文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制(zhì)了(le)。 1月17日(rì)召开的全国住房和(hé)城乡建设工作会(huì)议提出(chū)“有(yǒu)条件的(de)可(kě)以进(jìn)行(xíng)现房销(xiāo)售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河(hé)南(nán)、四川(chuān)、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商(shāng)品房预售制了，用你的钱，建你的(de)房子，还烂尾了，这是对购房(fáng)者的不公平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没(méi)钱没实(shí)力(lì)的别(bié)建了，不能(néng)把包袱甩给(gěi)老百姓和社会，这是房地产(chǎn)从大开(kāi)发时代步(bù)入高质量发展阶(jiē)段的(de)必然趋(qū)势，也是(shì)对购房老百(bǎi)姓的最大保护。98年房改时，全国缺(quē)房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是(shì)权(quán)宜之计，现在(zài)全国套(tào)户(hù)比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房民众不公(gōng)平的预售(shòu)制已(yǐ)经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销(xiāo)售。以(yǐ)后(hòu)一(yī)手交钱，一(yī)手交(jiāo)房，天经地(dì)义。当然二(èr)次房(fáng)改是个技术活，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以及长效机制(zhì)，长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制(zhì)四大(dà)关(guān)键是(shì)推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房(fáng)地产税。如果按照经济规律办事，中(zhōng)国一定(dìng)能(néng)实现房地产软着陆和长期平稳(wěn)健康发展，跨过这道(dào)关，解好这道(dào)世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制、改(gǎi)为现房销售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱(qián)一(yī)手(shǒu)交(jiāo)货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不(bù)公平制度，购(gòu)房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担(dān)了(le)所有商品不能交付的风险。从个人层面看(kàn)，预售制对购房者(zhě)非常(cháng)不公(gōng)平(píng)，比如，交房等(děng)待期一(yī)般为(wèi)两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要承(chéng)担(dān)延(yán)迟(chí)交房(fáng)、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延期(qī)办(bàn)理甚至(zhì)不(bù)能(néng)交房的风险。从行业层面看，预售(shòu)制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下(xià)行周期，会(huì)引发资金链(liàn)断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系(xì)列(liè)风险。取消预售(shòu)制，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售，这(zhè)样有(yǒu)助于落实(shí)中央房(fáng)住不(bù)炒精神(shén)、有(yǒu)助于保障购房老百(bǎi)姓(xìng)权益、有助(zhù)于房企稳健发展，一(yī)举多得(dé)，谋(móu)划长远。

　　3、为什(shén)么建议(yì)取消预售制度？预售制度(dù)怎么(me)来(lái)的？国(guó)外(wài)什么情况？简单科普一下：商品(pǐn)房(fáng)预售最早源于(yú)中国(guó)香港，俗(sú)称卖(mài)楼花(huā)，卖期房，是一种开发商放杠杆(gān)的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴(jiàn)中国(guó)香(xiāng)港，引入了商品(pǐn)房预(yù)售制度。其实，当前(qián)世界不少国家存在预售(shòu)制(zhì)。但是，重点来了！发达国家一般有严格的监(jiān)管保(bǎo)障(zhàng)措施(shī)，开发商在项目获(huò)得政府批准(zhǔn)后才可(kě)以开始销售，买家在购买期房后并非像(xiàng)中国一样在支付(fù)完首(shǒu)付款后从银行一次性贷款支付(fù)剩余全部房款，而是根据开发商工(gōng)程进度在完全交房前进行分期支付。所以，预售制(zhì)度(dù)是需要严(yán)格(gé)的资金监管(guǎn)、分期支(zhī)付(fù)以(yǐ)及违约处罚措施作为(wèi)保障的，如果没有(yǒu)这些保障(zhàng)措施(shī)，一定会(huì)触发风险，对购房(fáng)民众不公平(píng)，所(suǒ)以不如借机取消预售制度，以后改为现房(fáng)销售。