文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城(chéng)乡建设工作(zuò)会议提出“有条件的(de)可以进(jìn)行(xíng)现(xiàn)房销售”，不足一个月时间，已(yǐ)有山东、安徽(huī)、河(hé)南、四(sì)川、广东等地(dì)明确表(biǎo)态，试点现房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对(duì)购(gòu)房者的不公(gōng)平。以(yǐ)后(hòu)谁(shuí)有钱谁建房，没钱(qián)没实力的别建了(le)，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是(shì)房(fáng)地产从(cóng)大开发时代步入高质量发展阶段(duàn)的必然趋势，也(yě)是对购房(fáng)老百姓的最大保护(hù)。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱(qián)，预售(shòu)制是权(quán)宜之计(jì)，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购(gòu)房民(mín)众不(bù)公平(píng)的预售制(zhì)已经过时了(le)，该取消了，改为现(xiàn)房销售。以后(hòu)一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是(shì)个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以及长效(xiào)机制，长(zhǎng)效(xiào)机制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。如果按(àn)照经济规律(lǜ)办(bàn)事，中国一定能实现房地(dì)产(chǎn)软着陆和(hé)长期平稳健康(kāng)发展，跨过(guò)这道关，解(jiě)好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售(shòu)制、改为现房销售？大(dà)家(jiā)想(xiǎng)想，绝大部(bù)分商品(pǐn)是一手交钱一手交(jiāo)货(huò)，预售(shòu)制是对购买(mǎi)者的单方(fāng)面不公平制(zhì)度，购房(fáng)老百姓几乎承担了(le)所(suǒ)有商品不能交付(fù)的(de)风险。从个人层面看，预售制对(duì)购(gòu)房者非常不(bù)公平(píng)，比如，交房等待期(qī)一般为两年(nián)，在此(cǐ)期间，购房者不(bù)仅承担银行利息(xī)，还要承(chéng)担延(yán)迟交房、房屋(wū)质量、房(fáng)产证延期办理甚(shèn)至不能交房的风险。从行业层面看，预(yù)售制(zhì)助推部分(fēn)房企过(guò)度(dù)举债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，若(ruò)遇到下行(xíng)周(zhōu)期(qī)，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险(xiǎn)。取消预(yù)售(shòu)制，改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)，这样有助于落(luò)实(shí)中央房住不炒精神(shén)、有(yǒu)助于保障购房老百姓权益、有助(zhù)于房企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制度(dù)？预(yù)售制(zhì)度怎么(me)来的？国(guó)外什么情况？简单科普一下：商品房预售(shòu)最早源于中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房(fáng)，是一(yī)种开发商放杠(gāng)杆的(de)方式。98年(nián)房改，由于商品(pǐn)房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预(yù)售制度。其实(shí)，当前世界不少国家存在(zài)预售(shòu)制。但(dàn)是，重(zhòng)点来(lái)了！发达国家一般有严格的(de)监管保障措(cuò)施(shī)，开发商在项目(mù)获得政府(fǔ)批准后才可以(yǐ)开始销售，买家在(zài)购买期房后并非像中国一(yī)样在支(zhī)付完首付款后(hòu)从银行一次性贷款支(zhī)付剩余全(quán)部房款，而(ér)是(shì)根据开发商工程进(jìn)度在完全交(jiāo)房前(qián)进(jìn)行(xíng)分期支付(fù)。所以，预售制(zhì)度是需要严格的(de)资金监管、分期支(zhī)付以及违约(yuē)处(chù)罚(fá)措施作为保障(zhàng)的，如果没有这些保障措施(shī)，一定会触发(fā)风险，对(duì)购(gòu)房民众不公平，所以(yǐ)不(bù)如(rú)借机取消预售制度，以后改为(wèi)现房销售。客观讲预售制度有一定历史阶(jiē)段性，现在中国住房进入(rù)存量时代，取消预售(shòu)制度有助(zhù)于降(jiàng)负债降(jiàng)杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和(hé)社会，当然这(zhè)需(xū)要配套房(fáng)企债务重组、复工保交楼(lóu)、恢复(fù)市场(chǎng)信(xìn)心和房地产长效(xiào)机制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持市场(chǎng)化改革，中(zhōng)国一(yī)定(dìng)能化解(jiě)这个难题，让房(fáng)地产回归(guī)实(shí)体经济和居住属性(xìng)，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果(guǒ)取(qǔ)消预售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，开发商将拼的(de)不是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道(dào)能不能兑(duì)现的营销(xiāo)手段，而是(shì)所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民(mín)众的最根(gēn)本最实质的(de)保障，这样将极(jí)大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。