5月(yuè)以来，房(fáng)地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为(wèi)2％。而(ér)以公募基金为代表的机构对于这(zhè)一板块已经(jīng)在(zài)悄然(rán)布局。数据显示，以南(nán)方(fāng)和华(huá)夏(xià)的两只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基金为例(lì)，5月9日(rì)时所公(gōng)布的总(zǒng)份额均较(jiào)4月28日时(shí)有小幅增长(zhǎng)。根(gēn)据基(jī)金(jīn)一(yī)季报统计，龙头与地方国企央企获得(dé)增持，持仓(cāng)数量(liàng)占(zhàn)流通股比重增幅五只个股分(fēn)别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募配置(zhì)房(fáng)地产或(huò)“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代已(yǐ)过 精耕细作成(chéng)共识(shí)

　　从(cóng)公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持(chí)有的房地产行业(yè)标的(de)市值约1188亿(yì)元，占其(qí)所持股票市(shì)值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色，但公(gōng)募所持房地产公(gōng)司(sī)市(shì)值(zhí)在股票资产中的(de)占比却断崖(yá)式(shì)下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一(yī)步降(jiàng)至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年来的首次回(huí)升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产行业(yè)的持股比例也(yě)同步回升，从(cóng)2021年(nián)底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎(hū)在今(jīn)年一季度得以延续。数据统(tǒng)计显示，公募重仓持有房(fáng)地(dì)产板块一季(jì)度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年(nián)四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别为保利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于(yú)房地产的投资愈(yù)发有(yǒu)集中(zhōng)于龙(lóng)头的趋势(shì)。Wind显示，在(zài)公(gōng)募(mù)基金一季报(bào)汇总的重仓股中，房(fáng)地产板块排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙头股万科A排(pái)在(zài)第96位。对比去年四季(jì)报(bào)，变(biàn)化之处首(shǒu)先在(zài)于(yú)几只房(fáng)地产(chǎn)龙头股(gǔ)从排位上看(kàn)均有退(tuì)步，尤(yóu)其是万科(kē)最为明显；其次是(shì)金地集(jí)团退(tuì)出百大之列。但(dàn)考虑到房地(dì)产是复苏(sū)链上最后一环，且首季并非行业销售旺季，其(qí)传导(dǎo)到二(èr)级市场乃至(zhì)机(jī)构持仓上(shàng)还需要时(shí)间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济圈判断(duàn)房地产(chǎn)已经进入大分化时(shí)代，一二(èr)线(xiàn)城(chéng)市好于三四线城市(shì)。而映(yìng)射到(dào)二(èr)级市(shì)场(chǎng)投资上，配置房地产行(xíng)业轻松(sōng)收获行(xíng)业贝塔的红利(lì)期(qī)一去(qù)不返了。“如(rú)果按照(zhào)产业周期来分类，包括房地产等几类行业在盖特(tè)纳(nà)曲线(xiàn)里属于成(chéng)熟(shú)期或者(zhě)衰退期的行(xíng)业，传统(tǒng)认知上没(méi)有什(shén)么投资机(jī)会的。但在(zài)这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等(děng)类似的行业也出现(xiàn)了一些机会，背后的逻(luó)辑是(shì)供(gōng)给侧发生了更(gèng)大(dà)的变(biàn)化。”一不愿具(jù)名(míng)的上海(hǎi)公募基金(jīn)经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几(jǐ)年17亿～18亿平(píng)方米的年销售面积很(hěn)难(nán)再出现了，2022年(nián)光是居民存款数量(liàng)增(zēng)加了15万亿元。中国存(cún)量有400亿(yì)平方米建筑面积，考虑存量地(dì)产(chǎn)的更新，也有近10亿平方(fāng)米。需求(qiú)端还(hái)需要有一定的政策出来去刺激(jī)购房(fáng)。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员吕功(gōng)绩也指出：“时至今日，无(wú)论从城镇化的进程(chéng)，还是人均住房面(miàn)积（接近30平(píng)/人），我国均已告(gào)别(bié)住房短缺时代，而目(mù)前居民的杠杆(gān)率和房价收入也不(bù)支撑每年18万亿元的(de)销(xiāo)售(shòu)额，以及过快上(shàng)行(xíng)的房(fáng)价，因而行业高增的时代已(yǐ)经过去，未来(lái)行业的需求或将回(huí)落，在此(cǐ)过程中，伴随(suí)着地产的高杠杆属性，就很(hěn)容易(yì)出现信用(yòng)风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行(xíng)业进入到(dào)供给侧(cè)出清(qīng)的过(guò)程(chéng)。这个过程(chéng)中，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市占率(lǜ)的提升。当行(xíng)业(yè)需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有投(tóu)资(zī)机会，机(jī)会在(zài)于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投(tóu)资，就是强竞争力(lì)公司的阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的(de)认识(shí)转(zhuǎn)变(biàn)，精耕(gēng)细作(zuò)个(gè)股成为(wèi)公(gōng)募乃至整体机构的(de)务(wù)实之举。