客观讲预售制度有(yǒu)一定(dìng)历史阶段性(xìng)，现(xiàn)在中国住房进入(rù)存量(liàng)时(shí)代(dài)，取消预售(shòu)制(zhì)度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给(gěi)老百姓和(hé)社会(huì)，当(dāng)然这需要配套房(fáng)企债务(wù)重组、复工保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)、恢复市场信(xìn)心和房地产长(zhǎng)效机制。这是个技术活，只要(yào)坚持市场化(huà)改革(gé)，中国一定能化解这个难题，让房地产(chǎn)回归实体经济和居住(zhù)属(shǔ)性(xìng)，安(ān)居(jū)乐(lè)业(yè)。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发2100是平年还是闰年，2100是平年还是闰年最佳答案商将拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不(bù)能兑现的营销手段，而(ér)是所(suǒ)见即所得(dé)的过硬(yìng)的产品质量和(hé)诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商(shāng)业的本质是向善(shàn)，是以客户为中(zhōng)心，房地(dì)产也不(bù)能例(lì)外，老百姓买房(fáng)子(zi)是天大的(de)事(shì)，烂尾(wěi)毁三(sān)代，好房(fáng)幸福一家人。从这个(gè)角度，取(qǔ)消(xiāo)预售制、实施现房销售是(shì)实现老百姓安居乐(lè)业、社会长治久(jiǔ)安、行业(yè)企业健康发展的重大(dà)措(cuò)施。在当前的情况下，取消预(yù)售制要(yào)结(jié)合稳楼市、房地产软着陆、打通(tōng)金融(róng)支持当(dāng)期三好生、新模(mó)式等综合施策。

　　作者十年(nián)前在国务院发展研究中心参与财税改(gǎi)革方(fāng)案(àn)研(yán)究时，对预售制、房地产(chǎn)税、人地挂(guà)钩、金(jīn)融稳定(dìng)、房企杠杆率等进行(xíng)过长期系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预(yù)售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国(guó)内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售资(zī)金第三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购(gòu)房，提供期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期(qī)房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十(shí)年代在中国香港，楼(lóu)宇出租是地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难(nán)、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期(qī)长等(děng)问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共(gòng)房屋制(zhì)度，许多(duō)人栖身于(yú)木(mù)屋或者(zhě)其他临时住宅，住房的需求是相当(dāng)高(gāo)，不过大多数居民的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购(gòu)买。虽然(rán)楼宇出租是中(zhōng)国香港(gǎng)地产行业(yè)盛行的方式，但(dàn)有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金周转期(qī)长等(děng)问题。针对这一系列问题，不少地产商开始探求新(xīn)的方式，如把楼(lóu)宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这(zhè)模(mó)式一经推行，购买楼宇的市民数(shù)量有所增加，开发商(shāng)资金(jīn)周转加快。

　　在分层出售的基(jī)础上，将“按揭(jiē)”模式引(yǐn)入房地产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创办立(lì)信置业(yè)有限(xiàn)公司，凭借(jiè)商(shāng)业直觉和多(duō)年经营杂货铺、海上驳运(yùn)业(yè)务的(de)经验，对于商品流通(tōng)、资(zī)金周转有(yǒu)着(zhe)独到的见(jiàn)解，在努力寻求方(fāng)法加快自身资(zī)金周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙(lóng)的一块地(dì)盘(pán)后，除了分层(céng)出(chū)售(shòu)、还印发售楼说明书(shū)，上有文字详尽说(shuō)明楼(lóu)宇的(de)地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价(jià)格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”是另外(wài)一(yī)个亮点，即先(xiān)收取买家的订金，采用类似(shì)租金的分(fēn)期(qī)付款形式，等(děng)新楼落成时，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥(yōng)有了自(zì)己的房产。