OPPO宣布(bù)关(guān)停旗(qí)下芯片子(zi)公司哲库科技(jì)，引发(fā)了公募REITs扩(kuò)募(mù)风波(bō)，如今，二级市(shì)场(chǎng)的影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT开盘(pán)继续(xù)延续此前(qián)几日的下跌(diē)走势，午后跌(diē)幅一度扩大，尾盘(pán)有所拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最近3个交易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光(guāng)大园REIT曾发布公(gōng)告，紧急回(huí)应称，哲库科技是其扩募拟新购(gòu)入基础设施资(zī)产张润大厦的重(zhòng)要承租方之一(yī)，目前未收(shōu)到(dào)哲库科技及OPPO方面关于停止执(zhí)行已签租赁协议的通知。同(tóng)时，在公告中，华(huá)安张江光大(dà)园REIT进一步表示，原始权益(yì)人将继续密(mì)切关(guān)注(zhù)哲库科(kē)技后续(xù)情况(kuàng)，积极做(zuò)好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原始(shǐ)权益人相关负(fù)责人也表示，近期已同步(bù)启动了应急预案，排摸储备租户(hù)，积极应对(duì)哲库提(tí)前退租的(de)可能事项。由于张润大厦是全(quán)国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司领导(dǎo)高度重视，浦东新区国资委(wěi)也高度关注。

　　多位业内人(rén)士表示，华安张江光大园REIT近期市场波动较大，但(dàn)其实不动(dòng)产公募REITs项目短期出租率(lǜ)下(xià)跌并(bìng)不会从根本上影响其内外价(jià)值，投(tóu)资者应理性看待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公(gōng)司哲库科技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT以3.726元的价(jià)格小幅低开，此(cǐ)后二级市场(chǎng)价格开始(shǐ)震荡走低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格(gé)有所回升，最(zuì)终报(bào)收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江光(guāng)大园REIT最(zuì)近几个交易日二级(jí)市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日(rì)跌幅达到(dào)9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上(shàng)市以来，华安张江光(guāng)大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月(yuè)15日(rì)公(gōng)募(mù)REITs市场整体表(biǎo)现上(shàng)看，目前上市的(de)8只(zhǐ)产业园区基础(chǔ)设施REITs中，仅博时招商(shāng)蛇(shé)口产业园(yuán)REIT微幅上涨，其余7只(zhǐ)均有不同程度下跌，8只产业园(yuán)区基础设施(shī)REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江(jiāng)REIT一季报(bào)中已经(jīng)披露张江光(guāng)大(dà)园项目出租率有所(suǒ)下降，如今拟扩募的项(xiàng)目又遭遇(yù)突发事件，因此(cǐ)导致二级市(shì)场价格出现波动。”一位业内(nèi)人士分析称。

　　不过，在上述(shù)人士(shì)看来，尽管出(chū)于(yú)风险规避的原因，最近几个交易日(rì)场内资金有所流出，但(dàn)是，不动产公募REITs项目短期出租率下(xià)跌并不(bù)会(huì)从(cóng)根本上(shàng)影响(xiǎng)其内外(wài)价值。

　　他(tā)也同时(shí)表示，目前随(suí)着二级市场价(jià)格下跌，风险也(yě)得到一定释放，但是价格(gé)涨跌会受到(dào)基本面(miàn)、情绪面(miàn)等多重因素影响，不好判断价格是(shì)不(bù)是(shì)已经完全触底。

　　此外(wài)，还有一位业内人士表示，今(jīn)年整体REITs市(shì)场表现(xiàn)低迷，不少产(chǎn)品(pǐn)年内二级(jí)市场跌幅较(jiào)大，其实有些(xiē)隐含收益率高的产品具备一定的(de)投(tóu)资价值，很适合稳健(jiàn)类投资者。此外，伴(bàn)随着经济复苏的(de)步伐，产业园区(qū)、物(wù)流类等REITs产品具备(bèi)一定的投资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰(chí)私募基金执行董事高如星(xīng)对此表示(shì)，若张江园区最终能顺利解(jiě)决招(zhāo)商(shāng)，平稳(wěn)过度对经(jīng)营(yíng)现金流没有造(zào)成大的影(yǐng)响，“事件性利空下调至(zhì)得这么急(jí)、这(zhè)么深，加上前(qián)期本身园区类资产就回调不少了，这就(jiù)是黄(huáng)金坑。”不过(guò)，他也强调，最终还(hái)是(shì)落到租(zū)金收入受不受影响，影响多大，估计园区(qū)会(huì)最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回(huí)应(yīng)

　　扩募路上再迎(yíng)接(jiē)考验

　　5月(yuè)12日(rì)，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子(zi)公(gōng)司哲库科技。随后(hòu)5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公(gōng)告(gào)，紧急(jí社会使命用英语怎么说，使命用英语怎么说)回应(yīng)称，哲库科技(jì)是其扩募拟新(xīn)购入(rù)基(jī)础设施资产张(zhāng)润大厦(shà)的重要承租方之(zhī)一，目前未收到哲(zhé)库科技(jì)及OPPO方(fāng)面(miàn)关于停(tíng)止执行已签租(zū)赁协议(yì)的通知。同时，在公告中，华(huá)安张江光(guāng)大(dà)园REIT进一步表示，原始权益人将(jiāng)继续密切关注哲库(kù)科技后续情况，积极做(zuò)好相(xiāng)关应对(duì)。