所有商(shāng)业的本(běn)质是向(xiàng)善(shàn)，是(shì)以客户为中心，房(fáng)地产也不能例外，老百姓(xìng)买房子是天(tiān)大的事，烂(làn)尾(wěi)毁三代(dài)，好(hǎo)房幸福一家(jiā)人。从这个角度，取消预售制、实施现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)是实现老百姓安居乐业、社会(huì)长治久(jiǔ)安(ān)、行业企业健康发展(zhǎn)的重大措(cuò)施。在当前的情(qíng)况下，取消预(yù)售制要结合稳楼市(shì)、房(fáng)地产(chǎn)软着陆、打通金(jīn)融支持当(dāng)期(qī)三好生(shēng)、新模式(shì)等综合施(shī)策。

　　作者十年前(qián)在国务院发展(zhǎn)研(yán)究(jiū)中心参与财税(shuì)改革方案研究(jiū)时，对(duì)预(yù)售制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企(qǐ)杠杆率等进行(xíng)过长(zhǎng)期系统的专项(xiàng)研究。（参(cān)考后来形成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推(tuī)动城市化进(jìn)程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金(jīn)第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房交易立法，设(shè)置期房预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管(guǎn)，享1年(nián)保修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼(lóu)宇出租是地(dì)产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难(nán)、出(chū)租资金周(zhōu)转期长等(děng)问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国(guó)香(xiāng)港还未推行(xíng)公共房(fáng)屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住(zhù)宅，住房的需(xū)求是相当高(gāo)，不过大(dà)多数居民的(de)储(chǔ)蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多(duō)数以(yǐ)一整栋楼为单位，需(xū)要雄厚(hòu)的资(zī)金实力才能购(gòu)买。虽然(rán)楼宇出租是(shì)中国香港地产(chǎn)行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题。针对这(zhè)一(yī)系列问题，不少地产商开始探求新的方式，如把楼(lóu)宇契约(yuē)切开(kāi)，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式(shì)一经推行(xíng)，购买楼宇的市民数(shù)量有所增加，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基(jī)础(chǔ)上(shàng)，将(jiāng)“按揭”模式(shì)引入(rù)房地产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍(huò)英东创(chuàng)办(bàn)立信(xìn)置业有限(xiàn)公司，凭借商业(yè)直觉和多年经营杂(zá)货铺、海上驳运业(yè)务的经验，对于商品流通(tōng)、资金周转有着(zhe)独到的见解，在努力寻求方法加快(kuài)自身(shēn)资金周转。当时其在购(gòu)下九龙的一(yī)块地盘后，除了分层(céng)出售、还印发售(shòu)楼(lóu)说明书(shū)，上有文(wén)字详尽说明楼宇的地势环境、建筑(zhù)材料、分层价格(gé)、订(dìng)购方法等。此(cǐ)外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮(liàng)点，即先收取(qǔ)买(mǎi)家的订金，采用类(lèi)似租金的分期付款形(xíng)式，等(děng)新(xīn)楼落成(chéng)时(shí)，收齐买家的钱，买(mǎi)家(jiā)就拥有了自己的房产。