这种方式(shì)减轻了(le)民众购(gòu)房的资金压力(lì)，加速了房屋的建造(zào)和销售，也(yě)解决(jué)了制(zhì)造商的资(zī)金(jīn)问题，降低投资风险(xiǎn)，在当时(shí)可(kě)谓(wèi)是“双(shuāng)赢”的(de)举措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的(de)销售模式成为当时中国香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的一大特(tè)色，纵观(guān)中国香港房地产(chǎn)市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模(mó)式高效率(lǜ)地(dì)解决了核心的住房供不应求的(de)问题，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动(dòng)了(le)中国香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期(qī)间也出(chū)现过(guò)“烂尾楼(lóu)”的(de)情况，但监管部门不断完善、规范(fàn)化，建立健(jiàn)全的监(jiān)管(guǎn)机制，促进(jìn)市场健康发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀(jǔ)的一个楼盘因(yīn)建(jiàn)筑(zhù)费(fèi)用超支停工(gōng)，出现“烂(làn)尾”情况。在(zài)1961年后(hòu)，中国香港(gǎng)管理部门提升了(le)对于预售楼花制(zhì)度的监管，即要求开发商在预(yù)售前，确(què)保(bǎo)地价(jià)款(kuǎn)已(yǐ)经全部支付，还要证明自身有资(zī)金等能力把项(xiàng)目完成，资金需放(fàng)入律师所托管，支取时需律所和建(jiàn)筑师的(de)核准。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取(qǔ)监(jiān)管账户资(zī)金(jīn)，中国香港要求律师(shī)行在银行开(kāi)设的(de)信托(tuō)账户（监管账户）、开发商操作(zuò)等采取全(quán)透明化机制(zhì)，且(qiě)银行的责任上(shàng)升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大风险方，后续需自(zì)身推动(dòng)项(xiàng)目(mù)完工(gōng)。随着监管体(tǐ)系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　二十世(shì)纪九十(shí)年代，中国内地面(miàn)临(lín)住(zhù)房需求大和供给量(liàng)短缺(quē)问(wèn)题(tí)，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国(guó)以来，中(zhōng)国内地优(yōu)先发展(zhǎn)重工业，强调基础建设(shè)，这一导(dǎo)向使前期发展工业化的进程大于城市化进程，唯有解决住房基础等(děng)城市化配(pèi)套(tào)问题，才能(néng)进(jìn)一步(bù)推进城(chéng)市化。但(dàn)当时推(tuī)行的(de)是“统一管理，统一分(fēn)配(pèi2100是平年还是闰年，2100是平年还是闰年最佳答案)，以租养房”的福利分房(fáng)制(zhì)度，住房市场(chǎng)发展起步较晚、增速较慢，福利(lì)分(fēn)房制度也出现了分配不(bù)公、效率(lǜ)低、配(pèi)套差(chà)等(děng)问题，因此福利分房制(zhì)度不再适用于(yú)当时(shí)的国情。叠(dié)加房地产(chǎn)市场(chǎng)面临商(shāng)品房的(de)需求(qiú)量大(dà)，而社会(huì)缺少大(dà)型房地产开发商，商品房供应量小的(de)困境，此时引入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模(mó)式无疑是(shì)对内地房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的一针强(qiáng)心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步(bù)引进(jìn)中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)预售(shòu)商品房(fáng)制(zhì)度，先(xiān)后出(chū)台多项文件，大力支(zhī)持国内房地产市(shì)场改(gǎi)革(gé)。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于进一步深化城镇(zhèn)住房(fáng)制度(dù)改革，加快住房建(jiàn)设的通知(zhī)》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步(bù)实(shí)行住房分(fēn)配货币化、住房(fáng)供给商品化、社会化的(de)住房新体制(zhì)，从计划经济下的福利分(fēn)房转向市场经(jīng)济的商品房。房(fáng)地产市场采(cǎi)用预售制，允许(xǔ)开发商卖期房，解决了(le)房(fáng)企(qǐ)缺少资金和(hé)开发时间(jiān)周期长的两大(dà)难题，开发商(shāng)以预售款撬动(dòng)下一个(gè)项目的开发，形成滚动开发模式，住房(fáng)供(gōng)应速度加快。自此中国内地开始房改(gǎi)货币化，中国人民银行等(děng)多方迅速出(chū)台相关的信(xìn)贷政策(cè)，支持购房者，极大作用推动了房地(dì)产市场的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花(huā)”模式后(hòu)，经调整形成契(qì)合中国内(nèi)地的商品(pǐn)房预(yù)售制度。预售制的初衷(zhōng)是为了缓解房企资金压力，加快城镇(zhèn)住房建设。具体来说，是(shì)指房地产开发企业(yè)将(jiāng)正在建设中的房(fáng)屋预先出售给购房者(zhě)，由购房者支付定金或房款(kuǎn)的(de)行(xíng)为。区别于中国香(xiāng)港，在中国内地(dì)实践过(guò)程(chéng)中(zhōng)，商品房预售流程为(wèi)：房地产开发(fā)商办理预售(shòu)许可证-签(qiān)订商品房买卖合同-进行备案登记和预(yù)告登记-交付(fù)房(fáng)屋(wū)。在购房过(guò)程中(zhōng)，购(gòu)房者需要一次性付清首付款，并采用银行(xíng)贷款的形(xíng)式一次性付清剩余房款，换言(yán)之，房屋未建成(chéng)，开发商可能已拿(ná)到了全部(bù)购(gòu)房款(kuǎn)，这点与中国香港的按照(zhào)工程进度付款有所不同。对中国内地的开发(fā)商而(ér)言，预售制商(shāng)品房(fáng)也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程，但(dàn)背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在

