饱(bǎo)受争议(yì)的(de)二手(shǒu)房交(jiāo)易中介费问题(tí)，正逐(zhú)渐得到监管(guǎn)部门的重视(shì)。

　　5月8日，住(zhù)建(jiàn)部、市(shì)场监管总局联(lián)合发布了关于规范房地产经纪服务的意见。意见(jiàn)提及，近年来，部分(fēn)房地产经纪(jì)机构存在利用房源客源(yuán)优势收取过高费(fèi)用(yòng)、未明码标价(jià)、捆绑收费、滥用(yòng)客户个人信(xìn)息(xī)等问题，加重(zhòng)交(jiāo)易(yì)当事人(rén)负担、侵害其合法权益。

　　基于上述(shù)背景，两(liǎng)部门从加强(qiáng)从(cóng)业主(zhǔ)体管理、明确经纪服(fú)务内容、合理确定经纪服务收费、严格实行(xíng)明码(mǎ)标价等十方面，提(tí)出了意见。

　　中原地产首席(xí)分(fēn)析师张大伟称，随着城市发展，一二(èr)线城(chéng)市二手房(fáng)交易占比逐渐增加。以北京、上海为(wèi)例(lì)，二手房占市场成交比(bǐ)例超过80％，大量二手(shǒu)房成交依赖中介居间成交，房地产调(diào)控重心逐渐从开发商过渡(dù)到中介公司。

　　广东(dōng)省城规院住房政策研究(jiū)中(zhōng)心首席研究员(yuán)李宇嘉表示，买房对(duì)居民来说属于金额(é)不低(dī)的大宗交(jiāo)易，由于二手房交易成本较高、交易周期较(jiào)长(zhǎng)，具有(yǒu)非常(cháng)强(qiáng)的专业性，居(jū)民往往通过中介来(lái)完成(chéng)。但很多中介(jiè)利用信息不对(duì)称等(děng)问题，将非必要的收费夹带其中，如收取过桥融资(zī)、按(àn)揭(jiē)费、担保费等，对(duì)居民造成额外的(de)负担，而且(qiě)这些(xiē)服务事项并未明码(mǎ)标价。

　　对于二手房市(shì)场交(jiāo)易过程中存(cún)在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉(jiā)指(zhǐ)出，对包括经纪服务在(zài)内的相关(guān)市(shì)场交易(yì)行为及其主体进行(xíng)规(guī)范和秩序整顿(dùn)，是(shì)房地(dì)产市场(chǎng)管理和调(diào)控的主题。“当下，推进这(zhè)项工作的意义更大，也更(gèng)急迫。”

　　中介收费(fèi)问(wèn)题成监管重点

　　二手房市场中，历(lì)来对(duì)房地(dì)产经纪服(fú)务行业关注最多的一(yī)个话题，便是房(fáng)地产经纪(jì)服发胶必须当天洗吗，发胶怎么洗掉务费的问题。

　　张大伟认为，未来相关部门(mén)主(zhǔ)要监管的重点，将是对(duì)房地(dì)产经纪服务(wù)收费(fèi)及中介交易进行规范(fàn)。

　　在(zài)热点城(chéng)市，二手房屋交易过程中，部分(fēn)价值(zhí)不菲的房屋(wū)，往往(wǎng)要缴纳一笔金额不(bù)低(dī)的中介费。以(yǐ)北(běi)京某房地产经纪服务(wù)机构(gòu)2.7％的服务费率计算，一套1000万元(yuán)的房(fáng)屋，中介费约为27万(wàn)。

　　在合理确定经纪服务收(shōu)费上，两部门在此次意见中提及，房地产经纪机构要合(hé)理降低住房买卖和租赁(lìn)经纪服务费用。鼓励按照(zhào)成交价格越(yuè)高、服务费率越低的原则实行分档定价(jià)。引导(dǎo)由交易(yì)双方共同承(chéng)担经纪服务(wù)费用。

　　据张大伟介绍(shào)，目前房地产经(jīng)纪服务收费标准的最早依据(jù)是1995年国家计委建(jiàn)设部下(xià)发的《关于房(fáng)地产中介服务收费(fèi)的通知》（971号文），其中第六条规定：房屋(wū)买卖代理收(shōu)费，按(àn)成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京(jīng)为(wèi)例(lì)，目(mù)前北京市执(zhí)行的2014年更新后的收费标准，即根据这样的规(guī)定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服务，经交易(yì)各方协(xié)商同意，可在规定的收费标准(zhǔn)基础上(shàng)适当上浮(fú)，上浮幅度最高不得超过10％。”这(zhè)意味(wèi)着(zhe)，当前北(běi)京二手房中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本(běn)着“简政放权”的(de)精(jīng)神，北(běi)京2015年取消了房地(dì)产(chǎn)中(zhōng)介服(fú)务等57个政府定价，房地产经(jīng)纪(jì)服务收费(fèi)多(duō)少(shǎo)由各中(zhōng)介机构自行决定(dìng)。

　　“房(fáng)产中(zhōng)介机构在(zài)实际收(shōu)取费(fèi)用过程中，相关监管部(bù)门(mén)当前并未(wèi)明确具(jù)体的中介费率(lǜ)，中介机构仅(jǐn)需在服务过程中对收费标准进行(xíng)明码标(biāo)价即可。而(ér)房地产(chǎn)经纪服务机构在具体收取过(guò)程中，会结(jié)合房屋价值及工资标(biāo)准，综合计算出合适(shì)的中介费(fèi)率。”张大(dà)伟补充道(dào)。