这种方式(shì)减轻了民众购(gòu)房(fáng)的资金压力，加速了(le)房屋的建造和(hé)销售，也解决(jué)了制造(zào)商的资金问题，降(jiàng)低(dī)投资(zī)风(fēng)险，在当时可(kě)谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模式(shì)成(chéng)为当时(shí)中国(guó)香港房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的一大特色(sè)，纵(zòng)观中国(guó)香港房(fáng)地产(chǎn)市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地(dì)解决了核(hé)心的住房供不应求(qiú)的问题，使房市发展(zhǎn)进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式(shì)推动(dòng)了(le)中国香港楼市(shì)几十(shí)年繁荣，但期(qī)间(jiān)也(yě)出现过“烂尾楼”的(de)情况，但监管(guǎn)部门不(bù)断完(wán)善、规范(fàn)化，建立健全的监管机制(zhì)，促(cù)进(jìn)市(shì)场健康发(fā)展(zhǎn)。例如(rú)，1960年(nián)，位(wèi)于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费用超支(zhī)停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年(nián)后，中国(guó)香港管(guǎn)理部(bù)门提(tí)升了对(duì)于预(yù)售楼花制度的(de)监管，即要(yào)求开发(fā)商在(zài)预(yù)售前，确保地(dì)价(jià)款已经全部支付(fù)，还要证明自身有(yǒu)资(zī)金等能力把项目完成，资金需放入(rù)律师(shī)所托管(guǎn)，支(zhī)取(qǔ)时需律所和(hé)建筑师的核准。为了防止开发商(shāng)、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监(jiān)管(guǎn)账户资(zī)金，中国香港要求律师行(xíng)在银行(xíng)开设(shè)的(de)信托账户（监管(guǎn)账(zhàng)户）、开发商操(cāo)作(zuò)等采取全透明化(huà)机制(zhì)，且银行(xíng)的(de)责任上升，如(rú)出现房屋“烂(làn)尾”情况，银(yín)行将成(chéng)最大(dà)风险方，后续需自(zì)身推动项目完工。随着监(jiān)管体系(xì)逐步(bù)完善(shàn)，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代(dài)，中国内地面临住(zhù)房需求大(dà)和供给量(liàng)短缺问题，引入(rù)“卖楼(lóu)花”制度。建(jiàn)国以来，中国内地(dì)优先发(fā)展重工(gōng)业，强调基础建设，这一导向使前期发展工(gōng)业化(huà)的进程大于城市化进程，唯(wéi)有解(jiě)决住房基础(chǔ)等城市化(huà)配套问题，才能进一步推进城市化。但(dàn)当时推行的(de)是“统一管理，统一分(fēn)配，以租养房”的福(fú)利分(fēn)房制度，住(zhù)房市场发(fā)展起步(bù)较晚、增速较(jiào)慢，福(fú)利分房制度也出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因(yīn)此福利(lì)分房制(zhì)度不再适(shì)用于当时(shí)的国情。叠加房地产市场面(miàn)临商品房的需(xū)求量(liàng)大，而(ér)社会缺少大(dà)型房地产(chǎn)开发商，商品房供应量(liàng)小(xiǎo)的困境，此(cǐ)时(shí)引入中国香港的“卖楼花(huā)”模式(shì)无疑是对内地(dì)房地产市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步引进(jìn)中国香港预售(shòu)商品房制度，先后出台(tái)多项文件，大(dà)力支持国内房地产(chǎn)市场改革(gé)。例(lì)如，1998年，国(guó)务院出(chū)台(tái)《关于进一步深(shēn)化(huà)城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文件，决(jué)定停止住房无偿实物分配，逐(zhú)步实行住房分配(pèi)货币化、住(zhù)房供给商(shāng)品化(huà)、社会化的住房新(xīn)体制，从计划(huà)经济下的福利分房转向市场经济的商(shāng)品房。房(fáng)地(dì)产市场采用预售制，允许(xǔ)开发(fā)商卖期房，解决了房企(qǐ)缺少资金和开发时间周期长的两大难题，开发商以预售款撬(qiào)动下一(yī)个项(xiàng)目的开发，形成滚动开发模(mó)式，住房供应速度加快。自此(cǐ)中国内地开始房(fáng)改货币化(huà)，中(zhōng)国(guó)人民银行等多方迅(xùn)速出台相关的信(xìn)贷政策，支(zhī)持购房者，极大作用(yòng)推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式(shì)后，经调整形(xíng)成契合中国(guó)内地(dì)的商品房预售制度(dù)。预售制的初(chū)衷(zhōng)是为了(le)缓解房企资(zī)金压(yā)力，加快(kuài)城镇住(zhù)房建设。具体来说，是指房地产开发(fā)企业(yè)将正在建设中(zhōng)的房(fáng)屋预先出售给购房者，由购房(fáng)者(zhě)支付定金或房款的行为。区别于中国香港，在中国(guó)内地实践过程中(zhōng)，商品房预售流(liú)程为：房(fáng)地产开发(fā)商(shāng)办理预售(shòu)许可证-签订商品房买卖(mài)合同-进行备(bèi)案(àn)登记和预告登记-交付房屋。在(zài)购房过(guò)程中，购房(fáng)者需要(yào)一次性付清(qīng)首付款，并采(cǎi)用银(yín)行(xíng)贷款的形式一次(cì)性(xìng)付清(qīng)剩余房款，换(huàn)言之，房屋未建(jiàn)成，开(kāi)发(fā)商(shāng)可能(néng)已拿到了(le)全部购(gòu)房款，这点与中国香港(gǎng)的(de)按(àn)照工程进度付款有(yǒu)所不同。对中国(guó)内地的开发商而(ér)言，预(yù)售制商品(pǐn)房也(yě)开启了高(gāo)周转、高杠杆的(de)运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存在