　　作为(wèi)中国内地商品(pǐn)房销售的最(zuì)主要(yào)方式(shì)，预(yù)售制极(jí)大缩(suō)短(duǎn)房(fáng)企现金回(huí)笼周(zhōu)期(qī)，同(tóng)时增加市场商品房供应(yīng)，推动了城镇化发展进(jìn)程。预售(shòu)制在过去20多年对(duì)中国内地(dì)房地产市(shì)场(chǎng)的(de)稳步发展起到了重要作用(yòng)，不仅(jǐn)解决(jué)了(le)房地产(chǎn)市场快速(sù)发展阶段的资(zī)金需(xū)求，也提(tí)高(gāo)了居民居住水平，中(zhōng)国内地(dì)城镇居民从筒子楼住到(dào)住宅小(xiǎo)区，从(cóng)全民蜗居到基本(běn)适(shì)居，住(zhù)房事业取(qǔ)得巨大进步，数(shù)十年时间(jiān)走完发达国家几百(bǎi)年城镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城(chéng)镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人(rén)增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成(chéng)区面积由7438平方公(gōng)里增长至60721平方公里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城(chéng)镇住宅(zhái)存量从(cóng)不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面(miàn)积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前(qián)已成为中国内地商(shāng)品(pǐn)房销(xiāo)售(shòu)最主(zhǔ)要方式(shì)，2005年中国内地商品住宅期房销售面(miàn)积占总销售面(miàn)积的(de)比重为63％，而2021年期房累计销售面积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中(zhōng)国内地房(fáng)地(dì)产行(xíng)业的发展(zhǎn)。中(zhōng)国内(nèi)地(dì)房地(dì)产(chǎn)历经二(èr)十多年(nián)长周(zhōu)期繁荣，行(xíng)业(yè)各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工(gōng)面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发投资完(wán)成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上(shàng)涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销(xiāo)售金额分别从(cóng)1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速(sù)发(fā)展，房地(dì)产企业从无到有(yǒu)、从国企(qǐ)先(xiān)行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万(wàn)个(gè)增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内地(dì)经济高增长的(de)火车头。

　　1）从经济(jì)增长(zhǎng)渠道，房地产带动的上下游产业链特别长，高达(dá)50多个行业(yè)。2020年(nián)房(fáng)地产及其产业(yè)链占GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡(gòng)献），其中房地产(chǎn)业(yè)增加值(zhí)占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡献），房(fáng)地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对金融、批(pī)发、建(jiàn)材(cái)的(de)带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完(wán)全(quán)拉动的投资(zī)占全社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资(zī)占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠(qú)道，从(cóng)房地产贷款占银行(xíng)各项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通(tōng)道业务，占(zhàn)比超过三分之一。从房地产(chǎn)融资(zī)存量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根据(jù)我们(men)的《中国住(zhù)房市值测算报告》，2020年中国住(zhù)房市值(zhí)为(wèi)62.6万亿(yì)美元，大(dà)于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德三(sān)国合计(jì)的31.5万亿美元。