　　对于明码(mǎ)标价问(wèn)题，两部门在(zài)此次意见中提及，房地产经纪(jì)机构应当(dāng)在经营门店、网站、客户端等场所或渠(qú)道，公示服务项目、服务内(nèi)容和收费(fèi)标准，不(bù)得(dé)混合标价和捆绑(bǎng)收费。房(fáng)地(dì)产经纪机构提供的(de)基本(běn)服务和(hé)延伸服(fú)务(wù)，应当分别(bié)明确服务项目和收(shōu)费(fèi)标准。房(fáng)地产经纪机构收(shōu)费前(qián)应当向交易当事人(rén)出(chū)具收费清单，列明收(shōu)费标准、收费(fèi)金额，由当(dāng)事人签字确认(rèn)。

　　另外，对收费明显高于市场平均水平的房(fáng)地产(chǎn)经纪机(jī)构，住(zhù)房和城(chéng)乡建设部(bù)门将会同(tóng)市场监(jiān)管(guǎn)等部门采取约(yuē)谈等综(zōng)合措施进行重点监管。市场监管(guǎn)部门会(huì)同有关部门依法查处不(bù)按规(guī)定明码标价、操纵经纪(jì)服(fú)务收费(fèi)等违(wéi)反价格和反(fǎn)垄(lǒng)断法(fǎ)律法规的行为。对房地产(chǎn)经纪机构(gòu)相关违(wéi)法违规信息，市场监管(guǎn)部(bù)门要依法依规(guī)纳入国家企业(yè)信用信息公示系统。

　　房(fáng)屋中介费要降了(le)？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率越低(dī)的原(yuán)则实行(xíng)分档定价(jià)，是否(fǒu)意味(wèi)着(zhe)，未来(lái)豪宅的(de)中(zhōng)介费有望大幅(fú)降低？

　　中原地产华(huá)南区总裁兼深(shēn)圳(zhèn)中原总经理郑叔(shū)伦称，住(zhù)建部发文鼓励按(àn)照成交价格越高、服(fú)务(wù)费(fèi)率越低的原(yuán)则实行分档定价，合理(lǐ)降低住房买卖(mài)和租赁经纪服务(wù)费(fèi)用，主要还是(shì)规范行(xíng)业，打击收费过(guò)高(gāo)的经(jīng)纪机(jī)构(gòu)，但对市场(chǎng)影响有(yǒu)限(xiàn)，“以深圳为例，深(shēn)圳(zhèn)市场(chǎng)豪宅和普宅本来收费(fèi)就不同，各家(jiā)收费普遍(biàn)在合理范围(wéi)内(nèi)，加上经纪(jì)服务费用(yòng)对市场(chǎng)的影响不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于(yú)当前两部门(mén)提出的意见仅为鼓励性质，即只是纲领(lǐng)性(xìng)文(wén发胶必须当天洗吗，发胶怎么洗掉)件(jiàn)而非规定，未(wèi)来如何具体认定其(qí)中的细则，还需要看各城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表(biǎo)示，“从目前市场看(kàn)，经纪服务领(lǐng)域的调整改(gǎi)善、规范化(huà)，有(yǒu)利(lì)于行业健康(kāng)发展。同时，由于二手房很多房源在产权方(fāng)面有(yǒu)瑕疵，如产(chǎn)权抵押、不同(tóng)税费等都可能对交易产(chǎn)生影响，这对(duì)房地产经纪服务行(xíng)业的专(zhuān)业性提出更高的要(yào)求(qiú)。”

　　58安居客研(yán)究院(yuàn)研究总监陆骑麟指出，在二手房(fáng)买卖过程中，原本应(yīng)该由上下家(jiā)各支付(fù)一半(bàn)的(de)中介(jiè)费，但在一些热点城(chéng)市的二(èr)手房(fáng)交易过程中，往往(wǎng)会有这样(yàng)的情形，因部分购房者处于弱势地位，从而会出(chū)现中介费(fèi)及税费均由购(gòu)房者来承担(dān)。即使(shǐ)一些房东愿意承担中(zhōng)介费(fèi)，这部分(fēn)费用也可能通(tōng)过(guò)转嫁(jià)的方式(shì)，在房价(jià)中有所体(tǐ)现(xiàn)。

　　“上家把中介费转嫁(jià)给下家(jiā)，市场这种所谓(wèi)‘约定俗成’的情况，一(yī)些房产中介公司将其(qí)视(shì)为(wèi)向购房(fáng)者(zhě)单边收费的行为(wèi)。部分中介公司(sī)可能会利用其(qí)支配地位，在原(yuán)先经纪服务收费的基(jī)础上(shàng)，再次向房(fáng)东(dōng)收取费用，而(ér)这部分(fēn)费用，房(fáng)东往往(wǎng)会(huì)将其(qí)转再次转(zhuǎn)嫁给购房(fáng)者，这(zhè)实际上相(xiāng)当于(yú)变相(xiāng)推高了房价。两部(bù)门提出(chū)严(yán)禁(jìn)操纵经纪服(fú)务收费，不仅有利于(yú)提高交易中操作的(de)透明度(dù)，也有利(lì)于房价的稳(wěn)定。”陆(lù)骑麟称。

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