　　此前(qián)，张江REIT因其一季报中披(pī)露的(de)张(zhāng)江光(guāng)大园项目出(chū)租(zū)率下降事项，一度二级(jí)市场(chǎng)价格出现回落。在随后召开的(de)业绩说明会(huì)中管理人(rén)就相关(guān)事(shì)项进(jìn)行了(le)解释说明，市场(chǎng)信(xìn)心得到了一定提振，二(èr)级市场价格表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日(rì)召开的线上(shàng)和线下的扩募说明会上(shàng)，运营团队表示了对(duì)张江光(guāng)大园项目的(de)信心，预计签署意向书和合同谈判中的储备租(zū)户正(zhèng)常转化后，项目出(chū)租率将得到回(huí)升。没想到仅过了不(bù)到三(sān)周的时间，张江REIT的扩募之路(lù)又迎来(lái)了(le)新的考(kǎo)验(yàn)。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公告(gào)引起了(le)市(shì)场各方的(de)广(guǎng)泛关注，张江REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始权益人相关(guān)负(fù)责人(rén)坦言，事发突(tū)然确实始料(liào)未及，在(zài)获悉OPPO关停哲库科技(jì)消(xiāo)息的第一时(shí)间即奔赴现场进行了沟通和(hé)核实工作(zuò)，并(bìng)同步启(qǐ)动了(le)应急预案，排摸储(chǔ)备租户，积极(jí)应(yīng)对哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦是全国首(shǒu)批(pī)REITs申报扩(kuò)募项目，公司(sī)领导高度重视，据悉(xī)新区国资委也(yě)高度关注。

　　当谈及储备(bèi)租(zū)户情况，相关负责(zé)人(rén)介绍说，目前储备租户还(hái)是比较丰(fēng)富的，覆(fù)盖了(le)芯片测试、人工智能、航(háng)天产业、信(xìn)息技术等产业(yè)客户，租赁意向面积超(chāo)过了2万方。从(cóng)意向(xiàng)储备转化为实际(jì)租户需(xū)要一些(xiē)时间。

　　“我们正在着(zhe)手通过签署(shǔ)租赁意向书来尽快锁定一些重要租户。虽然收(shōu)了三(sān)个月履约保证金给(gěi)了我们一些(xiē)空(kōng)间(jiān)，但(dàn)本着对首批扩募、对市(shì)场(chǎng)负责的态(tài)度，我们肯定要全力与(yǔ)时间赛跑(pǎo)，把这(zhè)些面(miàn)积(jī)在(zài)短期内(nèi)完(wán)成去(qù)化(huà)。”相(xiāng)关负(fù)责人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的(de)同(tóng)区域的张江光大(dà)园项目一季度末也(yě)有(yǒu)将(jiāng)近30％的空置率，原始权益人有(yǒu)那么多储备(bèi)租户，之前的空置率为何未能得到(dào)解决。

　　对此相(xiāng)关(guān)负责(zé)人解释，张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)一(yī)直以来都坚持以市场(chǎng)化运营为导向(xiàng)，历史运营表现稳定(dìng)，租(zū)户的调租和换租都属于(yú)正常(cháng)情况，社会使命用英语怎么说，使命用英语怎么说而(ér)这次项目的大租(zū)户退租正好发生在市(shì)场活跃度(dù)的短期低点，目(mù)前市场情(qíng)况已有所好转。在看到出租率(lǜ)下滑情况(kuàng)没有(yǒu)得到及时修复后(hòu)，张江这边也作了(le)一定的资源调(diào)配和倾斜(xié)，引入(rù)了一些储(chǔ)备租户。

　　另外，张润大(dà)厦(shà)和(hé)张江光(guāng)大(dà)园项目在(zài)给租户的分隔空(kōng)间、交付标准、租(zū)金水(shuǐ)平等方面(miàn)也有一些(xiē)差异(yì)化，张润大厦(shà)多是(shì)两千多平的大平层，楼的成(chéng)新度(dù)高一(yī)些，单价也贵一些，张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)单(dān)层以一千平的(de)面积为(wèi)主，还有(yǒu)一些(xiē)独栋形态(tài)的物业。租户自身也会有诉求，也会根据自身需求和预算挑选区域(yù)内的不同物业。

　　“如果扩募完(wán)成以(yǐ)后，新老(lǎo)资产(chǎn)的管(guǎn)理人都变成(chéng)了一家(jiā)，后续我(wǒ)们在资(zī)源(yuán)共享和联合营销方面(miàn)能更(gèng)加充(chōng)分发挥协同(tóng)效应(yīng)，相信可(kě)以做得(dé)更好。”上述(shù)负责人(rén)补(bǔ)充说道。

　　最(zuì)后谈(tán)及对于张江(jiāng)REIT的定位和(hé)展望，相(xiāng)关(guān)负责(zé)人表示，张江集(jí)团和张江(jiāng)高科目前在管资产约(yuē)五百万方，还(hái)有一些其(qí)他(tā)在开发的储备项目，这些都将成为张(zhāng)江(jiāng)REIT实现打(dǎ)造张江园(yuán)区产(chǎn)业空间资产上市平台目标的坚(jiān)实(shí)后(hòu)盾和储备资(zī)源。“我(wǒ)们非常重视张江(jiāng)REIT这(zhè)个(gè)资本平台和它未来的(de)发展。”相关负责人(rén)表示，“这次扩募是我们实现基金扩容的第一步，也是至(zhì)关重要的一(yī)步，眼下我们可能面临了一(yī)些突发情(qíng)况需要解决，但是这和我(wǒ)们(men)在(zài)张江科学城这三十年建设发(fā)展过程中所经历的相比(bǐ)，只能算是一个非常小的插(chā)曲(qū)。我们有信心排除万难，尽(jǐn)一切可能化(huà)解(jiě)当前突(tū)发(fā)事(shì)件的所有负面影响，维持预(yù)期和市(shì)场的信心(xīn)。”

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