从住房市值占股债房(fáng)市(shì)值(zhí)的比例看(kàn)，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国(guó)的(de)27％、日本的(de)37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住(zhù)房市值与股债房市(shì)值的比例较高(gāo)，主要(yào)是因为住房(fáng)市值(zhí)高，以及中国(guó)资本市场(chǎng)发育尚不(bù)成熟，直(zhí)接(jiē)融资比例较(jiào)低(dī)，股票、债券市值较低，居(jū)民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预(yù)售制背(bèi)后(hòu)潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确(què)实存(cún)在，当前(qián)的负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大(dà)部分(fēn)商品(pǐn)是(shì)一手交钱一手交货，预售制是对购买者(zhě)的单(dān)方面(miàn)不(bù)公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还(hái)要承担延迟(chí)交(jiāo)房(fáng)、“一房(fáng)二(èr)卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚(shèn)至不(bù)能交房等风险。另外(wài)，购房(fáng)者(zhě)和开(kāi)发商之间的购房合同、购(gòu)房者和银行的按(àn)揭贷(dài)款合同是两个独立的(de)合同(tóng)关系，如果(guǒ)开(kāi)发商(shāng)发生违约，购房者只能根据购房合(hé)同(tóng)向开发商主张权力(lì)，但依旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合同按时向(xiàng)银(yín)行进行贷款偿还，因此购房者承担的风险较(jiào)大(dà)。

　　从行业层面看，预售制助推部(bù)分房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，资(zī)金若遇到(dào)下行周期，会引发资金链(liàn)断裂(liè)、项目搁置等(děng)系列风险，进行影响自身信(xìn)用和购房者对行业的(de)信心。

　　从金(jīn)融层面(miàn)看(kàn)，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波(bō)动或经营(yíng)不善(shàn)，出现资金链断裂等一系(xì)列问题(tí)，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企通过(guò)与(yǔ)购房者签订(dìng)的预售合同和按揭(jiē)合同，已经从银行获得房款，如果购房者(zhě)丧(sàng)失还款能(néng)力或短期不能还(hái)款(kuǎn)等，则风险完(wán)全由银行(xíng)承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的(de)预(yù)售监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的(de)《城市商品房预售管理办法(fǎ)》中明确规定了开发企业预(yù)售商品房(fáng)所得(dé)款项(xiàng)应当用于有关的工程(chéng)建(jiàn)设，商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)款监管的具体办(bàn)法，由房地(dì)产管理部门制定(dìng)。但多年以来(lái)全(quán)国并(bìng)没有统一(yī)的预售资金监(jiān)管规定，各地实行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监管资金比例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合(hé)肥(féi)等城市则按照项(xiàng)目的建(jiàn)安成本乘以(yǐ)建筑面(miàn)积或者项目工程总额报价计算重点资金。而事(shì)实是，不少购房款未进入监(jiān)管(guǎn)账户(hù)、或(huò)进(jìn)入(rù)监(jiān)管(guǎn)账户后(hòu)被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无(wú)期，月供却被迫继(jì)续(xù)还款。那么，监管(guǎn)账(zhàng)户资金如何被挪走的(de)？实(shí)际上(shàng)，在过(guò)去房地(dì)产大开(kāi)发时(shí)代的高周转(zhuǎn)背(bèi)景下，抽调预售款(kuǎn)监管(guǎn)账户资金，是行业“潜规(guī)则”。比如工程总承(chéng)包方，以工程建(jiàn)设名义，获得监管账户拨付资(zī)金，再由(yóu)工程方(fāng)将(jiāng)资金转给房企，而拨付的工程款，远超工程进(jìn)度所(suǒ)需。