　　作为中(zhōng)国内地商品房销售(shòu)的最主要(yào)方式，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同时增(zēng)加市(shì)场(chǎng)商品房供应，推动了城镇化发展(zhǎn)进程。预售制(zhì)在过去20多年对中国内地房地产(chǎn)市场的稳步发展(zhǎn)起(qǐ)到了(le)重(zhòng)要作用，不(bù)仅解决了(le)房地产市场快速发展阶段的资金需求(qiú)，也提高(gāo)了居民居住水平(píng)，中(zhōng)国(guó)内(nèi)地城镇居民从筒子楼住到住(zhù)宅小区，从(cóng)全民蜗(wō)居到基(jī)本(běn)适居，住房(fáng)事业取得巨大进步，数十年时间走完发达国家几(jǐ)百(bǎi)年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进(jìn)入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积由(yóu)7438平(píng)方公里(lǐ)增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地(dì)城镇住宅存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿(yì)平(píng)，城镇人均住房建筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中(zhōng)国内(nèi)地商品房销售(shòu)最(zuì)主(zhǔ)要(yào)方式，2005年中国(guó)内地商品(pǐn)住宅期房销(xiāo)售面积占总销售面积的(de)比重为63％，而2021年期房(fáng)累(lèi)计销售面积(jī)达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内地房地产行业的发展。中国(guó)内地(dì)房地产(chǎn)历经(jīng)二十多(duō)年长周期繁荣，行(xíng)业(yè)各项(xiàng)指(zhǐ)标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平(píng)增至(zhì)19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速(sù)10.6％。房地(dì)产(chǎn)开发(fā)投资(zī)完成(chéng)额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快(kuài)速发(fā)展，房地产企业(yè)从无到(dào)有、从国企(qǐ)先行到民企崛起，队(duì)伍(wǔ)逐(zhú)渐(jiàn)壮大。2018年，房地产(chǎn)企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成为拉动中(zhōng)国内地(dì)经(jīng)济高(gāo)增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地(dì)产带动的上下(xià)游(yóu)产业链特别长(zhǎng)，高(gāo)达50多个行业。2020年房地(dì)产及(jí)其产(chǎn)业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中(zhōng)房(fáng)地产业增加(jiā)值(zhí)占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对金融、批发、建材的(de)带动(dòng)最为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从投资(zī)渠道(dào)，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投资占(zhàn)全(quán)社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发(fā)投(tóu)资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷款占银行各项(xiàng)贷(dài)款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通(tōng)道业务，占比超(chāo)过三分之一。从(cóng)房地产(chǎn)融资存量占社融存(cún)量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积(jī)违约，将导致(zhì)银行不(bù)良率大幅(fú)上升(shēng)。

　　4）从居民财(cái)富效(xiào)应渠道(dào)，根据(jù)我(wǒ)们的《中国住房市值测算报告(gào)》，2020年中国住房市值(zhí)为(wèi)62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日(rì)本的10.8万亿美(měi)元、英法(fǎ)德三国合(hé)计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值(zhí)的比(bǐ)例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高(gāo)于美国的(de)27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国(guó)住房市值(zhí)与股(gǔ)债房市值的比例较(jiào)高，主要是因为住房市(shì)值(zhí)高(gāo)，以及中国资(zī)本市场发(fā