　　机构配置房地(dì)产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企(qǐ)、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月(yuè)10日(rì)收盘(pán)，中(zhōng)信(xìn)房地产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。从具体的(de)个股来看，《红周(zhōu)刊(kān)》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入(rù)统计的124只房地产类(lèi)标的股中，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段(duàn)恰好排名前五的公司(sī)月(yuè)内(nèi)涨幅超过了(le)10％，它们分别是上实(shí)发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第一的上(shàng)实(shí)发(fā)展，五一(yī)假期归来后日成交(jiāo)量明显放大(dà)，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该(gāi)股(gǔ)的(de)基本面来看，上(shàng)实发展(zhǎn)的主营业务为房地产(chǎn)开发(fā)与经营。公司的主要产品(pǐn)及服务为房地产销售(shòu)、房地产租赁、物业管(guǎn)理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上(shàng)期(qī)减少47.85％，归母(mǔ)净利润(rùn)1.23亿元(yuán)，同(tóng)比下(xià)降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实(shí)现营业(yè)总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不过从十(shí)大流通(tōng)股(gǔ)股东来看，各类机构(gòu)都有(yǒu)对其布局的例子(zi)。以(yǐ)3月31日时(shí)的(de)首季十大流(liú)通股股东来看(kàn)， 具体(tǐ)包(bāo)括公(gōng)募的上银(yín)基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城(chéng)资产管理公司(sī)等都跻身前(qián)十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时(shí)排名第二的浦东金(jīn)桥也(yě)是上(shàng)海本地房企，其第一季度的收(shōu)入利润规模大(dà)幅度复苏。究其原因，一(yī)方面是该公司后疫(yì)情时代出租(zū)率复苏至近年来最高(gāo)，另一方面则是公司拿(ná)地结(jié)算持续性向好，从数字上看，一(yī)季度(dù)新增虹(hóng)口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知(zhī)名机构(gòu)在其中持续驻足。从第(dì)一(yī)季度十大流通股股东来看(kàn)，知(zhī)名私(sī)募高毅邓晓峰(fēng)的(de)两只产品依(yī)然在前十(shí)中，这(zhè)也是连续(xù)第三个季度他(tā)有的两只产(chǎn)品杀入前十(shí)。同(tóng)时榜(bǎng)单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿布扎比(bǐ)投(tóu)资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家(jiā)上海区(qū)域性地产公司(sī)外，荣安地产则是主要布局在(zài)深圳(zhèn)的地产公司，一季报交(jiāo)出的也是(shì)一份报喜的(de)成(chéng)绩单：首(shǒu)季(jì)公(gōng)司实现(xiàn)营业收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周刊(kān)》注(zhù)意到两(liǎng)只公募(mù)指基首季新(xīn)杀入(rù)十大(dà)流通股股东行列。具体说来， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上榜排名第七位，富国(guó)中证指(zhǐ)数1000增强(qiáng)则排(pái)名(míng)第(dì)九位(wèi)，此外联袂出现(xiàn)的(de)机(jī)构(gòu)还有QFII高(gāo)盛国际和私(sī)募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金(jīn)相(xiāng)关人士分析(xī)：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头的价值更为笃定突出(chū)；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优质土地(dì)供(gōng)给较多（券商测(cè)算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信用问题或(huò)者(zhě)资金紧张没(méi)法拿地，龙头房企趁机获取低成本(běn)土地，龙头(tóu)房企(qǐ)的拿地力度(dù)（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资(zī)上看，龙头(tóu)房企(qǐ)杠杆率(lǜ)较低(dī)，净负(fù)债率(lǜ)基本在70％以(yǐ)下，而其(qí)燃气热水器是一直开着还是用时开省电，燃气热水器每天晚上需要关吗他房企的(de)净负(fù)债率普(pǔ)遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从融资(zī)成(chéng)本看，龙头房企(qǐ)的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对(duì)应(yīng)到2023年的(de)销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的(de)销售额(é)增(zēng)速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中特估的浪潮下(xià)，央国(guó)企地产股或存在发展(zhǎn)的大好(hǎo)机会。中信证券指出：“房地(dì)产(chǎn)行业的结构性机会依然存在，少部分公司尤其是央(yāng)企占据显著优(yōu)势，其主要又体现为库存的优势。央企地(dì)产公(gōng)司，现阶段表现(xiàn)出(chū)较(jiào)低的融资(zī)成本(běn)，优质的(de)开发资源和(hé)良好的不动产资产运营能(néng)力(lì)的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企相较(jiào)于民营(yíng)地(dì)产公司也是(shì)更(gèng)有优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债(zhài)务(wù)关系等问题，市场对民(mín)营房开企业的(de)资产会有更多担忧和质(zhì)疑，所以在(zài)这一轮行业出(chū)清的过程中，央国(guó)企相较于民企来(lái)说估值的修(xiū)复(fù)更明(míng)显。中特估的(de)角(jiǎo)度从中长期(qī)的维度(dù)看(kàn)，行(xíng)业的逻辑(jí)在于(yú)集中度提(tí)升后，行业进(jìn)入高质量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的盈利和现金流创(chuàng)造(zào)能力，以此带来估值中枢的提升，应该关注估值相对较(jiào)低，企业自身资产(chǎn)的(de)质量(liàng)好、运(yùn)营能力强、可以创(chuàng)造持续现金流的(de)企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的概(gài)率比较低，行业内部将出(chū)现分化，要关注将(jiāng)受益于行业(yè)集中度提升的头部(bù)公司。”星石(shí)投资(zī)首席(xí)研(yán)究官方(fāng)磊(lěi)也(yě)表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路(lù)的话，或许还是保利发展、招商(shāng)蛇口等国资背(bèi)景龙(lóng)头前(qián)途更为光明。不(bù)过(guò)国(guó)投瑞(ruì)银基金(jīn)投资(zī)部副总(zǒng)监(jiān)綦(qí)傅(fù)鹏(péng)表示：“需要(yào)客观地去持续观察国企央企在三个方面是(shì)否(fǒu)可(kě)以维持，首(shǒu)先是融资成本保持低位，其(qí)次是销售份额持(chí)续提升(shēng)，再(zài)次是拿地份额(é)持续(xù)提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢(màn)