通过(guò)这些方式套取(qǔ)的资金，在房企各(gè)地项目间流动，变相加杠杆，这样做(zuò)提供(gōng)了(le)资金流动(dòng)性，房企抽调(diào)资(zī)金(jīn)统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设(shè)，形成一(yī)种资金循环(huán)高(gāo)周转模式，但一定程度上(shàng)把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预(yù)售制度呈现以(yǐ)下特(tè)点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房(fáng)者预付资金，一般设有定金或(huò)预付款保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要(yào)求购房者支付(fù)的预付款比例相对(duì)较低，绝(jué)大(dà)部分(fēn)房款(kuǎn)在房屋(wū)交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款(kuǎn)一般以(yǐ)定金方(fāng)式支(zhī)付(fù)，或按(àn)工程进度(dù)分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两(liǎng)种方式发放按(àn)揭(jiē)贷款，一是按工程(chéng)进度付款，按(àn)揭贷款按照工程进度逐渐(jiàn)发(fā)放，购房者开(kāi)始月供；二是房屋(wū)交付(fù)后发(fā)放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾保护(hù)：为预售商(shāng)品房提(tí)供(gōng)期(qī)房烂尾保险，在商品房(fáng)出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付保护：房屋(wū)交付质量的(de)保障(zhàng)有两种方式，一是期房由(yóu)政府或(huò)第(dì)三(sān)方验收(shōu)合格并提(tí)供(gōng)验收凭(píng)证后(hòu)，开发(fā)商(shāng)凭(píng)验收凭(píng)证(zhèng)取得购房者支付的房款。二是(shì)开发商为购房者(zhě)提(tí)供一定(dìng)的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预(yù)售资金第三方全程监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期房(fáng)定(dìng)金一定期限内无条件返(fǎn)还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付(fù)，其余房款交付后按揭(jiē)还款，交(jiāo)付前资(zī)金由第三(sān)方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比(bǐ)例一(yī)般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美(měi)国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定(dìng)金(jīn)或首付(fù)外，购房者在房屋交付(fù)后通过按揭(jiē)贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国(guó)为(wèi)防止开发商挪用资金，购(gòu)房者(zhě)的(de)定金及首(shǒu)付(fù)款由(yóu)第三方公证行或产权(quán)保险(xiǎn)公司的信(xìn)托账户(hù)监管。如果开(kāi)发商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资(zī)金可通过申请仲裁(cái)取回，且不承担任何(hé)责任(rèn)与(yǔ)损失。而开发商在房屋(wū)建设过(guò)程中的资(zī)金全部(bù)来自(zì)银(yín)行(xíng)，银(yín)行根据(jù)工程进度(dù)向开发商提供一定比例(lì)的贷款，由于开发商挪(nuó)用(yòng)资(zī)金(jīn)直接损害银行利益，银行有充分动机监管开(kāi)发商施(shī)工进(jìn)度。开发(fā)商在(zài)房屋交付时需取得由政府(fǔ)相关(guān)部门经审查后(hòu)发放的验(yàn)收凭证，通过验收凭(píng)证向(xiàng)银行得到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德(dé)国期房可零首(shǒu)付购房，房款按建造工(gōng)期进度支付，按揭按(àn)工(gōng)期(qī)放款后还贷，房(fáng)贷利率采用固定利率(lǜ)，开发(fā)商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国(guó)开发商在项目获(huò)批后(hòu)即可预售房屋。签署购房合(hé)同前(qián)，购房者需支(zhī)付约(yuē)2000欧(ōu)的定(dìng)金并进行预约公证，签订合(hé)同后定金退还。如由于任(rèn)何(hé)原因不能购买，定(dìng)金按照(zhào)德国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后(hòu)，购(gòu)房者需(xū)支付(fù)公证(zhèng)费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购(gòu)房附加(jiā)费。

　　首付(fù)方面，德国没有规定最低首付比(bǐ)例，可(kě)零首付购房(fáng)。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按工期(qī)支付房(fáng)款的制度，一般(bān)分7笔进行支付，具(jù)体支(zhī)付节(jié)点、比例因项目而异。一般来说，支付节点可分(fēn)为公证(zhèng)后(hòu)、主(zhǔ)体完(wán)工、内部水暖(nuǎn)电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室(shì)内清(qīng)洁及墙面(miàn)完工、地板完(wán)工、全部完工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面(miàn)，购房者可在支付(fù)房款(kuǎn)前(qián)申请(qǐng)房贷(dài)，房贷利率采用(yòng)固定利(lì)率，银行(xíng)按(àn)施工节奏分(fēn)多次(cì)发(fā)放贷(dài)款，每(měi)笔贷款给(gěi)予购房者一定使用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司针对期房设计了两(liǎng)种保险，保险(xiǎn)的功能是当房屋出现重(zhòng)大(dà)延(yán)期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保险公(gōng)司保证开发(fā)商赔偿(cháng)或修(xiū)复，开发商(shāng)破产，由保险(xiǎn)公司负责(zé)相应赔偿。保(bǎo)险由开(kāi)发商(shāng)或购房(fáng)者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付