)育尚不成(chéng)熟，直接融资比例较低，股票、债券市值(zhí)较低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否(fǒu)认，预(yù)售(shòu)制(zhì)背(bèi)后潜藏(cáng)的(de)风险确实存在，当前的(de)负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层(céng)面看(kàn)，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是一(yī)手交(jiāo)钱一手交货，预售(shòu)制是对(duì)购买(mǎi)者的(de)单(dān)方面(miàn)不公平制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担(dān)了(le)所有(yǒu)商(shāng)品不能交付的风(fēng)险。比如，交房等(děng)待期(qī)一般为两年(nián)，在(zài)此期间，购房者(zhě)不仅承担银行(xíng)利息，还要(yào)承(chéng)担延(yán)迟交房、“一房(fáng)二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房等风(fēng)险。另外，购房者和(hé)开发(fā)商之间的购房(fáng)合(hé)同(tóng)、购房(fáng)者和银行的按(àn)揭贷款合同是(shì)两个独(dú)立的合同关系，如果(guǒ)开(kāi)发商(shāng)发(fā)生违约，购房者只能根据购房合同向开发商主张权力，但(dàn)依旧(jiù)需要根据按揭贷款合同按时向银行进行贷(dài)款偿还，因此购房者(zhě)承担的风(fēng)险较大。

　　从行(xíng)业(yè)层面看，预售制助(zhù)推部(bù)分房企过度举债、一澳币兑换多少人民币汇率，一澳币换多少人民币？高(gāo)杠(gāng)杆扩张，资金(jīn)若遇到下(xià)行周期(qī)，会引发资金(jīn)链断裂(liè)、项目(mù)搁(gē)置(zhì)等系(xì)列风险(xiǎn)，进行影响自(zì)身(shēn)信用(yòng)和(hé)购房者对(duì)行业的信(xìn)心。

　　从金(jīn)融层(céng)面看(kàn)，银行作为按(àn)揭贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因为市场波动或经营(yíng)不善，出现资金链断裂等一系(xì)列问题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房(fáng)企通过与(yǔ)购(gòu)房(fáng)者签订的预售合同和(hé)按(àn)揭合同，已(yǐ)经从银行(xíng)获(huò)得(dé)房款，如(rú)果购房者(zhě)丧失还款(kuǎn)能力或短期不能还(hái)款等，则风险完全由银行承担，银行将面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的(de)预(yù)售监(jiān)管资(zī)金去(qù)哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那就是“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市(shì)商(shāng)品房(fáng)预售管理(lǐ)办法》中(zhōng)明确规定了开发企业(yè)预售商品房所得(dé)款项应当用于有关的工程建(jiàn)设，商品(pǐn)房预售款监管的具体办法，由房地产(chǎn)管理部(bù)门(mén)制定。但多年以来全国(guó)并没有统一的预售资金监管规定，各(gè)地实行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等(děng)城市(shì)重点监管资(zī)金比例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城市(shì)则(zé)按照(zhào)项(xiàng)目(mù)的建安成本乘(chéng)以建(jiàn)筑(zhù)面积或者项目工程总额报价(jià)计算重点资(zī)金。而事实是，不少购房款(kuǎn)未进(jìn)入监管账(zhàng)户、或进(jìn)入监管账户后(hòu)被挪(nuó)用(yòng)，导致楼一澳币兑换多少人民币汇率，一澳币换多少人民币？(lóu)盘没有资(zī)金继续建设。收楼遥遥无期，月供却(què)被迫(pò)继续还款(kuǎn)。那么(me)，监管账户资(zī)金如何被挪走的？实际上，在过去房地产大开(kāi)发(fā)时代的高周转背(bèi)景下，抽调预售款监管(guǎn)账户(hù)资金，是行业“潜(qián)规则(zé)”。比如工(gōng)程总承包方，以(yǐ)工(gōng)程建设名义，获得监(jiān)管(guǎn)账户拨(bō)付资金，再由工程方将资金转给房企(qǐ)，而拨付的工程款，远超工程(chéng)进度(dù)所需。通(tōng)过这些方(fāng)式(shì)套取(qǔ)的资金(jīn)，在房企各地项目间流动(dòng)，变相加杠(gāng)杆，这(zhè)样(yàng)做提供了资(zī)金流(liú)动(dòng)性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一种资(zī)金循环高周转模式(shì)，但(dàn)一定程度上把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来(lái)说，国外商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制度呈现(xiàn)以下特(tè)点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房(fáng)者预付资(zī)金，一般设有定金或预付款保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