　　机构需要多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据房(fáng)企一季报(bào)梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑(huá)，2023年一季度的(de)业(yè)绩分化(huà)更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集(jí)团等房企营收、净利均(jūn)实现了业绩的(de)回正，甚至是较大增速的增长。而(ér)这些公司也是机构的重仓对象。

　　对(duì)此(cǐ)，知名房地(dì)产业内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出(chū)现明(míng)显改(gǎi)善(shàn)的房(fáng)企，主要是(shì)因为过去两三年时间，尤其(qí)是(shì)在2021年下半(bàn)年(nián)民营房企不怎么(me)投资拿地之(zhī)后，国有(yǒu)企业仍(réng)在持续(xù)性(xìng)地拿地(dì)，且(qiě)主要集中在核心城市(shì)，投资(zī)力度较(jiào)大(dà)。投(tóu)资(zī)的驱动能够推动(dòng)房企销售业(yè)绩(jì)的增长，从而在2023年一季度市场恢(huī)复但仍处于调整(zhěng)的过程(chéng)中，能(néng)够保(bǎo)有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面(miàn)临着一些不(bù)确(què)定(dìng)性。其实整个市场从四(sì)月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等(děng)极个别城(chéng)市四月环(huán)比三月相对表现较好之外，包(bāo)括北京、上(shàng)海在(zài)内的(de)绝大(dà)多数城(chéng)市(shì)都(dōu)出现(xiàn)环比下滑的情况。而现在五月的市场表现也不太(tài)乐观。按照(zhào)现在的经(jīng)济状况、收入情况，以及市场的去库(kù)存压(yā)力、企业的资(zī)金面压(yā)力，可能会出现，到六月份房企(qǐ)为了半年报冲业绩出现市(shì)场(chǎng)的短(duǎn)期反弹燃气热水器是一直开着还是用时开省电，燃气热水器每天晚上需要关吗外的一个市场乏(fá)力现象(xiàng)。也就是说，第二季度、第三季度增长不(bù)确(què)定性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利(lì)檀投资(zī)董(dǒng)事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在整个房地产(chǎn)以及其上下(xià)游(yóu)产(chǎn)业(yè)链的复苏(sū)速度都比(bǐ)想象的要慢很(hěn)多(duō)，我们要多给(gěi)一些耐(nài)心，这个(gè)时(shí)候，在(zài)房地产以(yǐ)及上(shàng)下游就不(bù)是赚(zhuàn)快钱的时(shí)候，只能赚他(tā)基本(běn)面的(de)钱。但这也意味着，只(zhǐ)有(yǒu)极为少数的、做得比同行好得多的企业，会伴(bàn)随整个行业(yè)的(de)弱复苏，业绩会逐步体现出(chū)来。所以只(zhǐ)能耐心地(dì)去等待它的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个股仅(jǐn)为举例分析，不做买卖推荐。）

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