　　英国预售(shòu)制(zhì)设有10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方(fāng)均有一名律师(shī)，负责沟通(tōng)期房交(jiāo)易中的房(fáng)产、资金、合同等各个环节，各环(huán)节内容确认无误后(hòu)签订(dìng)首(shǒu)付交(jiāo)换(huàn)合同(tóng)。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，当开发(fā)商出现(xiàn)财(cái)务、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金(jīn)由保(bǎo)险公司赔付(fù)，而超出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环(huán)节，英(yīng)国采取按工程进度付款的方式，但是交房前付款比(bǐ)例相对较低，一(yī)般会(huì)在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比例在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交付(fù)环节，英国规定(dìng)房(fáng)屋必须经过房产公证公(gōng)司的检验验收(shōu)后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房预(yù)售资金监管极(jí)为严格，资金也(yě)由律师监(jiān)管，在确认工程进度、支付相关款项过程中，由(yóu)买(mǎi)房律师(shī)将(jiāng)资金转给卖方律师，卖方律师(shī)转给开发(fā)商，即资金在进入开发商账户前经过(guò)两(liǎng)道(dào)关(guān)口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日(rì)本(běn)期(qī)房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必须完成(chéng)“预售房(fáng)定(dìng)金保全措(cuò)施”，交(jiāo)房前(qián)付款比例不超房(fáng)款的20％，开(kāi)发(fā)商违约需返还定(dìng)价并赔(péi)偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二战结束后由于房(fáng)屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖(mài)”现象普遍(biàn)，为(wèi)此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易(yì)法》，经多次修订，目前是唯一一部规(guī)范(fàn)期房交易的(de)法律(lǜ)。

　　定金(jīn)保(bǎo)护方面，根据日本《宅地建(jiàn)物取(qǔ)引(yǐn)业法》，对购(gòu)房者支(zhī)付定金超过(guò)5％或(huò)超(chāo)1000万(wàn)日(rì)元的部分，法(fǎ)律要求(qiú)开发(fā)商必须完成定金(jīn)保全措施才可(kě)预售。什么是定金保全措施？即买卖(mài)双方签订购房合同(tóng)时，开(kāi)发商向金融机构或指(zhǐ)定保证机构或保险机构(gòu)签订(dìng)定金(jīn)保(bǎo)证委托合同，设(shè)置购房者定(dìng)金的保证(zhèng)或保险，并将相应的保证(zhèng)金证明书交付(fù)给购(gòu)房者。除定金外，其他预先支付的购(gòu)房款(kuǎn)也受该(gāi)措施保护。若(ruò)开发商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房者可凭保证(zhèng)金证明书向金(jīn)融机构或保(bǎo)证机构或保险公司兑付，同时，开(kāi)发(fā)商需向购(gòu)房者赔(péi)付(fù)违约金，一般约(yuē)为房价(jià)的10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付环节，交房(fáng)前只需(xū)支付最多不超(chāo)20％的定(dìng)金，签订购房合同后，购房者即(jí)可(kě)向银行(xíng)申请贷款，但交房后(hòu)才(cái)开(kāi)始按(àn)揭贷款，除定金外的剩(shèng)余(yú)房款(kuǎn)在交房(fáng)后开始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金(jīn)由银行监管(guǎn)，享1年(nián)保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还(hái)相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款(kuǎn)按(àn)工程进度支付，所有资金进银行专门项目资金账(zhàng)户，交房后(hòu)满1年(nián)保修期后(hòu)支(zhī)付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金支(zhī)付环(huán)节，新加坡开发商(shāng)有统一(yī)的选购权合(hé)同以及订金返还机(jī)制，即(jí)OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款(kuǎn)作