付的(de)预付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低(dī)，绝大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方(fāng)式：预付款一般以定金方式支付，或按(àn)工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用两种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按(àn)工程进度付款，按(àn)揭贷款按(àn)照(zhào)工程(chéng)进(jìn)度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供(gōng)期房烂尾保(bǎo)险，在商品房出现重大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付(fù)质量(liàng)的(de)保障有两种方式，一是期房由政府或第三方验收合格并提供验收凭证后(hòu)，开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得购房者支付(fù)的房款。二是开发商(shāng)为购房者提供一定(dìng)的保修期(qī)，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购(gòu)房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售资(zī)金第三方全程(chéng)监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美国(guó)期房(fáng)定金一定期限内无条件返还，最低首(shǒu)付(fù)比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付(fù)首(shǒu)付，其(qí)余房款(kuǎn)交付后按揭还款(kuǎn)，交付前资金(jīn)由第三方(fāng)全程监管，交付时开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首付(fù)环(huán)节，定金比例一般为(wèi)房(fáng)款的1％-5％，首付(fù)比例最低可(kě)低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平(píng)均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或(huò)首付(fù)外(wài)，购房者在房屋交付(fù)后通过按揭贷款支付(fù)剩(shèng)余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为防止(zhǐ)开(kāi)发商挪(nuó)用(yòng)资金，购(gòu)房者的定金及首付(fù)款(kuǎn)由第三方公证行或产权保险(xiǎn)公(gōng)司的信(xìn)托(tuō)账户监管。如果开发(fā)商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者资金可(kě)通过申(shēn)请仲(zhòng)裁(cái)取回(huí)，且不承担(dān)任何责任与损失。而开(kāi)发商(shāng)在房屋建设过程中的资金全部来自(zì)银行，银行根据工程进(jìn)度向开发商提供一定(dìng)比例的贷款，由于开发商(shāng)挪用资金(jīn)直接损害银行利益，银行有充分动机(jī)监管开(kāi)发商施工进度。开发商在房屋交付时需(xū)取得由政府(fǔ)相关(guān)部门经审查(chá)后发放的验收凭证(zhèng)，通过验(yàn)收(shōu)凭证向银行得到(dào)购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期房可零首付购房，房款(kuǎn)按建造工期进(jìn)度支付，按揭按工(gōng)期(qī)放款后还贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固(gù)定利率，开发商或(huò)购(gòu)房者可(kě)购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛(kǎn)方(fāng)面(miàn)，德国开发商在项(xiàng)目获(huò)批(pī)后即可预售房屋(wū)。签署购房合同(tóng)前，购房者需支付约(yuē)2000欧(ōu)的定金并进行预约公证，签订合同后定金退还(hái)。如(rú)由于任何原因不能购(gòu)买，定金按照德国法律全部退还(hái)。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者(zhě)需支付公证费(fèi)和(hé)土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费(fèi)用不包含在购房款(kuǎn)中(zhōng)，属于(yú)购房附(fù)加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例(lì)，可零首付购房。

