)问题的批复》，以司法解释的方式明确了购房人的优先权：

　　商品房(fáng)消(xiāo)费者以居住为目(mù)的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求(qiú)权(quán)优先于(yú)建设工程价款优(yōu)先受偿(cháng)权、抵押权以及其他(tā)债权的，人民法院应当予以支持。只支付了(le)部分(fēn)价(jià)款的商品(pǐn)房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩(shèng)余价(jià)款的(de)，可以(yǐ)适(shì)用前款规定(dìng)。

　　也就是说，如果这(zhè)75套(tào)房子均为“已售未网签(qiān)”，那么这笔(bǐ)不良(liáng)债权，实际上是个烫手(shǒu)山芋。可能(néng)不(bù)仅不能卖出(chū)去回本，抵押的这(zhè)75套房子，还会被业主讨回(huí)去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的n是正极还是负极，L是正极还是负极“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达(dá)申(shēn)请不良债权转让(ràng)，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞(ruì)。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国信达已经成为赫(hè)华恒(héng)瑞唯(wéi)一股东。但此前(qián)，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地(dì)等选择(zé)退出了赫华恒瑞的(de)股东行列，中(zhōng)国金谷国(guó)际信托(tuō)有(yǒu)限责任公司成为(wèi)了唯一股东，后(hòu)者由中(zhōng)国信(xìn)达资产管理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房地(dì)产(chǎn)开发(fā)商，相(xiāng)较(jiào)其(qí)他(tā)房(fáng)企，中赫(hè)集团既没有很大规模，也没有很高的国(guó)民知名度，但却在北京豪宅圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓(diào)鱼台七(qī)号院，作为中赫集团(tuán)进入北(běi)京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼岛七号院(yuàn)3号(hào)楼(lóu)，高达30万/平米的天价，成(chéng)为当(dāng)时京城最贵的楼盘，引发了(le)市场(chǎng)强烈震惊。

　　随(suí)后开发(fā)的万(wàn)柳书(shū)院，更是被誉为“北京海(hǎi)淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等(děng)大型知名房企手中，抢(qiǎng)下了(le)北京万柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快(kuài)，万柳书院(yuàn)就以神秘高(gāo)端的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰(lán)运回来(lái)的灰(huī)砖垒起来的五米(mǐ)高(gāo)墙，还是每(měi)棵成本(běn)超6万的(de)成(chéng)年银杏(xìng)树，还是每平米20万(wàn)元的价格，都令(lìng)业内外(wài)震撼不已。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的(de)墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶(dǐng)儿(ér)、融创的湖、紫(zǐ)辰院的(de)树、北平(píng)府的院儿(ér)。”从这(zhè)句顺口溜中，就可看出其(qí)在(zài)北京(jīng)豪宅圈的地(dì)位(wèi)。2014年末上市的它(tā)，对(duì)手是当时有名(míng)的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华(huá)府等(děng)，现(xiàn)如(rú)今，它远远超(chāo)过这些对手。

　　去(qù)年(nián)，万柳书院(yuàn)一套300平米的法拍(pāi)房，最终成交价(jià)1.09亿、单价达到惊(jīng)人(rén)的36万元(yuán)/平米，说明万(wàn)柳书(shū)院虽(suī)然已(yǐ)经(jīng)推出了8年(nián)之(zhī)久，但其依旧在北京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也(yě)吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼(yú)台七(qī)号院。而柳传(chuán)志、丁(dīng)磊等(děng)知名商业(yè)大佬则居住在万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成(chéng)功奠定了(le)中(zhōng)赫集团的(de)“高端路线”，也因此，它被外界贴(tiē)上(shàng)了，“卖北(běi)京城(chéng)最贵的(de)房，拿北(běi)京城最贵的地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的(n是正极还是负极，L是正极还是负极de)标签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商(shāng)光环(huán)的背后，这个地产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为(wèi)被执行(xíng)人，被执行标的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行能力而拒(jù)不履(lǚ)行生效法律文(wén)书确定义务，中赫集团正式成(chéng)了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国(guó)安坑了(le)？

　　中赫集(jí)团如今沦落(luò)到(dào)这个(gè)地步，其实是(shì)有迹可循的。

　　事实(shí)上，早在今年年初“万柳书(shū)院少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经就曾(céng)深(shēn)挖出背(bèi)后的中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)，发现其(qí)深(shēn)陷财务危(wēi)机。

　　从(cóng)知名豪宅的开(kāi)发商到沦为“老赖(lài)”，中赫(hè)集团(tuán)实控人周金辉的人生(shēng)轨(guǐ)迹跟(gēn)着急转直(zhí)下。而追根溯源，这(zhè)个转(zhuǎn)折点，就(jiù)在于收(shōu)购(gòu)北京国安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开(kāi)始了多元化转型，但转型之路并(bìng)不好走。早在(zài)2008年开始，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)就尝试(shì)过多元化(huà)业(yè)务，先后进军能源(yuán)市场、团购网站(zhàn)，但最终都(dōu)惨淡收(shōu)场。最终(zhōng)，周金辉将转型的目光(guāng)，放(fàng)到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出(chū)后，中赫(hè)集(jí)团以(yǐ)35.5亿元参(cān)股国安足球俱乐(lè)部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信集团(tuán)手中拿下北京(jīng)国安俱(jù)乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北京国安俱乐部全部股权。如果北京(jīng)国安的估值一直没(méi)变(biàn)，那么中赫集团(tuán)拿(ná)下北京国安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹(tàn)：卖豪宅(zhái)真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的(de)是这样，中赫(hè)为什么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控(kòng)人周金辉夫妇将其手中的(de)中赫集团股份质押陆续质押，据企查查显示，目前中赫集团(tuán)共有11条股权出质记录(lù)。质权人包括(kuò)海(hǎi)金(jīn)商业(yè)保理、北京(jīng)建(jiàn)工(gōng)、山东国际信(xìn)托、中融(róng)信托、中信建设等(děng)。

　　这与入主北京国安的时间(jiān)完全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国(guó)安后，不仅国(guó)安的经营状况没有(yǒu)得到改善，中赫集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据(jù)北(běi)京产(chǎn)权交易所官网信息(xī)显(xiǎn)示，2020年，北京(jīng)国安(ān)足球俱乐部实现(xiàn)营业收(shōu)入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中赫集(jí)团和周金辉夫妇(fù)还在持续质押手中的中赫集团股份，但国安和中赫的(de)经营状(zhuàng)况却持续(xù)没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执(zhí)行标的高(gāo)达11亿，北京(jīng)国安(ān)也3次与(yǔ)中赫(hè)集(jí)团、中赫置地(dì)、及中(zhōng)赫集(jí)团股东周金辉、李彩霞等共(gòng)同成为被执(zhí)行人，执行标的(de)约(yuē)10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力而拒不履行生效法律文(wén)书确定义务，上(shàng)述被(bèi)执行人(rén)成(chéng)为“老(lǎo)赖”。只有北(běi)京国(guó)安，目前幸免于难。不过在实(shí)控人都(dōu)成为老赖的情况下(xià)，被执(zhí)行10个多亿的(de)北京国(guó)安，又如何能独善其身(shēn)？

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