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步(bù)签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购(gòu)房合同后(hòu)，购房者需(xū)支付15％的首付及印(yìn)花税，同(tóng)时购房者向银(yín)行(xíng)申请按揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房同样采取(qǔ)按(àn)工程(chéng)进(jìn)度(dù)付款的方式，《发展商条例(lì)》对期房付(fù)款流程做了(le)统一(yī)详(xiáng)细规定，要(yào)求(qiú)所(suǒ)有开发(fā)商(shāng)遵守，支付节点一般为合(hé)同签订后(hòu)、地基完工、框(kuāng)架完工(gōng)、管道门(mén)窗等完工等(děng)，支付(fù)比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭贷(dài)款也依照工程进度(dù)放款(kuǎn)，月供(gōng)在此(cǐ)过程(chéng)中随着放出贷款的增(zēng)加(jiā)而增加，未放款部分无需月(yuè)供(gōng)。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，购房(fáng)者的订(dìng)金与(yǔ)付(fù)款(kuǎn)会存入银行专(zhuān)门的项(xiàng)目资金账(zhàng)户(hù)，账(zhàng)户(hù)资(zī)金(jīn)提取须与(yǔ)房屋建(jiàn)设有关(guān)。房屋交付(fù)后，购房(fáng)者享受(shòu)1年(nián)的房屋保修期，此后购房者(zhě)支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来(lái)看，当前房(fáng)地产(chǎn)到了政策出手临(lín)界点，重点是保交(jiāo)楼和房(fáng)企重(zhòng)组(zǔ)。一方面(miàn)，加大对刚需和改善型需(xū)求的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥(tuǒ)善应对局部停(tíng)贷现象，重点是保交楼保(bǎo)复工(gōng)保民生，给予强(qiáng)有力的金融工(gōng)具(jù)支(zhī)持(chí)。另(lìng)一(yī)方面，从(cóng)现在(zài)起，对(duì)还在正常(cháng)运转的房企包(bāo)括民营(yíng)企业，加大支持(chí)力度，由优质房企牵(qiān)头(tóu)并购重组整个行业，为每(měi)个房企配套AMC和财团，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应(y2100是平年还是闰年，2100是平年还是闰年最佳答案īng)充分估(gū)计形势复(fù)杂性和(hé)人性复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组(zǔ)房企(qǐ)债务(wù)、恢复市场(chǎng)信心以及长效(xiào)机(jī)制。长效机制四大(dà)关键是推(tuī)动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定(dìng)和房(fáng)地产税(shuì)。定(dìng)金(jīn)环节(jié)，建立开(kāi)发商违约后定金(jīn)保护机制，如将已(yǐ)支付定金冻结(jié)至房(fáng)屋交付阶段，保障购房者定金安全(quán)。签(qiān)订合同(tóng)环节，鼓励保险(xiǎn)公(gōng)司介(jiè)入，为(wèi)房(fáng)屋(wū)重大延期以及(jí)重(zhòng)大缺陷等(děng)情(qíng)况提(tí)供(gōng)充分的保障(zhàng)。余款(kuǎn)支付环节(jié)，建立按(àn)工程进度付款机(jī)制(zhì)或交房后按揭贷款机制，充分(fēn)保护购房(fáng)者的权(quán)益。资(zī)金监管(guǎn)环(huán)节，引入独立于开(kāi)发(fā)商、银行的第(dì)三方资(zī)金监管机构，或由政府相关部门(mén)直接监管(guǎn)，以(yǐ)此防(fáng)止资(zī)金挪用现象。交付环节，建立(lì)商品房保(bǎo)修期制度。保修期内，开发商应对(duì)房屋(wū)质量问(wèn)题全权负责、免费维修，购(gòu)房(fáng)者在保修期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制是大势所趋。一方面(miàn)，98年房改(gǎi)时，全国缺(quē)房(fáng)子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权(quán)宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开(kāi)发进入存量(liàng)时(shí)代(dài)，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。另一(yī)方面，取消预售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的不(bù)是五花八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知(zhī)道(dào)能不能兑现(xiàn)的营(yíng)销(xiāo)手段，而是所见即所得的(de)过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这(zhè)才是(shì)对(duì)购房(fáng)民(mín)众的(de)最(zuì)根本最实质的保障，这样(yàng)将(jiāng)极大(dà)的提升(shēng)开(kāi)发商的建筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币。

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