　　余款方面，德(dé)国也采取按(àn)工期(qī)支(zhī)付房款的制度，一般分7笔(bǐ)进(jìn)行支付(fù)，具体(tǐ)支付节点、比例因(yīn)项(xiàng)目而异。一般来说，支付节点可分为公(gōng)证后、主体完工(gōng)、内部水(shuǐ)暖电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室(shì)内清(qīng)洁及(jí)墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例(lì)可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付(fù)房款前申(shēn)请(qǐng)房贷，房贷利(lì)率采用固定利率，银行按施工节奏分(fēn)多次(cì)发放(fàng)贷款，每笔贷(dài)款给予购房者(zhě)一定使用期(qī)限，期限结束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面，德国保(bǎo)险公(gōng)司(sī)针对(duì)期房设计了两种保险，保险的功能是当房屋(wū)出现重大延期或重大(dà)缺(quē)陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发商(shāng)破产，由保险公司(sī)负责(zé)相应赔偿。保险由开(kāi)发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国(guó)预售制设有(yǒu)10％定金保险保护机制，交房前(qián)付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律(lǜ)师严(yán)格(gé)监管。

　　订(dìng)立合同前(qián)，买(mǎi)卖(mài)双方(fāng)均有一(yī)名(míng)律师，负责沟通期房交易(yì)中的房产、资金、合同等(děng)各(gè)个(gè)环节，各环节(jié)内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英(yīng)国设(shè)置(zhì)了10％定金保险保护机制，当开发商(shāng)出现财务、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金由保险公司赔付，而超出(chū)10％的(de)部分较难追(zhuī)回。

　　首付方(fāng)面，首(shǒu)付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签(qiān)订(dìng)21天(tiān)内支付。

　　余款支付环(huán)节(jié)，英国采取按工(gōng)程(chéng)进度付款的方式，但(dàn)是(shì)交房前付款比(bǐ)例相对(duì)较低，一般会在(zài)合同签(qiān)订(dìng)6-24个月分别支(zhī)付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余(yú)款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过(guò)房产(chǎn)公证公司的检验验(yàn)收后才能交(jiāo)付，交付(fù)后方(fāng)可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期(qī)房预(yù)售资金(jīn)监(jiān)管极为严格，资金也(yě)由律师监管，在确(què)认工(gōng)程进度(dù)、支付相关(guān)款项过(guò)程中，由买房律(lǜ)师(shī)将资金转给卖方律师(shī)，卖方(fāng)律师转给开发商，即资(zī)金在进入开发商账户前(qián)经过两道关口，有利于保(bǎo)障(zhàng)购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规(guī)范(fàn)期房交易立法(fǎ)，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　日本(běn)期房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须完成“预售房(fáng)定金保(bǎo)全措施”，交房前付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发商违约需(xū)返还(hái)定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结束后(hòu)由于房屋供(gōng)给严重失(shī)衡，叠加(jiā)法律空(kōng)白，社会(huì)上“一房二(èr)卖(mài)”现象(xiàng)普遍，为(wèi)此，日本政府1952年(nián)出台(tái)《宅地建筑物交易法》，经多次修订(dìng)，目前是唯(wéi)一一(yī)部规范期(qī)房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物(wù)取引业法》，对(duì)购房者支付(fù)定金超过5％或超1000万日(rì)元的部分，法(fǎ)律要(yào)求(qiú)开发商必须完成(chéng)定(dìng)金保全措施才可预(yù)售(shòu)。什么是定金保全措施(shī)？即(jí)买(mǎi)卖双方(fāng)签订购房合同时(shí)，开发商向金融机构(gòu)或指定保证(zhèng)机构或保(bǎo)险机构签订定金保证委托(tuō)合同，设(shè)置购房者定金的保证或保(bǎo)险，并将相应(yīng)的保证金证(zhèng)明书交付给购房(fáng)者。除定(dìng)金(jīn)外，其他预(yù)先支付的购房款也受该措施(shī)保护(hù)。若(ruò)开(kāi)发(fā)商倒闭导致期房烂尾，购房(fáng)者可(kě)凭保证(zhèng)金证明书向(xiàng)金融机构或保证机构(gòu)或保(bǎo)险公司兑付，同(tóng)时，开(kāi)发商需向(xiàng)购房者赔付违约金，一(yī)般(bān)约为房价的(de)10％。

　　房款支付环节(jié)，交房(fáng)前只(zhǐ)需支付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购(gòu)房者即可向银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷(dài)款，除(chú)定金外(wài)的剩余房款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行(xíng)监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加(jiā)坡期房购(gòu)房者违约可返还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工(gōng)程进度支付，所有资金进银行专门项(xiàng)目资金账户，交房后满1年保(bǎo)修期(qī)后支付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选购权合同以及订(dìng)金返还(hái)机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作(zuò)为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面(miàn)，签订购房合同后，购房者(zhě)需支付15％的首付(fù)及(jí)印花(huā)税，同(tóng)时购房者(zhě)向银行申(shēn)请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房(fáng)同(tóng)样(yàng)采取按工程进度付(fù)款的方式(shì)，《发展商条例》对期房付款流程(chéng)做了统一详(xiáng)细(xì)规定(dìng)，要求所有(yǒu)开发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地基(jī)完工、框架完工、管道门(mén)窗等(děng)完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款(kuǎn)，月供在此过程中随着放(fàng)出(chū)贷款(kuǎn)的(de)增(zēng)加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，购房者的订金与付款(kuǎn)会存入银行专(zhuān)门的(de)项目资金账户，账户资(zī)金(jīn)提取须(xū)与房屋建(jiàn)设有关。房屋交(jiāo)付后(hòu)，购房者享受(shòu)1年(nián)的房屋保(bǎo)修期，此后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一，短期(qī)来(lái)看，当(dāng)前房地产到了政策出手(shǒu)临界点，重点是保交楼(lóu)和房企重组。一(yī)方面，加大对(duì)刚需和改善型(xíng)需求的支持力度(dù)，长短(duǎn)兼顾妥善应对局(jú)部(bù)停贷现象(xiàng)，重点是保交楼保(bǎo)复工(gōng)保民生(shēng)，给予强有力的(de)金(jīn)融工具支持。另一方面，从现在起，对还在正常运转的房企包(bāo)括民营(yíng)企业，加大(dà)支持力度，由(yóu)优质房(fáng)企牵头(tóu)并购(gòu)重一澳币兑换多少人民币汇率，一澳币换多少人民币？组(zǔ)整个(gè)行业，为每(měi)个房企(qǐ)配套AMC和财团，给(gěi)予(yǔ)金融工具(jù)配套(tào)。

　　二，中期来(lái)看，应充分估计形势复杂性和人(rén)性复杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市(shì)场信心以及(jí)长效机制(zhì)。长效机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融(róng)中性稳定和房地产(chǎn)税(shuì)。定金环节，建立开发(fā)商违约(yuē)后定金保护机制，如(rú)将已支付定金冻结(jié)至房屋交付阶(jiē)段，保障(zhàng)购房(fáng)者定金安全。签订合(hé)同环(huán)节，鼓(gǔ)励保险公(gōng)司(sī)介(jiè)入(rù)，为房屋重大延期以及重大缺(quē)陷等情况提供充分的保(bǎo)障。余款支付环(huán)节，建立(lì)按工程进(jìn)度付款机制(zhì)或交房后按(àn)揭贷(dài)款机制，充分保护(hù)购房者的(de)权益。资金监管环节，引入独立于(yú)开发商、银行的第三方资金(jīn)监管机构，或(huò)由政府相(xiāng)关部门直接监管，以此防止资金挪(nuó)用现(xiàn)象。交付环(huán)节，建立商品房保修期制(zhì)度(dù)。保修期内，开发商应对房屋质量(liàng)问题全(quán)权负责、免费维修，购房者在保修期结束后支(zhī)付尾(wěi)款。

　　三，长期(qī)来(lái)看，取(qǔ)消商品房预售(shòu)制是大势所趋。一方面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售制是(shì)权宜之(zhī)计，现在全(quán)国套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大(dà)开发进入存量时(shí)代，对(duì)购房民众不公(gōng)平(píng)的预售制(zhì)已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售(shòu)。另一(yī)方面，取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销售，开发(fā)商将拼(pīn)的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知道能(néng)不能兑现的营销手段(duàn)，而(ér)是(shì)所见即(jí)所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提升开(kāi)发(fā)商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。

未经允许不得转载：首页-哆唻咪批发商城(本店域名www.123pf.cn)-淘宝网 一澳币兑换多少人民币汇率，一澳币换多少人民币？